【正文】 ，實現(xiàn)利潤總額由去年同期的負(fù) 2億元到今年盈利 億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的 。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國完成工業(yè)增加值 2171億元，比上 年同月增長 %，繼續(xù)保持比較快的增長勢頭。 2020年開發(fā)主要集中在后湖、常青、南湖、四新及長豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對平衡。 3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費等。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場意識的進步，而且也說明了建筑設(shè)計單位水平的提高 。 6月和 11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會，同時各城區(qū)不失時機地舉辦了區(qū)級房交會，既促進了增 量房市場的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。 住房一級市場（增量房） 住房二級市場（存量房） 住宅總量 起數(shù) 30010起 27130起 57140起 建筑面積 244平方米 5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅實后盾。自 1998年 12月 31 日延續(xù)了 近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。從各城市反映的情況看，隨著個人買房的興起，面積不大，設(shè)計合理，功能齊全的中套型住房（ 90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識得到加強，品牌樓盤受到青睞。 2020年根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的要求，我國堅持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實行積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國有企業(yè)改革和脫困的力度，實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴大出口，這些重大措施的實施，使得我國國民經(jīng)濟保持 了較快的發(fā)展勢頭，呈現(xiàn)出積極變化。依據(jù)本文的方案，項目總建筑面積 ，項目總投資 。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在 24米以下，也允許建高層（ 40米以下），但比例不得超過 20%。四家商業(yè)銀行個人住房貸款余額三年累計增長 。 2020年第四季度房地產(chǎn)投資總額為，在上季度的基礎(chǔ)上進一步增長， 從左圖看出： 2020年各季度武漢市房地產(chǎn)投資增長非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長周期已經(jīng)到來，同時也可以看出房地產(chǎn)需求對投資強有力的拉動作用。 2020年武漢市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場活躍程度較高。 2020年武漢市圍繞加快啟動住房二級市場開展的各項住房消費服務(wù)十分活躍，住房消費的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場的繁榮起到了重要推動 作用。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢，因此成為 2020年銷售的一個新變化。智能化將成為每個樓盤不可缺少的功能。寫字樓地段 價格分布圖如下： 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是武漢市高檔寫字樓最密集的地方。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟效益不好，價格很低，比如徐東路上的商鋪。 另據(jù)專家預(yù)測， 2020年房地產(chǎn)價格的大趨勢是上升，但上升幅度不強，呈 “ 軟升 “ 狀態(tài)。各種經(jīng)濟類型工業(yè)競相增長，外商及港澳臺經(jīng)濟增幅最高。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡化、貸款額度的加大及貸款年限的延長都為啟動房地產(chǎn)市場個人消費創(chuàng)造了條件。 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。另外還有武昌，漢口，漢陽的居民到此打工?？v有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有 726， 69路公交車。漢口殯儀館就在石橋村路旁 ,有兩所學(xué)校 ,一所幼兒園 ,兩個集貿(mào)市場 ,一個衛(wèi)生所和幾個小診所 ,因后湖大道在建 ,鄉(xiāng)里的水電十分方便。 郵電電信 :地區(qū)郵局位于發(fā)展大道 ,該地塊現(xiàn)狀電信線路由西南側(cè)的唐家墩電信局引來。同時本區(qū)域樓盤比市內(nèi)同比樓盤低 1000元 /平方米左右，是客戶選擇在此置業(yè)的最重要因素之一。 小區(qū) 2020年 5月 28日開盤，多層銷售狀況較好， 120套住宅已基本售完．小高層中 3*2大部分已售完，高層小戶型市場阻力較大。 有省級先進物業(yè)管理公司招銀物業(yè)實行全方位智能化的物業(yè)管理，向住戶提供安全，便利維修服務(wù)．全天侯二十四小時巡更，紅外線監(jiān)控，閉路電視監(jiān)控，戶內(nèi)安防聯(lián)網(wǎng)，車輛出入管理，抓業(yè)清潔人員負(fù)責(zé)苑內(nèi)公共衛(wèi)生，垃圾袋化集中清潔，家庭清潔報紙雜志代定，家電維修；代定飛機，火車票，物業(yè)租售代理等多項服務(wù)．設(shè)備維護，電話通知，１５分鐘內(nèi)上門服務(wù)。 項目所在區(qū)域內(nèi)有特色的樓盤較少，還沒有真正成型的致命品牌。 （ 1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大 “ 勢 ” 。 消費群界定 1. 高校、科研院所高級職稱人士 2. 民營或私營企業(yè)家或個體老板 3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級領(lǐng)導(dǎo) 4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要 年齡判斷在 30－ 45歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。特別是對兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。 二、住宅建筑設(shè)計建議 住宅的設(shè)計要適度超前。 （ 3）本項目目前交通狀況不是很好，但有在建的幸福大道，后湖大道將在近年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的，項目在這個時候和大道的建設(shè)同時進行，將大大促進項目所在地區(qū)交通的優(yōu)化。 經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本 身優(yōu)勢的結(jié)合。一期工程于2020年 12月 15日開工，目前在做樁基工程。 竹葉苑 竹葉苑由招銀物業(yè) 發(fā)展有限公司投資開發(fā)，北京中聯(lián)公司設(shè)計，首期開發(fā)建筑面積 平方米。物業(yè)管理費多層為 ／平方米 *月，高層為 ／平方米 *月。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢特點：規(guī)模不斷擴大，價格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅 暢銷，客源面有待擴展等，下面是價格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個方面的調(diào)查統(tǒng)計情況． 現(xiàn)已開發(fā)的土地僅占后湖組團土地的 1/10，已征地為開工的土地面積為 1萬畝，占后湖組團的 2/5．隨著后湖組團開發(fā)的不斷深入，配套的逐漸完善，規(guī)模的逐步擴大，人氣的悉心積聚，后湖組團作為武漢市新城區(qū)已初現(xiàn)雛形．后湖組團的住宅建設(shè)符合《武漢市城市總體規(guī)劃（ 19962020）》，武漢市政府和江岸區(qū)政府必將在政策上加大力度予以扶持，以及貨幣分房政策的實施和舊城改造的 進行，都使后湖組團的發(fā)展具有良好的前景． 現(xiàn)已發(fā)售的樓盤總銷售面積已達 20多萬平方米，已動工的世紀(jì)家園一期總建筑面積為 18萬平方米，預(yù)計今年內(nèi)后湖組團實際供應(yīng)量約在 30 萬平方米以上，區(qū)域內(nèi)目前已規(guī)劃的項目總規(guī)模達 107萬平方米，同時后湖組團的需求量為 1000萬平方米（ 40 萬人 *25平方米 / 第 19 頁 共 34 頁 19 人）。該地塊南側(cè)的后湖路建有排入黃孝 河的雨水箱涵 ,地塊雨水可接入該箱涵 ,地塊周邊尚無污水管。居民收入主要以經(jīng)營釣魚臺 ,打工 ,出租房屋為來源 .道路情況較差 ,路面較窄 ,且坎坷不平 ,綠化很少 ,自然環(huán)境一般 ,無污染 . 整個經(jīng)濟實力較同區(qū)域內(nèi)其他村較強 ,交通也便利 ,基礎(chǔ)公 共設(shè)施也相對完備 ,但自然環(huán)境 ,景觀不如其他村。 自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺，無污染，空氣清新，景色怡人。路邊附近有 23個門診 部，有中國信合，農(nóng)行等金融機構(gòu)的分點。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。今年前 11個月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 %，增幅比去年同期提高 個百分點，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達 %。 11月份全國居民消費 價格總水平比上月上漲 ％，比去年同月上漲 %， 111月累計平均，全國居民消費價格總水平比去年同期上漲%。推行一個窗口收件，一個窗口發(fā)證，簡化程序，降低收費，為促進房地產(chǎn)交易起積極的推動作用。 商業(yè)服務(wù)用房 2020年已經(jīng)遏制了下滑趨勢，開始反彈走強。 寫字樓 由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉(zhuǎn)好 2020年我市寫字樓價格較往年都有提高。 9．從樓盤的賣點來看， 2020年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺，目前市場上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。 2020年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為 21647起，比 1999年增長 %，說明抵押的戶數(shù)增多，個人購房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。 3． 經(jīng)濟適用房建設(shè)取得較好成效。 （ 1）個人購買率進一步增加。 2020年，個人購買商品住宅 米，占商品住宅銷售面積的 % ，比上年提高 。 二、報告編制依據(jù) 武漢市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 億房網(wǎng)站（ 國家建設(shè)部及武漢市頒 布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 第 3 頁 共 34 頁 3 武漢市 2020房地產(chǎn)年鑒； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探 索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。 2020年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資的 %。二是在房地產(chǎn)租賃市場上，全市房屋租賃總戶數(shù)為 19481戶，比 1999年增長 11%，租賃總面積為 萬平方米，比 1999年增長 17%，年租金總額為 ，比 1999年增長 52%。 2．空置商品房消化能力加強。 2020年新增歸集住房公積金 ，比 1999年增長 %。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購房的首選。帶動了四號小區(qū)的銷售， 2020年已銷售了 18 萬平方米，占總銷售的 50%以上。 住宅 住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場的中堅，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場的熱點，我市 住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的 %, 個人購買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的 %。 5．寶豐路、漢陽地區(qū)。 4． 2020年，武漢市 市級和各區(qū)級房地產(chǎn)有形市場即將全面建成并實現(xiàn)互相連通。 11 月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為 %,比上年同月提高 ，與上月產(chǎn)銷率基本持平。截至 11月，全國商品房 平均銷售價格為每平方米 2091元，同比增長 %，是下半年以來的最高增幅。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、后湖生態(tài)花園等住宅小區(qū)。 社會環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有 716一路公交。居民主要以石橋 村人為主，有一些來自黃陂等地區(qū)的打工者。 沿張公堤段以居民區(qū)為主 ,零星間隔有林區(qū)和小塊菜地 ,無商業(yè)門面 ,有兩個工廠及武漢新世界畜禽水產(chǎn)市場?？偟膩碚f ,人文環(huán)境幾生活配套設(shè)施較差 ,是項目開發(fā)的一大劣勢。幸福大道以南有市規(guī)劃土地局 P(2020)001號拍賣地塊 125畝 ,上方約 168畝 ,下方臨路邊有 36畝地 ,再下方 ,京廣鐵路預(yù)留線兩邊為黃浦科技園 ,該拍賣地塊以西為石橋村的三家村辦企業(yè)及散居的村民點 ,菜地 ,魚塘 ,以南為菜地和魚塘 ,因石橋村村規(guī)劃未上報 ,固維持現(xiàn)狀尚待后續(xù)開發(fā)。 4000平方米商網(wǎng)配套，綠化率達 48%，容 第 20 頁 共 34 頁 20 積率為 ，有３棟６層， 3棟 11 層， 1棟 18層，總建面配比 3:4:3，總戶數(shù)約 340戶．目前１棟多層已完成外立面裝修，即將交付使用，２棟小高層和１棟１８層單身公寓將于 2020年 10月交房。其中 3*2的戶型銷售最好，主要原因還是因在區(qū)域內(nèi)價格較低，戶型較好，迎合了客戶需求。 客戶主要為開發(fā)商的關(guān)系戶，直接實現(xiàn)銷售僅兩三套。 來此區(qū)域置業(yè)的客戶購買力較強，已購放客戶的家庭月收入均在 4000元以上，其中 90%采用公積金貸款和商業(yè)貸款，其貸款額多為 15萬元左右，貸款年限為 1520 年，月還款額在1300元左右．以上分析說明，貸款買房已成為消費主流。 上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。 ③ 總體上來說，后湖花園的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計采用靈活的戶型和變化的立體效果。 住宅外觀 設(shè)計采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 ③ 置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起， 并將成為全社會占主導(dǎo)地位的消費觀念。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認(rèn)購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認(rèn)購銷售 100套?？傉嫉孛娣e 420畝，建筑面積 40萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。這符合本區(qū)域人口的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求。 后湖地區(qū)是武漢市 十大綜合組團之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20203000人之間。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間 。居民的房屋大體為 2