【正文】 面積 萬平方米 274149 其中：住宅 萬平方米 216671 房屋新開工面積 萬平方米 97574 其中：住宅 萬平方米 79889 房屋竣工面積 萬平方米 58502 其中：住宅 萬平方米 47750 商品房銷售面積 萬平方米 62089 其中：住宅 萬平方米 55886 本年資金來源 億元 38146 其中：國內(nèi)貸款 億元 7257 其中：個人按揭貸款 億元 3573 本年購置土地面積 萬平方米 36785 8 完成開發(fā)土地面積 萬平方米 26033 土地購置費(fèi) 億元 5795 經(jīng)濟(jì)和人口的增長、住房制度的改革、居民收入的提高、城鎮(zhèn)化的深入帶動了我 國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在未來一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的趨勢不會改變。 “西安都市圈 ”的主城為西安中心城市，輔城為咸陽中心城市，諸多城鎮(zhèn)沿國道線呈放射狀分布。 GDP 總量由 2021 年 億元增至 2021 年 380億元， 2021 年上半年 GDP 總量 億元，比同期增長 32%，綜合指標(biāo)位于全國 53 個高新區(qū)前 5 位。 桃園居住圈緊臨丈八路、昆明路、灃惠南路、南二環(huán)、科技路等多條城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年來拓寬改造完成的新道路，路況條件較好。 學(xué)校方面主要有西電公司第一小學(xué)、西安航空技術(shù)高等?？茖W(xué)校、慶安小學(xué)、慶安中學(xué)、西安市第十五中學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)校、西安市經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)校、西電公司第六小學(xué)、西安經(jīng)貿(mào)成人中等專業(yè)學(xué)校等。 普通住宅銷售排行 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售面積排行前 10 名的項(xiàng)目為： 19 名次 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商名稱 銷售金額 （元） 銷售面積 （㎡） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 40033350 8070 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 36556301 7735 3 東方米蘭 西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司 28818241 6152 4 西市佳園 西安大唐西市置業(yè)有限公司 27784204 5352 5 百益雅苑 西安百益實(shí)業(yè)有限公司 14530480 4672 6 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 16389206 3658 7 御筆華章 西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司 17650858 3640 8 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 18082666 2501 9 萬國遠(yuǎn)鑒名筑總 西安 萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 3499439 851 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 3900394 826 本月城西區(qū) 普通住宅類 物業(yè)銷售金額排行前 10 名的項(xiàng)目為： 名次 項(xiàng)目名稱 開發(fā)商名稱 銷售面積 （㎡） 銷售金額 （元） 1 高新楓林華府 XX 師科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 8070 40033350 2 昆明花園 西安金統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 7735 36556301 3 東方米蘭 西安僑榮實(shí)業(yè)有限公司 6152 28818241 4 西市佳園 西安大唐西 市置業(yè)有限公司 5352 27784204 5 公園天下 西安東航置業(yè)有限公司 2501 18082666 6 御筆華章 西安兆勝實(shí)業(yè)投資有限公司 3640 17650858 7 卡布奇諾公館 XX 科為房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3658 16389206 8 百益雅苑 西安百益實(shí)業(yè)有限公司 4672 14530480 9 悅泰利貞大廈 XX 悅泰置業(yè)有限公司 742 4025864 10 豐慶路小區(qū) (西雅圖翡翠城 ) XX 人和順置業(yè)有限公司 826 3900394 普通住宅分面 積段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各面積段銷售套數(shù) 分分 段單位：平方 米 50 以下 50－ 70 70－ 90 90－ 110 110－ 130 130－ 144 144－ 180 180— 220 220— 260 260 以上 83 66 164 157 67 12 24 4 20 本月城西普通住宅銷售總套數(shù) 577 套，較上月環(huán)比增長 %。 從城西區(qū)均價走勢圖來看 ，本月城西各物業(yè)在售均價均呈現(xiàn)上升趨勢，普通住宅環(huán)在售均價比增長 %， 商服用房 類物業(yè)在售均價增長％，寫字樓均價 上 浮 %；別墅 類物業(yè) 均價 下降 個百分點(diǎn)。 XX 城項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。生態(tài)低密度住宅主要體現(xiàn)在把自然引入建筑中的設(shè)計(jì)手法。 建筑安裝工程費(fèi) 建安工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目各單體建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購費(fèi)和安裝工程費(fèi)用等。 ? 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 參考本行業(yè)一定時期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為１ 0%。 表 81 敏感性分析表 變動因素 內(nèi)部收益率 變化 % % % 銷售價格 % % % 建設(shè)投資 % % % 基準(zhǔn)收益線 % % % 銷售價格敏感度系數(shù) =指標(biāo)變化率 /銷售價格變化率 = 建設(shè)投資敏感度系數(shù) =指標(biāo)變化率 /建設(shè)投資變化率 = 以上計(jì)算表明，銷售價格敏感度系數(shù)大于建設(shè)投資敏感度系數(shù)，說明銷售價格是影響項(xiàng)目投資效益的最敏感因素，因此要合理定價，做好宣傳，保證以理想價格銷售，保證投資效益。 （利率按當(dāng)時人民銀行掛牌利率） 銷售收入估算 根據(jù)第二章分析，確定各類銷售產(chǎn)品的價格，各類銷售產(chǎn)品分類計(jì)算匯總。 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。該項(xiàng)目將充 分利用現(xiàn)有的自然環(huán)境優(yōu)勢，將人與大自然渾為一體，將建筑與自然景觀水乳交融，創(chuàng)造出環(huán)保、健康的生活空間。 詩意的棲居：規(guī)劃方案注重對現(xiàn)代高尚休閑、娛樂、居住理念體現(xiàn)，以人為本，與自然充分融合是規(guī)劃布局的首要出發(fā)點(diǎn)。參照周邊樓盤的銷售價格、樓盤品質(zhì)以及市場走勢，預(yù)計(jì)銷售 均價為 4000 元 /平方米以上。 普通住宅分價格段銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月普通住宅各價格段銷售套數(shù) 分段單 位：元 2800以下 28003000 30003200 32003500 35003800 38004200 42004500 45004800 48005100 51005400 54005700 57006000 6000以上 15 11 13 16 12 32 54 139 141 93 13 4 34 普通住宅購買人群來源情況 城 西 區(qū) 2021 年 3 月普通住宅 購買人群來源情況 單位： 套 本市 本省其他地區(qū) 外省市 境外 522 24 31 0 21 區(qū)域動態(tài) 今年，蓮湖區(qū)將投資 億元，對環(huán)城西路、大慶路、勞動南路等市區(qū)確定的 20 條道路沿街建筑物和街景進(jìn)行整治。 土門街心公園是鬧市中的一塊寧靜的樂土，繁華與城市綠地在此交融，不僅僅可以在自家樓上觀賞公園中的綠色，還可以在閑暇時光步行與此，和家人、朋友感受綠色的熏陶。 居住圈周邊分布有 XX 省圣經(jīng)學(xué)校、西北大學(xué)成人教育學(xué)院、大寨路小學(xué)、桃園小學(xué)、西安儀表工業(yè)學(xué)校南教學(xué)區(qū)等多所教育機(jī)構(gòu)。近幾年，西安高新區(qū) 軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，保持著年均45%以上的發(fā)展速度，已成為高新區(qū)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 《 XX 省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》還為 “西安都市圈 ”確定了交通支持：其中公路主骨架建設(shè)以阿榮旗 —北海、銀川 —武漢、西安 —南京、青島 —銀川、二連浩特 —河口、連云港 —霍爾果斯 XX 段高等級公路為重點(diǎn)，形成西安到渭南、商洛、楊凌、銅川市耀州區(qū)、柞水的 1 小時公路交通圈，西安到黃陵、寶雞、韓城、潼關(guān)的 2 小時公路交通圈，西安到延安、漢中、安康、天水、洛陽的 3 小時公路交通圈，西安到太原、石家莊、徐州、武漢、重慶、成都、蘭州、銀川、包頭 的一日交通圈。 2021— 2021西安市生產(chǎn)總值年均增長 14%，保持了自 1992 年以來連續(xù) 17 年的兩位數(shù)增長， 2021 年，西安市生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)將達(dá)到 2190 億元，不僅較上年增長了近 296 億元，更是 2021 年的 倍。 XX 地產(chǎn)集團(tuán)立足創(chuàng)新發(fā)展，以全球化視野，國際化資本運(yùn)作，逐步形成了具有 XX 特色的世界一流經(jīng)營管理模式， “XX 模式 ” 享譽(yù)全國?，F(xiàn)已發(fā)展為中國最具影響力的房地產(chǎn)企業(yè)之一。 圖 11 20212021 年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度 7 圖 12 2021－ 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可 支配收入及其增長速度 08 年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 30580 億元，比上年增長 %。該規(guī)劃首次將一直在理論界探討的 “西安都市圈 ”予以明確。）西高新具體數(shù)據(jù)分析如下： 6 年增長 6 倍的銷售量見證成長 （圖 1） 作為國家級高新產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，高新區(qū)近幾年來房地產(chǎn)區(qū)域市場一直很活躍。桃園居住圈內(nèi)有楓林華府、楓韻藍(lán)灣、旭景碧澤園、昆明花園等多個新型居住社區(qū)，已經(jīng)成為高新區(qū)和城西重要的居住圈之一。另外有東東面食館、經(jīng)濟(jì)大排擋、小張刀削面館、重慶東東包土門分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韓都酒店、西安喜來登大酒店、花都酒店、協(xié)和大酒店、豐 盛飯店、五洋大酒店、石油賓館、名雅酒店等餐飲店和酒店賓館等。 各物業(yè)銷售情況 城西區(qū) 2021 年 3 月銷售情況 單位：平方米 車位 /地下室 普通住宅 商服用房 寫字樓 別墅 合計(jì) 城西 50128 1610 51738 本月城西商品房成交量環(huán)比增長 %，商品房市場份額上升%，在各城區(qū)銷量中僅高于城內(nèi)。 本項(xiàng)目銷售價格預(yù)測 2021 年 3 月份西高新區(qū)各物業(yè)房產(chǎn)在售價格依次為：普通住宅類4559 元 /平方米，商服用房類 8974 元 /平方米，寫字樓 類均價為 5801 元 /平方米，別墅類 為 6757 元 /平方米。 本項(xiàng)目坐落地西安市雁塔區(qū)昆明池路 7 號，位于蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、西安高新科技技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)交界處，西二環(huán)與西三環(huán)之間，比鄰西安土門居住圈、桃園居住圈、西高新居住圈，是 城 西南房地產(chǎn)市場發(fā)展最成熟、配套完善、人居氛圍、商業(yè)氛圍條件最好的區(qū)域，將 是西安市房地產(chǎn)發(fā)展的又一熱點(diǎn)，升值潛 力大 。 設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念，以創(chuàng)造合理，舒適，高品位為目的，為住戶設(shè)計(jì)理想的田園居住建筑，在建筑風(fēng)格上符合南方建筑的特點(diǎn) ,立面以創(chuàng)造新 穎，個性，實(shí)用為目的，建筑單體融合于優(yōu)美，恬靜的社區(qū)。 土地費(fèi)用 本次項(xiàng)目土地是通過土地出讓方式獲得，項(xiàng)目用地面積 150939M2 ，計(jì) 226 畝，土地費(fèi)用根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格計(jì)算。 財(cái)務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù) ? 財(cái)務(wù)價格 財(cái)務(wù)評價是對擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價格。 42 第八章 不確定性分析 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)＝總投資 /（總銷售收入－銷售稅金） =% 該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 %，說明項(xiàng)目銷售率只要不低于該點(diǎn)，項(xiàng)目就能夠保本。 表 7— 1 銷售收入估算表 序號 類別 建筑面積 銷售價格 （元） 銷售收入（萬 元） （平方米） 總建筑面積 (平方米 ) 510691 公共配套設(shè)施面積 (平方米 ) 39995 可銷售總面積 (含住宅 ) 470696 1 可銷售小高層（ 18層）住宅建筑面積 (平方米 ) 80293 4500 2 可銷售高層（ 24層）住宅建筑面積(平方米 ) 63384 4500 3 可銷售高層（ 32層）住宅建筑面積(平方米 ) 327019 4500 4 可銷售商鋪建筑面積 (平方米 ) 10000 5 可銷售地下車位建筑面積 (平方米 ) 6 可銷售地下車位個數(shù) 3175 80000 銷售收入合計(jì) 表 7— 2 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表 序號 項(xiàng) 目 合計(jì) 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 各年銷售比