【正文】 心 1 處，中央空調(diào)主機(jī) 2 臺，分體空調(diào) 20臺，風(fēng)機(jī)房 2 處，水箱房 1 個(gè)。 型號： GGD 地點(diǎn)：一層 九、 電汽兩用蒸柜 1 臺 技術(shù)參數(shù)：煮飯時(shí)間 30min；輸入氣壓 ；電壓 380/；功率 11KW 地點(diǎn)：一層廚房 十、 電烤爐 1 臺 技術(shù)參數(shù)：電壓 380V 功率 （ KW） 地 點(diǎn)：一層廚房 十一、電熱水器 1 臺 技術(shù)參數(shù)：容量 320L；電壓 380V；功率 5KW；壓力； 十二、電熱風(fēng)幕 4 臺 十三、純凈水設(shè)備一套，燃?xì)鉄崴疇t一臺 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 15 人大 辦公 大 樓需要改造和完善的事項(xiàng) 消防栓無供水水箱及水泵，無噴淋系統(tǒng)。 1 籃球場塑膠地面需做清潔，綠化帶需重新規(guī)劃和保養(yǎng)。舊樓經(jīng) 多 次 改造 ， 物業(yè) 現(xiàn)狀 形態(tài)復(fù) 雜， 配套設(shè)備設(shè)施投入使用多年， 遺留 問題多 ，管理 難度大 。接管驗(yàn)收工作進(jìn)行越早，管理公司對物業(yè)的竣工情況就越熟悉。（ 從大門至車門 ； 對女性實(shí)行 代 叫 出租 車護(hù)送服務(wù)） 消防管理 ：堅(jiān)持“ 預(yù)防為主、防消結(jié)合 ”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)行防火安全責(zé)任制，并樹立“ 全員防消 ”的管理 理 念，實(shí)施全員義務(wù)消防員制 。 我們將通過專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)， 一 年內(nèi) 使 人大辦公大樓 達(dá)到哈市物業(yè)管理示范大廈，二年達(dá)到省級示范大廈。 、客戶質(zhì)量簽 驗(yàn) 制度。 化糞池、雨水井、污水井完好率 內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 99％ 承諾標(biāo)準(zhǔn) 井蓋完好，無丟失無損壞，無移位，蓋合良好，井內(nèi)無垃圾雜物。 “ 24 小時(shí)防范”意識，建立“快速反應(yīng)和快速支持”體系。 ，設(shè)立投訴 電 話 和 投 訴 郵箱 ， 持 續(xù) 提供 超 越 業(yè) 主 期望 的 服務(wù)，及時(shí)改進(jìn)管理處工作中存在的問題和缺點(diǎn)。 ，使之成為溝通客戶情感的重要渠道。 “ 一張 紙 兩面用” “人走燈滅，隨手關(guān)水 ”等，早已成為我們?nèi)粘９ぷ髦械墓潭ㄋ季S。 激勵(lì)機(jī)制 如何正確激勵(lì)員工是企業(yè)管理中的主要課題，對于目前仍屬勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)尤顯重要。并根據(jù)實(shí)施中的實(shí)際情況進(jìn)行計(jì)劃內(nèi)容調(diào)整，使計(jì)劃目標(biāo)能充分實(shí)現(xiàn)。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 43 共用部位日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 序號 項(xiàng)目名稱 日 常 維 修 計(jì) 劃 實(shí)施 方案 定 期 維 修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 實(shí)施方案 工作參考標(biāo)準(zhǔn)要求 實(shí)施效果 備注 01 房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位 每周巡查一次并做好記錄 工 程 組 負(fù) 責(zé)組 織 實(shí) 施 巡查、維修和檢驗(yàn) 房 屋 主 體 承重 結(jié) 構(gòu) 部 位每 15 年中修一次，每 30年 大 修 或 局部 更 新 改 造一次 工 程 組 負(fù) 責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 或 委 托 專業(yè) 公 司 進(jìn) 行大修、更新改造 《建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ30188) 《哈 市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍 和 標(biāo)準(zhǔn)》 公司《公共設(shè)施巡查制度》 公司《維修工作手冊》 公司《維修過程的檢驗(yàn)》 構(gòu)件滿足強(qiáng)度、剛 度 和穩(wěn)定性要求 房屋各結(jié)構(gòu)部位正 常 可靠 完好率達(dá)到 98%以上 結(jié)構(gòu)部位合理、性 能 完好 完好率達(dá)到 98%以上 加 強(qiáng) 房 屋 季 節(jié) 性 預(yù) 防養(yǎng)護(hù)，特別是做好潮濕、暴雨及暴雪天氣的巡 查 、維護(hù) 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 44 02 外墻面 每周巡查一次并做好記錄。 組建“項(xiàng)目前期物業(yè)管理組 ” 我們將依托公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們 合作多年、哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 42 極具專業(yè)見解及工作經(jīng)驗(yàn)的相關(guān)專家，組建“項(xiàng)目前期接管組 ”對 人大辦公 大 樓 的土建、給排水、電氣、智能化、園林等項(xiàng)目，在最短的時(shí)間內(nèi)提交《 人大 辦公 大 樓 專項(xiàng)建議書》，使物業(yè)能夠更加滿足業(yè)戶 以及使用人的需要，同時(shí)力求節(jié)約與實(shí)用，省去不必要的開支和重復(fù)建設(shè)。建立《 人大 辦公 大 樓管理處主管巡檢制度》，根據(jù)管理處管理體系文件的標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)目組主管是該項(xiàng)目組的品質(zhì)責(zé)任人，對所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)工作實(shí)施現(xiàn)場管理，并根據(jù)檢查結(jié)果和整改情況調(diào)整職員報(bào) 酬，達(dá)到激勵(lì)作用。 客服中心作為管理處的信息平臺，綜合處理各種信息，對管理處 所設(shè)置各班組及人員進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度；同時(shí)負(fù)責(zé)客戶關(guān)系，大樓商務(wù)、大樓 文化宣傳等 ；并負(fù)責(zé)行政事務(wù)、 后勤、資料檔 案管理和費(fèi)用申報(bào)等； 為職能班組正常運(yùn)行提供申報(bào)物料配備的服務(wù)。 人大 辦公大樓管理模式設(shè)想及管理方式 人大 辦公 大 樓物業(yè)形態(tài)較雜，主要以辦公 、 會議、 基層來員開會 辦事三種現(xiàn)狀， 對物業(yè)管理的需求 也會呈多樣化，它不同于寫字樓， 因此 我們認(rèn)為，在 分層的管理服務(wù)中，應(yīng)根據(jù)不同的需求特點(diǎn)，有針對性地開展工作。 客戶維修回訪率 公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 承諾標(biāo)準(zhǔn) 定時(shí)回訪，責(zé)任到人。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 32 年違章發(fā)生率與處理率 a. 年 違 章發(fā)生率 內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 1％ 承諾指標(biāo) ％ 計(jì)算測定依據(jù) 違章發(fā)生次數(shù) /入住總?cè)藬?shù) 100％≤ ％ b. 年 違 章處理率 內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 100％ 承諾指標(biāo) 100％ 計(jì)算測定依據(jù) 違章處理數(shù) /總違章數(shù) 100％≥ 99％ 質(zhì) 量 保證措施 a. 加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)全 員共同參與意識。 測定依據(jù) 完好 、 基本完好的如上設(shè)施數(shù)量 /總設(shè)施數(shù)量 100％≥ 98％ 質(zhì) 量 保證措施 、休息設(shè)施及雕塑、小品維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。 道路、車場完好率 國家標(biāo)準(zhǔn) 100% 承諾指標(biāo) 99% 承諾標(biāo)準(zhǔn) 道路暢通無阻，地面平坦整潔，排水流暢，無隨意占道或改變使用功能，車位線外無隨意停放。 ，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。通過嚴(yán)格的車場管理措施，解決好 內(nèi)部 車輛 停車 車位 的 問題，同時(shí)減免停車違規(guī)行為。 ：堅(jiān)持“ 人防、技防、物防三結(jié)合 ”的原則，在確保 24 小時(shí)不間斷監(jiān)控和巡邏 的 基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮紅外線、攝像監(jiān)控等智能系統(tǒng)的工作，建立立體交叉的安全防范體系 。雖然有專業(yè)的監(jiān)理公司，但是物業(yè)管理公司參與施工監(jiān)理的作用仍然無法取代。 要想成功達(dá)到上述目的，我們擬在 人大 辦公 大 樓建立以人性化管理和個(gè)性化服務(wù)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理模式，并通過對管理服務(wù)流程的持續(xù)改 善，不斷超越業(yè)戶 的需求期望。 1 樓內(nèi)木質(zhì)地面需打蠟，理石地面需拋光，衛(wèi)生間內(nèi)潔具需做專業(yè)保潔。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 11 西樓內(nèi)公共區(qū)域設(shè)施及設(shè)備簡介 隔柵燈 116 個(gè)、消防栓 29 個(gè)、閘箱 13 個(gè)、應(yīng)急燈 7 個(gè)、手動報(bào)警38 個(gè)、消防電話 13 個(gè)、廣播 27 個(gè)、疏散指示燈 30 個(gè)、安全出口燈 14 個(gè)、煙感 58 個(gè)、插座箱 1 個(gè)、筒燈 213 個(gè)、 2U 雙管日光燈 20 個(gè)、 40W 日光燈3 個(gè)。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 4 2. 公 司 業(yè)績 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 5 公 司 執(zhí)照、 資質(zhì)、法人代碼證 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 6 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 7 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 8 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 9 第二部分 人大 辦公大樓物業(yè)管理項(xiàng)目的管理特點(diǎn) 項(xiàng)目 簡介 哈爾濱市人大辦公 大 樓，坐落于道里區(qū)友誼路 307 號，總建筑面積約 萬平方米，由東、西兩棟樓組成。 第一部分 物業(yè)公司簡介 1. 1 公司 簡介 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 成立于 2021 年 11 月，企業(yè)具有獨(dú)立法人資格， 國 家 物業(yè)管理 二級資質(zhì) 企業(yè)， 全國物業(yè)管理協(xié)會會員單位。 東樓、附樓共有辦公室 71 間，餐廳 10 間，多功能廳 1 間，會議室 2間，設(shè)備間 2 處，電梯 3 部，送餐梯 3 部，采用中央空調(diào)，制冷機(jī)房 1 處，消控中心 1 處，風(fēng)機(jī)房 13 處，弱電室 6 處，配電室 2 處，鍋爐房 1 處，水箱房 1 處，游泳池 1 處， 洗浴中心 1 處（洗衣房、浴室 1 間）， 衛(wèi)生間 15處。 電梯機(jī)房的木質(zhì)門已損壞，按消防要求需改防火門，并 設(shè) 有消防器材及通風(fēng)系統(tǒng)。 1 車位線及車道線需重新劃定。 物業(yè)管理人員應(yīng)如何協(xié)助人大 有關(guān)部門 ，是物業(yè)管理前期的難點(diǎn)。對工程遺留問題 的解決也就越主動。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 22 ：在大樓 宣傳欄內(nèi) 采取宣傳季、宣傳周和消防宣傳日等方式 傳播消防知識，并定期邀請消防隊(duì)前來舉辦消防知識講座。 在 人大 辦公大樓 的物業(yè)管理中，我們秉承“ 業(yè)主 至上 、服務(wù)第一 ”的理念，堅(jiān)持“ 高品質(zhì)服務(wù)、低價(jià)位取 費(fèi) ”，在充分保證高質(zhì)量服務(wù)的同時(shí)，重視科學(xué)規(guī)范化的物業(yè) 管理，利用先進(jìn)的技術(shù)手段和管理手段進(jìn)行 節(jié)能降耗 ，真正 做到 為業(yè)戶節(jié)約每一分，讓業(yè)戶滿意多一分。 、備件的驗(yàn)收控制，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。 測定依據(jù) 完好、基本完好化糞池雨水井污水井面積 /化糞池雨水井污水井總面積 100％≥ 99％ 質(zhì) 量 保證措施 a. 制訂詳細(xì)的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。 員實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，定期進(jìn)行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn) ，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。 b. 有 效 投訴處理率 國家標(biāo)準(zhǔn) 99％ 承諾指標(biāo) 99％ 承諾標(biāo)準(zhǔn) 用戶對物管服務(wù)工作舒心滿意。 哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 35 顧客綜合服務(wù)滿意度 內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn) 80 承諾指標(biāo) 85 承諾標(biāo)準(zhǔn) 絕大部分用戶滿意，社會 口碑良好。成本管理理念 體現(xiàn)在具體行動上的事例在我們所管轄的物業(yè) 項(xiàng)目 舉目可見。通過有效的激勵(lì)，能使職員個(gè)人素質(zhì)獲得提升，使管理體系持續(xù)改進(jìn)，使企業(yè)文化更具凝聚力。 自我約束機(jī)制 我們每年將與管理處經(jīng)理簽訂目標(biāo)責(zé)任書，管理處各項(xiàng)目主管每月向管理處經(jīng)理遞交月度績效目標(biāo)，管理處主管每日檢查下哈爾濱菱建物業(yè)管理有限公司 40 屬職員的工作情況并檢查現(xiàn)場工作記錄。 工 程 組 負(fù) 責(zé)組 織 實(shí) 施 巡查、維修和檢驗(yàn) 每 2 年對于 較 大 面 積滲漏的，局部翻 新 一次 每 5 年清洗一次 工 程 組 負(fù) 責(zé)組織實(shí)施、檢驗(yàn) 或 委 托 專業(yè) 公 司 進(jìn) 行大修、更新改造 建筑工程施工及驗(yàn)收規(guī)范； 建筑工程質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)(GBJ30188) 《 哈市城 鎮(zhèn)房 屋修繕 范圍 和 標(biāo)準(zhǔn)》 房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)程(CJJ6295) 外 墻無滲漏現(xiàn)象 外墻使用功能正?？煽? 平整、清潔、美觀，保 持 市容觀瞻 完好率達(dá)到 98%以上 按照《哈市城鎮(zhèn)房屋完損等級評定實(shí)施規(guī)定》和建設(shè)部《房屋完損等