【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 包括高壓開關(guān)柜、變壓器、低壓開關(guān)柜及各種溫控儀表、計量儀表、配電干線、樓層配電箱、備用電源、電表、各種控制開關(guān)、照明設施等。 消防設備。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 熟悉各類房屋的結(jié)構(gòu)，公用設施、設備的種類，分布，位置及其使用、養(yǎng)護辦法 。根據(jù)納污（廢）性質(zhì)，建筑物中的排水管道可 以分為生活污水管道、生產(chǎn)廢水管道和雨水管道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 2）防雷裝置的一般要求 一般建筑物的防雷設施要求裝有避雷針、避雨網(wǎng)、避雷帶、引下線和接地極。 在智能化樓宇中，通訊自動化系統(tǒng)是一個中樞神經(jīng)系統(tǒng)，包括以數(shù)字式程控交換機為中心的通信系統(tǒng)，以及通過樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)來實現(xiàn)計算機網(wǎng)絡、衛(wèi)星通信、閉路電視、可視電話、電視會議等系統(tǒng)的綜合，從而達 到樓宇內(nèi)、市內(nèi)、國內(nèi)以及國際間的信息溝通與共享。 第 三 章 物業(yè)設備管理的意義、方式與內(nèi)容 一、 房屋設備管理的意義 物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務兩個方面。 良好的房屋設備管理，可以保證設備在運行中的安全和技術(shù)性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一般居住小區(qū)內(nèi)供水設備的管理職責如下：高層樓房以樓內(nèi)供水泵房總計費表為界，多層樓房以樓外自來水表井為界。 （ 4） 給水管道的維修 漏水是給水管道及配件常見的主要毛病。 ③定期檢查排水管道和節(jié)門等是否有生銹和滲漏等現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定，一般用電容量大于 250 千瓦以上的單位，必須選用高壓引進。 根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況，參照供電局的“電氣設備運行管理規(guī)程”，寫出固定的巡視日期和內(nèi)容（可分為一般部位和重點部位、一般項目和重點項目等）；根據(jù)設備的使用頻率和季節(jié)的不同，定出測定的項目，如雨季前要進行遙測地極的接地電阻值，夏季要進行遙測線路的絕 緣電阻值，以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項目檢查等。主要有以下內(nèi)容： ①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常，使用電源的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有無差異； ②核對各個支路的 實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合（按規(guī)定采用熱元件時，整定值為負荷電流的 倍，采用熔絲時，按負荷電流的 倍選用）； ③配電箱的固定是否牢固，箱內(nèi)期間是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆，熔短器有無焦痕； ④導線絕緣是否良好（用兆歐表搖測絕緣電阻值，低壓線路應不低于 兆歐），各類絕緣導線的絕緣是否老化，特別是各接頭處有無變焦、變脆，絕緣包布有無失效，接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象； ⑤沿墻及沿頂棚架設的明線是否松脫、垂落、損傷， 有無其他物品觸碰到線，室外架空線的瓷瓶是否破裂，導線垂度是否過大，有風時導線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象，電桿是否歪斜，木桿根有無糟朽、缺土、下凹； ⑥金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管線固定是否牢固，管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管子有無塌腰變形； ⑦各用電器具，如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固，燈頭吊線據(jù)地是否太低，有無自行拉扯的臨時線路等； ⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定（防雷接地 10 歐姆以下，保護接地 4 歐姆以下），接地導線有無傷痕和腐蝕； ⑨特殊房間應有特殊要求，如潮濕、高溫、易燃、放爆等場所應按照 有關(guān)規(guī)定重點進行檢查維護。此時，必須對管內(nèi)導線進行更換。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3）清點現(xiàn)場工具和材料，不應有遺漏。 （ 8）操作票應有編號，以操作過的操作票應注明“已執(zhí)行”，對以執(zhí)行的操作票，保存期限至少為三個月。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 2）用絕緣工具做低壓測試工作，如用鉗形電流表進行的測試工作等。 （ 3）工作票上所填安全措施是否正確。這是因為導線老化、受潮、絕 緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流泄漏，嚴重的能造成人身事故，或造成不能正常用電。計費電度表及附屬件的購置、安裝、移動、更換、校驗、拆除、加封、啟封等均由供電局負責。為此，首先應了解和掌握全部設備的各種資料。 三、 電力系統(tǒng)的管理與維護 供電設備的組成 用電單位的用 電來源，一般分為高壓供電和低壓供電兩種。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。居住小區(qū)內(nèi)各種地下時間檢查，井蓋的維護、管理，由地下設施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負責，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護、管理。應根據(jù)當?shù)貧鉁厍闆r，分別采用不同的保溫材料，以防凍壞。 設備日常零星維修保養(yǎng)工程。 ④技術(shù)革新資料 設備運行的改進、設備革新、技術(shù)改進措施等資料，由設備管理部門匯總存查。維修工作的好壞，直接影響著設備在運行中技術(shù)性能的發(fā)揮。 影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學習的正常進行。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 要將樓宇自動 化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等許多系統(tǒng)連接成一個整體，就需要通過一個物理實體來實現(xiàn)，這就是智能化樓宇的結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)。 （ 2） 自動扶梯 自動扶梯主要用于相鄰樓層的人流輸送，可以在很小空間運送大量人員，常用于大型商場、酒店、娛樂場所，以及火車站、機場候機廳等。 指可以使屋內(nèi)空氣流動，降低室內(nèi)溫度，給住用者帶來涼爽感覺的部分，它包括冷氣機、深井泵、空調(diào)機、電扇、冷卻塔、回水泵及輸送冷水的管網(wǎng)等。按照整個供水環(huán)節(jié)來看，它可以劃分為總蓄水池、水泵、分蓄水池、水閥、水表及供水管網(wǎng)等幾個方面。 工作經(jīng)驗五年以上，有國家認可的技術(shù)等級證書。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 因此，物業(yè)的設備設施管理是物業(yè)管理的重要工作之一，從事管理的工作人員，必須充分認識它的重要性，熟悉、了解并掌握各種設備設施的特性及其管理內(nèi)容和方法。 一、 給排水系統(tǒng) 物業(yè) 給排水系統(tǒng)是指建筑物內(nèi)部的各種供水、排水、去污等工作設施的總稱。 供暖設備。 即建筑物內(nèi)運載人或物品的垂直運輸設備，包括電梯和扶梯。這些控制系統(tǒng)通過傳感器對被控制對象進行檢測，然后將檢測到的信號輸入計算機。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 設備管理主要由維修管理和運行管理兩大部分組成。 ①報修單 每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負責保管以備存查。 是指對房屋更換少量零部件、進行正常的和定期的全面檢修。 ④消防水泵要定期試泵，至少每年進行一次；保持電氣系統(tǒng)正常工作，水泵正常上水，管道節(jié)門水龍帶配套完整，檢查報告應送交當?shù)叵啦块T備案。 室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護管理。 （ 5） 高位水箱滲漏及浮球閥的維修（見表） 高位水箱滲漏及浮球閥的維修 常見毛病 產(chǎn)生原因 修理辦法 水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹脂 球閥 關(guān)不住 膠皮磨損 換膠皮墊 球閥不出水 挑桿銹蝕、水眼被堵 除修疏眼 （ 6）高水位箱的清洗消毒 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。對于室內(nèi)外的 管道，同樣應做好冬季的防凍保溫工作，以確保它們處于良好的工作狀態(tài)。 光、指示信號、控制計量儀表、保安防護系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設施。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ③接觸不良，是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。 （ 4）工作終結(jié)，要履行送電前的檢查以及工作負責人在工作票上簽名等手續(xù)。 （ 4）監(jiān)護人在執(zhí)行監(jiān)護時，不應兼做其它工作。 （ 5）操作時，應先檢查斷路器或隔離開關(guān)的原來位、合位置，并檢查是否與工作票所 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、 避雷設施的維護 避雷裝置的檢查包括外觀巡視檢查和測量兩個方面。 操作票是防止錯誤操作的主要措施之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）可以進行日常培訓練習，提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。 ①斷路，分線斷路和中線斷路兩種，應換新線。一般建立如下檔案：電氣平面圖、設備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙；用電電壓、頻率、實測電流等有關(guān)數(shù)據(jù)；維修記錄、運行記錄、巡視記錄及大修后的實驗報告記錄等。每個用電點又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個用電器具，如電梯、電燈、插座等處使用。 常見故障 產(chǎn)生原因 修理方法 大便器堵塞、污水不流或流的很慢、樓板滲水 存水彎有堵塞物 排水管中有堵塞物 用揣子揣或鉤子鉤 打開掃除口疏通 膠皮腕漏水，致使地面滲漏 皮腕或銅絲蝕爛 銅絲綁扎不良 刨開地面更換 刨開地面，重新綁扎 大 便器裂紋或破碎 重物撞擊輕微裂紋 嚴重破碎 用水泥砂漿糊上 更換大便器 瓷存水彎損壞，不下水，有滲漏 堵塞時用木棍亂捅 刨開地面更換存水彎 坐便器搖動 地面木楔腐爛 固定螺釘腐爛 更換新木楔 更新螺釘，重新固定好 小便器的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 不下水 尿堿或異物堵塞存水彎 用揣子揣，如不見效可打開存水彎活接疏通沖洗 底部 冒水 存水彎損壞 修換存水彎 存水 彎漏 承插口漏 活接漏 絲堵漏 更換、增加填料 更換墊料 卸下纏麻重上或更換 直角水門漏 皮墊或 塑料心碎壞 閥體損壞，閥桿滑扣 更換 更換新直角水門 瓷臉盆的常見故障、產(chǎn)生原因與修理方法 常見 故障 產(chǎn)生原因 修理方法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。造成堵塞的原因，多為使用不當。 ②換管法 對于銹蝕嚴重的管段則需進行更換。