【正文】 10 萬沖抵首期，則變?yōu)槭灼?8 萬， 42 萬按揭，物業(yè)的價(jià)位同樣為 8＋42＝ 50 萬。如果在魚與熊掌可皆得的條件下，相信大多數(shù)有意向于較小戶型的客戶會(huì)在成熟社區(qū)，而不愿選擇其它區(qū)域。 廣場(chǎng)的概念同時(shí)也能提高觀江廣場(chǎng)物業(yè)的檔次，其聚購物、娛樂、休閑的理念，能加快 [觀江花園 ]尾盤物業(yè)的銷售，為發(fā)展商提前回籠資金，創(chuàng)造利潤(rùn)。 效果預(yù)測(cè)： 營(yíng) 造熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氣氛，可有效促進(jìn)開發(fā)商與客戶的溝通，樹立開發(fā)商的良好口啤。 對(duì)于第二層，發(fā)展商可以靈活處理，考慮到初始化經(jīng)營(yíng)的局限性，我們可以提供短時(shí)期的返租保障，如提供 3年的返租，讓客戶對(duì)未來充滿信心，這樣利于我們?cè)趦r(jià)格上得到突破。 現(xiàn)從開發(fā)商的角度我們分析如下： 開發(fā)商出賣鋪位收回了 20萬資金 另外，次資金 10 年的利息為： 20 % 10= 萬 租金收益為： 40 20 12 10= 萬 十年時(shí)間資金利潤(rùn)為： += 萬 補(bǔ)償客戶返租利潤(rùn)其 10 年的償還為： =、 從這一點(diǎn)來看，開發(fā)商基本上是沒有資金風(fēng)險(xiǎn)的。 “ 人氣旺，則財(cái)氣旺 ”是商業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，也是商業(yè)發(fā)展的決定性因素，商業(yè)策劃的工作在于對(duì)商業(yè)的整體規(guī)劃，為未來的經(jīng)營(yíng)指點(diǎn)方向，同時(shí)要通過一些行而有效的 手段，為商業(yè)項(xiàng)目提前營(yíng)造商業(yè)氣氛和氛圍。 例：二層一個(gè) 20平方米的鋪位，單價(jià) 1 萬元／平方米，發(fā)展商提供 5 成 6 年按揭和 10年 8%的年返租，這樣客戶的投資分析如下： 鋪位總價(jià)： 20 萬 首 期： 10 萬 月 供： 1637 元 年 供： 19644 元 建議發(fā)展提供 8％的投資回報(bào)率（返租率）： 24 客戶年投資回報(bào)率： 20 8％＝ 萬元 6 年的投資回報(bào)： 6＝ 萬元 10 年的投資回報(bào)： 10＝ 16 萬元 從上可以看到，客戶前六 年時(shí)間的投資回報(bào)基本與月供持平，從第六年后每年都有穩(wěn)定的投資回報(bào)，這是相當(dāng)可光的。 C、積極籌備規(guī)劃百貨公司 我們所講的要百貨公司配合銷售并不是要百貨公司不要經(jīng)營(yíng)，我們相反要強(qiáng)調(diào)百貨公司的潛在性，但是在經(jīng)營(yíng)上，百貨公司把一些好的樓層讓給客戶自行經(jīng)營(yíng)，自身把一些高樓層做旺起來，帶旺區(qū)域的商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，我們的想法是：一樓部分銷售讓客戶自行經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商不提供返租，二樓以上為百貨經(jīng)營(yíng)，發(fā)展商在銷售經(jīng)營(yíng)上可以實(shí)行帶租約出售（返租）。 其他捧場(chǎng)者：啤酒任飲。 既然有人已將住宅租下來居住，有利可圖是顯而易見的，“只交首期就可當(dāng)業(yè)主”，“別人供樓，房子歸你”的可操作性加強(qiáng)，不失為長(zhǎng)線投資的好途逕，在股市行情不是很好的情況下，會(huì)有部分投資者買房。三房二廳兩種戶型亦以一口價(jià)推出，方法與兩房一致。具體操作如下： 考慮到項(xiàng)目銷售情況，如果發(fā)展商在尾樓處理上包裝修將會(huì)影響到 銷售情況。 4 裝修 餐 套低首期策略是指，發(fā)展商提供每單位 10萬元的裝修套餐。 優(yōu)勢(shì)說明： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)，尾盤銷售的常規(guī)銷售中，一口價(jià)具相當(dāng)?shù)臎_擊力，很容易引發(fā)客戶的關(guān)注，很好地達(dá)到匯積人氣的作用。 12 促銷策略七： 帶裝修策略 項(xiàng)目銷售接近尾期，為了維持價(jià)格，建議發(fā)展商在銷售 時(shí)對(duì)尾樓提供三萬元左右的免費(fèi)裝修（在銷售推廣時(shí)，相當(dāng)于價(jià)格優(yōu)惠三到四個(gè)點(diǎn)），在推廣時(shí)，以如下具體表現(xiàn)： 重點(diǎn)宣傳中央大街片區(qū)高檔物業(yè)贈(zèng)送高檔裝修； 配搖獎(jiǎng)策略在送裝修的基礎(chǔ)上，贈(zèng)送彩電等獎(jiǎng)品，配合促銷； 對(duì)于一些朝向較差的單位，可增加其裝修含量； 與零首期策略一起，創(chuàng)造項(xiàng)目銷售新熱點(diǎn)。 17 三、 報(bào)名條件： 已購買的客戶，有相當(dāng)意向的準(zhǔn)客戶，可分別由貴司和我司售 樓人員分別通知，這部分客戶占總名額的 80％，余下名額臨時(shí)確定。 20 項(xiàng)目獲取最大化利潤(rùn)的根本 項(xiàng)目利潤(rùn)最大化與物業(yè)銷售要求的關(guān)系 項(xiàng)目獲取最大化利潤(rùn)的根本 以上招商的目的是使商家把區(qū)域帶旺，為項(xiàng)目制造市場(chǎng)契機(jī)， 但開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)只是為了獲取租金利益，真正最大化利潤(rùn)的根本是 實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn) 。 這樣， 10 年時(shí)間客戶相當(dāng)于只提供了 20－ 16＝ 4 萬元，就獲得了一個(gè) 20 平方米的鋪位。在樹立自身商業(yè)品牌的同時(shí)，使之財(cái)氣東升。 另外還有房地產(chǎn)物業(yè)無窮的增值潛力，這樣顯然對(duì)投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強(qiáng)的。 對(duì)于我司項(xiàng)目利潤(rùn)最大化的要求有如下建議： 充分開發(fā)和挖