【正文】 案 項(xiàng)目 規(guī)劃總用地面積 公頃，居住人口 ，其中 ：商業(yè)用地 （包括 DN22152 和 DN2432地塊）；居住用地 （包括 DN22151 和 DN2431地塊）， 規(guī)劃北部 的 DN22151 地塊 和南部的 DN2431地塊 以居住為主，沿 中華路的 地塊 DN22152 和 DN2432以商業(yè)、辦公為主。 安陽火車站是京廣鐵路干線上的重要車站，車行 1 小時(shí)48分鐘到達(dá)省會鄭州， 安陽至北京西的動車組 D137/8次 列車 運(yùn)行時(shí)間縮短至４小時(shí)以內(nèi)。 對全國來說，全國辦市場看浙商，浙江市場協(xié)會制訂的市場星級管理體系是全國市場的標(biāo)準(zhǔn)。 該 項(xiàng)目為安陽市人民政府重點(diǎn)招商引資 項(xiàng)目 和城市建設(shè)三年計(jì)劃建設(shè)的項(xiàng)目，享受相關(guān)優(yōu)惠政策 。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。 公司對項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)實(shí)行二級管理的模式。 資金需求計(jì)劃：結(jié)合公司資金情況， 項(xiàng)目建設(shè)初期資金投入需求較大，第一年進(jìn)度投資約為 78, 萬元，除自有資本金 18,，需要融資 60, 萬元，計(jì)劃按照項(xiàng)目資本金比例申請銀行貸款解決 45, 萬元，公司自籌或增資 15,；第二年 建安投資約為88, 萬元， 通過 預(yù)交租金減免優(yōu)惠的方式回籠商業(yè)面積 ㎡ 預(yù)計(jì)可以提前回籠資金 20,，寫字樓和住宅銷售率達(dá)到 30%預(yù)計(jì)可以回籠資金 73, 萬元，扣除各項(xiàng)費(fèi)用和稅金支出有資金缺口 30, 萬元，需要融資解決；第二期建設(shè)利用首期結(jié)余資金（利潤）為啟動資金，通過分 期首款方式可以基本滿足資金需求。 投資回收期（稅后） = （ 2）、動態(tài)分析項(xiàng)目 內(nèi)部收益率（稅后） =% 投資回收期（稅后） = （計(jì)算 參 見附表 三項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析表 ）。 盈虧平衡分析 （ 1） 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計(jì) /平均銷售單價(jià)（ 1稅費(fèi)率） = 321, 萬元 ／ ｛ （ ）｝元／ ㎡ = ㎡ ， 占計(jì)劃銷售量的 % （ 2） 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計(jì) /房屋銷售量（ 1稅費(fèi)率） =321, 元 /113 萬 ㎡ （ ） =元 /㎡ ， 占計(jì)劃銷售單價(jià)的 % 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 94 萬 ㎡ 或平均銷售價(jià)格達(dá)到 /㎡ 時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度 17%。 二、資金籌措 投資總額 321, 萬元 ， 其中自有資金 178,萬元 (含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入 160, 萬元 )，自籌融資 借入資金 63,620萬元 ，銀行分期 貸款 80， 元）。 五、 環(huán)保分析 本 項(xiàng)目 建設(shè)對環(huán)境的主要影響是：污水、噪音、廢氣、揚(yáng)塵和廢棄物， 應(yīng)嚴(yán)格按照省市環(huán)保標(biāo)準(zhǔn) 分別進(jìn)行處理。 （ 2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。 管理優(yōu)勢 本項(xiàng)目 具有良好的穩(wěn)定營 銷 政策和完善的經(jīng)營環(huán)境 。 交通 環(huán)境 安陽地處晉、冀、魯、豫四省交匯處，交通便利，地理位置優(yōu)越，京廣鐵路縱貫市區(qū)，京港澳、安林、大廣等高速公路和 10 107國道穿市而過， 石武 高速 鐵路 2020年建成后將設(shè)立安陽東站。公司高層具有豐富的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，熟悉義烏市場的商業(yè)運(yùn)作模式并具備良好的合作關(guān)系。 本項(xiàng)目 屬安陽市政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目，是安陽城市建設(shè)三年計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)安政［ ２００９］３５號文件精神，本項(xiàng)目建設(shè)的所有費(fèi)用（包括行政事業(yè)性收費(fèi)、經(jīng)營性收費(fèi)等）享受安陽市人民政府城市建設(shè)三年計(jì)劃項(xiàng)目優(yōu)惠政策。 經(jīng)營理念 本項(xiàng)目是豫北地區(qū)體量較大 、品位較高的都市綜合體，由超級市場、商業(yè)廣場、主題休閑購物街區(qū)、甲級寫字樓、星級賓館和高檔住宅等多種功能復(fù)合而成。競爭由單一的價(jià)格競爭、質(zhì)量競爭上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因 素、多元化競爭新格局。 三 、 營銷 方案 銷售計(jì)劃 根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及 安陽 地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢，該項(xiàng)目擬銷售周期為 五 年 ，分 年度銷售測算 為 ： 2020年銷售收入 73740 萬元； 2020年銷售收入 172060萬元； 2020銷售收入 48780萬元 ； 2020年 97560萬元； 2020年 16260萬元 。 重點(diǎn)考慮建筑物的形式、結(jié)構(gòu)、采暖、采光照明、建筑材料和機(jī)電設(shè)備的選型，以及 項(xiàng)目 建成后的運(yùn)營管理等方面的節(jié)能措施 ， 充分有效的利用能源，提高能源利用率 。若公司銷售力量不是很強(qiáng)或經(jīng)驗(yàn)不豐富的情況下，可以委托專業(yè)的房產(chǎn)銷售代理公司進(jìn)行市場的銷售工作。 （ 2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范： 在施工過