【正文】 因而，后期計(jì)劃一方面積極爭取政府及襄陽公交部門支持， 增加 公交車次及頻率；另外，作為襄陽國際小商品工貿(mào)城本身，將投入設(shè)立自身的散客交通網(wǎng)絡(luò)，以數(shù)十輛大型巴士往返于城區(qū)各主要人流聚集點(diǎn)，在方便購物者的同時(shí)，亦 為項(xiàng)目本身起到積極宣傳作用。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促 進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)促進(jìn)稅收有重要作用。 襄陽市商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃要求調(diào)整優(yōu)化市場布局，對襄陽主城區(qū)現(xiàn)有市場分布，要組織實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，按商品類別和行業(yè)特點(diǎn)，建設(shè)大型市場園區(qū)，將處在城市中心的大型批發(fā)市場，實(shí)行分區(qū)、分類向園區(qū)集聚。 大型超市： 引進(jìn)麥德龍等團(tuán)購類外資倉儲(chǔ)超市品牌 。 （二）主要目標(biāo)客戶特點(diǎn) （ 1）批發(fā)市場的主要客戶 A\ 特約店 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 28 頁 共 46 頁 生產(chǎn)有商標(biāo)品牌商品并具有一定實(shí)力的廠家在市場設(shè)立特約店。 項(xiàng)目備選用地位于牛首工業(yè)園中的小商鋪市場用地， 作為樊西現(xiàn)代生態(tài)物流港項(xiàng)目的有益組合及補(bǔ)充，距離城市內(nèi)環(huán) 5 公里。 4． 商品房庫存情況 2021 年，襄陽市商品房庫存面積為 萬平方米，同比增長 %。 ◎ 商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 襄陽 的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，其中不乏 10 萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，且大多集中在 襄陽 的商業(yè)中心組團(tuán) —— 解放路商業(yè)組團(tuán)和長虹路商業(yè)組團(tuán)內(nèi)。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 6 頁 共 46 頁 三、綜合 發(fā)展 潛力分析 ◎ 經(jīng)濟(jì)狀況： 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，提前實(shí)現(xiàn) GDP“四年翻番”目標(biāo)。長江最大的支流 —— 漢江，穿境而過，可通航 500 噸級船舶。目前，本土的好鄰居、美聯(lián)等超市遍地開花；沃爾瑪、武商量販、華洋堂、銀泰百貨、蘇寧等商業(yè)巨頭加速進(jìn)駐，更有萬達(dá)這樣的商業(yè)巨頭入駐，引入新型商業(yè)模式搶占市場先機(jī)。 2021 年，襄陽市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %。 公路交通： 福銀高速 G70 和二廣高速 G55，及 207 和 316 兩條國道在市區(qū)縱橫交匯，并與京珠和瀘蓉等全國高速公路網(wǎng)相連，基本可與相距 1000 公里左右的大城市實(shí)現(xiàn)朝發(fā)夕至。 二 、 項(xiàng)目目標(biāo)市場 （一）目標(biāo)客戶群 本案是一個(gè)復(fù)合型的批發(fā)市場，而不僅僅是一個(gè)批發(fā)市場。 根據(jù) 襄陽國際 小商品 工貿(mào) 城 的功能定位，以及市場功能完善的需要，初步提出主要宜建項(xiàng)目有： 市場區(qū)綜合樓 商鋪 。加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和銜接，提高物流效率，降低物流成本，推動(dòng)農(nóng)產(chǎn)品、大宗礦產(chǎn)品、重要工業(yè)品等重點(diǎn)領(lǐng)域物流發(fā)展；優(yōu)化城市批發(fā)市場等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)和布局，支持發(fā)展具有國際競爭力的大型商貿(mào)流通企業(yè)。在改善商業(yè)形象、保障消費(fèi)權(quán)益、提升消費(fèi)安全環(huán)境、促進(jìn)資源合理利用等方面均有積極意義。 對此，要提前制定切實(shí)可行的宣傳方案，利用立體媒體，采取強(qiáng)勢廣告， 配合實(shí)際的交易優(yōu)惠政策， 在短時(shí)間做到家喻戶曉，擴(kuò)大市場知名度，完全可以解決上 述啟動(dòng)困難。 二 、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 一期項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)初始年交易額達(dá)到 80 億元，年利稅 2 億元，解決就業(yè)人口 1 萬人。讓這部分人群得到更為妥善的安置，也是個(gè)重要的社會(huì)問題。襄陽市本屆政府上任伊始，任重道遠(yuǎn)。 會(huì)展中心： 提供展示、咨詢、交易功能 。 C\ 銷售代理商 對于進(jìn)口商品和國內(nèi)商品實(shí)行代理銷售。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 20 頁 共 46 頁 6）用地 對外 交通 干道 情況 分析 (1)、鄧城大道 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 21 頁 共 46 頁 鄧城大道是襄陽市樊城北部重要的城市快速干道和漢十公路過境路段，是襄陽市樊城牛 首鎮(zhèn)和油坊崗、張灣組團(tuán)出入漢十、許樊、襄荊高速公路的唯一通道。國家為了抑制房地產(chǎn)的過速膨脹，相繼出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策以規(guī)范房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展 。 五 、 襄陽房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 1． 房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅下降 2021 年，襄陽 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 %。 同時(shí)， 2021 年實(shí)現(xiàn)四個(gè)“過千億”：規(guī)模以上工業(yè)增加值達(dá)到 億元； 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 達(dá)到 億元； 農(nóng)產(chǎn)品工業(yè) 產(chǎn) 值達(dá)到 億元；縣域經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 1298 億元。 二 、城市 區(qū)位交通背景 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 5 頁 共 46 頁 襄陽位居中華腹地，扼守漢水中游，是湖北省域副中心城市。長期以來， 襄陽 一直以本土商業(yè)為主，鼓樓、襄江、 襄陽 工貿(mào)、 襄陽 商城、中心商場、人民商場等國有商場幾乎擁有襄樊商業(yè)的整塊蛋糕。 2021 年，襄陽市商品房竣工面積 萬平方米，同比增長 %。起步區(qū)東起襄荊高速公路 ,向西拓展約 2700 米，向南拓展 1500 米，向北拓展 330 米，規(guī)劃面積 5 平方公里。 理念二： 打造中國中部一流的工貿(mào)聯(lián)動(dòng)模式的商業(yè)板塊概念，實(shí)現(xiàn)以市場交易為主導(dǎo)，多個(gè)類型產(chǎn)業(yè)園為依托，通過相對集中的產(chǎn)業(yè)集聚，形成園區(qū)生產(chǎn)、現(xiàn)代物流、商品展示、休閑購物的有機(jī)聯(lián)系，背靠 襄陽 城市中心，承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，提升城市消費(fèi)級別。首期 250 畝在項(xiàng)目開工一年半以后建成投入運(yùn)營， 首期以建設(shè)“小商品交易區(qū)示范區(qū)”為主，同步建設(shè) 商務(wù)會(huì)展中心 、酒店 等 核心配套建設(shè)。 三 、 項(xiàng)目運(yùn)營管理思路 襄陽國際小商品工貿(mào)城項(xiàng)目 將按照“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一管理”的原則把項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展放在首位，依托強(qiáng)大的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)到后期的經(jīng)營管理都體現(xiàn)出專業(yè)品質(zhì)。 三、 項(xiàng)目有利于填補(bǔ)市場空白，改善商業(yè)環(huán)境 從城市功能角度看，襄陽市目前沒有一家專業(yè)的集會(huì) 展、交易、研發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)物流、營銷中心、電子商務(wù)于一體的大型現(xiàn)代商貿(mào)信息物流平臺(tái)和產(chǎn)業(yè)鏈綜合體。 因此，要提高與稅務(wù)、工商等職能部門進(jìn)行溝通，取得支持與理解，得到一定承諾，爭取更加優(yōu)惠的政策。 三 、 開發(fā)資金籌措 本項(xiàng)目所需資金 15 億元人民幣，一期初步投入 6 億，由開發(fā)公司自籌和銀行貸款兩部分構(gòu)成。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 41 頁 共 46 頁 PART6 開發(fā)敏感性因素分析及對策 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 42 頁 共 46 頁 一、 商戶 搬遷困難 襄陽城區(qū)零散 小商品市場整體搬遷過程中，一是市場搬遷產(chǎn)生一定的費(fèi)用，可能商戶提出費(fèi)用補(bǔ)償問題；二是部分商戶思想波動(dòng)，其他市場拉商戶，可能有商戶流失現(xiàn)象。到 2021 年，全市年交易額過 100 億元的市 場 2 個(gè)，過 50 億元的市場 3 個(gè)，過 20 億元的市場 10 個(gè)以上。 市政設(shè)施與綠地：水、電、氣基礎(chǔ)設(shè)施及其它必需的市政設(shè)施；中心公園以及小商品城環(huán)境建設(shè)所需的其它綠地。 F\ 倉儲(chǔ)式的批發(fā)店 國外大型倉儲(chǔ)式的批發(fā)店， 類似麥德龍。路線全長 185 公里，雙向四車道。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 12 頁 共 46 頁 PART2 項(xiàng)目 提要及選址分析