【正文】 進(jìn)進(jìn) 行行 經(jīng)經(jīng) 商商 的的 調(diào)調(diào) 查查 結(jié)結(jié) 果果 （（ 以以 有有 效效 問(wèn)問(wèn) 卷卷 為為準(zhǔn)準(zhǔn) ）） （ 1）、愿意前往本案位置經(jīng)商的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到 1 份，占總體有效問(wèn)卷的 %。 針對(duì)本商鋪所做的調(diào)研組群為 8 組，其 中有效問(wèn)卷 4 組。 售樓處外景 物流中心 邊邊 環(huán)環(huán) 境境 ８ 本項(xiàng)目周邊所處地區(qū)西方為工業(yè)用地，東部為一級(jí)住宅用地，北側(cè)至中山西路為商業(yè)金融用地。按戶籍人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值達(dá)到 25720 元，比上年增長(zhǎng) %，按當(dāng)年基準(zhǔn)匯率計(jì)算達(dá) 3107 美元?，F(xiàn)轄平湖市、海寧市、桐鄉(xiāng)市、嘉善縣、海鹽縣、秀城區(qū)、秀 洲區(qū)。其中：住宅用房預(yù)售 93 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 20%，同比回落 個(gè)百分點(diǎn)。該案地理位置優(yōu)越，其價(jià)格為目前市內(nèi)最高，目前僅剩余四套商鋪，面積在 2360 ㎡，該案不提供返租服務(wù)。 對(duì)對(duì) 于于 是是 否否 愿愿 意意 購(gòu)購(gòu) 買買 產(chǎn)產(chǎn) 權(quán)權(quán) 式式 商商 用用 物物 業(yè)業(yè) 的的 調(diào)調(diào) 查查 結(jié)結(jié) 果果 （（ 以以 有有 效效 問(wèn)問(wèn) 卷卷 為為 準(zhǔn)準(zhǔn) ）） （ 1） 、愿意購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到 6 份，占總體有效問(wèn)卷數(shù)的 %。但是要成功代理本案，仍需注意以下幾點(diǎn)，以降低集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)。 該案北側(cè)另有大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)在建，估計(jì)該地區(qū)總體定位將是批 發(fā)集散中心。 三、項(xiàng)目分布地標(biāo)圖詳見(jiàn) ９ 市市 場(chǎng)場(chǎng) 篇篇 一、市場(chǎng)介紹 目目 名名 稱稱 ：： 嘉嘉 興興 商商 城城 項(xiàng)目位置：建國(guó)路、中山西路 面 積： ㎡ 營(yíng)業(yè) 規(guī)模： 7000 ㎡ 租 金： 1F:－ 元 /㎡據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示， 3 季度市區(qū)商品房平均銷售價(jià)格比去年同季上漲 %，其中商品住宅銷售價(jià)格比去年同季上漲 %，同比漲幅較上季分別回落 11和 個(gè)百分點(diǎn)。 １ 嘉興好一家家居購(gòu)物市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 調(diào)研成員： 調(diào)研時(shí)間： 2020/11/18—— 2020/11/19 調(diào)研地點(diǎn)：浙江省嘉興市 ２ 前 言 嘉興位于浙江省北部，離上海市約 120 公里，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的組成部分，近年來(lái)，嘉興市經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，其房地產(chǎn)業(yè)也緊跟潮流，取得了長(zhǎng)足進(jìn)步。 今年以來(lái)，商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)趨穩(wěn)，漲幅回落。 項(xiàng)目周邊目前尚缺乏集中人氣，主要受工業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)程影響，此狀況將很大程度上影響到本案的銷售及未來(lái)業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況，是本案必須面對(duì)的棘手問(wèn)題。 該案目前交通不便，環(huán)城路到該市場(chǎng)前仍未建成，周邊住宅項(xiàng)目也未興建成型，預(yù)計(jì)其未來(lái)定位將以批發(fā)中心為主。 分析本次市調(diào)問(wèn)卷可以得出如下幾點(diǎn)結(jié)論： （ 1） 當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者更傾向于以租賃方式獲得商鋪使用權(quán)而非購(gòu)買產(chǎn)權(quán) （ 2） 愿意前往本案經(jīng)營(yíng)的業(yè)者只有 %，近期的租售情況可能前景堪憂 （ 3） 本案在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)者中有一定知名度，但是具體情況了解者甚少 （ 4） 預(yù)計(jì)本案的客戶群將主要是投資客戶，而非買了自用的經(jīng)營(yíng)者 ２２ 項(xiàng)項(xiàng) 目目 建建 議議 篇篇 二、項(xiàng)目綜合評(píng)定 優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì) 評(píng)評(píng) 述述 : 目前嘉興尚無(wú)營(yíng)業(yè)的大型家居專業(yè)市場(chǎng)，市場(chǎng)存在真空地帶 中山西路直達(dá)市中心，乍嘉蘇高速近旁侍衛(wèi)，交通十分便捷 秀州工業(yè)區(qū)規(guī)劃完善，周邊有大片一級(jí)住宅用地，未來(lái)人氣有保證，商業(yè)金融中心就在本案北側(cè)不遠(yuǎn) 總建 22 萬(wàn)㎡，其中一期 15 萬(wàn)㎡，如此大體量的工程如招商經(jīng)營(yíng)順利 ,將發(fā)揮良好的商業(yè)規(guī)模效應(yīng) ,促進(jìn)后期工程的聯(lián)動(dòng)發(fā)展 市場(chǎng)空缺 規(guī)模效應(yīng) 良好規(guī)劃 交通優(yōu)勢(shì) 本案 ２３ 劣劣 勢(shì)勢(shì) 評(píng)評(píng) 述述 ：： 位于乍嘉蘇高速中山西路，屬于當(dāng)?shù)厝诵哪恐械钠У貐^(qū) 項(xiàng)目周邊無(wú)建成的配套設(shè)施，都在規(guī)劃中 本 案 相對(duì)位置 雖有大片住宅用地，但都在建設(shè)中，無(wú)居民入住 人氣不足 配套未建成 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重 有效客源不足 萬(wàn)好家居和本案十分類似，且同期上市，雖距離較遠(yuǎn)，但勢(shì)必造成客源分流 當(dāng)?shù)乜蛻舳鄬幵覆捎米赓U方式而不愿購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商譜，可以須以投資客為主 ２４ 結(jié)結(jié) 論論 建建 議議 在對(duì)本案的綜合考察后本小組一致認(rèn)為： 本案雖然存在眾多不利條件，但是其優(yōu)點(diǎn)也比較明顯，加之當(dāng)?shù)丶皽刂莸鹊赝顿Y客戶的投資需求一向比較旺盛，并且本案實(shí)際需要銷售的面積僅 占總量的約三分之一（一期約 5 萬(wàn)平方米），所以，本小組認(rèn)為該案實(shí)際操作可行。 （ 2）、不愿意購(gòu)買產(chǎn)權(quán)式商用物業(yè)的調(diào)查問(wèn)卷達(dá)到了 8 份，占總體有效問(wèn)卷的 %。 針對(duì)本市場(chǎng)所做的調(diào)研組群為 10 組；其中有效問(wèn)卷為 6 組。 二、 本案狀況簡(jiǎn)介 目目 現(xiàn)現(xiàn) 狀狀 項(xiàng)目名稱：好一家家居廣場(chǎng) ６ 開(kāi)發(fā)商 :嘉興嘉甌置業(yè)有限公司 項(xiàng)目地理位置 :嘉興秀洲路南 (中山西路延伸段 ) 項(xiàng)目屬性 :綜合 (商業(yè) ,辦公 ,住宅 ) 商業(yè)部分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) :一樓為裝飾 ,燈具建材城二樓為家具城三樓為辦公用品家居藝術(shù)家裝公司 規(guī)劃占地： 147 畝，總面積 95576 ㎡ 總投資額：一期 億元 規(guī)劃建筑面積：一期 152575 ㎡，其中主樓 85573 ㎡， 810 號(hào)樓 63051 ㎡，共 4 棟主樓 容積率： 建筑密度 % 綠化率 30% 物業(yè)：好一家家居購(gòu)物廣場(chǎng)有限公司統(tǒng)一管理 營(yíng)業(yè)時(shí)間： （計(jì)劃） 廣場(chǎng)規(guī)模： 137000 ㎡（主廣場(chǎng)），中心廣場(chǎng) 5000 ㎡，地下停車場(chǎng) 4300 ㎡ 停車泊位： 1500 輛， 24 小時(shí)服務(wù) ７ 項(xiàng)目概況 :本案目前建設(shè)進(jìn)入一期的中期階段，現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)始對(duì)外預(yù)定，目前定價(jià)一樓 60007000 元 /平方米，二樓 5000 元 /平方米，三四樓 3980 元 /平方米。全市面積約 4,000 平方公里， 總?cè)丝?332 萬(wàn)。 2020 年全年生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。該案有回租協(xié)議 ,如商業(yè)部分 ,5 年期的回租保證每年 8%的回報(bào)率 ,10 年期的回租率從第 6 到第 10 年每年 910%.目前商業(yè)部分已經(jīng)預(yù)定了 大約 30%,，前來(lái)參觀或預(yù)定的客戶溫州人占了很大一部分比例 .說(shuō)明該項(xiàng)目市場(chǎng)有一定認(rèn)可度，具有一定的商業(yè)投資價(jià)值 .本案主樓三層均為商鋪，四五層為辦公用房 .89 號(hào)樓一二層為商鋪，三四層規(guī)劃用途為辦公樓和商務(wù)