【正文】 大學城項目定位報告 17 4900540040005000600070008000 在售房源為 6號樓戶型全面， VIP卡 001100號可享 、 101300號可享 9 折購房優(yōu)惠、 300之后的 卡號也可享 折優(yōu)惠，折后價格為 5150元 ∕ ㎡。高學歷人群的消費心理對地位的體現和精神的享受較為看重。 二類客戶：大學城周邊區(qū)域改善置業(yè)的中高收入群體，區(qū)域內就讀的學生家庭、公務員和 高校入駐的上下游產業(yè)鏈產生的自住客戶，如研究所、出本社的教師、白領等。在建設過程 中 嚴格 控制工程成本和管理成本。 消費能力上，消費者能承受的房價水平基本與大學城區(qū)域內住宅銷售價格吻合。 （ 2）限制條件 自身規(guī)劃條件限制 容積率拆分；限高；市政管網裝入速度等 外部市政條件限制 園區(qū)內道路、市政配套的規(guī)劃與建設進度 地塊北側 狀況 東側西看地塊全貌 重慶大學城項目定位報告 20 （ 3）項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢（ s） 劣勢（ w） ? 原生態(tài)景觀資源； ? 原生地形地貌； ? 容積率拆分后能夠形成的品質化產品； ? 開發(fā)商品牌實力； ? 緊鄰重大校區(qū)； ? 周邊區(qū)域配套不成熟、交通不便； ? 市政配套竣工時間滯后，市政路網開工時間滯后； ? 客戶 地塊認知度不夠 ? 項目規(guī)模較大，現有條件不容易形成持續(xù)的客群 機會（ 0） 威脅（ t） ? 城市西進利好發(fā)展方向； ? 區(qū)域內主要項目已樹立價格標桿； ? 區(qū)域規(guī)劃的功能定位提升； ? 區(qū)域未來規(guī)劃交通通達便利； ? 目前市場中高端客群的競爭壓力； ? 目前市場中產品的標竿已樹立，如何實現產品的差異化優(yōu)勢； ? 區(qū)域內客戶無法支撐本地塊的高檔次定位 市場消費群體細分 （ 1）可能目標消費群體圈定。 90201050093009000400050006000700080009000100001100012020 富力城 2020年 3月至今推出 3次聯排別墅，價格從 4月政策影響后開始下降，總體去化比較好， 龍湖睿城 開盤供銷比 重慶大學城項目定位報告 14 龍湖睿城開盤至項目完成開發(fā)共推出 7次，第一次、二次開的聯排別墅和獨立別墅，銷售率均為 100%，第三、四次推出的是洋房，銷售率分別為 67%、 54%，第五、六、七次開的是高層，銷售率分別為 51%、 54%、 61%，可以看出龍湖睿城的產品，仍然受到消費者的青睞。主要利用既有西銅（西永至銅罐驛）便線進行改建，目 前，該線能力基本閑置。 大學城區(qū)域介紹 西部新城分為大學城、土主物流園、重慶西永微電子工業(yè)園、配套服務區(qū)、生態(tài)園等五大板塊。在房價高位運行的市場環(huán)境下，通過收緊戶型面積，合理控制總價，是當前市場發(fā)展的一大趨勢。重慶大學城項目定位報告 1 重慶大學城項目定位報告 目的：本次 定位 目的在于研究公司意向性地塊 所處 城市地位和板塊未來發(fā)展趨勢、 微觀環(huán)境及現有在售項目特征，從而發(fā)現 地塊所在區(qū)域在城市整體發(fā)展過程中的地位及機會；研究 地塊所處區(qū)域微觀市場現狀、發(fā)展動態(tài)及趨勢， 通過抽樣對比得出在售項目去化率、價格波動等數據，并 審視地塊周邊潛在競爭對手發(fā)展， 為取得地塊的可行性和經濟性提供依據。 ? 中小戶型面積緊湊，大戶型面積增大，居住舒適度提高 從各房型主要供應面積區(qū)間來看，中小戶型面積緊湊，單配主力產品面積區(qū)間 3040平方米；一房主力產品面積區(qū)間 4050 平方米；兩房主力產品面積區(qū)間 6070 平方米；三房主力面積區(qū)間則在 90110 平方米之間。 價格區(qū)間分析 20202020年 上半年新增物業(yè)價格走勢圖615756124653010002020300040005000600070002 0 0 9 年上半年 2 0 0 9 年下半年 2 0 1 0 年上半年元/ 平方米重慶大學城項目定位報告 7 ? 新增物業(yè)建面均價持續(xù)上漲 2020年上半年新增物業(yè)建面均價 6157元 /平方米，環(huán)比上漲 %；新增物業(yè)供應價格區(qū)間分布主要集中在 60008000 元 /平方米檔次之間；主城各區(qū)新增供應物業(yè)建面均價在44008000元 /平方米之間。 北江線（北碚 — 白市驛 — 銅罐驛 — 江津 ），全長 86公里。 價格走勢 4720 4880 498053006050 6300400050006000700080009000100001100012020 2020年富力城價格走勢圖 0 055供應 8 23 23 224 217銷售 7 9 9 105 87供銷比 88% 39% 39% 47% 40%8 23 23 224 217 7 9 9 105 87 88% 39% 39% 47% 40% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0501001502002502020年富力城開盤供銷比 供應 銷售 供銷比 重慶大學城項目定位報告 13 4720 4880650072007600810072006500400050006000700080009000100001100012020 2020年 6 月前年富力城價格走勢圖 富力城推出的高層前 5 次銷售均價在 6500 元 /㎡上下波動，但是從 2020 年 4 月 8100元 /㎡的價格下降到 6 月 6500元 /㎡左右（ B7 棟 5394㎡特價三房 5988元 /㎡），說明受宏觀調控政策影響價格下降幅度比較大，達到了 15%左右。 有利條件挖掘 根據地塊現狀和周邊待建、已建項目綜合分析，可以看到如下有利條件： ① 形高低起伏，原始植被茂密， 樹木 眾多，擁有完整的原始生態(tài)系統(tǒng)； ② 地塊坡度舒緩，利于規(guī)劃重慶典型的坡地建筑； 不利條件梳理 根據地塊現狀和周邊待建、已建項目綜合分析，可以看到如下不利條件： ① 周邊區(qū)域不成熟 地塊所在區(qū)域尚不成熟，幾乎沒有 完善的生活配套設施； ② 外交通限制 現狀交通條件較差，通達受到影響，沿途感官區(qū)域不成熟，無公交線路覆蓋。 購房者分析總結 市場需求以三居室和兩居室的中小戶型為主，而四居室大戶型市場需求相對較小。 二、 項目開發(fā)節(jié)奏及 價格建議 項目分期建議 建議 2020年中旬開盤，以 3+1洋房產品率先啟動 2020年 上半年 品牌導入期 2020年下半年 洋房產品亮相、進入強銷期 20 2020年 洋房各組團陸續(xù)推出，持續(xù)銷售 2020—— 2017年 高層產品組徐推出，持續(xù)銷售 2017年下半年 項目整體尾盤期 項目價格建議 按建筑面積計算價格 項目 面積（萬m2） 產品比例 保守價 一般價 樂觀價 單價 （元/m2） 金額（萬元） 單 （元/m2） 金額 （萬元） 單價（元/m2） 金額（萬元） 營業(yè)收入 6,029 409,114 6,485 440,085 6,890 467,533 銷售收入 6,029 409,114 6,485 440,085 6,890 467,533 洋房 % 6,375 148,601 6,800 158,508 7,225 168,415 一般高層 % 5,395 229