【正文】 建設(shè)地點(diǎn)： 某縣走馬鄉(xiāng)福行村 編寫(xiě)單位： 某 縣水果生產(chǎn)辦公室 編寫(xiě)時(shí)間： 2020 年 6 月 目 錄 一 、項(xiàng)目摘要 二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性 三、市場(chǎng)供求分析及預(yù)測(cè) 四、項(xiàng)目承擔(dān)單位的基本情況 五、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇分析 六、生產(chǎn)等工藝技術(shù)方案分析 七、項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo) 。 ”( 說(shuō)過(guò) ) 20.“ 隨著守門員一聲哨響，比賽結(jié)束了。 ”( 此時(shí)韓旁邊的張慧 德老師指出，托里徹利正在場(chǎng)上。 ”( 說(shuō)的是他妻子 ) 9.“ 守門員區(qū)楚良身高 米，體重 28公斤。 ，韓喬生說(shuō)： “ 今天來(lái)自演藝界的歌手門也來(lái)到西安為中國(guó)國(guó)家隊(duì) 拉油加喊 ———— ” 52.“ 守門員示意比賽繼續(xù)進(jìn)行 ...” 53.“ 漂亮的反越位 ...哦，不是，沒(méi)有成功 ...” 54.“ 重慶隊(duì)已經(jīng)用完了三個(gè)換人名額 ...怎么重慶隊(duì)還要換人？ ” 55.“ 下半場(chǎng)換上 23號(hào)以后作用很大 ...” 是上半場(chǎng)換的啊， “23 號(hào)能拿球，能傳球 ...“ ，韓喬生同志說(shuō) “ 顯示牌上顯示的數(shù)字，是 XXXX(三級(jí)跳運(yùn)動(dòng)員 )起跳點(diǎn)距踏板的距離，也就是說(shuō)，他是在距離踏板 15米處起跳 .”( 應(yīng)為 15cm) 月 1 日凌晨阿卡之站，下半場(chǎng)卡塔爾進(jìn)球： “ 精彩的任意球直 接破網(wǎng)，噢！中間好象還有一個(gè)明顯的變線。 有人曾經(jīng)評(píng)價(jià)說(shuō)，體育播音員開(kāi)山祖師 “ 魔嘴 ” 張之創(chuàng)造了一個(gè)時(shí)代，宋世雄則開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而韓喬生則開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)富有特色的時(shí)代 —— “ 語(yǔ)錄時(shí)代 ” 。 “ 聯(lián)想高科 隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實(shí)施，這種潛力必將得到實(shí)現(xiàn)。市中心幾個(gè)高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。 武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56 個(gè)省部屬科研院所， 65 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7 個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬(wàn)名各類專業(yè)科技人員， 35 萬(wàn)在校大學(xué)生，每年有5 萬(wàn)余名大學(xué)生從這里走向四面八方。 此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高了 元 /平方米。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900 元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購(gòu)房者多以高校教職工為主。據(jù)調(diào)查： 2020 年武漢市小高層、高層住宅的開(kāi)發(fā)棟數(shù)達(dá) 150 余棟，總建筑面積將達(dá)到 200 萬(wàn)平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。 半島尊邸和南湖山莊。 武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。 （一）市場(chǎng)概況 1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況 武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。此外，近期開(kāi)盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “ 寶安 去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡(jiǎn)稱 “ 武漢 2020 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2020 年 增長(zhǎng) 12%。 根據(jù) 2020 年第二季度武房指數(shù)報(bào)告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大特征就是 “ 光谷地區(qū)以住宅項(xiàng)目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫(xiě)字樓為主 ” 。 3 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)： （ 1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 2）《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》 （ 3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 （ 4）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 5）《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 （ 6）《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 （ 7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ 8）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （二）項(xiàng)目概況 1 地塊位置： 關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南 400m 處。為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)， “ 世紀(jì)地產(chǎn) ” 決定和武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想 2 項(xiàng)目的建設(shè)符合武漢市對(duì)光谷建設(shè)的精神 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。目前市中心的多層項(xiàng)目越來(lái)越少，有徹底 “ 逃離市中心 ” 的趨勢(shì)。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看， TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書(shū)香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的 銷量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約 100 元 /平方米。全市房地產(chǎn)交易面積 萬(wàn)平方米，成交價(jià)值 億元。湯遜湖版塊在此季度銷售平 穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場(chǎng)，呈良好態(tài)勢(shì)。 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。除了在 “ 寸土寸金 ” 的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 4 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷 CBD 核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)黃金地段。 至 2020 年，全市城區(qū)人均可支配收入為 6752 元，恩格爾系數(shù)為 %，按住房?jī)r(jià)格測(cè)算，一戶普通的三口之家，年收入如為 2 萬(wàn)人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月 400 元，三人為 1200 元，年消費(fèi)約為 14400 元，剩下的如全部用于住房，也僅為 5600 元，三口之家購(gòu)買一套 70 平方米，價(jià)格為每平方米 1200 元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要 20 年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬(wàn)元以下的家庭約占 50%以上。 （ 3）購(gòu)買力分析 根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積 平方米，每套住宅銷售均價(jià)約為 萬(wàn)元。 35.這球進(jìn)了！姜還是老的辣， **隊(duì) 10號(hào)小將再立新功。 (他能怎么活躍？跳進(jìn)場(chǎng)？ ) ，孫繼海把球傳了出去 (事實(shí)情況是對(duì)方三個(gè)人防守 ，沒(méi)有看到來(lái)球就把球斷了下來(lái) ?. 你說(shuō)我后腦勺上沒(méi)長(zhǎng)眼睛，你憑什么把球傳給我 ? 90.“ 如果贏了這場(chǎng)球后，可以說(shuō)目前中國(guó)隊(duì)已經(jīng)達(dá)到了巔瘋狀態(tài)了 ” 91.“ 如果中國(guó)隊(duì)今晚實(shí)現(xiàn)了出線，那么可以說(shuō)米盧是世界上首位率領(lǐng) 5支國(guó)家隊(duì)殺入世界杯 16強(qiáng)的教練 ? 哦 ..是殺入決賽圈 ” XXX 突破 3次了，上半場(chǎng) 1 次，下半場(chǎng) 1 次。 ”( 說(shuō)過(guò) ) 21.“ 守門員將球回傳給門將 ??”( 絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 22.“ 本輪過(guò)后，拉齊奧隊(duì)以 6勝 3平 1負(fù)積 21 分的不敗戰(zhàn)績(jī)排在首位，尤文圖斯以 22分緊隨其后。記者本以為這有點(diǎn)為難他，但韓喬生顯得很大度，笑呵呵地拿起了筆。 ”( 短褲，我的原話是裙子，這話沒(méi)什么異議 ) 33.(亞運(yùn)會(huì)武術(shù)比賽 )“ 中國(guó)運(yùn)動(dòng)員出場(chǎng)了，只見(jiàn)她一條槍舞得如蛟龍出水，虎虎生風(fēng)。 (說(shuō)過(guò) ) 36.“ 托里徹利因傷不能上場(chǎng)，國(guó)際米蘭防守實(shí)力大減。 (絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 3.“ 只見(jiàn)防守隊(duì)員一個(gè)隊(duì)員兩條腿，兩個(gè)隊(duì)員四條腿，三個(gè)隊(duì)員 ??”( 說(shuō)過(guò)，是在 1998 年春節(jié)初五的意甲解說(shuō)中 ) 4.“?? 各位觀眾，中秋節(jié)剛過(guò)，我給大家拜個(gè)晚年 ??”( 說(shuō)過(guò) ) 5.“ 現(xiàn)在由中國(guó)隊(duì)守門員范志毅開(kāi)任意球 ??”( 絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 6.“ 隊(duì)員在平時(shí)的訓(xùn)練中一定要加強(qiáng)體能和對(duì)抗性訓(xùn)練， 這樣才能適應(yīng)比賽的激烈程度，否則的話，就會(huì)像不倒翁一樣一撞就倒 ??”( 記不清了 ) 7.“ 忽如一夜春風(fēng)來(lái)，意甲流行三后衛(wèi) ??”( 說(shuō)過(guò) ) 8.“ 國(guó)外的球員都非常敬業(yè)，比如馬特烏斯，小孩出生 3 個(gè)月后就上場(chǎng)比賽了。 ” (絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 24.“ 球被守門員的后腿擋了一下?。。?”( 球迷點(diǎn)評(píng)：請(qǐng)問(wèn)守門員是什么動(dòng)物？韓喬生：高級(jí)動(dòng)物！因?yàn)槭亻T員有兩條腿，是弓步。居然出了端線 ...” 93.“ 和我一樣的球迷現(xiàn)在已經(jīng)是白發(fā)蒼蒼了 ” 94.“ 今天沈陽(yáng)的溫度是 11度，濕度是 70%，熱度是 99%，呆會(huì)能達(dá)到 100%” ，“ 現(xiàn)在熱度達(dá)到了 200%” 90% 96. 6 號(hào)孫繼海 。 米蘭的舍甫琴科以 7個(gè)入球排在射手榜首位，克雷斯波，維埃里以 6個(gè) 入球并列第二。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。 此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市場(chǎng)。對(duì)于這些樓 盤的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。此外，近期開(kāi)盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “ 寶安 去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱 “ 武漢 平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 7%。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競(jìng)爭(zhēng)分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) ● 特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展 ● 特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ● 特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多 ● 特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 ● 特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境 ● 特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ● 特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視 ● 特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢(shì)加以對(duì)比分析。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的 “ 世紀(jì)華庭 ” ，便是以尊貴氣息走向 市場(chǎng)直言，使得只有 189 套豪宅的 “ 世紀(jì)華庭 ” 在推出不到半年的時(shí)間里就售出了 137 套。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě)字樓或商住樓。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。從最近新開(kāi)樓盤來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的地塊，有利于對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。武漢市政府加大對(duì)房 地產(chǎn)業(yè)的投入。 公司注冊(cè)資本 1 億元（ “ 世紀(jì)地產(chǎn) ”3000 萬(wàn)元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司 3000 萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4000 萬(wàn)元）流動(dòng)資金 2400萬(wàn)元（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。 中國(guó)光谷 ” 建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的良好局面。 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì) （四）市場(chǎng)分析 1 武漢概況 武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。除了在 “ 寸土寸金 ” 的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14 棟 3 目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下： （ 1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來(lái)漢的經(jīng)商者。 2 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。