【正文】 時(shí)維修2監(jiān)督電梯維保單位按時(shí)、按質(zhì)完成電梯設(shè)備的定期保養(yǎng)項(xiàng)目和突發(fā)故障的搶修工作3電梯維修工接到電梯關(guān)人故障后立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，按照作業(yè)文件規(guī)定進(jìn)行救援，同時(shí)作好記錄。工程遺留問(wèn)題的處理負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理。二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理前期介入負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)；負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議。負(fù)責(zé)受理外搭單位，經(jīng)審批后實(shí)施外搭管理，并負(fù)責(zé)收繳外搭單位的能耗費(fèi)用。觀察、調(diào)查當(dāng)業(yè)戶提出小區(qū)問(wèn)題時(shí)，自己職責(zé)范圍內(nèi)能答復(fù)的即時(shí)答復(fù)，不能答復(fù)的應(yīng)講“對(duì)不起，您的這個(gè)問(wèn)題我本人不能給您答復(fù)，不過(guò)我會(huì)盡快將您的意見(jiàn)（建議）向我們主管反映后再給您一個(gè)滿意的答復(fù)（解釋?zhuān)┑?，好嗎？”給客戶講“這事我管不了”或“這事不是我處理的范圍，你找客服中心/上級(jí)吧” 5300按《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范》，F(xiàn)款，扣510分，改進(jìn)金300500元。10 黃線禁止行為，按《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范》，扣13分，改進(jìn)金，20元至100元。 對(duì)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的日常巡查記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上。 個(gè)人使用工具和公用工具（便攜帶的）由班長(zhǎng)統(tǒng)一填寫(xiě)《月度物料需求計(jì)劃》，經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后，由班長(zhǎng)到庫(kù)房領(lǐng)取并負(fù)責(zé)暫保管。 工程主管每月組織一次對(duì)公用工具的檢查，對(duì)于缺少的或人為損壞的，將責(zé)令班長(zhǎng)負(fù)責(zé)盡快補(bǔ)齊。 受理人員接到住戶家庭安裝／維修通知后，應(yīng)準(zhǔn)備好安裝／維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等）,帶上入戶用的鞋套。 維修工在施工中不能不懂裝懂，遇到疑難問(wèn)題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給班長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求解決。四、各重要房間鑰匙不得隨意配置，機(jī)房、工作房及工具間無(wú)人時(shí)，門(mén)窗必須鎖好，無(wú)關(guān)人員不得借用鑰匙。配電房、開(kāi)關(guān)柜/箱、電力管道注意防止小動(dòng)物進(jìn)入。 配電室等機(jī)房的鑰匙保管由值班負(fù)責(zé)人承擔(dān)管理責(zé)任。 值班維修工應(yīng)熟悉設(shè)備作用，了解系統(tǒng)運(yùn)行方式，掌握設(shè)備性能和維護(hù)方法，正確處理事故和異常運(yùn)行情況。配電室操作（僅是巡查作記錄的除外）必須由值班負(fù)責(zé)人簽發(fā)《操作票》，應(yīng)急處理的須報(bào)告值班負(fù)責(zé)人并得到明確指示后進(jìn)行，此時(shí)，值班負(fù)責(zé)人應(yīng)落實(shí)各項(xiàng)安全防范事項(xiàng)。檢查抽屜柜上的自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)操作機(jī)構(gòu)是否到位，接線螺絲是否緊固。 保養(yǎng)操作步驟：檢查鎖具、絕緣、各接線端子連接的可靠性、接地可靠性、檢查各開(kāi)關(guān)及接觸器的可靠性、清潔，其它要求按工程班長(zhǎng)、主管的具體布置。 步驟 安全操作的規(guī)定見(jiàn)《供配電安全管理制度》。 安全注意事項(xiàng)： 搖測(cè)絕緣電阻必須兩人進(jìn)行。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有效，并有滅火器。 檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近油位（HI）位置，但不可超過(guò)。間隔2分鐘（等候讓啟動(dòng)馬達(dá)冷卻）后再行第二次啟動(dòng)，如果連續(xù)3次仍不能啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，則應(yīng)查找原因并排除故障后才能允許再啟動(dòng)。（未與發(fā)電機(jī)聯(lián)動(dòng)的）。 各信號(hào)燈指示是否正常。 程序要點(diǎn) 柴油發(fā)電機(jī)年度保養(yǎng) 每年年底，由工程主管組織工程班長(zhǎng)一起制定《發(fā)電機(jī)保養(yǎng)記錄表》中的保養(yǎng)時(shí)間，并上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。 適用范圍項(xiàng)目所轄區(qū)域內(nèi)的柴油發(fā)電機(jī)備用電源。 排煙顏色是否正常，是否有漏油（柴油、機(jī)油）、漏水現(xiàn)象。 停機(jī) 自動(dòng)狀態(tài)下的停機(jī)當(dāng)市電恢復(fù)正常后，電源輸出到發(fā)電機(jī)房應(yīng)急電源配電柜上工作電源（市電電源）“斷路器”自動(dòng)合閘，聯(lián)鎖應(yīng)急電源“斷路器”分閘，柴油發(fā)電機(jī)空載運(yùn)轉(zhuǎn)三分鐘后自動(dòng)停機(jī)。 打開(kāi)送風(fēng)機(jī)（未與發(fā)電機(jī)聯(lián)動(dòng)的）。 工程維修部主管負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)與監(jiān)督發(fā)電機(jī)的操作與運(yùn)行，班長(zhǎng)協(xié)助監(jiān)察與指導(dǎo)。發(fā)電機(jī)房、儲(chǔ)油室內(nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。 檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無(wú)遺留工具，然后撤離現(xiàn)場(chǎng)，鎖上變壓器外罩門(mén)。 維修工負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)，遵守安全管理制度。 送電前的檢查測(cè)試和試運(yùn)行：拆除所有接地線、短接線，檢查工作現(xiàn)場(chǎng)是否遺留工具，確定無(wú)誤后，合上隔離開(kāi)關(guān)，斷開(kāi)高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān)，合上運(yùn)行變壓器高壓側(cè)斷路器，取下標(biāo)志牌，向變壓器送電，觀察變壓器的空載運(yùn)行是否正常，然后用鎖鎖住該高壓柜。螺栓若有生銹應(yīng)予更換，確保接頭連接緊密。 維修工負(fù)責(zé)對(duì)供配電設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。 高壓開(kāi)關(guān)柜送電操作程序，用高壓試電器確認(rèn)市高壓電正常。 適用范圍使用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)配電房供配電設(shè)備設(shè)施（變壓器另文專(zhuān)述）的操作、運(yùn)行。二、安全要點(diǎn)：變配電設(shè)備倒閘操作和維修、保養(yǎng)工作時(shí)，必須嚴(yán)格按國(guó)家頒布的安全操作及工作規(guī)范執(zhí)行。 質(zhì)量記錄 《派工單》（參見(jiàn)客服中心相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件 《員工行為管理規(guī)范》 《報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程》 《房屋質(zhì)量整改管理規(guī)程》設(shè)施設(shè)備防火安全制度（QWDXC12）一、全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺(jué)遵守執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》。 維修工在住戶家安裝／維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)，判斷出故障部位（元器件）。 不留長(zhǎng)發(fā)，不留胡須，不留鬃角。 公用工具屬公司財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)公司批準(zhǔn)嚴(yán)禁作私人用途，相關(guān)處罰見(jiàn)《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范》。 職責(zé) 工程主管負(fù)責(zé)檢查工具管理工作的實(shí)施情況。 各維修人員負(fù)責(zé)按照上級(jí)安排進(jìn)行日常值班事務(wù)并應(yīng)對(duì)各類(lèi)特殊情況。不在工作區(qū)域打堆聊天聚崗、串崗、變相脫崗250不在工作時(shí)間干私活在工作時(shí)間干私活3100在服務(wù)區(qū)域發(fā)現(xiàn)異味、異響、不明人員、物品損壞和其它異常況必須立即向上級(jí)和客服中心前臺(tái)接待匯報(bào)。 程序要點(diǎn) 在本文件中，“標(biāo)準(zhǔn)或要求”是指員工應(yīng)予遵守的職責(zé)，若上級(jí)管理員、各級(jí)督查人員或同事認(rèn)為不符合時(shí)，應(yīng)予提醒或批評(píng)教育；若出現(xiàn)“不允許的情形”所述，上級(jí)管理員、各級(jí)督查人員均有權(quán)處罰，處罰的具體操作見(jiàn)《員工行為管理規(guī)范》、《員工獎(jiǎng)懲管理規(guī)范》、《員工績(jī)效管理規(guī)范》、《品質(zhì)督查管理規(guī)程》。五、裝修管理負(fù)責(zé)裝修方案的審理負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理；負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線路安裝規(guī)范的審理；負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議。2．執(zhí)行公司頒布的和各職能部門(mén)下達(dá)的各項(xiàng)規(guī)章制度、通知、指令，貫徹執(zhí)行管理體系文件對(duì)本部門(mén)的相關(guān)規(guī)定；3．正確貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方有關(guān)物業(yè)服務(wù)方面的法律、法規(guī)、政策；二、物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理1．負(fù)責(zé)制訂部門(mén)的質(zhì)量目標(biāo)、工作計(jì)劃，經(jīng)公司審批后組織實(shí)施；2．編制本物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算、資金計(jì)劃與采購(gòu)申請(qǐng)；3．負(fù)責(zé)執(zhí)行涉及本物業(yè)項(xiàng)目的各類(lèi)經(jīng)營(yíng)管理合同；4．維護(hù)本項(xiàng)目顧客滿意率與滿意度；5．對(duì)顧客進(jìn)行意見(jiàn)征詢活動(dòng)，并進(jìn)行業(yè)主滿意率調(diào)查；6．接受公司對(duì)各項(xiàng)工作的稽核、檢查，配合公司職能部門(mén)進(jìn)行企業(yè)文化、對(duì)外宣傳、人力資源管理、培訓(xùn)學(xué)習(xí)方面的活動(dòng)；7．負(fù)責(zé)項(xiàng)目對(duì)外公共關(guān)系的建立與維護(hù)。成本控制負(fù)責(zé)提出控制工程維修、節(jié)約能耗成本的具體方案，經(jīng)審批后負(fù)責(zé)組織執(zhí)行。 工程主管負(fù)責(zé)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和公司對(duì)項(xiàng)目的定位擬制本標(biāo)準(zhǔn)，并在公司審批后組織培訓(xùn)。與同事也須保持謙讓。 質(zhì)量記錄 《質(zhì)量督查記錄表》（參見(jiàn)《品質(zhì)督查管理規(guī)程》） 相關(guān)支持文件維修員值班管理規(guī)程（QWDXC09） 目的對(duì)值班維修工的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行管理的連續(xù)性，明確日常值班事務(wù)和各種特殊情況的匯報(bào)及責(zé)任人。 質(zhì)量記錄 《工程維修值班記錄》 《派工單》（參見(jiàn)客服中心相關(guān)文件） 《排班表》（參見(jiàn)行政人事部相關(guān)文件） 相關(guān)支持文件 《報(bào)事報(bào)修管理規(guī)程》工程維修值班記錄(QRDXC01)項(xiàng)目： 日期年 月 日天氣星期 值班負(fù)責(zé)人值班人員簽名項(xiàng)目?jī)?nèi)容記錄人結(jié)果及措施重要事項(xiàng)進(jìn)度異常情況記錄備忘錄值班負(fù)責(zé)人當(dāng)日點(diǎn)評(píng)注：本頁(yè)不夠可按序號(hào)續(xù)頁(yè)。 公用工具管理 各員工借用公用工具或各分部門(mén)之間借用公用工具都應(yīng)在班長(zhǎng)處借用；工程維修部以外的部門(mén)借用公用工具須經(jīng)工程維修部主管以上人員批準(zhǔn)后方可借用。 工程維修部維修工具體負(fù)責(zé)住戶家庭的安裝/維修工作。 維修工進(jìn)住戶家維修后應(yīng)征詢住戶意見(jiàn)，盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣，如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。 施工完畢后，必須做到“工完場(chǎng)清”。值班維修員必須按公司規(guī)章制度得到允許或履行正常工作職責(zé)時(shí)才能操作，工作指令一般使用《操作票》進(jìn)行下達(dá)。須有專(zhuān)人對(duì)巡查記錄、抄表臺(tái)帳進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。 電流互感器不得開(kāi)路、電壓互感器不得短路、不得用搖表測(cè)量帶電體的絕緣電阻。，并在變壓器出線上掛三相短路接地線。、LL3(A、B、C三相)檢查，指示燈應(yīng)無(wú)閃爍和無(wú)鳴叫（具體見(jiàn)試電器參數(shù)）。 適用范圍供配電系統(tǒng)低壓部分的保養(yǎng)與維修，高壓部分在需要時(shí)須委托電力專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。若有異常須將母排接觸處重新擦凈，并涂上電力復(fù)合脂，用新彈簧墊片螺絲加以緊固。滅弧柵有否破裂或損壞，手動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查觸頭接觸是否良好，必要時(shí)修銼觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、墊片、螺絲有無(wú)松動(dòng)、變形和脫落。 質(zhì)量記錄 《配電柜、箱保養(yǎng)記錄表》（表一、表二） 《工程維修操作票》（QRDXC04） 相關(guān)支持文件 《供配電安全管理制度》配電柜、箱保養(yǎng)記錄表(QRDXC05A)（表一：保養(yǎng)范圍）項(xiàng)目：序號(hào)名稱(chēng)編號(hào)位置工程班長(zhǎng)： 主管：配電柜、箱保養(yǎng)記錄表（QRDXC05B）（表二）保養(yǎng)日期： 年 月 日設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱(chēng)保養(yǎng)人接點(diǎn)檢查/細(xì)磨隔離開(kāi)關(guān)空氣開(kāi)關(guān)接觸器外觀檢查與緊固照明良好環(huán)境干燥繼電器柜/箱門(mén)完好柜/箱內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生通風(fēng)良好一次線纜接線緊固線纜螺絲緊固接頭是否變色油漆是否脫落柜體接地情況指示燈按鈕二次線路線頭緊固線路功能線頭標(biāo)志清晰線路有無(wú)變更線路變更原因和變更后果鎖具保養(yǎng)時(shí)更換元件的名稱(chēng)、規(guī)格：保養(yǎng)人檢定結(jié)論（保養(yǎng)后空負(fù)荷帶電操作三次，并投運(yùn)24小時(shí)后）：檢查人點(diǎn)評(píng)：保養(yǎng)日期： 年 月 日設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱(chēng)保養(yǎng)人接點(diǎn)檢查/細(xì)磨隔離開(kāi)關(guān)空氣開(kāi)關(guān)接觸器外觀檢查與緊固照明良好環(huán)境干燥繼電器柜/箱門(mén)完好柜/箱內(nèi)衛(wèi)生環(huán)境衛(wèi)生通風(fēng)良好一次線纜接線緊固線纜螺絲緊固接頭是否變色油漆是否脫落柜體接地情況指示燈按鈕二次線路線頭緊固線路功能線頭標(biāo)志清晰線路有無(wú)變更線路變更原因和變更后果鎖具保養(yǎng)時(shí)更換元件的名稱(chēng)、規(guī)格：保養(yǎng)人檢定結(jié)論（保養(yǎng)后空負(fù)荷帶電操作三次，并投運(yùn)24小時(shí)后）：檢查人點(diǎn)評(píng)：干式變壓器保養(yǎng)、維修管理規(guī)程（QWDXC16） 目的確保檢修后變壓器的正常運(yùn)行。 斷開(kāi)變壓器高壓側(cè)的接地開(kāi)關(guān)，并鎖好高壓開(kāi)關(guān)節(jié)，用500V變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈相與相、相對(duì)地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。非值班的維修員和非工程班長(zhǎng)、工程主管的人員不得對(duì)自發(fā)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行任何操作。發(fā)電機(jī)操作、運(yùn)行管理規(guī)程(QWDXC一八) 目的確保柴油發(fā)電機(jī)操作的安全性和正確性。 手動(dòng)（鑰匙）啟動(dòng)（也適合日常的手動(dòng)試機(jī)） 將控制屏上的選擇開(kāi)關(guān)置于“停止”位置。：切斷市電信號(hào)，觀察能否自動(dòng)啟動(dòng)（一般在8秒左右），切換電源（若是自動(dòng)切換的則只需觀察）。巡視部位包括儀表顯示狀態(tài)、柴油發(fā)電機(jī)、冷卻水箱、排煙系統(tǒng)、回風(fēng)系統(tǒng)、控制柜（箱）、儲(chǔ)油箱、蓄電池、消音系統(tǒng)等。 當(dāng)值維修工應(yīng)將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰地記錄在《發(fā)電機(jī)運(yùn)行（測(cè)試）記錄表》上，工程主管或班長(zhǎng)將不定期進(jìn)行抽查。 空氣濾清器的保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次，半年累計(jì)不足50小時(shí)時(shí)，每半年保養(yǎng)一次。 緊固件是否有松動(dòng)現(xiàn)象，前后端蓋下部的軸承，泄油孔，有無(wú)漏油現(xiàn)象。特別緊急時(shí)可以不扳下柴油發(fā)電機(jī)總空氣開(kāi)關(guān)而直接按下緊急停車(chē)按鈕。如果有不正常現(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng)整改處理。 確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無(wú)滲漏，并且到引擎的管路是暢通的。機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由值班維修工負(fù)責(zé)打掃。 防止向變壓器反送電及變壓器向運(yùn)行中的母排送電。 干式變壓器的保養(yǎng)，首先清掃瓷套管和外殼，其次檢查外殼、墊片、瓷套管有無(wú)破裂、放電痕跡或膠墊有無(wú)老化，電纜及母線有無(wú)變形現(xiàn)象，