【正文】 ,——中西合璧式（后期）,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,西方古典式公館建筑與前兩者不同，其關鍵是從本質(zhì)上接受了西方建筑觀念，強調(diào)單體建筑造型，而弱化了中國傳統(tǒng)建筑的組群觀念，建筑單體造型上強調(diào)個性，而不再是千篇一律的磚木結構。許多重大的決策計謀都成于其中。 公館作為高端建筑，非常強調(diào)私密性，反而對商業(yè)口岸要求不高，甚至越深匿、越昂貴。但是，在成都的傳統(tǒng)文化里，的確有一種物業(yè)形態(tài)，它既符合高端商業(yè)的形態(tài)，又具有高端豪宅的特性。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,我們將上述3個案例進行類比：,對于本案，到底是商業(yè)、還是旅游、或者住宅？ 哪種物業(yè)形態(tài)才能支撐高端的形象定位？ 什么樣的文化形態(tài)才能體現(xiàn)高端的物業(yè)價值？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們先研究本案的物業(yè)形態(tài)：,假設本案是以大眾商業(yè)為主的物業(yè)形態(tài),優(yōu)點： 大眾類的商家眾多，利于招商； 商氣、人氣容易聚集，易于形成規(guī)?；慕?jīng)營； 對本案而言，利于其后期形成較好的旅游型商業(yè)形態(tài)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,PART 3 文化審視,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,要發(fā)掘本案的文化內(nèi)涵，必須先了解成都的文化形態(tài)。,這種方案，與成都市政府打造城市名片的思路相悖，破壞了水井坊固有的濃郁文化底蘊。,那么，假設本案的平均售價（一層）在6—10萬/平米的話，本案周邊的商鋪租金是否能夠支撐？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們再看一個例子！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,項目案名：蘭桂坊成都,蘭桂坊成都占地18.72畝，總建面4.3萬平方米，由19棟商業(yè)建筑構成，項目有地下兩層車庫，商業(yè)地面12層，局部3層，由香港蘭桂坊負責經(jīng)營管理，商業(yè)內(nèi)容以餐飲休閑為主（70%餐飲和酒吧），搭配少量的零售商業(yè)。 成都蘭桂坊沿河而建，由19幢2至3層建筑構成，開設有逾100間食店、酒吧及零售商鋪，為香港蘭桂坊的大型“復制版”，是香港境外唯一的“蘭桂坊”連鎖區(qū)。,視角向南,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域五：東湖高尚居住區(qū)。 這種底蘊，與水井坊的歷史文化密切相關。傳統(tǒng)公館文化典范,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,中國的，才是世界的！,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第六部分 產(chǎn)品特性,第七部分 客群研判,第八部分 營銷思路,第四部分 建筑特點,第五部分 板塊布局,CONTENTS,目錄,第三部分 文化審視,第二部分 區(qū)域價值,第一部分 項目環(huán)境,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,讓我們先了解一下項目情況。 本報告版權歸邊鋒公司所有，未經(jīng)書面許可，任何機構和個人不得以任何形式翻版、復制、刊登、發(fā)表和引用。 項目的交通動線由五橫兩縱構成，橫線由黃傘巷、孫家巷、大同巷、藥檢所通道和存古巷構成，縱線則為景觀驛路、雙槐街（金泉街）構成。 隨著東大街的形象提升，以及香港地產(chǎn)企業(yè)的入駐，這里誕生了時代豪庭、蓉上坊等高端住宅，住宅檔次普遍較高。音樂廣場和廊橋一體，形成成都的標志性建筑之一。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,此前未曾有，此后不會有！ 三千年成都風華，由這里代言。,作為本案，要想讓成都最頂尖的商家全部匯聚于此，有較大的難度。,從銷售的角度考慮，奢侈型物業(yè)可以忽略物業(yè)的實質(zhì)性用途，而更多的是附加值的一種展現(xiàn)，因此該類物業(yè)從來不缺買家。,關于成都的文化,自成都“一年而所居成聚，二年成邑，三年成都”以來，成都融聚了“金沙三星堆文化”、“蜀錦文化”、“三國文化”、“宗教文化”、“移民文化”、“市井民俗文化”、“民國公館文化”等多種文化形態(tài)。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,假設本案是以自住為主的物業(yè)形態(tài),優(yōu)點： 高端豪宅價格不菲，能夠滿足本案的售價條件； 高端豪宅符合本案的形象和特性； 高端豪宅與文化本身相輔相成； 高端豪宅與商業(yè)口岸之間沒有關聯(lián)，能有效規(guī)避本案的商業(yè)經(jīng)營問題。 公館的主人多是地方名流或是民國史上有名有姓的一方人物，在一些公館中曾經(jīng)發(fā)生過影響歷史進程的重大事件，使建筑本身具有了深厚的歷史文化內(nèi)涵?！?公館文化作為成都傳統(tǒng)文化中較為高端的一類，通常是以旅游展示的形態(tài)呈現(xiàn)； 一旦公館文化植根到本案之中，其衍生價值將不可估量。這座小洋樓兩層，磚混結構，坡屋頂。,我們再看公館建筑的平面布局特點。不拘風格，隨意增刪，重新組合，與中國古典建筑裝飾構成要素混為一體。,因此，公館文化作為中國文化中比較高端的一類， 與水井坊所倡導的高尚生活元素不謀而合。 四川歷來是中國文化的避難所，尤其是抗戰(zhàn)時期，全國各地的達官貴人、社會名流紛至四川，重慶，為成都的公館文化再添濃重一筆。 當物業(yè)高端到奢侈品的地位時，客戶就會更加看重其文化屬性和價值屬性。 從文化的角度來看，寬窄巷子是以院落、巷子等老成都的建筑文化為依托，完整保留原有的院落和巷子，并引入高端會所、私家宅院、精品餐飲，打造成都人鐘愛的傳統(tǒng)生活方式，以此形成成都文化的縮影。,奢侈品(Luxury),關鍵詞：,稀缺 Rare,時尚 Fashion,身份 Status,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,世界著名的奢侈型物業(yè),利奧波德別墅,赫斯特城堡,愛敦閣,利斯之花,由世界經(jīng)理人集團、世界地產(chǎn)研究院和《總裁》雜志聯(lián)合評選的2011年《世界10大超級豪宅》，印度的安蒂拉(Antilla)以9億美元位居冠軍，法國的利奧波德別墅(Villa eopolda)以7.5億美元位居第二，排名第三的則是價值4億美元的美國白宮。,將本案的各個院落拆分成獨立商業(yè)形態(tài)，劃小產(chǎn)權面積，降低銷售總價，達到銷售去化的目的。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,價值類比二：春熙商圈,春熙商圈是成都最知名的商圈，在國內(nèi)享有盛譽，區(qū)位條件較之本案更為優(yōu)越，該商圈一層售價達到均價15萬元/平米，最高售價達到25萬元/平米。 四川音樂學院，全國九大音樂學院之一，因近年來選秀節(jié)目的興盛而名聲在外，是中國頂尖的音樂殿堂。 這里主要是碩士研究生在讀。 本案各組團由于受基腳影響，動線設計明顯受制約，商業(yè)口岸價值被明顯削弱。,這件服飾，價值幾何？,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,這座有1000年歷史的古堡,曾是現(xiàn)法國總統(tǒng)夫人布呂尼小時候的家。 2011年6月，這件“飄飄裙”在洛杉磯的一場拍賣會中，以460萬美元（約3000萬元人民幣）售出。 項目B、C、D組團將保留原有的中式院落風貌，其中B組團無地下室。 四川大學是四川境內(nèi)最優(yōu)秀的大學，望江校區(qū)占地3000余畝。,視角向西,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,區(qū)域四：名聲在外的四川音樂學院。月。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,第一種方案：劃小面積，分戶經(jīng)營。奢侈品的消費是一種高檔消費的行為。,trbrbefbechfwnefuihncf9uwefnwehnmiojmfmoisjd,pwemfcijefoimhfnsoidfhsxmoihwuhnfxioeionfioxhxfmionoimhfcivoemfhiowehnfcuxmfuhxfmeoufhcuwehnccoweufhmxoiewhrmfowicfhoimwefhoiwhfoiwfhmo,“寬窄巷子”是成都市三大歷史文化保護區(qū)之一，由寬巷子、窄巷子和井巷子三條平行排列的城市老式街道及其之間的45個清末民初風格的四合院群落組成，其間有兼具藝術與文化底蘊的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落。