【正文】 3）商戶內(nèi)部裝修裝飾或附屬物撒除時(shí)，不得破壞房屋的建筑結(jié)構(gòu) 4）商戶撒場(chǎng)須將房屋清潔后交管理公司 5）商戶按接房標(biāo)準(zhǔn)還房 6）綜合部換鎖、清潔、封場(chǎng) 管理標(biāo)準(zhǔn) （ 1）商戶完善欠費(fèi) （ 2）設(shè)施設(shè)備完好 商戶管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)商戶的管理工作 （ 2）綜合部負(fù)責(zé) 協(xié)助業(yè)務(wù)部的商戶管理工作 小商戶管理要求 （ 1） 準(zhǔn)入制的管理 1）品牌資質(zhì)：有效的生產(chǎn)許可證書、商品質(zhì)檢證明、商標(biāo)注冊(cè)登記證書、 2）經(jīng)營(yíng)者資質(zhì)：有效的委托經(jīng)營(yíng)代理書 (注重時(shí)間的有效期 )、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 3）商品資質(zhì)審查：申報(bào)的品牌與實(shí)際經(jīng)營(yíng)的商品名稱一致性， （ 2）商品質(zhì)量的監(jiān)督 1）商品零售統(tǒng)一：本商場(chǎng)內(nèi)的零售價(jià)標(biāo)價(jià)與其它商場(chǎng)的同一個(gè)商品的零售價(jià)標(biāo)價(jià)一致 2）商品的質(zhì)量：商品質(zhì)價(jià)相符 3）商品售后報(bào)務(wù)：商品的退換貨制 度 （ 3）商品陳列 1）上貨率：與商鋪的規(guī)模成比例，與品牌檔次成比例 2）季節(jié)上貨率：按季節(jié)銷售的規(guī)律上貨，一般季前一個(gè)月季節(jié)貨的上貨率達(dá)到 60%左右 3）式樣款式上貨率：符合自身經(jīng)營(yíng)的定位需要 4）商品陳列：豐滿、具有吸引力，色彩度、新鮮度、亮度滿足經(jīng)營(yíng)需要 （ 4）占道規(guī)范 1）花車按要求擺放在商鋪門前，不能超過門前一米寬距離，貨架只能橫放在自已商鋪門前 2）雜物不能堆放在公共區(qū)域上 3）玻璃門不能向外開 4）不能在公共區(qū)域上打牌、吃飯 5）椅子不能擺放在公區(qū)域上 6）拖把不能擺在門前及公共區(qū)域的欄桿上 7）未經(jīng)容許不能在公共區(qū)域的柱面，墻面、地面張貼宣傳資料、 POP、廣告 8）不能將垃圾倒放在公共區(qū)域上，按商場(chǎng)規(guī)定的統(tǒng)一時(shí)間、統(tǒng)一地點(diǎn)倒放垃圾 （ 5）商品的進(jìn)出商場(chǎng) 1）原則上，營(yíng)業(yè)期間，商戶的進(jìn)出貨由商戶自行負(fù)責(zé) 2）管理人員應(yīng)隨時(shí)觀察商鋪人員進(jìn)入商場(chǎng)隨身帶貨的情況，以便了解掌握商鋪的進(jìn)貨量及銷售 量 3）應(yīng)實(shí)際了解商家的經(jīng)營(yíng)情況，預(yù)防有撤場(chǎng)的前期行為 4）撤場(chǎng)商家杜絕欠費(fèi)未完善后撒貨出場(chǎng)，一經(jīng) 發(fā)現(xiàn)，保安嚴(yán)禁出場(chǎng) 5）與商戶有特殊約定的按特殊約定進(jìn)行管理（如電腦城） （ 6）銷售管理 1）元旦節(jié)、五一節(jié)、國(guó)慶節(jié)、春節(jié)的商戶銷售量統(tǒng)計(jì) 2）新開業(yè)商戶的銷售統(tǒng)計(jì)，一般統(tǒng)計(jì)開業(yè)近一至二個(gè)有銷售業(yè)績(jī) 3）半年、一年主力店銷售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì) 非小商戶管理要求（餐飲、娛樂、主力店等） （ 1）準(zhǔn)入制管理 1）經(jīng)營(yíng)者資質(zhì)：特種行業(yè)的經(jīng)營(yíng)許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照（法人或自然人的身份證）、稅務(wù)登記證 2）品牌資質(zhì)：商標(biāo)注冊(cè)登記證書、加盟許可證 （ 2）食品衛(wèi)生管理 1） 垃圾清運(yùn)規(guī)范：按分公司要求的時(shí)間及地點(diǎn)進(jìn)行及時(shí)清運(yùn) 2）隔油池的清潔：定期進(jìn)行清挖，一般一季度清挖一次，可根據(jù)油垢的程度進(jìn)行時(shí)時(shí)清洗， 特殊情況及時(shí)進(jìn)行清挖 3）排煙機(jī)的油污：定期的清洗，最多不起過二個(gè)月清洗一次 （ 3）治安秩序安全 1）治安秩序：打架斗毆及時(shí)報(bào)案，通知派出所或者 110 2）封場(chǎng)安全：封場(chǎng)后門鎖關(guān)好，所有用電設(shè)備斷電處理 （ 4）消防安全 1）廚房管理 送風(fēng) :與整體送風(fēng)時(shí)間統(tǒng)一 風(fēng)機(jī)：控制線路保證正常 加壓風(fēng)機(jī)口：保證靈活 電氣元 件：無損動(dòng)、無灰塵 防爆燈：完好 地面：清潔，無油污、不打滑 排水溝：清潔、暢通 2）排煙 通風(fēng)正常 3)給水 : 二次供水水池與水箱定期消毒及清洗，無跑水、斷水現(xiàn)象、水泵正常上水， 給水管無滲水、漏水、積水 4)排水 :防水工程、排水管暢通 5）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) :正常 6）防火卷簾門系統(tǒng) :開關(guān)正常啟動(dòng) 7）自動(dòng)噴淋系統(tǒng)：管網(wǎng)、噴頭、閥門等正常完好 8）移動(dòng)滅火器：有效期內(nèi)、瓶體完好 9）消防疏用通道：暢通、清潔 （ 5）用電 1）電表正轉(zhuǎn)，表計(jì)量準(zhǔn)確 2）室內(nèi)的電器線路搭接規(guī)范 3）各項(xiàng)用電器開關(guān)溫度正常 （ 6）停車場(chǎng)管理：優(yōu)惠折扣確定，優(yōu)惠票按月結(jié)算 （ 7）中中央空調(diào)管理 1）同樓層不同業(yè)態(tài)空調(diào)流量計(jì)：計(jì)量分?jǐn)? 2）使用中央空調(diào)前的安全檢查：開機(jī)前各項(xiàng)指標(biāo)檢查與調(diào)試 3）商戶使用空調(diào)前的登記管理：電話通知空調(diào)開關(guān)時(shí)間并做好記錄 4）中央空調(diào)使用的結(jié)算：空調(diào)運(yùn)行使用費(fèi)用在每月水電費(fèi)分?jǐn)? （ 8）電扶梯、電梯管理 1）夜間電梯使用的管理：開關(guān)時(shí)間明確 2）電梯內(nèi) 清潔衛(wèi)生：定期清潔保養(yǎng) 3）運(yùn)貨：使用專用貨梯 （ 9）霓虹燈、廣告 1）外墻霓虹圖文完好情況，按時(shí)開啟電源情況，內(nèi)容更新情況。 標(biāo)準(zhǔn) （ 1）禁止亂貼、亂掛、亂擺、亂放 （ 2）整潔、美觀、完整、協(xié)調(diào) （ 3）安全、規(guī)范、合理、合法 合同簽定前管理 職責(zé) （ 1）業(yè)務(wù)部招商人員負(fù)責(zé)實(shí)施招商洽談與合同簽定工作 （ 2）綜合部負(fù)責(zé)商鋪內(nèi)工程物業(yè)配套需求的解釋工作 重點(diǎn)管理 （ 1）簽合同注意事項(xiàng) 1)交房條件 a）主力店配置：水、電、天然氣，接駁到經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；電動(dòng)扶梯（綜超大賣場(chǎng)為電 動(dòng)坡梯）、貨運(yùn)電梯、中央空調(diào)和通過消防系統(tǒng)驗(yàn)收的清水房 b）次主力店（家電、裝飾、家具賣場(chǎng)）配置：水、電接駁到經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；電動(dòng)扶梯、貨運(yùn)電梯、中央空調(diào)和通過驗(yàn)收消防系統(tǒng)的清水房。 （四）工作標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目工作檢查標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目經(jīng)理工作檢查要點(diǎn) 序號(hào) 要 點(diǎn) 時(shí) 間 要 求 1 收入完成情況 月 每月跟進(jìn)分析 2 收款率完成情況 月 每月跟進(jìn)分析、解決 3 租賃進(jìn)度跟蹤 月 每月跟蹤分析，調(diào)整改進(jìn) 4 租戶變動(dòng)狀況（撤場(chǎng)、轉(zhuǎn)租） 月 每月跟蹤，為經(jīng)營(yíng)調(diào)整提供依據(jù) 5 商場(chǎng)銷售和客流狀況 月 每月跟蹤分析，為經(jīng)營(yíng)調(diào)整提供依據(jù) 6 后 6個(gè)月租賃合同續(xù)租狀況 月 評(píng)估審核，做好調(diào)整計(jì)劃 7 欠費(fèi)狀況 月 采取措施或作解決方案 8 業(yè)態(tài)調(diào)整方案 半年 半年提交方案一次 9 租金扶持計(jì)劃 半年 審核方案 ,提交公司審批 10 商場(chǎng)周邊市場(chǎng)租金 半年 半年市調(diào)更新一次 ,提交公司備案 11 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 半年 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)分布、出租情況、租金價(jià)格 .半年市調(diào)一次 ,提交公司備案 ,并作為經(jīng)營(yíng)調(diào)整的依據(jù) 12 租戶意見的收集和改進(jìn)跟進(jìn) 季度 /半年 作為改進(jìn)營(yíng)運(yùn)管理的參考依據(jù) 13 月市場(chǎng)推廣活動(dòng)計(jì)劃、執(zhí)行方案和實(shí)施結(jié)果 月 審核方案、參與組織，評(píng)估活動(dòng)結(jié)果 14 顧客調(diào)查及改進(jìn)情況跟蹤 季度 /半年 收集匯總分析并改進(jìn)，為經(jīng)營(yíng)調(diào)整作參考 15 商圈和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 季度 /半年 跟蹤分析，調(diào)整推廣策略 16 監(jiān)督和維護(hù)商場(chǎng)整體視覺形象 日 使商場(chǎng)隨 時(shí)保持良好的形象 17 銷售和客流跟蹤 月 分析評(píng)估，作為經(jīng)營(yíng)調(diào)整和執(zhí)行推廣活動(dòng)的參考依據(jù) 18 工程維修月度計(jì)劃 月 審核跟蹤 19 工程物業(yè)物料計(jì)劃 月 審核批準(zhǔn)便于計(jì)劃安排 20 工程改造和設(shè)施設(shè)備的維保 年 /季 /月 做好計(jì)劃，便于招標(biāo)及相關(guān)工作有組織有計(jì)劃的進(jìn)行 21 裝修管理 隨時(shí) 隨時(shí)抽查，符合公司要求 22 環(huán)境狀況 日 每天保持良好的購(gòu)物環(huán)境 23 清潔狀況 日 隨時(shí)保持購(gòu)物環(huán)境清潔 24 保安人員工作狀況 日 購(gòu)物中心隨時(shí)處于安全運(yùn)行狀況 25 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行 隨時(shí) 隨時(shí)巡 查，處于正確操作和正常運(yùn)行狀態(tài) 26 夜間巡查 12次 /月 人員在崗、無安全隱患 27 營(yíng)運(yùn)費(fèi)用 月 跟蹤，原則控制在預(yù)算內(nèi) 28 月報(bào)表 /報(bào)告 月 審核無誤后提交 29 人員的考核和變動(dòng) 月 公正合理，面談溝通 30 培訓(xùn)計(jì)劃 年 /季 /月 組織執(zhí)行培訓(xùn)計(jì)劃 31 預(yù)算 年 /半年 審核各部門年預(yù)算和年中調(diào)整數(shù)據(jù)后提交公司審批 項(xiàng)目業(yè)務(wù)經(jīng)理工作檢查要點(diǎn) 序號(hào) 要點(diǎn) 時(shí)間 要求 1 商場(chǎng)租賃平面圖 月 每月更新 2 租金收入預(yù)算 年 通過公司審核 3 主力租戶租金收入 月 每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算 4 非主力租戶租金收入 月 每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算 5 每樓層租金和物管費(fèi)收入 月 每月跟蹤，達(dá)到預(yù)算 6 租賃進(jìn)度年計(jì)劃 年 通過公司審核 7 租賃進(jìn)度跟蹤 月 完成預(yù)算進(jìn)度 8 出租率 月 每月跟蹤，完成計(jì)劃目標(biāo) 9 返租商鋪出租率 月 每月跟蹤分析 10 自有產(chǎn)權(quán)出租率 月 每月跟蹤分析 11 每樓層平均租金 月 每月跟蹤分析 12 商場(chǎng)平均租金 月 每月跟蹤分析 13 主力租戶平均租金 月 每月跟蹤分析 14 非主力租戶平均租金 月 每月跟蹤分析 15 返租 商鋪平均租金 月 每月跟蹤分析 16 自有產(chǎn)權(quán)平均租金 月 每月跟蹤分析 17 欠租明細(xì)表 月 每月跟蹤，完成收款率 18 下 6 個(gè)月合同到期租戶合同續(xù)簽狀況 月 每月跟蹤分析 ,提出續(xù)租建議并跟進(jìn) 19 商場(chǎng)銷售狀況 月 每月跟蹤分析 20 銷售前 10 位非主力租戶 月 每月跟蹤分析 21 撤場(chǎng)租戶 月 每月跟蹤分析 22 轉(zhuǎn)租租戶 月 每月跟蹤分析 23 租戶聯(lián)系表 月 每月更新 24 租賃合同清單 月 準(zhǔn)確、完整、無遺漏 25 租戶檔案 月 檔案完整，無遺漏 26 業(yè)態(tài)調(diào)整計(jì)劃 半年 每半年回顧調(diào)整一次 27 租金扶持計(jì)劃 半年 通過公司審核 28 商場(chǎng)周邊市場(chǎng)租金 半年 半年市調(diào)更新一次 29 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況 半年 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)態(tài)分布、出租情況、租金價(jià)格 30 租戶圓桌會(huì)議日程表 年 制作年度計(jì)劃 31 租戶圓桌會(huì)議報(bào)告 季度 會(huì)議后一周內(nèi)提交 32 前 10 條租戶意見及行動(dòng)計(jì)劃 季度 在期限內(nèi)完成整改 33 租戶意見跟蹤回復(fù) 季度 以拜訪或電話形式回復(fù)每個(gè)意見 經(jīng)理工作檢查要點(diǎn) 序 號(hào) 要點(diǎn) 時(shí)間 要求 1 工程 年度預(yù)算 年 通過公司審核 2 工程 月度 費(fèi)用跟蹤 月 每月跟蹤分析制定行動(dòng)計(jì)劃 3 工程 招標(biāo)文件 招標(biāo)公告公示前 通過公司審核 4 工程 合同清單 日 準(zhǔn)確、隨時(shí)備查 5 工程 年度改造計(jì)劃 日 通過公司審核 6 工程 年度招標(biāo)計(jì)劃安排 年 通過公司審核 7 商場(chǎng)平面圖 日 隨時(shí)備用 8 發(fā)電機(jī) /UPS/配電間 日 運(yùn)行正常，無故障 9 照明燈具（含租戶店鋪） 日 無破損、熄滅 10 墻面和柱子的日常維護(hù)（含租戶店鋪） 日 干凈、無污跡、無破損、無蜘蛛網(wǎng)、無垂掉電線 11 固定設(shè)施設(shè)備的巡檢及記錄 日 按日常維保程序進(jìn)行 12 監(jiān)控 系統(tǒng) 日 正常運(yùn)行、無故障 13 防火卷簾門 隨機(jī)抽查 使用正常 14 滅火器 日 完好、無過期 15 租戶裝修管理 年 制作噴繪包裝、按審批圖紙施工、無明火作業(yè)、無亂搭拉電線、其他安全隱患 16 停車場(chǎng)收費(fèi)系統(tǒng) 年 正常運(yùn)行 17 停車場(chǎng)管理 半年 清潔、標(biāo)示齊全 18 商場(chǎng)店招和燈飾工程（含租戶店鋪） 半年 燈光無破損、無熄滅 項(xiàng)目物業(yè) 經(jīng)理工作檢查要點(diǎn) 序號(hào) 要點(diǎn) 時(shí)間 要求 1 物業(yè)年度預(yù)算 年 通過公司審核 2 物業(yè)月度費(fèi)用跟蹤 月 每月跟蹤分析制定行動(dòng)計(jì)劃 3 物業(yè)維保招標(biāo)文件 招標(biāo)公告公示前 通過公司審核 4 物業(yè)合同清單 日 準(zhǔn)確、隨時(shí)備查 5 物業(yè)年度改造計(jì)劃 日 通過公司審核 6 物業(yè)年度招標(biāo)計(jì)劃安排 年 通過公司審核 7 日常維保材料標(biāo)價(jià)清單 半年 通過公司審核，半年修訂一次 8 維保單位維保記 和評(píng)估 根據(jù)維保規(guī)定 作為付款依據(jù) 9 商場(chǎng)平面圖 日 隨時(shí)備用 10 保安崗位平面圖 12次 /年 半年回顧調(diào)整 11 保潔崗位平面圖 12次 /年 半年回顧調(diào)整 12 保安檢查項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) 日 日檢是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 13 保潔檢查項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn) 日 保潔日常工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn) 14 保安巡更路線圖 日 按巡邏路線巡查 15 商場(chǎng)開業(yè) 日 租戶統(tǒng)一按時(shí)開店 16 自動(dòng)扶梯 日 運(yùn)行正常，清潔干凈 17 電梯 日 運(yùn)行正常，清潔干凈 18 地磚 日 無破損，清潔干凈 19 墻面和柱子的日常維護(hù)（含租戶店鋪） 日 干凈、無污跡、無破損、無蜘蛛網(wǎng)、無垂掉電線 20 玻璃 /鏡子（含租戶店鋪） 日 干凈、無水跡、無污跡 21 防火卷簾門 隨機(jī)抽查 使用正常 22 消防演習(xí)