【正文】 六、加強(qiáng)各項(xiàng)制度的監(jiān)督落實(shí) 大宗采購時(shí)操作人員認(rèn)真抓四個(gè)環(huán)節(jié)：①合理選擇供貨單位；②確定采購方式；③確定采購價(jià)格；④簽訂采購合同并加強(qiáng)合同的管理。 差旅費(fèi)報(bào)銷，當(dāng)事人應(yīng)如實(shí)填明出差事由、地點(diǎn)、日期、出發(fā)和到達(dá)時(shí)間、票價(jià)。向設(shè)計(jì)單位提供盡可能詳細(xì)的資料和技術(shù)指標(biāo)，明確工程造價(jià)的最高限額，為成本控制提供依據(jù)。設(shè)計(jì)監(jiān)理從項(xiàng)目可行性研究階段就開始參與企業(yè)項(xiàng)目，并參與方案的可行性論證，進(jìn)而提出相關(guān)的建議。 11 不嚴(yán)格遵守監(jiān)理制度 . 許多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程監(jiān)理時(shí)，往往不請專業(yè)監(jiān)理工程師，只是掛靠在一家監(jiān)理單位，沒有專業(yè)的監(jiān)理工程師，只是依賴于業(yè)主代表的綜合能力和職業(yè)道德水平 對現(xiàn)場情況進(jìn)行管理。目標(biāo)成本是在預(yù)測價(jià)格的基礎(chǔ)上 , 以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤為前提而確定的。所以，作業(yè)成本法在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)用將具有更廣闊的前景。 與其他重復(fù)性運(yùn)行或操作的工作不同，項(xiàng)目管理具有一次性、獨(dú)特性、目標(biāo)的確定性、活動的整體性、組織的臨時(shí)性和開放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項(xiàng)目的成功，獲得讓所有項(xiàng)目相關(guān)者滿意的效果，項(xiàng)目經(jīng)理除了需要清晰地把握項(xiàng)目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程6 項(xiàng)目做進(jìn)一步測算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。目前基本以后兩種方式為主。 3 １．引言． 加強(qiáng)成本費(fèi)用控制是確保利 潤空間的重要前提。利潤是銷售收入扣除成本、費(fèi)用、稅金的余額。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍 賣方式獲得的開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。 稅費(fèi) . 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)5 附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。 作業(yè)成本管理 . 作業(yè)成本法概述 . 作業(yè)成本法簡稱 ABC 法，是以作業(yè)作為間接 費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。作業(yè)成本管理是一個(gè)基于流程的動態(tài)系統(tǒng)，通過價(jià)值鏈分析房地產(chǎn)開發(fā)全部價(jià)值活動，完整地認(rèn)識和把握開發(fā)全過程的主要成本動因，明白整個(gè)流程中的主要活動、次要 活動、必需的活動和多余的活動，從而將作業(yè)細(xì)分為增值作業(yè)和不增值作業(yè)，對于不增值和低效作業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)過程中予以剔除，橫向?qū)Ρ雀偁帉κ謨r(jià)值鏈和縱向?qū)Ρ刃袠I(yè)價(jià)值鏈，并對作業(yè)進(jìn)行聯(lián)系、整合、選擇等處理，協(xié)調(diào)組織內(nèi)部的各項(xiàng)作業(yè)使各項(xiàng)作業(yè)之間環(huán)環(huán)相扣形成較為理想的作業(yè)鏈，保證每項(xiàng)必要作業(yè)都以最高效率完成，保證企業(yè)的競爭優(yōu)勢，改善成本構(gòu)成和提高作業(yè)的質(zhì)量及效率，打造企業(yè)核心競爭力。把設(shè)計(jì)成本控制在目標(biāo)成本范圍以內(nèi) , 從而保證企業(yè)在正式開發(fā)經(jīng)營后能夠取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益。這樣既應(yīng)付了有關(guān)部門的檢查，又節(jié)約了監(jiān)理費(fèi)用。另外在設(shè)計(jì)圖紙的審查工作過程中監(jiān)理工程師應(yīng)復(fù)合并審查圖紙質(zhì)量，并及時(shí)對圖紙中存在的問題提出修改意見，以避免到了真正施工的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)問題。其次是實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。車票應(yīng)貼在報(bào)銷單背面，報(bào)單人簽名，學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)審批，出納審核后才能辦理報(bào)銷手續(xù)。物品的采購金額在 200 元 500 元之間的須經(jīng)財(cái)務(wù)管理小組研究決定； 500 元以上的須經(jīng)全體教師討論研究后統(tǒng)一編制采購計(jì)劃并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后再行采購，財(cái)務(wù)會計(jì)對審批的采購計(jì)劃和采購實(shí)物清單及購物發(fā)票進(jìn)行審 核。 五、建立基建管理制度 18 學(xué)校搞校舍基本建設(shè)或維 修必須先履行預(yù)算，編設(shè)施工投資計(jì)劃，進(jìn)行投資概算，在實(shí)施過程中，嚴(yán)格把好工程質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格按照國家規(guī)定的工程預(yù)算定額的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，辦理工程結(jié)算，最后送審計(jì)審核。其發(fā)票背面須有經(jīng)辦人和證明人簽名或簽章，屬于固定資產(chǎn)的，必須填寫財(cái)產(chǎn)登記表。相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)把 技術(shù)工作同造價(jià)管理與控制結(jié)合起來，首先要重視項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的選擇。 完善工程監(jiān)理制度 . 制定嚴(yán)格的工程監(jiān)理制度，并邀請專業(yè)的監(jiān)理工程師進(jìn)行監(jiān)理指導(dǎo)，同時(shí)讓一部分有經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理人員參與到設(shè)計(jì)階段中。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)大多重視企業(yè)的對外經(jīng)營，而忽視了內(nèi)部的管理和整頓，造成企業(yè)員工良莠不齊、企業(yè)管理水平與自身行業(yè)發(fā)展不匹配的局面。在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)階段 , 通常以目標(biāo)成本為控制標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)相比，其流程的柔性更強(qiáng)、彈性更大、受項(xiàng)目所處環(huán)境變化的影響大、在項(xiàng)目開發(fā)過程中不確定的因素或偏離當(dāng)初預(yù)測發(fā)生的情況較多，即使相同類型的項(xiàng)目，由于其資金、地域、管理能力等的差異也會存在千差萬別的流程?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。 貸款利息 . 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)該支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。s development Venus cost effective management and control, realize intensive development efficiency. 【 key words 】 ： Real estate Cost Method Program Problem Countermeasure 1 目錄 １．引言． ................................................................................................................................... 3 ２． 房地產(chǎn)企業(yè)成本概述． ........................................................................................................ 3 房地產(chǎn)企業(yè)概念 ............................................................................................................... 3 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成 . ................................................................................................... 3 土地費(fèi)用 . .............................................................................................................. 3 前期工程費(fèi) . ........................................................................................................... 4 建筑安裝工程費(fèi) . .................................................................................................... 4 市政公共設(shè)施費(fèi)用 . ................................................................................................ 4 管理費(fèi)用 . .............................................................................................................. 4 貸款利息 . .................................................................................