【正文】 主要混凝土澆搗建議采用商品混凝土。 第 34 頁 共 41 頁 機(jī)動車與非機(jī)動車出入口應(yīng)盡量分開設(shè)置，兩個出入口凈距離不宜小于 5m。 住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。 不應(yīng)在電梯機(jī)房頂板上直接設(shè)置水箱或在機(jī)房內(nèi)直接穿越水管和煙道。 公 共空間 ? 樓梯 樓梯間設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16）的有關(guān)規(guī)定。 凸窗窗臺高宜 400－ 450，進(jìn)深 500。 陽臺應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽臺設(shè)雨罩。 ? 衛(wèi)生間 每套住宅必須有衛(wèi) 生間，第三類以上住宅宜設(shè)兩個或兩個以上衛(wèi)生間。 ? 隊伍選擇 ：選擇知名 有實力 承包商作為總承包商。 . 住宅統(tǒng)一采用城市管道煤氣，提供安裝煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨意拆裝改造；煤氣表統(tǒng)一由煤氣公司安裝在廚房內(nèi)。 . 外陽臺 :地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現(xiàn)象。 2. 住宅裝飾標(biāo)準(zhǔn) . 住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住宅性質(zhì)進(jìn)行相適應(yīng)的裝飾。 ? 學(xué)校： 面積 約 3000 ㎡ 左右， 設(shè)計 23 層 ，盡可能節(jié)約占地面積，可利用部分架空層作為戶外活動游戲空間； 位置應(yīng)處于南區(qū)偏東，貼近泛會所盡可能 達(dá)到不影響小區(qū)居民生活； 第 23 頁 共 41 頁 開發(fā)時間： 二期中期時建設(shè)完成。 ? 水系： 集中布置 ，結(jié)合泳池設(shè)計，面積及深度在滿足項目形象應(yīng)嚴(yán)格控制。 能適當(dāng)超越本地市場，同時具可操作性、現(xiàn)實性及美觀需要。 重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。 由西向東開發(fā)，核心區(qū)域分期開發(fā)。對多層產(chǎn)品的停車為集中半地下停車 ； 高層、小高層為集中地下停車 ； 不足部分設(shè)置路面停車位。 ? 商業(yè)布局： 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。具體建議外沿八一四大道布置，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)形成明顯、有效的隔離。 新風(fēng)系統(tǒng)： 贛州目前還沒有住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)。其他樓盤均為每層兩個消火栓。 電梯前廳及入戶大堂：高檔耐磨磚鋪地，墻面刷高檔乳膠漆。未能按合同要求完成。 第 14 頁 共 41 頁 ? 小品： 小品較少，未能畫龍點睛。 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90160 平米 ，缺乏較小面積的產(chǎn)品。 人行道路的設(shè)置一般為結(jié)合車行道考慮 ， 僅在中心景觀區(qū)和局部設(shè)置人行小道 ， 未有專項 交通組織 設(shè)計，對營造小區(qū)生活氣氛不利。 二、 不足： 項目規(guī)劃及設(shè)計 （ 1） 總平面規(guī)劃： ? 總體布局： 對土地的評估未能細(xì)化 及綜合考慮 物業(yè)產(chǎn)品的價值，導(dǎo)致市場認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品又占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。 項目配套 ? 會所 :設(shè)置會所 并將會所作為項目展示元素。 ? 中心景觀： 配備 較大型的景觀節(jié)點， 設(shè)置了中心景觀區(qū)，設(shè)計在追求氣勢和展示效果的同時更加人性化。 1大面積戶型有走入式衣帽間、衛(wèi)生間洗刷分離等更深層次的使用功能區(qū)分。 通 過道路系統(tǒng)的合理布置進(jìn)行分期開發(fā)達(dá)到銷售施工互不影響的目的，使項目能夠滾動開展且能穩(wěn)步的提升后期開發(fā)物業(yè)的價值。 道路的布置能夠結(jié)合景觀體系、運動體系進(jìn)行設(shè)計。 有利于安全防衛(wèi)和物業(yè)管理。對關(guān)鍵材料的采購多為甲方指定品牌或甲方集中招標(biāo)。 產(chǎn)品設(shè)計能吸納先進(jìn)地區(qū)產(chǎn)品理念及元素，與本地消費習(xí)慣結(jié)合。 1多種物業(yè)并存，均先以多層進(jìn)入市場。 總平面布局大多采用有圍核無明顯組團(tuán)設(shè)計；住宅布局上無明顯圍合，高 /多層分區(qū)布置；在商業(yè)布局上無大體量集中布置，多為街鋪底商。 主力戶型以 322 為主，面積區(qū)間在 100— 140 ㎡。 5. 游泳池 結(jié)合會所同時展示項目的整體形象。門套大理石（鋁塑）門套。體 如 濱江 商業(yè)物業(yè)均在住宅產(chǎn)品 大賣積聚足夠人氣及具備交樓條件后整體包裝推售。 有組織設(shè)置非機(jī)動車的停放。 戶型方正，空間布局緊湊、動靜分離、干濕分離。 ? 細(xì)部設(shè)計 : 高層入戶花園、 凸窗、落地窗、 空調(diào)格柵立面處理 、陽臺欄板 （材料） 及形狀的多樣化、錯層、躍式結(jié)構(gòu)、坡屋頂及老虎窗設(shè)計、步入式衣柜、傭人房、 雙（三）陽臺及雙衛(wèi)生間、 空調(diào)有組織排水、架空層處理、底層帶花園設(shè)計等。 結(jié)合消防需要設(shè)置消防通道，局部進(jìn)行覆土綠化。 ? 承包方式： 多選擇為總承包方式。 地塊的不利因素的影響未能在總體設(shè)計中 綜合考慮， 規(guī)避。 分期開發(fā)中，每期開發(fā)的產(chǎn)品比例有所失調(diào)，為保證一期的成功均以較好的產(chǎn)品和區(qū)域 位置為啟動區(qū)，對沒有地理位置優(yōu)勢和市場優(yōu)勢的產(chǎn)品的物業(yè)放在后期，給項目后期開發(fā)造成難度， 缺乏 價值提升的空間 ； 如 蔚藍(lán)半島項目 及 濱江 ? 中心景觀： 景觀設(shè)計的主次區(qū)分不明顯，僅有主景觀區(qū)未能有次景觀節(jié)點或小組團(tuán)景觀布置，不能形成完整的景觀路徑，且對外的展示效果不強(qiáng)。 ? 商業(yè) :商業(yè)體量過大，多為臨街底商，建筑處理不夠。 基礎(chǔ)及地下室：高層下都設(shè)有地下室車庫，基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)情況而定。 入戶門及窗：名牌防盜門，高級鋁合金窗或塑鋼窗。 消防報警系統(tǒng)： 岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時代小高層的電梯間均設(shè)置了感煙報警探頭，室內(nèi)未設(shè)煤氣泄 漏報警裝置。 建議 ： 分片區(qū)按組團(tuán)原則進(jìn)行設(shè)計。以南、北兩個地塊為區(qū)域，分別在各自區(qū)域按物業(yè)類型（多 /高層）組合形成組團(tuán)，便于營造環(huán)境及后期開發(fā)及物業(yè)管理。 零星的健身器具可相對分散放置。 ? 豎向設(shè)計： 中間山體 基本 不做保留。 建筑設(shè)計 ? 建筑 風(fēng)格： 第 20 頁 共 41 頁 簡潔、明快的歐派新現(xiàn)代主義風(fēng)格；注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計。 應(yīng)合理確定各種計量儀表的設(shè)置位置，以滿足能源計量和物業(yè)管理的需要。 達(dá)到建筑和景觀的相對融合。 二、 項目配套： 公共配套設(shè)施的布置按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置，具體體現(xiàn)在會所與幼兒園分期分散，運動場所按功能分期要求布置但在同一期運動場所相對集中放置可形成運動氛圍及相對的主題，零星的健身器具可相對分散放置。 住宅產(chǎn)品單層層高基本控制值為 3 米； 復(fù)式空間層高基本控制值為 米； 通透式架空不高于 米；功能性架空層不高于 米。 . 五金配件：齊全，位置正確、牢固，達(dá)到各自使用功能。 . 多媒體接線箱 ： 每戶提供 多媒體接線箱一個 （內(nèi)設(shè)閉路電視、電話、網(wǎng)絡(luò)接口） 。 消防樓梯：防滑地磚面層；鐵欄桿鋼管扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于 4 米。 廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 套內(nèi)樓梯的梯段凈寬，當(dāng)一邊臨空時，不應(yīng)小于 米；當(dāng)兩側(cè)有墻時，不應(yīng)小于 米。 ? 空調(diào) 采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機(jī)應(yīng)避免對床直吹；戶型單元平面圖應(yīng)繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機(jī)位置。 多層住宅小進(jìn)深樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計時應(yīng)重點注意入口處以及二層休息平臺處凈高不應(yīng)小于 2m； 計算凈高時應(yīng)注意預(yù)留 100 施工誤差。 首層入戶大堂墻面應(yīng)采用可擦洗材料。 首層地面應(yīng)注意預(yù)留大型設(shè)備吊裝孔洞。 衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高相 對于同層相臨結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高：降 450 ㎜，做成下沉式。 雨水管應(yīng)避免曲折，當(dāng)遇到建筑腰線或其他突出墻面裝飾物時，雨水管應(yīng)直通。高層做地下室 ，多層不考慮地下室但建議做架空層或底層車庫。 住宅的臥室、起居室（廳）宜布置背向噪聲源的一側(cè)。 單元入口處應(yīng)設(shè)信報箱。 樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺高小于 900 的窗及通窗應(yīng)設(shè) 900 高窗護(hù)欄。 ? 其它 ? 玄關(guān) 玄關(guān) 內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡、柜的設(shè)置空間，凈寬宜≥ 1500。 ? 過道、貯藏空間和套內(nèi)樓梯 套內(nèi)入口過道凈寬不宜小于 米；通往臥室、起居室（廳）的過道凈寬不應(yīng)小于 1 米；通往廚房、衛(wèi)生間、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于 1 米；通往廚房、衛(wèi)生間 、貯藏室的過道凈寬不應(yīng)小于 米，當(dāng)走道長度大于 20xx 時，應(yīng)相應(yīng)加寬至 米。 臥室、起居室（廳）的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)。電梯轎箱：不銹鋼內(nèi)飾，地面 PVC 材料。 預(yù)留局部等電位連接箱。 . 住宅門窗采用 鋁合金（ 塑鋼 ） 門窗。 站 北大道引進(jìn)公交，建設(shè)港灣式停車站。 ? 場地營造利用： 注重景觀設(shè)計的層次感，內(nèi)部景觀節(jié)點的布置達(dá)到移步異景的效果。 戶內(nèi)預(yù)埋電線套管。 公共功能管道，包括供水總水管、雨水立管、消防立管和電氣立管等，不宜布置在住宅套內(nèi)。每小期開發(fā)以組團(tuán)劃分區(qū)間。 ? 人防布置： 高層下考慮人防設(shè)置。 會所考慮日后經(jīng)營需要布置。 規(guī)避兵營式排列布局，采用錯位、半圍合、鋸齒等多種群體組合方式保證空間環(huán)境及建筑間距、采光、通風(fēng)等方面的要求，并著力營造樓棟間的鄰里交往場所 。 園林照明燈具： 品種單一、 未結(jié)合環(huán)境設(shè)計。 電力配電系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時代的電力計量均采用抄表到戶的型式，電梯都是采用奧的斯品牌。 外墻裝飾及細(xì)部結(jié)構(gòu)：外墻以 瓷磚為主，線條及細(xì)部構(gòu)造用涂料。板式結(jié)構(gòu)優(yōu)點是通風(fēng)采光及朝向比 較好，缺點是分?jǐn)偯娣e較大，基本都是一 第 15 頁 共 41 頁 梯兩戶。 ? 運動設(shè)施 :多為見縫插針設(shè)置。 （ 1） 景觀設(shè)計： ? 景觀 風(fēng)格： 景觀設(shè)計風(fēng)格和建筑風(fēng)格不協(xié)調(diào)。 規(guī)避地塊周邊不良上考慮不周全，手法單一，多數(shù)采用 將價值較弱產(chǎn)品布置在該區(qū)域。 車位配比偏少且對目前業(yè)主的使用情況考慮不足，體現(xiàn)在為保證項目的品質(zhì)未設(shè)置柴 雜 間 且 對摩托車、自行車等常用交通工具的 有序 停放考慮不周。 ? 產(chǎn)品比例： 高 /多層小區(qū)； 三房為主， 面積區(qū)間 90— 140㎡。 ? 道路： 第 10 頁 共 41 頁 盡可能的規(guī)避車行對住區(qū)的影響 ， 道路設(shè)計更貼近自然。 環(huán)保： 有些樓盤選用無動力污水水處理裝置、選用環(huán)保材料。 主力戶型大多設(shè)計了雙陽臺，較為高檔戶型主臥還設(shè)計有景觀陽臺。 ? 停車布置： 能 夠結(jié)合成本的因素綜合考慮地下停車，結(jié)合地勢綜合設(shè)置停車位。 社區(qū)內(nèi)部商業(yè)街的設(shè)計是作為整個項目的特色建筑和展示面 的考慮，對提高項目的品質(zhì)有一定的提高。 第二部分：贛州市典型樓盤分析 一、 優(yōu)點： 項目規(guī)劃及設(shè)計 （ 1） 總平面規(guī)劃： ? 總體布局： 第 6 頁 共 41 頁 能綜合考慮項目周邊環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、綠地系統(tǒng)、市政配套、公建與住宅布局、空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，規(guī)劃成一個相對完善、獨立的社區(qū)。 調(diào)查樓盤交樓標(biāo)準(zhǔn)： 住宅交樓標(biāo)準(zhǔn)： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級防盜入戶門 窗：鋁合金（塑鋼）帶紗窗，普通平板玻璃（小高層雙層玻璃）； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預(yù)留管道。 第 4 頁 共 41 頁 3. 幼兒園的設(shè)計一般為社區(qū)的偏僻位置結(jié)合架空層的設(shè)計 獨立布置 ， 樓盤 周 邊有幼兒園的 均未設(shè)置。 建筑風(fēng)格主要以現(xiàn)代風(fēng)格或現(xiàn)代新古典風(fēng)格為主。 具有人車分流的意圖及考慮交通的便利性。能引導(dǎo)并自身創(chuàng)造價值。 總體把控力度增強(qiáng)，細(xì)部處理仍較粗放。 為達(dá)到品牌效應(yīng)在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)上大多要求達(dá)優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，并要求安全文明施工樣板工地。 ，盡量避免和減少東西朝向的住宅， 如 蔚藍(lán)半島項目中整體建筑通過弧形的布置改變東西向住宅的角度。 消防車道設(shè)置結(jié)合道路系統(tǒng)考慮，局部進(jìn)行綠化處理。 第 8 頁 共 41 頁 如在黃金時代項目一期以多層為主，但又有一棟小高層，二期為高層和多層共同開發(fā)。 ? 建筑朝向 : 多層為南北朝向，在鄰江面建筑建朝向做了適當(dāng)調(diào) 整，較好的利用江景資源 。 ? 組團(tuán)景觀： 加強(qiáng) 組團(tuán)景觀 設(shè)計 ， 不單純作為通道及綠化場所，引進(jìn)鄰里概念及注重交往空間環(huán)境的營造。 ? 學(xué)校 :部分樓盤 考慮設(shè)置幼兒園。 各種不同類型的物業(yè)未能有效的相對集中形成具有一定的圍核效果小組團(tuán)，產(chǎn)品布置有效 連接度不足 。 對自行車、摩托車等常用交通工具的停放設(shè)計有所忽略。 大面積產(chǎn)品戶型設(shè)計不夠緊湊，套內(nèi)面積使用率相對偏低。 ? 場地營造利用： 建筑物與景觀銜接生硬、缺乏整體感。 ? 場地布置： 個別樓盤未解決主通道，影響工程進(jìn)展。 其它：樓梯及陽臺欄桿都采用鐵藝欄桿，設(shè)置集中排煙煙道。 泳池、水景系統(tǒng)： 贛州中高檔樓盤均設(shè)置了水景；蔚藍(lán)半島和水岸新天設(shè)置了游泳池， 采用了過濾消毒一體化設(shè)備，機(jī)械循環(huán)，但均