【正文】 由于這樣的時(shí)間段處在市場(chǎng)銷售的淡季，其正式開(kāi)盤可能推遲到 2021 年春節(jié)以后。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析與對(duì)策 上海大華項(xiàng)目 2021 年 8 月 22 日，上海大華與我司同時(shí)取得南湖新城地塊，由于當(dāng)時(shí)上海大華采取了與上海瀚森公司在土地取得過(guò)程中進(jìn)行合作的方式，而在土地取得后雙方未能達(dá)成一致開(kāi)發(fā)的協(xié)議，大華單獨(dú)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，從而一定程度減緩了大華項(xiàng)目推進(jìn)的進(jìn)度，根據(jù)我們的估計(jì)，大華項(xiàng)目的項(xiàng)目總體進(jìn)度應(yīng)較我司晚 3 個(gè)月左右。此外，可以看出金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行購(gòu)買力普遍較強(qiáng)，值得進(jìn)一步深入挖掘。該項(xiàng)目已經(jīng)國(guó)務(wù)院相關(guān)部門批復(fù)同意，校方與原土地使用方的談判正在進(jìn)行中。 人文環(huán)境優(yōu)勢(shì) ? 武昌地區(qū)高校眾多，本項(xiàng)目周邊分布的高校包括武漢理工大學(xué)（新校區(qū)與本項(xiàng)目?jī)H一路之隔）、華中師范大學(xué)、武漢大學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)等，文化氣息濃厚，人群素質(zhì)較高。 129 ㎡ 。該總價(jià)已處于武昌區(qū)域內(nèi)的中高檔住宅的總價(jià)水平。格林小城也達(dá)到了 90％的銷售率。使該兩個(gè)項(xiàng)目在地理位置優(yōu)勢(shì)較弱的情況下，項(xiàng)目的產(chǎn)品力使其銷售價(jià)格仍然保持中高水平。格林小城和大華公園世家和金地金地 同時(shí)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，片區(qū)已經(jīng)形成了完善的城市功能： ? 教育：武漢大學(xué)、武漢理工大學(xué)、華中師范大學(xué)及其附屬中小學(xué)等 ? 產(chǎn)業(yè)：廣埠屯電子一條街、紅桃 K 集團(tuán)等 5 ? 商業(yè)：中商平價(jià)、中百倉(cāng)儲(chǔ)、群光廣場(chǎng)、亞貿(mào)廣場(chǎng)等 ? 醫(yī)療：廣州軍區(qū)陸軍總醫(yī)院、婦幼保健醫(yī)院等 ? 金融：四大商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)、股份制 銀行分支機(jī)構(gòu)、證券 /保險(xiǎn)分支機(jī)構(gòu)等 而所有這一切，距離街道口的公交車程僅在 10 分鐘以內(nèi)。 城市發(fā)展的 無(wú)論用什么理論做基礎(chǔ)， 實(shí)際上具有一個(gè)非?；A(chǔ)的共同點(diǎn)：即選擇某城市次級(jí)中心區(qū)域居住的居民，其取得便捷生活、工作、會(huì)友、娛樂(lè)等行為的時(shí)間與財(cái)務(wù)成本之和，在一定的歷史時(shí)期，應(yīng)當(dāng)處于一個(gè)相對(duì)一致的水平，不同次級(jí)中心的居民的所得與成本的比值應(yīng)當(dāng)接近（如果能夠量化的話），不同特征和喜好的居民可以在不同的次級(jí)中心之間進(jìn)行選擇；反之，在這樣一個(gè)相似成本的基礎(chǔ)上，依托交通等基礎(chǔ)條件，并借助一定的外力，新的次級(jí)中心勢(shì)必誕生。依托高校眾多、科研院所眾多的優(yōu)勢(shì)，大量的高科技企業(yè)落戶光谷，使其成為武漢城區(qū)內(nèi)最有影響力的兩個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一。 2021 年名都花園、 2021 年風(fēng)華天城項(xiàng)目相繼入市，使南湖板塊從項(xiàng)目規(guī)模到項(xiàng)目品質(zhì)都達(dá)到了武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的中高水平。 南湖片區(qū)（尤其是緊臨南湖、珞獅路以西區(qū)域）自然環(huán)境優(yōu)美，東鄰浩淼南湖，南有即將修建的水上公園和農(nóng)業(yè)生態(tài)科技園。 水果湖與老武昌兩個(gè)新舊中心的平衡，持續(xù)了相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，直到二橋的建成。 東向，是當(dāng)前發(fā)展不甚順利的光谷片區(qū)。 實(shí)際情況并非如此。 四 .南湖 片區(qū) 市場(chǎng)分析 區(qū)域 市場(chǎng)特征 目前項(xiàng)目所在的南湖片區(qū)是武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭迅猛，現(xiàn)在已有多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在此進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 . 雄楚 沿線重點(diǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目名稱 開(kāi)發(fā)商 建筑類型 建筑規(guī)模 當(dāng)期均價(jià) 容積率 漢飛 格林小城處于板塊規(guī)劃的低密度，產(chǎn)品注意多層住宅為主。公園世家是規(guī) 劃中南湖新城的居住核心區(qū)，兩個(gè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到了 143 萬(wàn)㎡，金地格林小城 洋房：5000 多層：3950 小高層：4100 88129 34－64 A 地塊 95％ B 地塊 50％ 04/11 大華該兩個(gè)項(xiàng)目分別為全國(guó) 10 強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)金地和大華集團(tuán)所開(kāi)發(fā)。 ? 戶型配比中中小戶型比例較高（ 80％以上），少量大戶型、特殊戶型，主要考慮項(xiàng)目第一次入市，需試探市場(chǎng)接受情況。大華銷售部門情況很不理想，接待人員總是一副要理不理的樣子，非常的不積極，網(wǎng)上很多人也這樣評(píng)論。 ? 由于相當(dāng)一部分武漢人有過(guò)深圳工作經(jīng)歷，或有親戚在深圳定居，金地在這類人群中的知 17 名度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于來(lái)自上海等其他一線城市的品牌，更容易形成口碑效應(yīng)。 ? 武漢理工大學(xué)新校區(qū)建設(shè)進(jìn)度、水景公園和道路施工進(jìn)度一旦延遲將影響區(qū)域的整體形象，進(jìn)而影響客戶的購(gòu)買信心。根據(jù)該統(tǒng)計(jì)，客戶意向與目前戶型配比基本一致。 我們將研究重點(diǎn)集中在首期開(kāi)發(fā)的鄰珞獅南路地塊。對(duì)于 6 層洋房 、 TownHouse 等少量差異化產(chǎn)品，由于數(shù)量少、景觀資源豐富、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品較少，建議采用價(jià)格標(biāo)桿策略，即高于目前市場(chǎng)上所有同類產(chǎn)品的價(jià)格，樹(shù)立高檔形象。 項(xiàng)目概況 ? 位置：緊接格林小城地塊的南側(cè)，明澤半島尊邸隔珞獅南路的對(duì)面； ? 占地面積： 541200 平方米； ? 擬建建筑面積： 732240 平方米； ? 容積率： 居住 ，中學(xué) ； ? 樓面地價(jià)：約 627 元 /平方米 ? 擬建物業(yè)類型：多層、小高層、高層、疊拚（估計(jì)）、 TH 規(guī)劃與設(shè)計(jì) 我司得到的大華項(xiàng)目的最新總體規(guī)劃方案如下圖，該方案是否執(zhí)行方案尚未知，但應(yīng)當(dāng)已經(jīng)可以顯示大華在策劃階段的主要思路。如下圖： 2房11%3房66%4房19%復(fù)式2%2% 一期產(chǎn)品配比 客戶意向比例 二房 10% 11% 三房 66% 66% 四房 19% 19% 復(fù)式 3% 2% townhouse 2% 2% 20 意向面積分析 在意向面積上，有 197 人次選擇 120— 140 平方米戶型，占總數(shù)的 40%，選擇 100— 120 平方米和 160— 180 平方米戶型的客戶分別占總數(shù)的 16%、 11%，選擇 80— 100 平方米和 140— 160 平方米戶型的客戶各總數(shù)的 10%。在項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)后，公司相關(guān)部門可以從下列方面與公交公司 進(jìn)行協(xié)商： 18 本項(xiàng)目潛在威脅分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將隨時(shí)關(guān)注本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)并調(diào)整銷售策略，目標(biāo)客戶群可能被分流或截流。其中有知名開(kāi)發(fā)項(xiàng)目并預(yù)期可能形成競(jìng)爭(zhēng)的僅有：萬(wàn)科、上海大華、復(fù)地、福星惠譽(yù)。周邊的道路全部修好，有一部分已經(jīng)通車。 ? “參與性與人文環(huán)境”理念，將小區(qū)運(yùn)動(dòng)及休閑設(shè)施布置在園林各處，并與自然景觀融為一體，形成一個(gè)可欣賞又可參與的環(huán)境。南湖加之，武漢市場(chǎng)購(gòu)買群體對(duì)品牌的追捧和忠誠(chéng)度較高，也加大了品牌力對(duì)銷售價(jià)格的影響程度較大。格林小城和大華南湖風(fēng)華新都 洪發(fā)物 業(yè) 小高層住宅 10 萬(wàn)㎡ 3700元 /㎡ ? 區(qū)域樓盤強(qiáng)調(diào)居住環(huán)境及居住舒適性； ? 區(qū)域市場(chǎng)前景看好，銷售均價(jià)均在 3400 元 /㎡以上； ? 住宅戶型以三房和兩房為主，三房面積為 110 ㎡ 130 ㎡之間，兩房面積為 80 ㎡110 ㎡之間，銷售情況較好。與高校不同，出版城屬于全體熱愛(ài)知識(shí)的群體，這樣的地標(biāo)的形成，與周邊高校相輝映，使片區(qū)文化中心的定位再次鞏固，并將成為未來(lái)區(qū)域的象征與核心。湯遜湖畔，以別墅、洋房為主要物業(yè)形式的房產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越多。然而，必須看到的是，由于發(fā)展階段的限制，徐東片區(qū)購(gòu)房者對(duì)交通的取向太強(qiáng)，使得該區(qū)域似乎成為解決交通問(wèn)題的出路，而居住的其它要素如良好的自然資源、清新的生活環(huán)境、人本的規(guī)劃設(shè)計(jì)、人文的區(qū)域氛圍等被“自然而然地”忽視了。不僅如此，由于原有的體制原因，眾多省直“委辦廳局”開(kāi)始圍繞各自的工作區(qū)域建造職工住房，并以無(wú)償?shù)男问椒峙浣o自己的職工。南湖片區(qū)通過(guò)中環(huán)線將光谷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)連接起來(lái)，具有得天獨(dú)厚的交通優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域定位 本地塊 所處的南湖片區(qū)，具備極好的發(fā)展?jié)摿?，其區(qū)域的定位及項(xiàng)目在此定位下所處的位置，將是項(xiàng)目總體定位一個(gè)極為重要的部分。以魯巷廣場(chǎng)為核心的區(qū)域布局由于 覆蓋面太大，距離武昌原有中心區(qū)域太遠(yuǎn)，發(fā)展的速度落后于大眾的期望值 —— 這與光谷片區(qū)良好的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并不矛盾，區(qū)域的成熟并非僅靠基礎(chǔ)設(shè)施所能解決 —— 卓刀泉到魯巷廣場(chǎng)之間似無(wú)定義的空間距離，讓人感覺(jué)到脫離了城市，這與武漢市民的喜好取向產(chǎn)生差距。 南湖片區(qū)在 2021 年以前，一直由于交通的問(wèn)題 受到困擾，目前由于交通條件和配套的成熟，南湖片區(qū)日益成為武昌最重要的居住核心區(qū)。 首先，是洪山區(qū)區(qū)委、區(qū)政府正式遷入了其位于珞獅南路、機(jī)場(chǎng)三路的新址。公園世家 南湖山莊 名都花園 明澤 產(chǎn)品分析 板塊內(nèi)的產(chǎn)品類型豐富，從高端物業(yè)的別墅，花園洋房到多層，小高層，高層等產(chǎn)品 一應(yīng)俱全。公園世家。 金地 南湖居住新城的規(guī)劃利好，政府對(duì)該區(qū)域配套環(huán)境的改善及南湖良好的水資源和生態(tài)環(huán)境，都使區(qū)域有較好的居住環(huán)境。該類型客戶群體主要表現(xiàn)為：在板塊周邊高校、科研機(jī)構(gòu)、事業(yè)性單位集中，高校教師、科研技術(shù)人員、政府公務(wù)員及私營(yíng)業(yè)主收入水平高且穩(wěn)定，對(duì)今后收入也較高預(yù)期，對(duì)生活質(zhì)量要求高，對(duì)中 高樓盤需求較高。12樓 (3801元 /㎡ ) 交房日期 /銷售 于 2021 年 12 月交房 ,銷售情況不是很理想 ,各種戶 15 進(jìn)度 型、各種樓層都可以挑選 現(xiàn)場(chǎng)人氣 很差 付款方式折扣價(jià)格策略 一次性付款打 99 折 個(gè)人評(píng)價(jià) 該樓盤占地面積大，可謂大手筆，打造一個(gè)近萬(wàn)人的小區(qū)，絕非兩、三年的功夫，現(xiàn)在還看不出什么人氣和起色。 配套優(yōu)勢(shì) ? 本項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)配套齊全，半徑三公里以內(nèi)有眾多學(xué)校、銀行、大型超市、醫(yī)院等滿足居民基本生活需要。 ? 徐東 沙湖板塊均價(jià)已接近 3000 元 /㎡，代表項(xiàng)目如都市經(jīng)典等均價(jià)早已突破 3000 元 /㎡，與該板塊相比，本項(xiàng)目具有明顯的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 關(guān)山板塊 目前整體價(jià)位較低，均價(jià)約 2400 元 /㎡，但隨著萬(wàn)科城市花園進(jìn)入市場(chǎng)，該項(xiàng)目 3200 元以上的平均價(jià)位將使大部分觀望客戶的期望落空，迫使這一部分客戶轉(zhuǎn)向性價(jià)比更合適的其他項(xiàng)目，與該板塊相比，本項(xiàng)目具有明顯的自然景觀、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 這個(gè)階段的客戶以品牌追隨者為主，可以看出年輕客戶對(duì)本項(xiàng)目和本企業(yè)的了解更多，對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位更感興趣，亦與內(nèi)地城市不同年齡層次客戶的傳統(tǒng)生活方式（消費(fèi)觀念）是否容易改變有 關(guān)。 開(kāi)發(fā)商 大