【正文】 植物的大小和色彩應(yīng)與室內(nèi)空間及裝修的格調(diào)相一致； 室內(nèi)盆栽應(yīng)選用無毒、無害、無異味的基質(zhì)栽培；如需施肥只能使用無機(jī)肥，嚴(yán)禁使用有機(jī)肥；發(fā)現(xiàn)病蟲害及時(shí)更換植物，禁止在室內(nèi)噴灑農(nóng)藥。 電器設(shè)施 燈泡、燈管、燈罩無積塵、無污跡。 交通和車輛停放管理 根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置行車指示標(biāo)志，規(guī)定車輛行駛路線，指定車輛停放區(qū)域，公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 車輛管理人員應(yīng)對進(jìn)出的各類車輛進(jìn)行管理，維護(hù)交通秩序，保證車輛便于通行、易于停放；若對進(jìn)出車輛有疑問，應(yīng)向駕駛員敬禮后再進(jìn)行詢問； 收費(fèi)管理的車庫應(yīng) 24小時(shí)有專人管理；車輛停放有序，車庫場地定時(shí)清潔，無易燃、易爆等物品存放；防止漏油、漏氣車輛進(jìn)入停車場； 地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立明顯指示牌， 照明、消防器械配置齊全； 非機(jī)動車應(yīng)定點(diǎn)停放。 有線及衛(wèi)星電視 衛(wèi)星天線安裝牢固，外觀整潔； 放大器、解碼器、混合器、鄰頻調(diào)制器等設(shè)備工作正常、整潔； 光纖收發(fā)機(jī)、放大器、分配器工作正常，線路衰減小； 傳輸線路正常，圖像清晰； 每半年檢測一次干線及各分支器的輸出電平。 應(yīng)急供 電系統(tǒng) 每周檢查發(fā)電機(jī)組的機(jī)油位、冷卻液位、蓄電池液位、空濾指示器是否符合要求，水路、油路有無滲漏； 制定發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程，常備不低于 4 小時(shí)運(yùn)行所需的油料，配置符合要求的滅火器材； 每月啟動發(fā)電機(jī)組試機(jī) 30 分鐘，釋放柴油濾清器中的水或沉積物，檢查皮帶松緊程度； 每運(yùn)行 250 小時(shí)或兩年更換發(fā)機(jī)組機(jī)油、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、冷卻液； 發(fā)電機(jī)組手動及自動聯(lián)機(jī)正常，保護(hù)功能完善，發(fā)生停電時(shí)保證 30 分鐘內(nèi)向重點(diǎn)設(shè)備、區(qū)域供電； 應(yīng)急照明柜工作正常，蓄電池放電工作時(shí)間不低于 90 分鐘，蓄電池?zé)o漏液、腐蝕現(xiàn)象； 定期對應(yīng)急照明柜進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，每月進(jìn)行一次切換試驗(yàn)，每年進(jìn)行一次蓄電池組充、放電試驗(yàn)； 制定雙電源切換操作程序，做好備用電源切換準(zhǔn)備，發(fā)生停電時(shí) 30 分鐘內(nèi)恢復(fù)供電。 4 顧客服務(wù) 接待服務(wù) ——有條件的寫字樓應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。 專項(xiàng)特約服務(wù) 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個(gè)性需求的服務(wù)。 突發(fā)性公共事件 在寫字樓物業(yè)管理范圍內(nèi) 發(fā)生的自然災(zāi)害（包括氣象災(zāi)害，地震災(zāi)害，地質(zhì)災(zāi)害，生物災(zāi)害等）、事故災(zāi)難（包括各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包括傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動物疫情，以及其他嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全的事件）和社會安全事件（包括恐怖襲擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。為物業(yè)使用人提供咨詢、服務(wù)受理、投訴接待等服務(wù)；同時(shí)為外來的辦事人員提供咨詢、引導(dǎo)等服務(wù)； ——不具備設(shè)置總服務(wù)臺條件的寫字樓，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)置服務(wù)窗口，受理物業(yè)使用人的咨詢、報(bào)修、 特約服務(wù)申請和投訴。 給排水系統(tǒng) 每天檢查一次生活泵、氣壓罐、排污泵、水池水箱、管道閥門，定期檢查公共衛(wèi)生間、開水房、管道井內(nèi)的上下水管道、閥門、減壓閥，集水坑、污水坑、室內(nèi)外排水溝渠（井）。 廣播與背景音樂系統(tǒng) 節(jié)目源設(shè)備工作正常； 信號放大及處理設(shè)備工作正常、整潔，音量及音響調(diào)控效果完好； 揚(yáng)聲器等末端設(shè)備工作正常、整 潔，音質(zhì)保持清晰； 背景音樂與消防報(bào)警系統(tǒng)的連接切換工作正常； 每季度檢測傳輸電壓； 每半年進(jìn)行一次全面檢查與調(diào)試。 安全管理 消防安全管理 應(yīng)建立健全消防管理制度，建立消防責(zé)任制； 樓內(nèi)應(yīng)設(shè)置消防設(shè)施，保持消防通道暢通，在樓內(nèi)明顯位置設(shè)置消防疏散示意圖； 定期對消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視、檢查和維護(hù)，保持其完整、完好，能正常使用；消防帶圈繞均勻，滅火器材保險(xiǎn)栓及噴嘴外殼良好，壓力指示在區(qū)域線范圍內(nèi)，器材不超過有效期，各類設(shè)備設(shè)施能正常運(yùn)行與使用；檢查記錄詳細(xì)，如發(fā)現(xiàn)消防器材有異常情況， 應(yīng)及時(shí)予以調(diào)換或報(bào)修； 制訂火險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案，定期進(jìn)行消防宣傳和消防演習(xí)； 對易燃易爆品設(shè)專人專區(qū)管理。裝飾件無積塵、無污跡；開關(guān)、插座 、配電箱無積塵、無明顯污跡。 室外綠化 室外綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)達(dá)到 綠地及花壇內(nèi)各種植物存活率 100％。土面不外露； 選擇適宜在室內(nèi)栽培的植物品種，觀賞性強(qiáng)，觀賞期長，管理方便； 室內(nèi)根據(jù)顧客需要擺放植物；公共區(qū)域根據(jù)合同的約定或建筑的室內(nèi)布局合理擺放。 電梯及電梯廳 電梯轎廂四壁光潔明亮，操作面板無污跡、無灰塵、無印跡，地面干凈，空氣清新、無異味；電梯凹槽內(nèi)無垃圾無雜物，按鈕表面干凈無印跡；扶梯踏步表面干凈，扶手表面干凈無灰塵、污漬，玻璃表面干凈透光性好，不銹鋼光亮無塵；梳齒板內(nèi)無雜物污漬；廳內(nèi)地面干凈有光澤。 安全監(jiān)控 監(jiān)控設(shè)施應(yīng) 24 小時(shí)開通，保證對安全出入口、內(nèi)部重點(diǎn)區(qū)域的安全監(jiān)控，保持完整的監(jiān)控記錄； 監(jiān)控中心收到火情、險(xiǎn)情及其他異常情況報(bào)警信號后，應(yīng)及時(shí)報(bào)警，并通知相關(guān)人員及時(shí)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理； 監(jiān)控的錄入資料應(yīng)至少保持 7 天，有特殊要求的參照相關(guān)規(guī)定或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行； 保持 治安電話暢通，接聽及時(shí)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽）。 門禁系統(tǒng) 服務(wù)器及 UPS 工作正常、通訊正常； 工作站工作正常、通訊正常、整潔； 讀卡器指示燈完好、工作正常； 電子門鎖工作正常； 門磁開關(guān)工作正常，靈活有效； 建立系統(tǒng)權(quán)限管理規(guī)定，不得隨意更改系統(tǒng)設(shè)置； 作好門禁系統(tǒng)的安全保密工作，不得泄露有關(guān)信息； 每半年對門磁開關(guān)、讀卡器、電子門鎖及蓄電池進(jìn)行檢測。 共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)服務(wù) 變配電系統(tǒng) 高壓電氣設(shè)備至少每二年進(jìn)行一次安全測試，油浸式變壓器每年進(jìn)行一次安全測試，留存高壓電氣測試合格報(bào)告； 低壓配電設(shè)備每年至少一次全面停電檢修； 按照規(guī)定周期對變配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查、維護(hù)、清潔，并做好記錄； 高低壓配電柜運(yùn)行正常、操作靈活，儀表顯示準(zhǔn)確； 變壓器運(yùn)行正常，通風(fēng)降溫設(shè)備可靠，溫度顯示準(zhǔn)確； 直流操作系統(tǒng)運(yùn)行正常， 蓄電池組充、放電量符合工作要求，至少每年進(jìn)行一次充、放電試驗(yàn)； 功率因數(shù)自動補(bǔ)償運(yùn)行正常，功率因數(shù)不低于 ，電容器容量符合工作要求，無鼓包、漏液現(xiàn)象； 制定突發(fā)事件應(yīng)急處理程序和臨時(shí)用電管理措施，明確停、送審批權(quán)限，停、送電按規(guī)定提前通知顧客； 制定配電室人員出入管理制度，配電室實(shí)行封閉管理，無鼠洞，配備符合要求的滅火器材； 高壓防護(hù)用具、驗(yàn)電器按規(guī)定每半年檢定一次，計(jì)量器具、檢測儀表按規(guī)定周期送計(jì)檢局檢定。 突發(fā)性公共事件處理 寫字樓物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對管理服務(wù)過程中可能出現(xiàn)的設(shè)施設(shè)備故障、自然災(zāi)害、事故災(zāi)害、公共衛(wèi)生事件和社會安全事件等突發(fā)性公共事件建立應(yīng)急預(yù)案，并組織實(shí)施培訓(xùn)、演習(xí)、評價(jià)和改進(jìn)，事發(fā)時(shí)按規(guī)定途徑及時(shí)報(bào)告顧客和有關(guān)部門，并采取相應(yīng)措施。 示例：物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及其他相關(guān)方。 3 基本要求 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求 從事寫字樓管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)，符合建設(shè)部《物業(yè)管理企