【正文】 第 6 頁 共 46 頁 三、綜合 發(fā)展 潛力分析 ◎ 經(jīng)濟(jì)狀況： 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，提前實(shí)現(xiàn) GDP“四年翻番”目標(biāo)。 2021 年，襄陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 15352 元，恩格爾系數(shù)也已經(jīng)達(dá)到小康向富裕過渡的階段；同時(shí)，襄陽城市化已經(jīng)達(dá)到 50%，表明已經(jīng)進(jìn)入到城市化快速發(fā)展階段，城市化水平進(jìn)一步加快。十二五規(guī)劃中，襄陽市區(qū)建城區(qū)面積 200 平方公里，人口 200萬；同時(shí)，規(guī)劃之父劉太格把脈襄陽遠(yuǎn)期規(guī)劃，將在 400 平方公里和 320 萬人口的要求下做遠(yuǎn)景規(guī)劃。大型 綜合超市、超市便利店、倉儲商店等新型商業(yè)業(yè)態(tài)比重提高。 ◎ 商業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 襄陽 的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模較大，其中不乏 10 萬平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，且大多集中在 襄陽 的商業(yè)中心組團(tuán) —— 解放路商業(yè)組團(tuán)和長虹路商業(yè)組團(tuán)內(nèi)。 2021 年，襄陽房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比 2021 年 億元的成績增長 %。 2021 年新開工面積增幅加快。 3． 商品房銷售情況 2021 年，襄陽市商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 51%。 4． 商品房庫存情況 2021 年，襄陽市商品房庫存面積為 萬平方米，同比增長 %。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 11 頁 共 46 頁 自 2021 年中央出臺的房地產(chǎn)住宅限購令在全國執(zhí)行，隨著保障房政策的推出，從 1998 年開始的以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)自此開始發(fā)生重大的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)以常規(guī)住宅為主的開發(fā)盈利模式已經(jīng)成為過去。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 15 頁 共 46 頁 2021 年底，襄陽 市規(guī)劃局已完成了樊西新區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和評審，功能定位為 7 平方公里的物流園區(qū)、 10 平方公里的新型工業(yè)園區(qū)和新的濱江生態(tài)新城。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 18 頁 共 46 頁 航 空交通： 牛首工業(yè)園距襄陽劉集機(jī)場僅半小時(shí)車程，現(xiàn)襄陽劉集機(jī)場已開通襄陽至北京、上海、廣州、深圳、重慶等多條航線。 項(xiàng)目備選用地位于牛首工業(yè)園中的小商鋪市場用地， 作為樊西現(xiàn)代生態(tài)物流港項(xiàng)目的有益組合及補(bǔ)充，距離城市內(nèi)環(huán) 5 公里。 (2)、襄荊高速公路 襄荊高速公路起自襄陽市賈家洲，止于荊州市龍會(huì)橋，全長 188. 33 公里，襄荊高速公路將連接湖北省中部的襄陽、荊門、荊州三個(gè)地級市，成為湖北省大三角經(jīng)濟(jì)主骨架中的干線公路之一。 （二）主題概念定位 項(xiàng)目 主題概念本質(zhì)：大型現(xiàn)代化的市場交易中心 主題概念的表述： 『 襄陽國際小商品工貿(mào)城 』 （三） 功能定位 啟動(dòng)期市場功能定位為以小商品、 輕紡、 小五金、日用品、鞋帽 箱包 、文體用品為特色的綜合性商品批發(fā)市場；隨著市場的發(fā)展，逐步形成集交易、展示、檢測、信息平臺、品牌孵化、市場開拓等服務(wù)為一體的一流專業(yè)批發(fā)市場；湖北省乃至華中地區(qū)重要的商品集散與批發(fā)中心。 理念四： 充分借鑒沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn) ，利用后發(fā)優(yōu)勢，將小商品市場與商業(yè)地產(chǎn)、商品交易與展示、現(xiàn)代物流與倉儲、旅游休閑、商業(yè)會(huì)展甚至運(yùn)動(dòng)保健融合一體，走“小商品，大市場”的經(jīng)營之路。 （二）主要目標(biāo)客戶特點(diǎn) （ 1）批發(fā)市場的主要客戶 A\ 特約店 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 28 頁 共 46 頁 生產(chǎn)有商標(biāo)品牌商品并具有一定實(shí)力的廠家在市場設(shè)立特約店。 D\ 制造批發(fā)商 以設(shè)計(jì)的優(yōu)勢，制定商品開發(fā)計(jì)劃，采用 OEM 的方式生產(chǎn)制造、展示設(shè)計(jì)、看樣訂貨，批發(fā)銷售。 （ 2）零售類客戶 A/ 綜合性超市 B/ 連鎖經(jīng)營店 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 29 頁 共 46 頁 C/ 特許加盟點(diǎn)點(diǎn) D/ 行業(yè)專業(yè)店 E/ 品牌專賣店 F/ 主題商店 （ 3）其他的主要目標(biāo)客戶 A/ 會(huì)展公司 通過設(shè)立專業(yè)會(huì)展場館，利用會(huì)展活動(dòng)提升產(chǎn)品的輻射半徑和社會(huì)影響力。 （圖：小商品交易示范場館效果） 二 、 主要建設(shè)項(xiàng)目 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 32 頁 共 46 頁 ◎ 建設(shè)發(fā)展思路： 以初期聚人氣，中后期提高檔次為出發(fā)點(diǎn) 。 大型超市： 引進(jìn)麥德龍等團(tuán)購類外資倉儲超市品牌 。 停車場： 市場主要出入口附近安排。一樓是兩面沿街的門面，二、三樓是商務(wù)套房，可以用來辦公、簡單的倉儲或居住。 我國“國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展‘十二五’規(guī)劃”在加快發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和加快發(fā)展生 活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃中分別指出“深化專業(yè)化分工，加快服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新，促進(jìn)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)融合。 襄陽市商務(wù)發(fā)展“十二五”規(guī)劃要求調(diào)整優(yōu)化市場布局，對襄陽主城區(qū)現(xiàn)有市場分布，要組織實(shí)施戰(zhàn)略性調(diào)整，按商品類別和行業(yè)特點(diǎn)，建設(shè)大型市場園區(qū)，將處在城市中心的大型批發(fā)市場，實(shí)行分區(qū)、分類向園區(qū)集聚。加快各類批發(fā)市場建設(shè)，加快培育一批大型現(xiàn)代化的物流配送企業(yè)將是本屆政府的一項(xiàng)重要而緊迫的任務(wù)。 自 2021 年中央出臺的房地產(chǎn)住宅限購令在全國執(zhí)行，隨著保障房政策的推出，從 1998 年開始的以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)行業(yè)自此開始發(fā)生重大的經(jīng)營方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)以商業(yè)住宅為主的開發(fā)盈利模式已經(jīng)成為過去。 項(xiàng)目的興起，有利于引導(dǎo)商業(yè)環(huán)境，進(jìn)一步集 中行業(yè)商家，促進(jìn)舊有專業(yè)市場的升級換代。這些領(lǐng)域市場潛力大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對促 進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)促進(jìn)稅收有重要作用。 五 、 有利于 促進(jìn)襄陽區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化城市形態(tài) 小商品工貿(mào)城是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它具有無以復(fù)加的種種優(yōu)勢：提高土地資源的優(yōu)化利用、強(qiáng)化區(qū)域整體配套、強(qiáng)化城市商品流通品牌、改變以往小商品市場臟亂差局面，提升城市形象。 同時(shí)， 襄陽國際小商品工貿(mào)城將配備成熟的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，通過引進(jìn)江浙、閩粵等地的知名小商品經(jīng)營商家，形成領(lǐng)頭羊的示范效應(yīng)；以良好的經(jīng)營模式及經(jīng)營效益，促進(jìn)本地商戶主動(dòng)向項(xiàng)目聚集。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 43 頁 共 46 頁 三、 整體啟動(dòng)問題 若襄陽城區(qū)零散 小商品 市場搬遷至本項(xiàng)目，由于 經(jīng)營地發(fā)生改變， 在一定程度上將 影響到經(jīng)營者 原有 經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)，并改變消費(fèi)者的原有消費(fèi)習(xí)慣，而致使市場啟動(dòng)階段會(huì)遇到一定消費(fèi)心理障礙，可能有一段時(shí)間的 “ 市場疲軟期 ” 。因而，后期計(jì)劃一方面積極爭取政府及襄陽公交部門支持， 增加 公交車次及頻率；另外，作為襄陽國際小商品工貿(mào)城本身，將投入設(shè)立自身的散客交通網(wǎng)絡(luò)，以數(shù)十輛大型巴士往返于城區(qū)各主要人流聚集點(diǎn)，在方便購物者的同時(shí)，亦 為項(xiàng)目本身起到積極宣傳作用。二期項(xiàng)目全部完成后，年交易額接近 200 億，年利稅 4 億，解決就業(yè)人口 2 萬人。 襄陽國際小商品工貿(mào)城（暫定名）投資發(fā)展計(jì)劃書 第 46 頁 共 46 頁 THE END！ 2021年 7月 28日