【正文】 光谷方圓 50 平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)科工貿(mào)年收入超過(guò) 1000 億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長(zhǎng)江樂(lè)園的帶動(dòng)效應(yīng)，一大批第三產(chǎn)業(yè)會(huì)在此地蓬勃興 起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。 3 由于市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地稀缺，三方合作開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目符合我公司投資開(kāi)發(fā)策略 從土地供應(yīng)的角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和自 90 年代中期以來(lái)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，武漢市 區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 本項(xiàng)目由武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)提供土地使用權(quán)，為資金流動(dòng)周轉(zhuǎn)和項(xiàng)目建成收益創(chuàng)造了良好條件。 4 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)所在 世紀(jì)地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及良好的信譽(yù) 高科集團(tuán)的相關(guān)政策優(yōu)勢(shì)和充足的土地儲(chǔ)備 融科智地依托于聯(lián)想集團(tuán)的高科技理念和品牌優(yōu)勢(shì) （四）市場(chǎng)分析 1 武漢概況 武漢市是中國(guó)六大中心城市之一。自 1992 年以來(lái) ,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道 ,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng) ,高于全國(guó)、全省平均水平。改革開(kāi)放以來(lái)，武漢的投資 “ 洼地效應(yīng) ” 顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 億美元，外資來(lái)自全球五大洲 40 多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國(guó)公司有 35 家來(lái)漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。 未來(lái)的十大超級(jí)城市：班 加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。 在此背景下，大陸許多專(zhuān)家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 “ 武漢 武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的 “ 三區(qū)五片 ” ，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。除了在 “ 寸土寸金 ” 的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。這一現(xiàn)象打破了 “ 小高層只能在市中心生存 ” 的定式。福星城市花園、怡景花園等樓盤(pán)紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹(shù)立江城樓市 的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購(gòu)房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購(gòu)房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14 棟 3 目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群如下： （ 1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來(lái)漢的經(jīng)商者。 2020 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2020 年增長(zhǎng) 12%。 得天獨(dú)厚的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 超級(jí)城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過(guò) 100 萬(wàn)；能夠可持續(xù)地滿(mǎn)足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安 全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿(mǎn)火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。 2 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等?？傮w而言，楚雄大道沿線(xiàn)樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。 半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷(xiāo)量在 4000 平方米左右。 4 武漢主要商品住宅樓盤(pán) 2020 年銷(xiāo)售大勢(shì) 1．市場(chǎng)整體活躍，樓盤(pán)銷(xiāo)售順暢 2020 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量都大幅度提高，如漢陽(yáng)的奧林花園剛剛開(kāi)盤(pán)一個(gè)月的時(shí)間，一期的400 余套已銷(xiāo)售逾 70％。 2．名家操盤(pán)實(shí)力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤(pán)訴諸于市場(chǎng)的賣(mài)點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì) 2020 年 7 月 1 日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開(kāi)發(fā)商的共識(shí)。 4．消費(fèi)者的購(gòu)房行為漸趨理性 隨著房改政策 的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購(gòu)房行為，因此越來(lái)越多的人開(kāi)始慎重看待購(gòu)房行為，據(jù)調(diào)查：購(gòu)房影響因素中地理位置 40％，價(jià)格為 ％，環(huán)境為 ％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％，這些因素包括：戶(hù)型、物業(yè)管理、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力等。 2020 年消費(fèi)者對(duì)所購(gòu)物業(yè)的要求更高，買(mǎi)房不再只是需求，還有欲望的滿(mǎn)足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其 中。其中，存量房交易面積 萬(wàn)平方米，占總交易面積的 %，同比增長(zhǎng) 6%，下半年將會(huì)有大副上升；同期居民已購(gòu)公房上市交易 萬(wàn)平方米，占總交易面積的 %。究其原因 ，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤(pán)有充足的消費(fèi)群體 —— 高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書(shū)香門(mén)第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等?？傮w而言，楚雄大道沿線(xiàn)樓盤(pán)體本季度價(jià)格都有所提高。 半島尊邸取得了開(kāi)門(mén)紅，銷(xiāo)量在 4000 平方米左右。 武昌區(qū)： 2020 年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷(xiāo)物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤(pán)， 銷(xiāo)售量都近 10000 平方米，而且高檔物業(yè)像寶安 此季度強(qiáng)銷(xiāo)的物業(yè)為和盛世家、新世紀(jì)家園、都市經(jīng)典，銷(xiāo)量都超過(guò) 6000 平方米。 此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語(yǔ)獨(dú)占鰲頭，均價(jià)不僅不降反而逐步攀升高達(dá) 4150 元 /平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶(hù)型及房屋的細(xì)節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 中國(guó)光谷 ” 高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi) 外知名的專(zhuān)家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架； “ 武漢 （ 2）建筑類(lèi)型 ● 多層。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開(kāi)樓盤(pán)來(lái)看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。位于金銀湖片區(qū)的 “ 麗水佳園 ” 開(kāi)盤(pán)，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶(hù)型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。 ● 高層。 ● 別墅。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤(pán)的此類(lèi)物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。周邊地區(qū)近年來(lái)相繼開(kāi)發(fā)了一些與本項(xiàng)目相關(guān)的樓盤(pán)，形 成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 “ 聯(lián)想高科 經(jīng)典都市 ” 則是光谷置業(yè)首選。住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有在概念上炒作的嫌疑。所以本項(xiàng)目在 價(jià)格定位非常謹(jǐn)慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。同時(shí)顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場(chǎng)前景。舒適性是以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路 系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。一般情況下購(gòu)房者首付 20％房款，約 5 萬(wàn)元左右，余款向銀行分 30 年按揭償還，按照購(gòu)房貸款利率每月償還 1200 元左右，占家庭月收入的 30％，我們制定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象完全有能力支付?！?畫(huà)韓 ” 是由漫畫(huà)和點(diǎn)評(píng)來(lái)闡釋韓喬生經(jīng)典語(yǔ)錄，妙趣橫生； “ 韓話(huà) ” 則是對(duì)“ 韓喬生現(xiàn)象 ” 的種種看法，既有網(wǎng)上如潮批評(píng)和網(wǎng)友自創(chuàng)的段子，也有韓喬生接受采訪(fǎng)時(shí)發(fā)自肺腑的自白： “ 我和我的語(yǔ)錄 —— 不得不說(shuō)的故事。 7. 范志毅前幾天還在發(fā)高燒，高燒 36度 8；守門(mén)員區(qū)楚良身高 1米 82，體重 28 公斤。 16.(德甲 )現(xiàn)在場(chǎng)上火藥味很濃，兩隊(duì)隊(duì)員在場(chǎng)上你爭(zhēng)我搶?zhuān)瑑申?duì)的教練也在場(chǎng)下?tīng)?zhēng)風(fēng)吃醋。 36.球被守門(mén)員的后腿擋了一下?。?！ 37.***以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì) ?? ，拉齊奧隊(duì)以 6 勝 3 平 1 負(fù)積 21分的不敗戰(zhàn)績(jī)排在首位，尤文圖斯以 22 分緊隨其后。 150%！ 47. 9 號(hào)維阿一腳射門(mén)，守門(mén)員維阿把球撲了出來(lái)，好險(xiǎn)?。? 48. xx 跟上一腳凌空抽射，球進(jìn)了。 ” （安琦） 月 27 日中國(guó)客場(chǎng)對(duì)阿聯(lián)酋：這是中國(guó)隊(duì)上半場(chǎng)第一次射門(mén) ? 除了任意球射門(mén)之外 . 月 27 日中國(guó)客場(chǎng)對(duì)阿聯(lián)酋：卡塔爾換上十號(hào)，加強(qiáng)中前場(chǎng)的進(jìn)攻 月 27 日中國(guó)客場(chǎng)對(duì)阿聯(lián)酋：卡塔爾邊路的突破很厲害 月 27 日中國(guó)客場(chǎng)對(duì)阿聯(lián)酋：上半場(chǎng)到現(xiàn)在，阿聯(lián)酋隊(duì)的兩次射門(mén)都打在門(mén)框外了。 ，所以中國(guó)隊(duì)千萬(wàn)要大意 ，所以阿曼隊(duì)要有一個(gè)逐漸的不適應(yīng)過(guò)程 月 7號(hào)中國(guó)對(duì)阿曼： 10 號(hào)楊晨頭球擺渡，于根偉和 20 號(hào) (也是楊晨 )搶點(diǎn) 6 個(gè)小時(shí)可以改上場(chǎng)球員名單，哦不，是賽前 60 分鐘 78.(在已經(jīng)說(shuō)了好幾次阿曼教練的情況下 )說(shuō)阿曼的教練 XX爾，哦不，是賈巴爾 （界外，沒(méi)有界內(nèi)球這一說(shuō)） 2 分鐘 82..我們可以看到阿曼是一支業(yè)余球隊(duì)，盡管有好幾次射門(mén)機(jī)會(huì)，但準(zhǔn) 確性很。 7 號(hào) : ???。 ”（都是申花球員） ，換場(chǎng)地后，連兩邊誰(shuí)是誰(shuí)都分不清 ，兩隊(duì)的射門(mén)差不多 ...犯規(guī)倒是主隊(duì)占優(yōu) 598號(hào) Giao Leone （應(yīng)該是 581號(hào)Stefano Baldini） 附：韓喬生自批 “ 韓大嘴語(yǔ)錄 ” 1.“??XXX 以迅雷不及掩耳盜鈴之勢(shì) ??”( 絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 在 30公里開(kāi)外一腳遠(yuǎn)射。 ”( 我的原話(huà)是：英甲已賽 7輪，水晶宮隊(duì)多賽一場(chǎng) ??) 13.“ 已經(jīng)有很多俱樂(lè)部表示要購(gòu)買(mǎi)皮耶羅，拉齊奧出價(jià) 3000 萬(wàn)美元，曼聯(lián)出價(jià)更高， 2800 萬(wàn)美元。 ”( 說(shuō)過(guò) ) 20.“ 隨著守門(mén)員一聲哨響，比賽結(jié)束了。 ) 25.“ 只見(jiàn) AC 米蘭的巴蒂斯圖塔突破馬爾蒂尼，一腳凌空抽射，被裁判撲了出來(lái)。不禁讓我們想起了我國(guó)三國(guó)時(shí)代的常山趙子龍，猛張飛，關(guān)羽關(guān)云長(zhǎng) ?? 關(guān)羽使的是刀 ??”( 眼睛離開(kāi)手中的稿子看了一眼賽場(chǎng) )“ 噢 ?? 對(duì)不起，她使的是棍 ??”( 我的原話(huà)是： ?? 我們?cè)倏唇裉靾?chǎng)上這位選手，她使用的是棍 ) 34.“ 布萊恩特一個(gè) 365 度的大轉(zhuǎn)身 ”( 絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 76 比 50 贏了新西蘭 14 分。 ”( 九運(yùn)會(huì)跳水，有什么錯(cuò)？ ) ，上海的一對(duì)選手搭配很獨(dú)特，一個(gè)有十八九歲的樣子，已經(jīng)長(zhǎng)得很高了，另一個(gè)也就十三四歲，個(gè)頭很矮。 ”( 說(shuō)過(guò) ) 韓喬生逐條點(diǎn)評(píng) 韓喬生語(yǔ)錄 :有的是宋世雄說(shuō)的 2020 年 08 月 02 日 11:30 中新網(wǎng)北京 8 月 2 日消息：應(yīng)北京青年報(bào)記者的要求，韓喬生在記者打印出來(lái)的 “ 韓喬生語(yǔ) 錄 ” 上進(jìn)行了逐條點(diǎn)評(píng)。 ”( 說(shuō)的是他妻子 ) 9.“ 守門(mén)員區(qū)楚良身高 米，體重 28公斤。 ”( 說(shuō)過(guò)，這沒(méi)什么問(wèn)題呀 ) 15.“ 每一寸草皮都在進(jìn)行激烈的爭(zhēng)奪 ??”( 說(shuō)過(guò)，這是一種合理的夸張 ) 16.“ 佛羅倫薩隊(duì)中場(chǎng)犯規(guī)，不，在禁區(qū)前罰球弧頂犯規(guī) ??”( 說(shuō)過(guò) ) 17.“AC 米蘭就像一臺(tái)計(jì)算機(jī)，內(nèi)存挺大，大到奔騰 II代 ，可是運(yùn)行速度不快，可能感染了病毒，看來(lái)主教練扎切羅尼需要一張殺毒的硬盤(pán)！！ ”( 這是在北京大學(xué)生體育館解說(shuō)世界華人籃球賽時(shí)說(shuō)的。 ”( 絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) 23.“ 我統(tǒng)計(jì)了一下前八輪的進(jìn)球和失球總數(shù)，驚奇地發(fā)現(xiàn)一個(gè)巧合，那就是它們剛好一樣多。 ”( 欽佩他的編造能力 ) (枝 )(絕對(duì)沒(méi)說(shuō)過(guò)！ ) VS沙特 ,當(dāng)時(shí)沙特隊(duì)的多薩里在中國(guó)隊(duì)禁區(qū)內(nèi)連過(guò)數(shù)人，韓喬生在 驚嘆之余連聲夸獎(jiǎng)： “ 足球場(chǎng)上本沒(méi)有路，他用自己的雙腿為自己趟了出一條路?。。?！ ”( 欽佩他的編造能力 ) 32.(網(wǎng)球 )“ 你看她們的短褲也很有意思，網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)員的短褲是特制的 ??噢，她們穿的是裙子。 ”( 此時(shí)韓旁邊的張慧德老師指出，托里徹利正在場(chǎng)上。唉，奇怪呀，按說(shuō)應(yīng)該大的選手，身體重，應(yīng)該先入水呀，怎么反倒是小選手先入水呢？ ” 旁邊的解說(shuō)顧問(wèn)就只好這么解釋了 :“ 小選手，起跳沒(méi)有力量，所以不如大選手跳得高，因此就先入水了