【正文】 5765566 0106579861 65799020 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 17 市場調(diào)查統(tǒng)覽表二 案 名 類 別 華龍美樹 雙橋溫泉花園 2 期 優(yōu)點社區(qū) 1 開發(fā)商 北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 北京億本房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 北京祥輝房地產(chǎn) 開發(fā)有限公司 2 占地面積 （萬㎡） 6萬 ㎡ 3萬 ㎡ 3 總建筑面積 （萬㎡） 15萬 ㎡ 10萬 ㎡ ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % % 6 產(chǎn)品類型 板樓 板樓 板樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,050元 /㎡ ￥ 4,000元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ? 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： 占地面積： 38000 ㎡ 道路征地： 7400 ㎡ 控 高： 45m 容 積 率： 建筑面積： 125400 ㎡ 建筑類型：塔樓 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 21 二、項目 SWOT 分析 優(yōu) 勢 劣 勢 ①泛 CBD 核心生活配套區(qū)，作為住宅項目而言，區(qū)域市場認(rèn)同度較高。 ④雙橋區(qū)域現(xiàn)有普通住宅項目基本以價格優(yōu)勢作為主打賣點，經(jīng)濟(jì)適用房項目又吸引了大量工薪階層。 3） .我公司在通州全案策劃代理過“格蘭晴天”，在南三環(huán)區(qū)域全案策劃代理“星河城”項目，積累了近 10萬個來訪客戶資源以及 20萬左右來電客戶資源。 ? 市場變數(shù)、朝陽路及朝陽北路城熟的房地產(chǎn)市場，項目聚集，競爭加劇給項目帶來更多風(fēng)險和壓力； ? 通過對本項目相關(guān)、直接競爭區(qū)域和項目的個案價格作為比較基礎(chǔ)，據(jù)以調(diào)整和確定本案的價格，具體參數(shù)見市場調(diào)查表； ? 項目周邊目前的環(huán)境比較凌亂，交通出入 不便，加上如果期房銷售，工地、項目在形象上對銷售難有好的支持。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 32 二、室外公共空間及園林景觀 綠化部分的合理利用 首先，它將給予人們視覺的享受，綠色永遠(yuǎn)是人們追求的健康色彩。 一、產(chǎn)品賣點及概念整合 區(qū)位環(huán)境概念 ? “ CBD 的真正后花園 ” ? “城市生活配套核心帶，最先進(jìn)生活的代表，最具活力生活的代表” ? “坐擁繁華，靜享寧靜” ? “未來的發(fā)展?jié)摿Α? 產(chǎn)品概念 ? “凝重底蘊(yùn)，公寓品 質(zhì)，庭院名宅” ? “格局方正，戶型合理” ? “舒適大方，真正邊緣貴族的生活喜好” 二、概念提煉 CBD 都市生活后花園； 與時尚生活共舞，瞬間步入繁華； 名家手筆，構(gòu)筑現(xiàn)代生活精品； 投資潛力無限，空間無極限； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 36 三、形象推廣定位 高品質(zhì)、高舒適、高便利性的邊緣貴族（高級白領(lǐng)）生活的樂園； CBD 配套 住宅板塊的優(yōu)品名家 ； 尖鋒白領(lǐng)的身份標(biāo)簽； 具有較大投資潛力的 CLD 公寓； 四、推廣策略 正面肯定本案區(qū)位環(huán)境的特點及優(yōu)勢，將項目與 CBD 緊密聯(lián)系在一起， 讓二者相互依托， 以生活便利、區(qū)域發(fā)展概念引導(dǎo)本案的區(qū)位認(rèn) 知，借區(qū)域位置優(yōu)勢，襯托產(chǎn)品出本案的尊貴 形象 ，來提升消費者對本項目的絕對地緣價值的認(rèn)可。本項目活動圍繞目標(biāo)客戶群展開。 組織旅游活動等生活體驗活動，彌補(bǔ)客戶平時缺少時間去進(jìn)行戶外活動的缺憾。 同時本階段加強(qiáng)現(xiàn)場成交的同時，加強(qiáng)對現(xiàn)有客戶的保養(yǎng)工作，舉行活動，配合多種形式的促銷活動，同時為項目炒作提供題材。 同時利用費用較少的媒體，展開宣傳，如進(jìn)行寫字樓巡展、商場巡展、 DM直投等； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 43 （四）強(qiáng)銷期 根據(jù)前期銷售狀況，總結(jié)經(jīng)驗，分析客戶，調(diào)整項目推廣計劃，大規(guī)模、立體化的強(qiáng)勢形象宣傳，掀起售賣高潮。 主題活動 ： 與電視臺或其他媒體聯(lián)合，展開關(guān)于“ CBD 的邊緣貴族”的系列問題探討，同時通過過后的相關(guān)媒體的報道，引出社會對邊緣貴族的關(guān)懷，以引起目標(biāo)客戶心 理歸宿感與社會價值感。 （四）廣告策 略 以集中有力為特征展開 由于本項目開發(fā)規(guī)模較小 ,為了節(jié)省廣告投入 ,建議將有效的炮彈集中起來，才能達(dá)到最佳的效果。建議如下： —— 入戶門 單開四防門，合資產(chǎn)品或國內(nèi)著名品牌 —— 散熱器 銅鋁新型散熱器片 森德或同等品牌，造型簡潔時尚。 建筑立面 （ 1）建議外立面采用素雅的色調(diào)，強(qiáng)調(diào)小區(qū)整體風(fēng)格的穩(wěn)重、簡單、純粹、現(xiàn)代的特色。 時間價值： “ 時 間價值 ” 是指消費者單位時間的價值，不同群體之間的時間價值差異非常大，一般而言時間價值越大的群體，對時間越敏感，同時花費在工作地點和居住地點往返通勤的時間越短，相對而言購房半徑相對比較小； 自由度 ： 自由度指的是消費者對每天 24 小時的自主支配程度，不同職業(yè)、不同職位、不同性質(zhì)單位的群體在 “ 自由度 ” 方面存在交大的差異，從職業(yè)方面看，“ 自由職業(yè)者 ” （如，記者、藝術(shù)家、私營企業(yè)主等）應(yīng)該是自由度最高的群體；從職位來看，普通員工的自由度要小于高級管理人員；從公司 /單位屬性來看，機(jī)關(guān) /國有企業(yè) /事業(yè)單位的自由度相對比較低 ，而私營企業(yè)相對自由度比較高；自由度在某種意義上決定了該群體的選擇范圍，比如 “ 朝九晚五的普通單位工作人員 ” 與 “ 自由支配時間的私營企業(yè)主 ” 在選擇地產(chǎn)項目的考慮范圍會存在一定差異；一般來講自由度大的群體相對而言，其購房半徑相對比較大； 本案 的目標(biāo)客戶大部分都是上班族，但他們在一定程度上有自由時間支配權(quán)。 3. 具體定位概念的提出 ? 面向 CBD 地區(qū)，以金融、商貿(mào)以及中小企業(yè)白領(lǐng)階層為主； ? 充滿自由與時尚，善解人意，天性人道； ? 是一種生活現(xiàn)代化的公寓類住宅； ? 揭示了一種 E（ economics）時代內(nèi)，人本主義的生活觀； ? 用絕對不同的方式與未來時代的 CBD 相對應(yīng)； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 24 三、目標(biāo)客群定位 根據(jù)項目市場定位以及本公司在東部區(qū)域運(yùn)作項目成交客戶情況分析，主要以 CBD、朝陽區(qū)、通州區(qū)域內(nèi)一次置業(yè)客戶為主。 ⑤項目處于前期規(guī)劃階段，可發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，通過較好的產(chǎn)品設(shè)計，在區(qū)域競爭激烈的市場中贏得客群的青睞。 ㎡ ） 中央空調(diào) 16 配套設(shè)施 特點 17 售樓電話 01051883322 01065765566 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 20 第三章 項目 SWOT 分析 一、 項目概況 針對雙橋溫泉花園三期項目，我們從位置、價格、戶型、單元 面積、戶內(nèi)格局、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面對目前的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了如下分析： ? 地理位置 “雙橋溫泉花園三期”項目位于朝陽區(qū)雙橋東路以西，京通快速路以南，北側(cè)距京通快速路約 1500 米、南距京沈高速路約 1 公里，是 CBD 區(qū)域同通州區(qū)域連接的交通樞紐，完善的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，縱橫貫通，出行便利。 作為可以與 CBD 商圈相配套的居住區(qū)域，其輻射范圍呈擴(kuò)大趨勢。說明市場對毛坯房有廣泛的認(rèn)可度。高收入的原因之一。 表 11 市調(diào)項目 調(diào)查區(qū)域 調(diào)查項目名稱 京通快速路以南區(qū)域 柏陽景園、雙橋 溫泉花園 2 期、東 1 時區(qū) 京通快速路以北區(qū)域 北京奧林匹克花園、閱讀萊茵、東領(lǐng)鑒筑、萬象新天、華龍美樹、優(yōu)點社區(qū)、德國樓尚、 匯鴻家園 區(qū)域市場供應(yīng)分析 ? 總體供應(yīng)量大幅度激增，市場競爭激烈。 別墅、高檔公寓市場客戶構(gòu)成 別墅、高檔公寓市場上，本市城鎮(zhèn)購房者和外省市個人為兩大主力軍，外國人、本市農(nóng)民、國內(nèi)企業(yè)單位也具有一定的購買份額。 結(jié)論 1：開發(fā)方向郊區(qū)化趨勢進(jìn)一步明顯。 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 5 住宅市場客戶構(gòu)成 住宅市場上本市城鎮(zhèn)購房者比例最高，為 61%。 3) 規(guī)劃及發(fā)展預(yù)期 隨著北京市的東擴(kuò)， CBD 地區(qū)的快速發(fā)展，東部地區(qū)將會成為新一輪投資的熱點區(qū)域。整體收入屬于北京的中上層。 ? 戶型： 本區(qū)域戶型以 7585 平方米的兩居普 通住宅項目為主，占到 55%— 60%左右，100— 135 平方米以上的兩居或三居室有一定的市場空間，大約占總戶型比例的15%— 20%。 2） 區(qū)域市場分析總結(jié) 本項目所處區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)位、交通優(yōu)勢具備較大的升值空間。 150 萬平米風(fēng)景 公里環(huán)形水系 萬平米城市級配套 萬平米集中商業(yè) 17 售樓電話 010657558666866 01087390888 0106577156768 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 19 市場調(diào)查統(tǒng)覽表四 案 名 類 別 北京奧林匹克花園 閱讀萊茵 1 開發(fā)商 北京奧林匹克置業(yè)投資有限公司 北京市城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)公司 2 占地面積 （萬㎡） 3 總建筑面積 （萬㎡） 10萬 ㎡ 60萬 ㎡ 4 容積率 5 綠化率（ %） % % 6 產(chǎn)品類型 塔樓 板樓 、 塔樓 7 價格 （元 /㎡） ￥ 5,800元 /㎡ ￥ 4,600元 /㎡ 8 物管費 （元 /月 ② 屬于近郊購房熱點區(qū)域，階段性、大眾化置業(yè)需求強(qiáng)勁。賣點如下： （ 1）項目坐落于 CBD 生活配套核心區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢一目了然； （ 2） 毗毗 鄰鄰 京京 通通 快快 速速 路路 及及 城城 鐵鐵 八八 通通 線線 ， 交通便捷； （ 3）區(qū)域市場認(rèn)同度不斷飆升，升值潛力無限； （ 4）附加價值較高，價格相對較低，性能價格比高； （ 6）現(xiàn)代風(fēng)格，戶型合理； 房策網(wǎng)－ 《 2021 房地產(chǎn)策劃大全》全國貨到付款 深圳華信基業(yè)策劃機(jī)構(gòu) 專業(yè)的房地產(chǎn)策劃資料提供商 23 2. 差別化的定位策略 為了與競爭項目形成差別化就要參考競爭項目的定位現(xiàn)狀，成為決定本案定位的客觀依據(jù)。 說明：在行 銷戰(zhàn)中，