【正文】 如 [房地大廈 ]的物業(yè)管理人員安排與流動 物業(yè)管理顧問報告 簡福飴測量行（上海）有 限公司 12 [康吉大廈 ]與建設銀行的協(xié)調，非機動車輛停放等等。 為使物業(yè)管理費用更趨合理性、可行。使政府對大廈的監(jiān)管變?yōu)榇_保物業(yè)管理工作的順利進行甚至是配合物業(yè)管理工作，這一項有難度和技巧的作。更需要物業(yè)管理公司嚴格監(jiān)督和及時總結完善，這樣才能達到規(guī)范管理的目標。 正式運作 在前期介入已有充分的準備之后，物業(yè)管理正式運作應當是一個有序，規(guī)范的過程，而良好的物 業(yè)管理公司的專業(yè)性與 性正是從日常的點滴物業(yè)管理工作中所體現(xiàn)出來。 物業(yè)管理專業(yè)承包商的確定 物業(yè)管理涵蓋了諸多專業(yè)方面的內容，包括清潔、保安、工程維修、保險等等事項。 前期介入 ? 意義： 前期介入系物業(yè) 管理公司與所管理物業(yè)初次接觸、了解的第一階段。其介入時機的選擇，介入工作的完善程度對于正式接管物業(yè)后是否能順利進行理及保證理質量如何起著至關重要的作用；尤其是類似房地大廈康吉大廈等智能化程度較高，設備裝置比較復雜的辦公樓，其前期介入階段對于工程質量與設備安裝的熟悉檢測的重視程度，將直接影響今后大樓的順利運營。對于這些具體的物業(yè)管理業(yè)務，究竟是選擇自行招聘專人員設立職部門負責還是全面委托社會專業(yè)公司承擔，物管理僅起到監(jiān)督與協(xié)調的作用這需要根據(jù)大廈不同情況與自身特點，結合物業(yè)管理費用與 物業(yè)管理所要達到的目標等具體事項綜合考慮與平衡后確定。 一方面，有了客戶使用辦公樓的物業(yè)管理才能將前期介入中所制定各項規(guī)章度正式加以實施，才能檢驗前期介入的有效和充分，才能真正檢查管理人員的素質。 培訓、監(jiān)督與管理。 [房地大廈 ]與環(huán)境部門的垃圾清運，門前三包協(xié)議，與園林部門的綠化協(xié)議，與街道協(xié)調設立非機動車停車場，卻是為物業(yè)管理工作排憂解難。有必要對原的管預算進修正，重新制定 1998 年度管理 費預算，切實降低成本，提高物業(yè)管理水平。 這些問題應與有關各方進行友好協(xié)商，妥善解決。 盡快解決現(xiàn)實存在的“遺留問題” 由于種種因素 [房地大廈 ]與 [康吉大廈 ]卻存在著尚未解決的遺留問題，而這些問題對于物業(yè)管理的正常運作都是相當重要。因此通過一年的運用，實際支出與預算相比有較大的節(jié)余。 與政府主管部門的協(xié)調與公關 物業(yè)管理公司管理的大廈處于社會之中，就勢必與各主管部門和周邊的政府機構發(fā)生關系，如何與這些部門充分地溝通與協(xié)調。 同時，物業(yè)管理規(guī)章制度在日常工作中的貫徹實施需要依靠每個員工的 主動執(zhí)行，需要依靠發(fā)展商，承包及客戶的積極配合。 前期介入是物業(yè)管理的基礎階段，扎實與程度將直接影響到日后物業(yè)管理有序進行，而前期介入工作的效果與成績也是能通過日后物業(yè)管理有序進行來得到最終體現(xiàn)。 [康吉大廈 ]由于設備及管線等工程問題不是過于復雜，同時施工質量較好， 因此在前期介入時便著重在短時間內（一個月）建立整套行之有效的管理規(guī)章制度與文件，真正體現(xiàn)了國際物業(yè)管理中的規(guī)范與嚴謹，同時在經(jīng)周圍形成一支團結有凝聚力、戰(zhàn)斗力之管理骨干隊伍，為大廈的正式接管奠定扎實基礎。 物業(yè)管理顧問報告 簡福飴測量行（上海）有 限公司 3 [房地大廈 ]與 [康吉大廈 ]皆為剛竣工交付使用的新樓，物業(yè)管理首年的工作主要可以分為兩大部分：前期介入、接管與正式運作之初始階段。 ? 切入點 [房地大廈 ]和 [康吉大廈 ]根據(jù)自身的特點與不同情況，分別從大廈的工程管理與大廈的物業(yè)管理制度化兩方面作為前期介入的切點，都取得了比較明顯成效而這兩方面也正是前期介入工作的重中 之重。但無論是采取何種形式，達到物業(yè)管理的目標統(tǒng) 物業(yè)管理顧問報告 簡福飴測量行（上海）有 限公司 5 一的要求，也是評判的最終標準。 另一方面 [房地大廈 ]和 [康吉大廈 ]的特殊性，卻是在發(fā)展商尚未完全竣工交付使用，物業(yè)管理公司尚未接管的情況下，即有客戶入住使用因此更加大了物業(yè)理難度。組建物業(yè)管理 員工隊伍 每一項工作卻是依靠人去執(zhí)行，每一項規(guī)章制度卻是依靠實施因此個物