【正文】 交樓物品準(zhǔn)備； ? 交樓場(chǎng)地布置； ? 清潔開荒準(zhǔn)備； ? 交樓模擬訓(xùn)練； ? 政府及相關(guān)公共事業(yè)機(jī)構(gòu)之協(xié)調(diào)工作； ? 協(xié)助通知業(yè)主收樓； 4. 業(yè)戶入住期的收樓服務(wù) 業(yè)主收樓是一件非常值得慶賀的事情，因此，交樓現(xiàn)場(chǎng)的布置應(yīng)該顯得隆重?zé)崃?，交樓期間可以舉行慶祝活動(dòng)，配合開發(fā)商之銷售活動(dòng)。 ? 有否影響、占用公用部位，有否在公用部位占道搭建。 a) 管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求，實(shí)施由部門主管到物業(yè)公司經(jīng)理逐級(jí)巡檢制度。 ? 管理處財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。 ? 給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)客戶進(jìn)行防火常識(shí)宣傳。 ? 安排相關(guān)保險(xiǎn)。 ? 管理處管理員負(fù)責(zé)對(duì)保潔工作進(jìn)行指導(dǎo)、巡查及抽檢，每天不得少于兩次。 ? 安排相關(guān)停車場(chǎng)保險(xiǎn)以 轉(zhuǎn)移管理風(fēng)險(xiǎn)。 1） 安全， 正常使用； 2） 功能完 好。 1）無(wú)故障停電； 第 32 頁(yè) 共 48 頁(yè) 的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備的零部件易耗品維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)。 由工程維修部按照相應(yīng)作業(yè)規(guī)定實(shí)施。 3） 燈具施工技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)； 啟用； 3） 照明設(shè)施線路 完好好率達(dá) 95%以上。 由工程維修部組織實(shí)施； 標(biāo)識(shí)、警示牌管理規(guī)定。 1）由工程維修部負(fù)責(zé)實(shí)施； 1）建筑物白蟻防治標(biāo)準(zhǔn)； 2）建筑物完好等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)； 1）結(jié)構(gòu)安全，正常使用； 2）結(jié)構(gòu)性能完好。 1）每月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)檢修（含線路） 2）每年對(duì)防盜門噴漆一次； 3）每年對(duì)防盜門及信箱進(jìn)行一次緊固維護(hù)。 5 機(jī)電 設(shè)備 1）發(fā)電機(jī)及水泵等機(jī)電設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)； 2）日常機(jī)電設(shè)備零部件易 耗 品 維修、更換； 3）制冷系統(tǒng)的 維 護(hù) 保養(yǎng)。 10 其他共用設(shè)施 每周檢查一遍 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 無(wú)破損； 2） 無(wú)脫落 3） 排水通暢； 1）確保圍欄、檔土墻安全使用； 2）確保垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站正常使用 11 屋宇 物業(yè) 每周檢查一遍 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 相應(yīng)建筑部門 維修保養(yǎng)規(guī)程 2） 相應(yīng)電氣、設(shè) 備維修保養(yǎng)規(guī)程。 1） 由工程維修部 委托相 關(guān)施工單位； 1） 路面施工質(zhì) 量標(biāo)準(zhǔn)； 2） 停車場(chǎng)地面施 工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)； 1） 停車場(chǎng)地面均 穩(wěn)衡，有效發(fā)揮功用； 2） 使局部損壞嚴(yán) 重通過(guò)翻新延長(zhǎng)其使用壽命； 3） 場(chǎng)地平整，無(wú) 積水。 b) 樓宇共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（需動(dòng)用公維金的須經(jīng)征詢業(yè)戶后實(shí)施） 序號(hào) 類別 日 常 維 修 計(jì)劃 方案 標(biāo)準(zhǔn) 實(shí)施效果 1 區(qū)內(nèi) 道路 1) 進(jìn)住裝修期及施工期杜絕車輛擠壓人行道，嚴(yán)禁在路面拉制砼或砂漿 污染路面； 2) 每年對(duì)局部損壞 嚴(yán)重，修補(bǔ)多次的路面、人行道板進(jìn)行翻新。 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。 4 電梯 日常巡查 每天巡視多遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)同電梯維修單位聯(lián)系維修。 ? 做好雨季、臺(tái)風(fēng)、暴雨過(guò)后對(duì)房屋設(shè)施的不定期抽查，安排維修工作，確保房屋設(shè)施之完好。 ? 采用人車分流管理方式，進(jìn)入小區(qū)的車輛一律停放在車庫(kù)。第一梯隊(duì)的快速反應(yīng)分隊(duì)隨時(shí)聽候調(diào)遣，在報(bào)警 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)的快速 支援分隊(duì)在緊急狀況下隨時(shí)召集，對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)支援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由物業(yè)處調(diào)度管理人員實(shí)施緊急增援。 ? 定期清潔所管理的設(shè)備和設(shè)備房。 i) 消防管理 建立行之有 效的消防管理安全體系，建立防火安全“三級(jí)”檢查制度，保證業(yè)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 ? 管理處主任負(fù)責(zé)審核、批準(zhǔn)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃。 ? 被投訴部門按照投訴內(nèi)容跟進(jìn)安排，具體解決有關(guān)問(wèn)題。保安員選聘退伍的、具有第 23 頁(yè) 共 48 頁(yè) 良好思想品質(zhì)和精湛業(yè)務(wù)技能的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。 補(bǔ)辦手續(xù) 辦理交房手續(xù) 否 裝修申請(qǐng)人身份驗(yàn)證 申報(bào)裝修（給） 1．《裝修申請(qǐng)表》 2．《裝修協(xié)議》 3．《裝修指南》 審批（交） 1． 裝修申請(qǐng)表 2． 裝修圖紙 3． 裝修協(xié)議 4． 裝修隊(duì)資質(zhì)及營(yíng)業(yè)執(zhí)照 是否符合要求 修改 否 收取 1 裝修管理費(fèi) 2 裝修押金 /保證金 3 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi) 4 出入證押金 5 出入證工本費(fèi) 6 其他相關(guān)費(fèi)用 停工處理 施工是否 符合要求 否 裝修結(jié)束 1．申請(qǐng)驗(yàn)收 3．審核裝修許可證 是 是否符合要求 修改 否 業(yè)主、裝修承造商、物業(yè)公司三方在驗(yàn)收書上簽字 財(cái)務(wù) 財(cái)務(wù)憑驗(yàn)收書退押金，憑出入證數(shù)退證押金 資料整理歸檔 1．《裝修申請(qǐng)書》 2．裝修圖紙 3．《工程驗(yàn)收書》 結(jié)束 第 22 頁(yè) 共 48 頁(yè) ? 有否改變房屋及配套設(shè)施的使用功能。 ? 限制噪音 施工時(shí)間，確保業(yè)戶休息。 ? 物業(yè)公司驗(yàn)收小組核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函。 ? 建議成品保護(hù)方案 , 減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。 6 清潔、保潔率 95%以上 99%以上 聘請(qǐng)專業(yè)清潔人員或分包管理， 實(shí)行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對(duì)區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實(shí)管理區(qū)域的責(zé)任制。 ? 定期對(duì)區(qū)內(nèi)行車、道路標(biāo)識(shí)標(biāo)志進(jìn)行保養(yǎng)及檢查工作，避免由此引發(fā)的管理責(zé)任。 ? 安排適當(dāng)之保養(yǎng)計(jì)劃，確?；酒贩N多樣，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀。 業(yè)委會(huì) 公司主管部門 物業(yè)管理處主任 計(jì)算機(jī)輔助管理系統(tǒng) 管理服務(wù)員工 業(yè)戶 服務(wù)地點(diǎn) 服務(wù)地點(diǎn) 員工 主管 1 員工 主管 2 第 9 頁(yè) 共 48 頁(yè) b) 清潔服務(wù) ? 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)保持有良好、整潔的環(huán)境和氛圍，給業(yè)戶潔凈舒適的感受。 ? 激勵(lì)、培訓(xùn)管理：服務(wù)性行業(yè)重復(fù)工作容易滋生員工惰性，采取各種培訓(xùn)教育措施激發(fā)、培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神和職業(yè)的榮譽(yù)感則非常重要，同時(shí)也需要為員工多創(chuàng)造提高自身素質(zhì)及晉升的機(jī)會(huì)。海灣廣場(chǎng)」引入“一站式”物業(yè)管理服務(wù)。 公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度， 2020 年通過(guò)中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心 ISO9001： 2020 版質(zhì)量管理體系認(rèn)證。公 司在“真誠(chéng)服務(wù)、開拓進(jìn)取”的管理方針指導(dǎo)下，實(shí)行高效的、人性化的管理，成績(jī)斐然。因此，對(duì)整體的物業(yè)管理服務(wù)有如下策劃構(gòu)想： 1. 物業(yè)管理服務(wù)之整體策劃 a)“一站式”服務(wù)理念的引入 「泉舜鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng)服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問(wèn)題暴露出來(lái)及作出 處理，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生。 ? 定期安排消殺滅蟲工作，滅四害工作達(dá)到國(guó)家衛(wèi)生城市滅四害工作標(biāo)準(zhǔn)。 ? 實(shí)行 24 小時(shí)保安和消防值班，維護(hù)小區(qū)正常秩序，及時(shí)巡查小區(qū)內(nèi)治安及消防設(shè)施等狀況，發(fā)現(xiàn)消防及安全隱患及時(shí)排除，無(wú)因公司責(zé)任造成的重大刑事案件、治安事故和消防事故。 ? 制定費(fèi)用追收程序，避免因欠費(fèi)影響物業(yè)管理運(yùn)作之情況。 16 違章處理率 90%以上 100% 建立三級(jí)交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 第 15 頁(yè) 共 48 頁(yè) f) 針對(duì)消防設(shè)備的設(shè)置及功能提出建議。 ? 在保修期內(nèi)，在使用過(guò)程中業(yè)戶或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制第 18 頁(yè) 共 48 頁(yè) 造上的缺陷時(shí)，報(bào)告管理處查驗(yàn)證 實(shí)后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托管理處維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。收樓過(guò)程可以由物業(yè)管理公司派出客戶服務(wù)專員全程陪同業(yè)主辦理手續(xù)，避免 業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間等候或受冷落的情況。 ? 安裝空調(diào)須在指定位置，空調(diào)出水須排入專供空調(diào)使用的管道。 ? 管理處各部門主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)派發(fā)各項(xiàng)收費(fèi)通知單，并協(xié)助財(cái)務(wù)做好費(fèi)用的催繳工作。 ? 工程部主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 ? 保安消防巡邏每日負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行全面巡邏檢查及記錄，排除一般不安全因素，上報(bào)不能解決的火情隱患及不安全因素。 k) 治安管理 通過(guò)制定保安員內(nèi)務(wù)、作風(fēng)、紀(jì)律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺(jué)維護(hù)保安工作的正常運(yùn)行。 ? 不定期對(duì)保潔責(zé)任區(qū)進(jìn)行抽查考評(píng)，考評(píng)得分與工資待遇結(jié)合。 ? 擬定停車場(chǎng)系統(tǒng)及車場(chǎng)內(nèi)設(shè)備之維修保養(yǎng)計(jì)劃，安排工程人員進(jìn)行定期保養(yǎng)工作及巡檢。 第 31 頁(yè) 共 48 頁(yè) 修；如局部受損較重，應(yīng)請(qǐng)專家“會(huì)診”，提出方案，委托專業(yè)公司實(shí)施； 2） 如因施工質(zhì) 量原因造成結(jié)構(gòu)問(wèn)題，應(yīng)報(bào)請(qǐng)開發(fā)單位處理。 維修。 1）相應(yīng)建筑部分修繕技術(shù)規(guī)程； 2）房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)； 1）整潔、無(wú)缺損，無(wú)霉跡； 2）扶手完好，無(wú)張貼第 33 頁(yè) 共 48 頁(yè) 3）樓間墻面、扶手、踏步的維護(hù)。 3 溝渠 池井 1） 化糞池每半年 清理一次； 2） 井蓋板每年刷 一次漆；防止銹蝕； 3） 每季度清理井 內(nèi)雜物一次； 4） 每年全面維修 完善一次。 1） 標(biāo)志清潔美 觀； 2） 安放穩(wěn)固； 3） 標(biāo)志清晰。 2 外墻面 1）外墻面起鼓脫落的修補(bǔ)； 2）外墻面局部滲漏； 3）外墻面大面積滲漏； 4）外墻 面的翻新（ 25年周期） 1）每年對(duì)于較大面積滲漏外墻應(yīng)局部翻新防止面積繼續(xù)擴(kuò)大及污染墻面； 2）每年雨季住戶對(duì)外窗臺(tái)進(jìn)行一次 密 封 維 護(hù) 檢查。 由工程維修部負(fù)責(zé)組織實(shí)施。 電梯維修保養(yǎng)要求；電梯定期保養(yǎng)項(xiàng)目書 1）減少故障，改善并增進(jìn)電梯各部分的性能，確保正常運(yùn)第 39 頁(yè) 共 48 頁(yè) 行； 2）確保通過(guò)安全監(jiān)督部門檢查。 1） 標(biāo)志設(shè)施完好率 100%； 2） 標(biāo)志無(wú)損壞； 9 走廊及自行車房 每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)維修 由工程維修部專業(yè)維修工按相關(guān)維修規(guī)程實(shí)施 1） 墻地面整潔 無(wú) 損壞； 2） 走廊通暢； 3） 結(jié)構(gòu)完好； 1） 無(wú)亂搭建； 2） 整潔、通暢； 3） 墻面無(wú)破損或污跡。 6 停車場(chǎng) 1） 每年對(duì)損壞多 次修補(bǔ)部位進(jìn)行更新一次； 2） 對(duì)因施工質(zhì)量 問(wèn)題造成的局部沉陷損壞， 5年翻新一次，翻新量應(yīng)控制在 5%。 上、下水通暢，無(wú)滲漏。 8 消防 設(shè)施 1）疏散標(biāo)志的維修及維護(hù)； 2）室內(nèi)消防栓（箱）的有效維護(hù)及檢修； 3）煙、溫感報(bào)警系統(tǒng)故障的排隊(duì)和維護(hù)。 1）無(wú)積水，無(wú)滲漏； 2）隔熱層完好無(wú)損； 3）避雷網(wǎng)無(wú)間斷。 ? 對(duì)房屋的公共部位和用戶室內(nèi)的維修做全面記錄，并定時(shí)回訪。 ? 管理處將根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況擬定停車場(chǎng)管理方案及突發(fā)情況之應(yīng)急方案。 ? 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、門衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； 第 28 頁(yè) 共 48 頁(yè) ? 針對(duì)物業(yè)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控； ? 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。 ? 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄。 ? 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作，確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，并具體組織實(shí)施環(huán)節(jié)。 ? 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。 ? 原房屋內(nèi)承重墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件有否拆改。 ? 給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全。 b) 物業(yè)資料的移交接管 ? 接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料 Ⅰ 產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批文、用地批文、小業(yè)主資料、建筑規(guī)劃許可等） Ⅱ 政府驗(yàn)收 合格資料（消防驗(yàn)收合格證、物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書、住宅使用說(shuō)明書、住宅質(zhì)量保證書等） Ⅲ