【正文】 可達(dá)單位和職工各 15%，最低為單位和職工各 5%。這表明，城市空間布局不斷擴(kuò)展，城市范圍不斷延伸，城市發(fā)展和居民生活區(qū)域 呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì)，由此，城市財(cái)政支出也越來越呈現(xiàn)出區(qū)域分配的均衡性。 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告 第 12 頁 共 81 頁 上海 北京 深圳 廣州 蘇州 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 人均GDP 經(jīng)濟(jì)增長率 2020年 5223 % 3734 5249 15% 5413 % 4300 % 2020年 6057 % 4224 % 5616 % 6295 % 5763 18% 2020年 7255 % 4976 % 7176 % 7366 % 7021 % 2020年 8341 % 5610 % 7470 15% 5392 13% 8250 % 2020年 9619 12% 6388 % 8791 % 7875 % 7715 % 注：以上數(shù)據(jù)來源于政府統(tǒng)計(jì)網(wǎng)；人均 GDP 單位為美元 ； 2020 年 2020 年廣州人均 GDP 以及 20202020 年蘇州人均 GDP 以戶籍人口為統(tǒng)計(jì)口徑，其余數(shù)據(jù)均以常住人口為統(tǒng)計(jì)口徑。 “老齡化”“空巢”現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn) 截止到 2020 年，天津人口年齡結(jié)構(gòu)進(jìn)一步演變， 65 歲以上老年人口比重從去年的 %上升到 %(國際通用的進(jìn)入老年型人口的標(biāo)準(zhǔn)是 7%)，家庭老少比 達(dá)到 %（國際標(biāo)準(zhǔn)為 30 以上即為老年型社會(huì)） 。國務(wù)院在 《天津市城市總體規(guī)劃 (20202020 年 )》 的批復(fù)中，提出“天津市是我國直轄市之一，環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。如地鐵五號(hào)線穿梭而過、緊鄰?fù)猸h(huán)線的梅江南片區(qū)，該區(qū)域一直受制于 公共交通 的“短板 效應(yīng) ”將不復(fù)存在。 ? 規(guī)劃先行、地產(chǎn)跟進(jìn)的開發(fā)模式將使人們形成新的市場預(yù)期，加速外擴(kuò)區(qū)域各功能板塊的成形、成熟 。 其 他 辦公空間 視 天 津公司需求 天津公司辦公場所 較法得出項(xiàng)目若在 2020 年年中開始銷售，酒店式公寓星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)、酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行 返租經(jīng)營 ，則銷售均價(jià)可達(dá)到 13667 元 /㎡；而 LOFT 公寓毛坯交樓，銷售均價(jià)可達(dá) 11599 元 /㎡。 二、本文主要觀點(diǎn) 地塊小結(jié) 地塊位于梅江南片區(qū)邊緣，緊鄰解放南路， 是梅江南片區(qū)較為稀缺的未開發(fā)土地之一，地塊周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)；但地塊南北狹長， 規(guī)模較小， 利用率較低，無法比擬周邊 其他 住宅項(xiàng)目景觀規(guī)劃規(guī)模。 區(qū)域戶型比例及面積區(qū)間 區(qū)域市場供應(yīng)主力 以大戶型為主，高層洋房面積主要集中在 120270 平米之間；獨(dú)立別墅面積主要集中在 330500 平米之間；聯(lián)排別墅面積集中在230320 平米之間； 140180 平米是市場供應(yīng)的主力面積段區(qū)間 。 客戶定位 項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位以 投資客為主，主要來源梅江南居住群體 、 天津其他區(qū)域 和天津周邊城市（如北京、河北） 投資者；以解決短期居住、長期自住為輔，主要為周邊翔宇學(xué)校家長及周邊做生意的一次置業(yè)者，兼顧投資；其次是滿足少部分企事業(yè)單位商務(wù)接待及部分生意人商務(wù)辦公功能。天津距北京 120 公里，是拱衛(wèi)京畿的要地和門戶。天津外圍城區(qū)的真正起步是從 2020 年開始的，大量實(shí)力型開發(fā)商的進(jìn)駐，對(duì)推動(dòng)城區(qū)生活配套建設(shè)起到了積極作用，這也將加速外圍新城從起步、成形走向成熟。 港口 充分發(fā)揮北方第一綜合性大港的 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、綜合優(yōu)勢(shì)、基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)以及政策優(yōu)勢(shì)，把 天津港 建設(shè) 成 世界一流大港、北方國際航運(yùn)中心，到 2020 年完成吞吐量 3 億噸、集裝箱 1000 萬標(biāo)準(zhǔn)箱 。作為綜合配套試驗(yàn)區(qū)，政府于 2020 年 8 月在天津試點(diǎn)“港股直通車”，即在金融創(chuàng)新領(lǐng)域發(fā)揮出“先發(fā)效應(yīng)”；同時(shí)，作為重要經(jīng)濟(jì)增長極環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)中心，天津?qū)⑿纬伞百Y金高地”、“人才高地”、“創(chuàng)業(yè)高地”等， 凸顯區(qū)域中心集聚資源的優(yōu)勢(shì)、 大大 增強(qiáng)創(chuàng)造財(cái)富的能力。 人口受教育程度進(jìn)一步提高 2020 年在全市 6歲以上人口中，接受過大學(xué)本科及以上文化教育的人口比例達(dá) %，接受過大學(xué)?？莆幕逃娜丝诒壤_(dá) %。 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告 第 13 頁 共 81 頁 二、 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 圖 天津三次產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率 注：數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計(jì)年鑒》 以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位是目前天津產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的主要特征。未來幾年， 基礎(chǔ)設(shè)施投資將持續(xù)保持高位 。 天津市 2020 年國有土地 公開 出讓情況（單位： 公頃 ） 截至 11 月底， 2020 年 天津通過公開市場出讓土地面積已達(dá) 1231 公頃，土地用途包括 房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地及其他用地。 關(guān)于境外機(jī)構(gòu)境外個(gè)人港澳臺(tái)地區(qū)居民華僑在天津市購買商品房有關(guān)問題的通知 市國土房產(chǎn)局 境外機(jī)構(gòu)在天津設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)除外） ，以及《外國人居留許可》累計(jì)居住期限超過 1 年的境外個(gè)人，可以在天津購買自用商品房 1 處。 三、 財(cái)政收支 2020年 ,天津地方財(cái)政收入為 ，比去年同期增長 %，比 2020年增長了 倍。 人均 GDP 與經(jīng)濟(jì)增長階段的關(guān)系 按照發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，人均 GDP 在 4002020 美元為經(jīng)濟(jì)起飛階段，202010000 美元為加速成長階段， 10000 美元以上為穩(wěn)定增長階段。2020 年，濱海新區(qū)聚集了 萬人， 占全部外來人口的 %，即全市 1/3之一的外來常住人口分布在濱海新區(qū) 。 三、 規(guī)劃定位 改革開放之后天津的城市定位經(jīng)歷了 3次變化提升。因此， 擴(kuò)大城區(qū)之間的可達(dá)性與通勤距離， 帶動(dòng) 人流、信息流、資金流等的交 匯與融合， 將促使天津步入城市軌道交通建設(shè)迅速發(fā)展階段 。全市共規(guī)劃 11 個(gè)新城，這 11座新城將承擔(dān)起 疏解中心城人口，聚集新的產(chǎn)業(yè)、帶動(dòng)區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展的任務(wù) 。 項(xiàng)目地塊北端設(shè)置一棟酒店式公寓，建筑 2427 層，層高 米，總高度控制在 100 米 以內(nèi) ，功能設(shè)置 12 層為酒店大堂， 34層為酒店配套， 518層為酒店 （產(chǎn)權(quán)式酒店） 客房， 1927 層為平層 精裝修公寓 ；交樓標(biāo)準(zhǔn)：四星級(jí)或五星級(jí)精 裝修標(biāo)準(zhǔn)； 產(chǎn)權(quán)式 酒店裝修要求要比平層酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)高；除此之外從北至南規(guī)劃布局 4棟 LOFT 公寓，每棟 1820 層，總高度控制在 100 米以下， 盡可能 保證 多的 戶型南北朝向； LOFT 公寓層高 米，交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯房，預(yù)留次梁插口 ，在后期交樓后與業(yè)主另簽委托裝修協(xié)議，以保證裝修的品質(zhì)及風(fēng)格統(tǒng)一 。 客戶特征 目前梅江 南片區(qū)的主要購房者為天津市內(nèi)小部分高收入人群，二次置業(yè)及多次置業(yè)，置業(yè)目的有改善型需求及養(yǎng)老，也有較高比例的投資型需求 ；客戶群 主要構(gòu)成為私企老板、企業(yè)高層、政府官員和生意人等高收入人群；客戶群地域分布以天津本地為主，部分北京、華北等周邊地區(qū)人士、華僑、外籍人士等 ；客戶群 職業(yè) 分布為律師、醫(yī)生、房地產(chǎn)、貿(mào)易、金融和高級(jí)公務(wù)員等 。 0 號(hào)用地：水岸公館別墅用地；（預(yù)留） 1 號(hào)用地：香濱左岸（入?。? 2 號(hào)用地：半島藍(lán)灣（入住） 4 號(hào)用地：紅了天嬌（項(xiàng)目停滯） 6 號(hào)用地：水岸公館（在售） 8 號(hào)用地：卡梅爾（入?。? 9 號(hào)用地：俊城橡樹原（ 圈地開工） 10 號(hào)用地：江勝天鵝湖（在售） 11 號(hào)用地：水岸江南（在售） 1 13 號(hào)用地：汐岸國際（入?。? 14 號(hào)用地：半島豪庭（入?。? A 號(hào)用地：松江國際俱樂部，大島酒樓； B 號(hào)用地：南開翔宇中學(xué)； C 號(hào)用地： 項(xiàng)目所在地 。同時(shí)設(shè)立“內(nèi)街”形式的主題商業(yè)街區(qū)，在滿足項(xiàng)目周邊配套不足的同時(shí)，進(jìn)一步彰顯項(xiàng)目價(jià)值和周邊其他項(xiàng)目配套形成聯(lián)動(dòng)。 區(qū)域范圍 區(qū)域名稱 行政區(qū)域面積 （ km2） 建成區(qū)面積 （ km2） 常住人口 （萬人） 人口密度 （人 /km2） 市中心區(qū) 和平區(qū) 10 21696 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 38 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 濱海新區(qū) 塘沽區(qū) 467 漢沽區(qū) 大港區(qū) 1041 環(huán)城區(qū) 東麗區(qū) 676 西青區(qū) 587 津南區(qū) 1007 北辰區(qū) 473 724 武清區(qū) 524 寶坻區(qū) 435 市轄縣 寧河縣 1296 285 靜?？h 358 薊縣 511 合計(jì) 1075 914 注： 以上數(shù)據(jù)來源于《 2020 年天津統(tǒng)計(jì)年鑒》； 濱海新區(qū)包括天津港、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、天津港保稅區(qū)三個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，行政轄區(qū)上包括塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)以及東麗區(qū) 無瑕街和津南區(qū)葛沽鎮(zhèn) ，陸域面積約 2270 平方公里 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告 第 5 頁 共 81 頁 2020 年 ， 《天津市城市總體規(guī)劃(2020 年 2020 年 )》 出臺(tái) ， 提出 在 “ 一軸兩帶三區(qū) ” 的市域空間布局結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，建立由中心城區(qū)和濱 海新區(qū)核心區(qū)組成的城市主副中心以及 11 座新城 ， 由此確立 了天津由中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)主副中心、新城、中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)組成的四級(jí)城鎮(zhèn)體系。 到 2020 年 3月 ，津?yàn)I輕軌開始試運(yùn)行，由開發(fā)區(qū)第七大街至市區(qū)中山門，全長約 46公里 ，是目前中國線路最長的輕軌。 公路 發(fā)揮天津市公路交通主樞紐的功能，促進(jìn)京津冀及環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。外來常住人口的年增長率呈現(xiàn)較高漲幅，表明天津 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展對(duì)外來人口的吸引作用日趨顯著，外來人口的增加對(duì) 全 市人口規(guī)模及其 它 特征的作用力也日趨 加大 。 B26 梅江南 C 地塊市場調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告 第 11 頁 共 81 頁 第二節(jié)、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 一、 經(jīng)濟(jì)總量 及人均 GDP 注：數(shù)據(jù)來源于歷年天津統(tǒng)計(jì)年鑒。 A320 系列飛機(jī)總裝線項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)在 80 至100 億歐元， 2020 年底前生產(chǎn)規(guī)模達(dá)到年產(chǎn) 44架。 表 天津與全國部分城市的住宅價(jià)格與人均可支配收入比較 城市居民消費(fèi)特征 天津市城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了較大變化，居住 、交通及通訊支出占比上升較為明顯，表明城市居民已從滿足基本生活型逐漸轉(zhuǎn)向追求生活的品質(zhì)與享受。 土地供應(yīng)特征及趨勢(shì)分析 對(duì)比往年，從 2020 年土地。 人均收入的穩(wěn)定 增長預(yù)期，對(duì)于房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有良好的支撐作用。 “十一五”期間，裝備制造業(yè)發(fā)展重點(diǎn)包括 航空領(lǐng)域 、 石油 、 石化 設(shè)備制造領(lǐng)域 、 通用機(jī)械制造領(lǐng)域 及 紡織機(jī)械制造領(lǐng)域 等。另據(jù)相關(guān) 調(diào)查資料預(yù)測 ， 在未來五年中， 天津 市將累計(jì)有 90 多萬人進(jìn)入法定婚齡 。近年來天津市人口變化具有如下特征： 外來人口 數(shù)量呈現(xiàn) 增長 趨勢(shì) 2020 年， 天津 常住人口增長率為 %， 是 2020 年以來增長最快的一年 。在位于城市發(fā)展主軸的武清 河西務(wù)一帶預(yù)留首都第二機(jī)場用地。隨著城市空間的快速拓展 已經(jīng)根本無法適應(yīng)天津城市的發(fā)展需要 。北部為燕山山地，其余為平原，暖溫帶半濕潤季風(fēng)氣候，具有四季明顯，長短不一，降水不多，分配不均，季風(fēng)顯著，日照較足的 特點(diǎn)。 物業(yè)發(fā)展建議 結(jié)合項(xiàng)目用地特點(diǎn)，充分考慮地塊規(guī)劃要求和地塊現(xiàn)有交通因素、產(chǎn)品布局朝向及景觀因素，深入挖掘項(xiàng)目地塊產(chǎn)品價(jià)值最大化，發(fā)揮地塊價(jià)值最大化。地塊編號(hào)為 0號(hào)地至 14 號(hào)地和 A、 B、 C號(hào)地，其中 9號(hào)地塊和 A 號(hào)地塊規(guī)劃為商業(yè)用地， B 號(hào)地塊為 南開翔宇學(xué)校梅江南校區(qū) ，其它的均為住宅用地。 梅江南片區(qū) 房地產(chǎn)市場未來 客戶構(gòu)成 隨著小戶型及創(chuàng)新性產(chǎn)品的出現(xiàn)，將使片區(qū)購房人群不再單一，結(jié)構(gòu)更加多元化， 不光是“塔尖”的高收入階層，還會(huì)有 追求景觀資源、享受高 生活品質(zhì)的市區(qū)工作白領(lǐng)也將成為潛在消費(fèi)者。 戶型 面積區(qū)間 （㎡） 使用面積 （㎡） 比例 購買客戶細(xì)分 單房 4050 5565 60 投資 一房一廳一衛(wèi) 5565 7080 30 一次置業(yè)者 /投資 二房二廳二衛(wèi) 6575 90100 10 一次置業(yè)者、短期居住者和 商務(wù)辦公者 合計(jì) —— —— 100 —— ? 酒店式公寓 ： 戶型 面積區(qū)間 （㎡） 比例 購買客戶細(xì)分 單房 4050 60 周邊企事業(yè)單位商務(wù)接待 /商務(wù)長租客 一房一廳 5060 20 周邊企事業(yè)單位商務(wù)接待 /商務(wù)長租客 5565 20 投資者 合計(jì) —— 100 —— 商業(yè)定位： 由于項(xiàng)目地塊受“商業(yè)不能朝解放南路開口”和“大部分商業(yè)只租不售”等規(guī)劃條件限制， 項(xiàng)目商業(yè)以“內(nèi)街”形式進(jìn)行規(guī)劃布局，商業(yè)裙樓與公寓建筑之間以廊橋進(jìn)行連接，預(yù)留廣場及綠化用地，層高設(shè)置為 2層，局部可與 LOFT 公寓結(jié)合設(shè)置 3層； 可考慮在商業(yè)裙樓單獨(dú)設(shè)立經(jīng)營性酒店， 在周邊布