【正文】 期投資計劃。另外，地塊的掛牌公告時間、相應的出讓條件、出讓底價等可由國土局、政府和 我方進行協(xié)商。北部區(qū)域指主城內(nèi)京滬鐵路以北部分，將結(jié)合下關(guān)車站變遷和緯一路以北的功能調(diào)整，提升下關(guān) — 幕燕濱江城市形象。 由于未來三年青奧會將在寧舉辦，軌道交通建設全面展開，新區(qū)開發(fā)進入新的階段，這都需要政府源源不 斷地進行建設資金投入，預期在財政壓力加大的背景下，將進一步依賴土地財政。 ? 經(jīng)濟結(jié)構(gòu)顯著變化： 十年來，浦口區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟平穩(wěn)增長，二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，全區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，形成了相對穩(wěn)固的，以工業(yè)經(jīng)濟為主導的“二、三、一”產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)形態(tài)。今年國務院頒布的《長江三角洲區(qū)域規(guī)劃》中南京被確定為 “ 先進制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務業(yè)基地和長江航運物流中心、科技創(chuàng)新中心，長三角輻射中西部發(fā)展的重要門戶 ” ，這是在《規(guī)劃》中唯一以 “ 門戶 ”作為定位表述的城市。 四是 統(tǒng)籌發(fā)展任務仍然艱巨。隨著后期“國八條”、“限購、限貸”政策的相繼出臺，樓市成交量逐步走下坡路。 25 近年浦口區(qū)土地成交信息表 土地編號 畝 容積率 用地性質(zhì) 成交價格 (萬元 ) 土地價格 (萬元 /畝） 樓面地價 （元 /平米） 成交時間 競得公司 ≤ 5 商務金融用地 35400 400 1199 江北新城投資有限公司 01 地塊≤ ；02 地塊≤ 二類居住用地；商住混合用地 69500 — 新城萬嘉 ≤ 二類居住用地 210500 1235 7411 雅居樂 ≤ 二類居住用地 363000 1302 7813 雅居樂 26 ≤ 二類居住用地 203000 1099 6592 世紀金源 ≤ 二類居住用地 63000 397 2708 新城萬嘉 二類居住用地 26200 476 4202 江蘇通宇投資有限公司 二類居住用地 135000 572 4010 南京海潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中海） 二類居住用地 37000 515 4288 南京宏爵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二類居住用地 33000 353 3311 南京萬東置業(yè)有限公司 (萬科） 商業(yè)用地 34300 380 1628 江蘇常發(fā)地產(chǎn)有限公司 二類居住用地 32020 295 4025 南京浦口經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 27 二類居住用地 26000 279 2533 南京浦口國有資產(chǎn)投資有限公司 二類居住用 地 53000 305 2859 南京浦口國有資產(chǎn)投資有限公司 二類居住用地 73000 301 2826 南京誠久房地產(chǎn) 二類居住用地 18000 293 2750 南京誠久房地產(chǎn) 商業(yè)混合用地 13200 332 1990 南京市江浦泉城工貿(mào)總公司 3 商業(yè)混合用地 7900 372 1815 南京東瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3 商業(yè)金融業(yè)用地 30100 371 1854 紅星美凱龍 商業(yè)金融業(yè)用 36600 430 993 明發(fā)集團 28 地 5 旅館業(yè)用地 33000 472 1415 天一置業(yè) 二類居住用地 30000 336 4583 江蘇通宇投資有限公司 二類居住用地 39000 328 3283 江蘇通宇投資有限公司 1 旅館業(yè)用地 7055 90 1357 江蘇省房地產(chǎn)發(fā)展實業(yè)有限公司 商業(yè)用地 7721 111 1383 江蘇省房地產(chǎn)發(fā)展實業(yè)有限公司 5 商業(yè)用地 12020 452 1357 AllGreen Holding Limited 二類居住用 47500 535 3249 江蘇城投建設 29 地； 商業(yè)用地；金融業(yè)用地 二類居住用地 23000 479 3988 連云港美麟房地產(chǎn) 2 商業(yè)用地；金融業(yè)用 地 13000 276 2066 南京老山開發(fā)建設 二類居住用地 23000 468 3897 中北地產(chǎn) 二類居住用地 10200 791 3953 南京建浦建設 二類居住用地； 商業(yè)用地 19100 755 3775 南京民康房地產(chǎn) 30 萬科金色半山，占地 畝，容積率 ， 二類居住用地 ,353萬元 /畝， 3311元 /平米， 世紀金源，占地 畝，容積率 ，二類居住用地 ,1099 萬元 /畝， 6592 元 /平米， 雅居樂，占地 畝，容積率 ，二類居住用地 ,1276 萬元 /畝， 7661 元 /平米， 新城金融大廈，占地 畝，容積率 5，商業(yè)金融 ,400 萬元 /畝， 1199 元 /平米， 中海萬錦熙岸，占地 236 畝，容積率 ，二類居住用地， 572 萬元 /畝， 4010 元 /平米， 通宇投資， 占地 畝，容積率 ，二類居住用地， 328 萬元 /畝， 3283 元 /平米， 紅星美凱龍，占地 畝，容積率 3，商業(yè)金融用地， 371 萬 /畝， 1854 元 /平米， 連云港美麟房地產(chǎn) ，占地 畝，容積率 ，二類居住用地， 468 萬元 /畝， 3988 元 /平米， 通宇投資 ，占地 畝，容積率 ，二類居住用地， 468 萬元 /畝， 3897 元 /平米， 南京老山開發(fā)建設 ，占地 畝，容積率 2，商業(yè)金融， 275 萬元 /畝， 2066 元 /平米， 南京建浦建設 ，占地 畝，容積率 3，二類居住用地， 791 萬 /畝， 3953 元 /平米， 南京民康房地產(chǎn) ，占地 畝，容積率 3，住宅混合用地， 755 萬元 /畝， 3775 元 /平米， 通宇投資 ，占地 畝，容積率 二類居住用地， 336 萬 /畝， 4583 元 /平米， 31 2020 年 10 月 24 日，浦口新城掛牌四幅地塊。目前在浦口新城的房地產(chǎn)開發(fā)市場上，建筑產(chǎn)品涵蓋了高層、洋房、別墅、商業(yè)、寫字樓等多種物業(yè)類型 ； 浦口區(qū)中心醫(yī)院、浦口新城醫(yī)療中心、青奧體育公園、中央公園以及各大中小學校都已動工或已經(jīng)投入運營 ； 在區(qū)域的商業(yè)配套上，已經(jīng)有東方萬匯城、新城總部大廈、常發(fā)廣場、紅星美凱龍在總部大道兩旁打造大型商業(yè)綜合體；北京喬波冰雪世界開發(fā)有限公司打33 造的大型室內(nèi)滑雪場也將在青奧會前建成并投入使用。 ? 交通： 地鐵 10 號線和 11 號線， 5 路公交線路，出門即可感受交通的便捷。 先開發(fā)南區(qū) 共 占地面積 35 萬平米，建筑面積 54 萬平米，容積率 。 ? 區(qū)域內(nèi)剛性需求較為旺盛，此外，多個樓盤改善型需求配比較高，提升了整個區(qū)域的居住檔次。 機會（ O）： 1. 南京是“世界及城市群”中唯一的科技創(chuàng)威脅（ T）： 1. 中海、萬科等知名開發(fā)商的競43 新中心； 2. 江北副城“擁江發(fā)展”的投資環(huán)境； 3. 符合投資公司對房地產(chǎn)投資板塊的區(qū)域戰(zhàn)略布局； 4. 浦口新城成功開發(fā)給項目未來預留發(fā)展空間。目前，競品項目融僑觀邸、中海萬錦熙岸以及通宇林景雅 苑 小高層和高層的銷售均價在 1000011500 元 /平米。 項目共分三期建設， 2020 年四季度開始進行一期施工建設， 2020年 四 季度建設完畢 ，每期建設 6 個季度 ；項目分三期銷售， 2020 年三 季度進行住宅銷售， 2020 年 四 季度整體項目銷售完畢。 從投資公司層面講， 若一級開發(fā)成本 及收益 回56 收困難，成功摘得地塊 可用一級開發(fā)收益置換土地，反過來二級開發(fā)盈利可用來補充一級開發(fā)成本。在此期間，各部門形成了各項工作及合作相關(guān)流程， 包括 前期 、土地儲備和營銷、招投標管理、工程管理等方面，為二級開發(fā)前期及建設相關(guān)管理工作提供了寶貴的經(jīng)驗。 49 第九章 項目經(jīng)濟效 益分析 地塊 技 術(shù)經(jīng)濟 指標 本項目 建 設用 地面積 畝， 經(jīng) 營性 用地面積 畝 ，容 積率； 規(guī) 劃 地上 建筑面積 33 萬平米，其中 住宅 可售面積 萬平米， 商業(yè)可售面積 19萬平米， 地下建筑面積 萬平米；規(guī)劃戶數(shù) 2816 戶，地下停車位3645，其中 可售 車位 3198。 3) 由過江通道導入主城區(qū)居民 最后本項目純改善型客戶 主要 來源于主城區(qū)，集中在 建鄴 和鼓樓區(qū)，他們主要依托緯七路過江隧道導入， 15 分鐘即可完成 鬧市區(qū)到田園生活的轉(zhuǎn)換 。 ? 威脅（ T）： 1） 中海、萬科等知名開發(fā)商的競爭：中海、萬科率先成功開拓區(qū)域房地產(chǎn)市場，其品牌優(yōu)勢明顯，在南京有眾多追隨者，對投資公司帶來強有力的競爭。 ? 浦口區(qū)近年土地市場跌宕起伏，目前市場平穩(wěn)，二類居住用地成交價樓面價 32004000 元 /平米。 ? 銷售： 項目于 2020 年 11 月開盤，共開盤 5 棟花園洋房（ 120套）和 1 棟小高層（ 82 套）。 ? 銷售： 融僑觀邸 2020 年 7 月份推出樣板房和景觀示范區(qū)； 2020年 9 月第一次開盤，面積 92163 平米 ，均價 10800 元 /平米 ，比周邊價格高出 5001000 元 /平米 ； 2020 年 11 月推出聯(lián)排別墅， 350410 平米，折后價格 400 萬 600 萬； 2020 年 2 月因市場競爭加劇，融僑觀邸率先將價格降至 8300 元 /平米 ，一步到位，搶得市場先機； 2020 年進入 6 月份，融僑觀邸將價格調(diào)整至 9000 元 /平米 ，目前 暫無房源可售；該項目已經(jīng)銷售 11 套小高層和高層住宅，共計 1077 套，聯(lián)排別墅 8 棟，共計 66 套。一個月之內(nèi)， 17 家樓盤開盤，去化也很給力。 2020 年 13 月份南京 住宅 成交情況 區(qū)域土地市場分析 2020 年起，浦口新城陸續(xù)推出商辦用地、體育用地以及住宅用地，主要集中在總部大道綜合商務軸范圍內(nèi)。 2020 年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積 1700 萬平方米，比 2020年增長 %，增速較 2020 年提高了 個百分點。 二是 轉(zhuǎn)型升級的壓力巨大。 發(fā)展機遇 “ 十二五 ” 期間 浦口區(qū) 將面臨較好的發(fā)展機遇和條件。 16 ? 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌： 以城鄉(xiāng)空間、功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、公共服務體系、基礎設施“五個一體化”為策略，實現(xiàn)農(nóng)村地區(qū)享受城市基本 同質(zhì)的公共服務。 隨著南京市“一主城 三 副城 八 新城”發(fā)展戰(zhàn)略的提出，青奧會在寧舉辦的契機，以及“十二五”都市圈軌道交通建設規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)必將掀起新一輪的建設熱潮，并帶動整體經(jīng)濟進入新一輪的發(fā)展周期。根據(jù)規(guī)劃，南京主城的南部邊界將調(diào)整到秦淮新河，面積擴大到 278 平方千米，將南站地區(qū)納入主城范圍。 項目地塊指標 項目地塊出讓用地性質(zhì)為 二類 住宅用地，容積率 ，建筑控制高度 35 米， 整體出讓面積 畝，可建面積 畝，經(jīng)營性用地 面積 畝。 3 第二章 項目 簡介 科工園項目位置 南京市海峽兩岸科工園位于浦口區(qū) ， 北側(cè)緊鄰老山國家風景區(qū)，南側(cè)與 江北副城開發(fā)中心 浦口新城相鄰 ，西側(cè)距橋林新城三公里，東側(cè)緊鄰江浦街道建成區(qū)。 中交江北公司 將 依托科工園項目， 探索研究以土地為核心，推進一、二級 聯(lián)動，推動區(qū)域化經(jīng)營戰(zhàn)略，打造集團內(nèi)領(lǐng)先“城市綜合運營區(qū)域公司”的經(jīng)營思路。首期開發(fā)預計將在 2020 年 6 月底基本完成，預計三季度對整理地塊進行掛牌出讓。 配套： 項目地塊將配建幼兒園以及居住社區(qū)中心，地塊西側(cè)為科工園綜合服務中心；地塊距江浦街道核心區(qū)僅約 3 公里，蘇果超市、蘇寧電器、浦口區(qū)中心醫(yī)院、中醫(yī)院、南京審計學院、江浦高級中學等生活、教育、文化、醫(yī)療配套俱全；除了江浦街道老城區(qū)的配套外，地塊周邊在建的新商業(yè)項目有位于寧合高速出口總部大道附近的東方萬匯城綜合體、新城總部大廈、明發(fā)金融大廈、紅星美凱龍、浦口新城酒店群等。 為了突出南京“承東啟西、承南接北”戰(zhàn)略性樞紐的地位，對內(nèi)，南京 提出“跨江發(fā)展”建設目標，構(gòu)筑起 “以江為軸、跨江發(fā)展”的新格局； 對外，南京提出了“一小時都市圈”的城市發(fā)展規(guī)劃概念。將河西新城及南部新城并入主城，并提升原來 三區(qū)分別為江北副城、東山副城、仙林副城，提升區(qū)域的綜合配套能力。 ? 產(chǎn)業(yè)升級： 加快電子信息等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，培育環(huán)保節(jié)能等新興產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先發(fā)展軟件和服務外包等現(xiàn)代服務業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)的全面提檔升級。 新區(qū)成立十年來，浦口的經(jīng)濟發(fā)展取得了令人矚目的成就，