【正文】 如 [房地大廈 ]的物業(yè)管理人員安排與流動(dòng) 物業(yè)管理顧問(wèn)報(bào)告 簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有 限公司 12 [康吉大廈 ]與建設(shè)銀行的協(xié)調(diào)，非機(jī)動(dòng)車輛停放等等。 為使物業(yè)管理費(fèi)用更趨合理性、可行。使政府對(duì)大廈的監(jiān)管變?yōu)榇_保物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行甚至是配合物業(yè)管理工作，這一項(xiàng)有難度和技巧的作。更需要物業(yè)管理公司嚴(yán)格監(jiān)督和及時(shí)總結(jié)完善，這樣才能達(dá)到規(guī)范管理的目標(biāo)。 正式運(yùn)作 在前期介入已有充分的準(zhǔn)備之后，物業(yè)管理正式運(yùn)作應(yīng)當(dāng)是一個(gè)有序，規(guī)范的過(guò)程，而良好的物 業(yè)管理公司的專業(yè)性與 性正是從日常的點(diǎn)滴物業(yè)管理工作中所體現(xiàn)出來(lái)。 物業(yè)管理專業(yè)承包商的確定 物業(yè)管理涵蓋了諸多專業(yè)方面的內(nèi)容，包括清潔、保安、工程維修、保險(xiǎn)等等事項(xiàng)。 前期介入 ? 意義： 前期介入系物業(yè) 管理公司與所管理物業(yè)初次接觸、了解的第一階段。其介入時(shí)機(jī)的選擇，介入工作的完善程度對(duì)于正式接管物業(yè)后是否能順利進(jìn)行理及保證理質(zhì)量如何起著至關(guān)重要的作用；尤其是類似房地大廈康吉大廈等智能化程度較高，設(shè)備裝置比較復(fù)雜的辦公樓，其前期介入階段對(duì)于工程質(zhì)量與設(shè)備安裝的熟悉檢測(cè)的重視程度，將直接影響今后大樓的順利運(yùn)營(yíng)。對(duì)于這些具體的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，究竟是選擇自行招聘專人員設(shè)立職部門負(fù)責(zé)還是全面委托社會(huì)專業(yè)公司承擔(dān)，物管理僅起到監(jiān)督與協(xié)調(diào)的作用這需要根據(jù)大廈不同情況與自身特點(diǎn)，結(jié)合物業(yè)管理費(fèi)用與 物業(yè)管理所要達(dá)到的目標(biāo)等具體事項(xiàng)綜合考慮與平衡后確定。 一方面，有了客戶使用辦公樓的物業(yè)管理才能將前期介入中所制定各項(xiàng)規(guī)章度正式加以實(shí)施，才能檢驗(yàn)前期介入的有效和充分，才能真正檢查管理人員的素質(zhì)。 培訓(xùn)、監(jiān)督與管理。 [房地大廈 ]與環(huán)境部門的垃圾清運(yùn)，門前三包協(xié)議，與園林部門的綠化協(xié)議，與街道協(xié)調(diào)設(shè)立非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)，卻是為物業(yè)管理工作排憂解難。有必要對(duì)原的管預(yù)算進(jìn)修正，重新制定 1998 年度管理 費(fèi)預(yù)算，切實(shí)降低成本，提高物業(yè)管理水平。 這些問(wèn)題應(yīng)與有關(guān)各方進(jìn)行友好協(xié)商，妥善解決。 盡快解決現(xiàn)實(shí)存在的“遺留問(wèn)題” 由于種種因素 [房地大廈 ]與 [康吉大廈 ]卻存在著尚未解決的遺留問(wèn)題，而這些問(wèn)題對(duì)于物業(yè)管理的正常運(yùn)作都是相當(dāng)重要。因此通過(guò)一年的運(yùn)用，實(shí)際支出與預(yù)算相比有較大的節(jié)余。 與政府主管部門的協(xié)調(diào)與公關(guān) 物業(yè)管理公司管理的大廈處于社會(huì)之中，就勢(shì)必與各主管部門和周邊的政府機(jī)構(gòu)發(fā)生關(guān)系，如何與這些部門充分地溝通與協(xié)調(diào)。 同時(shí)，物業(yè)管理規(guī)章制度在日常工作中的貫徹實(shí)施需要依靠每個(gè)員工的 主動(dòng)執(zhí)行，需要依靠發(fā)展商，承包及客戶的積極配合。 前期介入是物業(yè)管理的基礎(chǔ)階段，扎實(shí)與程度將直接影響到日后物業(yè)管理有序進(jìn)行，而前期介入工作的效果與成績(jī)也是能通過(guò)日后物業(yè)管理有序進(jìn)行來(lái)得到最終體現(xiàn)。 [康吉大廈 ]由于設(shè)備及管線等工程問(wèn)題不是過(guò)于復(fù)雜，同時(shí)施工質(zhì)量較好， 因此在前期介入時(shí)便著重在短時(shí)間內(nèi)（一個(gè)月）建立整套行之有效的管理規(guī)章制度與文件，真正體現(xiàn)了國(guó)際物業(yè)管理中的規(guī)范與嚴(yán)謹(jǐn)，同時(shí)在經(jīng)周圍形成一支團(tuán)結(jié)有凝聚力、戰(zhàn)斗力之管理骨干隊(duì)伍，為大廈的正式接管奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。 物業(yè)管理顧問(wèn)報(bào)告 簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有 限公司 3 [房地大廈 ]與 [康吉大廈 ]皆為剛竣工交付使用的新樓，物業(yè)管理首年的工作主要可以分為兩大部分：前期介入、接管與正式運(yùn)作之初始階段。 ? 切入點(diǎn) [房地大廈 ]和 [康吉大廈 ]根據(jù)自身的特點(diǎn)與不同情況，分別從大廈的工程管理與大廈的物業(yè)管理制度化兩方面作為前期介入的切點(diǎn)，都取得了比較明顯成效而這兩方面也正是前期介入工作的重中 之重。但無(wú)論是采取何種形式，達(dá)到物業(yè)管理的目標(biāo)統(tǒng) 物業(yè)管理顧問(wèn)報(bào)告 簡(jiǎn)福飴測(cè)量行（上海）有 限公司 5 一的要求，也是評(píng)判的最終標(biāo)準(zhǔn)。 另一方面 [房地大廈 ]和 [康吉大廈 ]的特殊性，卻是在發(fā)展商尚未完全竣工交付使用，物業(yè)管理公司尚未接管的情況下，即有客戶入住使用因此更加大了物業(yè)理難度。組建物業(yè)管理 員工隊(duì)伍 每一項(xiàng)工作卻是依靠人去執(zhí)行，每一項(xiàng)規(guī)章制度卻是依靠實(shí)施因此個(gè)物