【正文】 應了西安城市建設的需要，更符合企業(yè)長遠發(fā)展目標，不論在戰(zhàn)略上還是在戰(zhàn)術(shù)上，都是必須和必要的。 根據(jù)交通部門的統(tǒng)計，西安市現(xiàn)有家用汽車 22 萬輛，并且仍然以平均每年 6 萬輛的速度遞增。西安的旅游資源具有資源密度大、保存好、級別高的特點，以秦始皇陵兵馬俑、仿古入城式、仿唐樂舞等為代表的著名旅游品牌吸引了海內(nèi)外大量游客前來西安旅游觀光。 西安目前酒店客房數(shù)以 22600 套計算（每天入住率定為 100%），全年 365 天西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù)為 820 萬余人次，而 2021 年西安全年共接待游客達到 1685 萬人次，在這 1685 萬人次中除去不需要在當?shù)鼐频?、飯店、招待所住宿的游客（如部分旅客寄居在朋友所在的學校）和西安本市居民到西安及周邊旅游區(qū) 游玩的人數(shù)，每年需要下榻西安酒店、飯店的人次不下于 900—1100 萬人次（約占所有游客的 55%—65%，這一百分比為保守估計數(shù)據(jù)），這個數(shù)字減去西安酒店所有客房可接待的顧客數(shù) 820 萬余人次后尚有 80—280 萬余人次需要住宿西安的酒店，以每個酒店客房數(shù) 300 套計算，尚需 7—25 個酒店有待開發(fā)。 從對酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡重要以中、青年人為主，同時也不乏年紀更輕和年紀更長的人。 消費理念宣傳不夠 酒店經(jīng)營者在經(jīng)營服務方面思維過 于保守，缺少創(chuàng)新意識，這種 “抱殘守缺、不思創(chuàng)新 ”的經(jīng)營服務之道使得酒店在客戶更深層次需求方面開發(fā)不夠，而在酒店的宣傳以及消費理念的引導方面工作就做得更少，這樣的結(jié)果往往使得它們逐漸被客戶所遺忘，經(jīng)營利潤自然也就很難得到保證。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達旅游城市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個城市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應該說也是旅游的產(chǎn)物。 西安休閑、娛樂、健身市場現(xiàn)狀描述 西安休閑、娛樂、健身市場贏利空間廣闊 對西安部分健身、娛樂、休閑、餐飲場所經(jīng)營狀況的調(diào)查表明，目前西安餐飲市場表現(xiàn)出非常好的態(tài)勢，從事這些行業(yè)的公司或個體老板從中賺取了非常豐厚的利潤；而健身、娛樂、休閑市場遠未達到飽和，尤其是融健身、娛樂、休閑、餐飲功能于一體的大型娛樂健身活動中心為數(shù)甚少，市場可開發(fā)的空間比較樂觀。 消費者年齡和性別特征：男女消費者基本處于均衡態(tài)勢，消費者年齡 90%集中于 18—40 歲，其中 18—25 歲、 25—30 歲和 30—40 歲年齡段人群比例基本上各占 1/3。 消費 者身份特征：企業(yè)老板、職業(yè)白領。建設工期分為兩年。 3．裝修標準：一最終進駐商家的實際要求為依據(jù)，結(jié)合相關部門的有關規(guī)定執(zhí)行。 目標市場定位： NO：１ ——以獨具特色的酒店運作和智能化、科學化的酒店管理，順應市場對新型酒店業(yè)的呼喚，引領西安時尚消費潮流，帶動陜、甘、寧乃至整個西部地區(qū)酒店格局的變革。 應時順勢 ——每年的春夏之交，均為房地產(chǎn)銷售的旺季，在此旺季到來之前，項目形象的有力推導成為營銷工作的關鍵，順應市場大勢，適時入市促銷。因此，在項目建設初期，即應考慮其整體酒店規(guī)劃，尋求與國內(nèi)國外知名、強勢的酒店機構(gòu)進行合作，進行酒店項目的定向開發(fā)，為它們 “量體裁衣 ”建設適合其經(jīng)營發(fā)展的平臺。具體如下： １． 自有資金 3000 萬元，作為項目的啟動資金。實現(xiàn)公司長期收益目標，增強項目抗風險能力和銀行融資信心 自籌資金： 約 3000 萬元，完成土地成本投入 銀行融資： 3000 萬元，完成項目前期工程啟動 從上圖分析可知，通過營銷 萬平方米，即可收回全部投資，償還銀行貸款。 一、遵 循市場規(guī)律 實現(xiàn)多方共贏 酒店地產(chǎn)專業(yè)化運作是近年來迅速興起的一種新型地產(chǎn)開發(fā)模式，它最大的特點是將地產(chǎn)開發(fā)與酒店經(jīng)營相結(jié)合，通過完善的酒店設施配套提升周邊區(qū)域消費的整體品質(zhì)和價格，反過來又帶來穩(wěn)定的客流，促進酒店的繁榮。 階段性價格遞增策略：（按實際可租賃面積 18000 ㎡，年遞增 5%計算） 租賃階段 （每十年為一周期） 均價（元／㎡ /月） 年收益（萬元） 第一周期實際租賃均價：元 /㎡ /月 第 1 年 25 540 第 2 年 567 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10 年 第一周期合計總收益： 根據(jù)以上安排，第一周其實際成交均價應當控制在 32 元／㎡以內(nèi)，則 20 年租賃期合同回款總額可以控制在 億元以內(nèi)。 要素四：四位一體，平衡核心利益點。 項目四至：東鄰和平路，西與陜西抗震設計院和房產(chǎn)一分局建國路房管所銜接，南鄰西五道巷，北鄰西安市東羊市小學，南北長 95 米，東西縱深 75 米，現(xiàn)政府批準占地 5648 平方米（折合 畝 ,含代征路 畝）。 由于計劃經(jīng)濟條件下的影響，西安市目前的大型旅游酒店設施多集中中檔偏上水平線上，租賃價格以及不科學的經(jīng)營模式成為制約發(fā)展的主要因素之一。可容納 100 人左右。跑步機、騎馬機、健身車等消費項目平均收費為 5 元 /小時，月卡、年卡收費情況為： 月卡 每張 300 元； 年卡 每張 2580 元；會員卡 每張 3800 元。 本次調(diào)查也顯示，市民對于酒店式公寓的市場前景普遍較為看好，其中有 60%的被訪者認為這種酒店式公寓發(fā)展前景不錯， 1/3 的被訪者則表示酒店式公寓的發(fā)展前景一般，其最終的發(fā)展狀態(tài)要看整個酒店式公寓市場 的行業(yè)規(guī)范程度和競爭態(tài)勢以及酒店式公寓提供的硬件和軟件服務的內(nèi)容和成色，因此，就目前的形勢來看，這部分被訪者對此物業(yè)持謹慎態(tài)度。自美國二戰(zhàn)期間盛行而今。 西安酒店業(yè)目前存在的問題 目前西安酒店業(yè)整體發(fā)展狀況不太景氣（主要發(fā)生在全年的淡季），酒店業(yè)平均利潤相比前兩年有所下降，出現(xiàn)這種情況的原因是多方面的，歸納起來主要存在著以下一些問題： 整個酒店行業(yè)管理不太規(guī)范，價格制定沒有統(tǒng)一的標準。此項分析表明，高檔客房比重太大，其市場風險相對就更大，相對而言，高檔客房比重偏少的酒店其市場風險性似乎略小一些。 據(jù)西安旅游局調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安所有酒店的年平均入住率達到 56—65%，與本次抽樣調(diào)查結(jié)果的入住率（ %）基本吻合，從這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營狀況處于正常的利潤水平。相當數(shù)量消費者，特別是當代年輕職業(yè)者，已不再將節(jié)儉存錢作為家庭計劃的唯一，而是有計劃地即時消費，在滿足傳統(tǒng)型消費的同時，更需要滿足時尚消費的需求。 成長中的消費力引發(fā)西安新一輪商業(yè)革命 根據(jù)《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要》的精神，西安市以旅游業(yè)為龍頭的城市化進程將出現(xiàn)前所未有的高速發(fā)展。和平路為西安市商業(yè)、金融形象窗口的地位，已展現(xiàn)在世人眼前。 編制說明： 作為指導本項目實施的綱領性文件，本可行性報告以數(shù)理的形式詳細闡述了項目開發(fā)、銷 售、運營過程中有可能遇到的各類問題。項目建設工作由毓興物業(yè)發(fā)展有限公司負責。據(jù)統(tǒng)計資料表明： 2021 年西安旅游業(yè)全年共接待旅游、參觀、訪問及從事其他活動的海外游客 65 萬人次，比上年增長 93％； 接待國內(nèi)旅游者 2084萬人次，首次突破兩千萬人次，增長 29． 1％。隨著生活、工作、學習節(jié)奏的加快，人們在注重工作效率的同時也更加注重生活效率的提高，結(jié)合休閑、娛樂，購物與一體的一站式消費形態(tài)已成為人們有效利用時間、豐富業(yè)余生活方式的上佳選擇。 ② 、酒店的入住率受旅游季節(jié)變動的影響非常明顯，淡季和旺季使 得同一個酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn)為如木春風。 客房以中檔次居多 高、中、低檔次各有比例 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在所有被調(diào)查的酒店中高、中、低檔次客房平均分配比例為 18%： 66%： 16%，其中以中檔次客房最多，高檔次和低檔次客房數(shù)量相當。所謂 “人無遠慮、必有近憂 ”，面對目前競爭日益激烈的酒店市場，那些硬、軟服務跟不上的酒店已經(jīng)有些力不從心，深感競爭的殘酷，而市面上硬、軟件服務水平一流的酒店，其業(yè)績卻蒸蒸日上，這說明，酒店的各種硬、軟件服務對一個酒店的發(fā)展起著非常重要的作用，酒店經(jīng)營者應該充分意識到這一點，只有努力提高這方面的服務水準方能使酒店立于不敗之地。 對目前已經(jīng)出現(xiàn)過的幾個以酒店式公寓（或者產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式商務公寓）進行分析發(fā)現(xiàn)，湯姆公寓、 “水晶島 ”和中匯商務酒店目前代表了三種酒店類型，湯姆公寓實際上是產(chǎn)權(quán)式酒店， “水晶島 ”是定位于酒店式公寓，而中匯商務酒店則定位為酒店式商務公寓。 從以上對酒店式公寓 ——“水晶島 ”、產(chǎn)權(quán)式酒店 ——湯姆公寓和酒店式商務公寓 ——中匯商務酒店的分析發(fā)現(xiàn)，無論是湯姆公寓還是中匯商務酒店，其在市場的受歡迎程度都相當高，市場對此也青睞有加；而 “水晶島 ”由于其座落的地段無論是自然景觀環(huán)境、人文素質(zhì)、交通狀況都具有得天獨厚的優(yōu)勢，而西高新良好的發(fā)展勢頭更為這種酒店式公寓創(chuàng)造了十分良好的 開發(fā)條件和發(fā)展前景。 消費類型：男性主要以保齡球、跑步機、力量訓練、綜合訓練機類為主要消費類型，其中跑步機、綜合訓練機最受歡迎。 消費者身份特征：重要為學生和有小孩的家庭。因此，西安市酒店業(yè)具有巨大的市場空間和潛力，應當抓住機遇，率先搶灘。這為下一步和平大廈的開工及管理奠定了很好的基礎。 ２．概念定位： 國際化西安城市窗口 經(jīng)濟型酒店消費風向標 要素一： 人性化設計標準，酒店規(guī)劃優(yōu)先原則，酒 店設施的先進性； 要素二：合理的客房戶型設計，滿足消費者對消費空間的舒適性要求。 然而，本項目的整體運作思路，緊緊圍繞著四個利益點的平衡，即： 投資者的利益＋經(jīng)營者的利益＋金融機構(gòu)的利益＝開發(fā)商的利益 雖然本項目經(jīng)過前期成熟的策劃與運作，各項軟硬件基本條件均能支持實際租賃中按本地區(qū)酒店地產(chǎn)項目現(xiàn)行市場價格進行，但是，我們在計算開發(fā)商回款利潤的同時還必須看到 虛高的利潤必將帶來后期經(jīng)營的風險，對于投資者的回報期待、經(jīng)營者的成本控制和金融機構(gòu)貸款資金的回收都將失去保障。但是為了滿足一個專業(yè)的酒店地產(chǎn)運營企業(yè)資本擴張與規(guī)模擴張的雙重需要，建議向銀行貸款 3000 萬元，以確保后續(xù)項目開發(fā)的連續(xù)性。迅速收回全部成本，并償還銀行貸款。 ３． 其余不足部分 5643 萬元，計劃通過項目 方米商鋪的營銷資金來進行籌措。為保證項目降低資金投入風險，增強項目盈利能力 ，提案部門建議毓興公司在完成同 “法國雅高 ”、 “美國速八 ”，以及上海 “莫泰 168 ”的經(jīng)營租賃合同后再進行本項目的開工建設。 銷售促進模擬圖： 本案 坡地滾石 時間結(jié)點一 時間結(jié)點二 35 元／㎡低價入市 營銷周期安排 （根據(jù)現(xiàn)有工作進度，建議安排在 2021 年 5 月進入市場） 根據(jù)房地產(chǎn)尤其是本項目營銷的特殊規(guī)律，整盤營銷將分為五個階段進行： 內(nèi)部招商期 三個月（ 2021 年 4 月 ——7 月份） 金融洽談期 三個月（ 2021 年 4 月 ——7 月份） 市場教化期 八個月（ 2021 年 7 月至 2021 年 7 月份） 入住裝修期 六個月（ 2021 年 8 月至 2021 年 7 月） 正式營業(yè)期 計劃 2021 年 7 月正式營業(yè)； 可 售面積營銷進度安排 回款進度安排 根據(jù)以上安排，本項目可售面積實際銷售周期在四個月，實際回款額達到 9000 萬元，在不需要銀行貸款的前提下已經(jīng)能夠滿足項目開發(fā)資本運作的需要。若本項目全部用于租賃且以租金為主要回款渠道，總投資 萬元的回收期將在 8 年以上，將嚴重違背毓興公司資本運營原則，因此建議本項目的營銷策略以收回投資成本為原則和基本底線，在負債率為零的情況下保留產(chǎn)權(quán)的自有 化，以獲得長期穩(wěn)定的收益。我公司為了實現(xiàn)定向設計、菜單式開發(fā)，滿足合作伙伴商業(yè)經(jīng)營的實際需求，借鑒 “法國雅高 ”、 “美國速八 ”，以及上海 “莫泰 168 ”等強勢酒店經(jīng)營集團對經(jīng)營場所工程施工的嚴格要求，對施工圖進行了必要的調(diào)整。以 上項目均為毓興物業(yè)發(fā)展有限公司代為建造。對于西安的健身俱樂部，目前主要有 “中體 ”俱樂部等幾家、整體規(guī)模不大，提供的內(nèi)部設施和環(huán)境略顯欠缺和單調(diào)，盡管如此，還是表現(xiàn)出較好的經(jīng)營狀況。 經(jīng)營房型及收費：主要以迷你型、小型和豪華型居多。 經(jīng)營時間：多數(shù)健身中心營業(yè)時間從早上 8： 00 至 8： 30 開始，到晚上的 21： 00 至 2： 00結(jié)束。中匯商務酒店兼有酒店、寫字樓、居住等多項功能，它與一般的酒店式公寓的主要區(qū)別在于這種酒店式商務公寓在酒店式公寓的基礎上還兼有 SOHO 的功能，一般的酒店式公寓盡管也可以居住和辦公，但其辦公環(huán)境遠不及酒店式商務公寓，而 SOHO 雖然打的是辦公和