【正文】 平屋面防水材料建議選用 SBS 防水卷材加涂抹類防水。 凸窗、落地窗部位上下、窗臺(tái)板結(jié)構(gòu)長(zhǎng)度為窗洞口尺寸兩邊各加 200 ㎜。 設(shè)備管道應(yīng)避免穿越防火分區(qū)，分隔防火單元的防火卷簾門高度不應(yīng) ；經(jīng)常開啟的防火卷簾門宜采用輕質(zhì)產(chǎn)品。 會(huì)所可適當(dāng)增加棋牌室、乒乓球室的數(shù)量。 住宅的設(shè)計(jì)應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（ JGJ26）的有 關(guān)規(guī)定。 附建公共用房 住宅建筑內(nèi)嚴(yán)禁布置存放和使用火災(zāi)危險(xiǎn)性為甲、乙類物品的商店、車間和倉庫，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪音、振動(dòng)和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店及娛樂設(shè)施。 單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷，門洞最小尺寸宜為 1500x2300，且設(shè)閉門器，地面找 1％坡坡向門外。 大于十一層的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于 2 臺(tái)；層數(shù)為 24 層以上時(shí)，應(yīng)設(shè) 3 臺(tái)電梯（本項(xiàng)目沒有 24 層以上住宅）。扶手高度不應(yīng)小于 米。 常用分體空調(diào)室內(nèi)、室外機(jī)參考尺寸 第 31 頁 共 41 頁 大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機(jī)，應(yīng)考慮柜機(jī)留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地 350。 窗型設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng) ,開啟扇面積不小于房間地板面積的 1/20 第 30 頁 共 41 頁 且廚房不得小 于 ㎡；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。 頂層陽臺(tái)應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺(tái)應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。 陽臺(tái)欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計(jì)，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時(shí)不應(yīng)采用下 排式排水。 ? 廚房 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： 第 28 頁 共 41 頁 一類住宅為 3 平方米；二類住宅為 4 平方米；三類、四類住宅為 56 平方米；五類以上住宅為不小于5 平方米。 第 27 頁 共 41 頁 ? 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 套型 設(shè)計(jì)： 住宅應(yīng)按套型設(shè)計(jì)，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚 房和衛(wèi)生間等基本空間。 ? 場(chǎng)地布置： 規(guī)劃施工場(chǎng)地，盡可能先期建設(shè)主路網(wǎng)及地下主管進(jìn)行區(qū)隔。 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級(jí)防盜入戶門 窗：鋁合金帶紗窗，普通平板玻璃； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預(yù)留管道。 . 住宅每套設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生 間設(shè)有洗臉盆、座便器、浴缸 （整體浴室） 等 3 種設(shè)備的安裝位置，并統(tǒng)一留有排水孔，衛(wèi)生間的管道安裝尺寸以設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。 . 浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆、淋浴盆各下水管道灌水 試驗(yàn) 。 . 玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂。 南區(qū)多 /高層比例不高于 3： 7。 東側(cè)適量考慮底商，便于圍合及擴(kuò)展服務(wù)范圍。 開發(fā)時(shí)間建議： A、一期開盤時(shí)建設(shè)完成，作為情景展示及銷售場(chǎng)所。小品布置少而精，可布置在中心景觀區(qū)、組團(tuán)景觀、組團(tuán)連接區(qū)域及會(huì)所、幼兒園、大型運(yùn)動(dòng)設(shè)施 附近 ，烘托氣氛 ，營(yíng)造場(chǎng)景 。 在設(shè)計(jì)中并且嚴(yán)格控制景觀投入成本，進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 。 垃圾分類收集。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)避免戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。 建筑設(shè)備管線的設(shè)計(jì)，應(yīng)相對(duì)集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進(jìn)行裝修留有靈活性。 外立面應(yīng)以“清新、活潑”為設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)本項(xiàng)目的“活力、健康”主題。且南北兩區(qū)可呼應(yīng)。 現(xiàn)有自然高差充分利用，形成錯(cuò)落梯級(jí)場(chǎng)地。 位置： 第 19 頁 共 41 頁 1）地下停車位：地下室設(shè)計(jì)規(guī)模為 14000 ㎡，結(jié)合人防面積和地下停車位一并考慮 ； 2）架空層停車位：①在建筑底層架空層設(shè)置；②可 結(jié)合地 勢(shì)統(tǒng)籌 考慮 ； 3）地面露天停車位。 延伸至 小景觀節(jié)點(diǎn)和組團(tuán)景觀 道路體系 便利， 區(qū)域 公共空間 通達(dá)性好 ， 輻射面廣。 主要沿八一四大道布置商業(yè)。 有效利用自然高差豐富建筑形態(tài)，增加產(chǎn)品特色及附加值。南區(qū)提升容積率。以控制項(xiàng)目成本及發(fā)掘項(xiàng)目特質(zhì)。 園林小品： 較少體現(xiàn)且品種單一。 安全防范系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍(lán)半島、黃金時(shí)代均設(shè)置了可視對(duì)講系統(tǒng)且?guī)ёx卡門禁，還設(shè)置了 CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)周邊防范系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)和停車收費(fèi)管理系統(tǒng)。各分戶電表前均由供電局設(shè)計(jì)和施工。給水管材都采用了塑料管（ PPR、 PE、 PVC）等，但是采用了加壓泵的給水管部分采用了復(fù)合管（鋼塑、鋁塑）。 基礎(chǔ)及地下室：大部分沒設(shè)地下室，只有黃金時(shí)代多層設(shè)有地下室車庫。 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 ? 專業(yè)搭接： 搭接不夠緊湊，質(zhì)量、工期相互影響，局部細(xì)節(jié)處理不到位。 項(xiàng)目產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品類型 :某些樓盤創(chuàng)新元素 融合度不夠，尺度把握不夠精準(zhǔn)，未深入考慮住戶設(shè)計(jì)需 求。設(shè)計(jì)中軟景的搭配層次感不強(qiáng)，這和開發(fā)商對(duì)景觀投入成 本控制有關(guān)。 ? 水系： 景觀設(shè)計(jì)中有水景的引入但效果不佳，如水岸新天為集中布置、濱江愛丁堡為小水系布置不能夠形成一定區(qū)域的 水系環(huán)繞效果。 ? 建筑間距 /建筑朝向： 水岸新天、蔚藍(lán)半島項(xiàng)目的高層建筑間距雖 符 合規(guī)劃間距要求，但由于建筑間距較小，建筑朝向的日照指數(shù)偏 低。 細(xì)部處理方面深度不夠 ，缺乏厚重度， 與沿海等地的樓盤設(shè)計(jì)還是有一定差距。 ? 土地價(jià)值利用： 臨街均大量設(shè)置商業(yè)，體量過大，對(duì)項(xiàng)目品 質(zhì)有一定影響，開發(fā)節(jié)奏較難控制。 商業(yè)區(qū)的建筑布局均為直線布置且建筑風(fēng)格不具有特色 ； 對(duì)項(xiàng)目的展示效果不強(qiáng) ， 對(duì) 形成 商業(yè)氣氛不利。 配套物業(yè)的 設(shè)置多 為滿足營(yíng)銷的需求 ， 對(duì)業(yè)主使用的考慮不足， 如 在社區(qū)內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑交流場(chǎng)所等設(shè)施的布置僅為局部的 散 狀設(shè)置 ， 不能形成每個(gè)區(qū)域或組團(tuán)的配套主題。 ? 材料選用： 可視材料（防盜門、窗、公共空間材料）均采用在贛州市有影響力的品牌產(chǎn)品或彰顯品質(zhì) 第 11 頁 共 41 頁 的材料。 ? 商業(yè) :充分的考慮了商業(yè)的體量及營(yíng)造商業(yè)環(huán)境 。 能夠利用集中車庫、裙樓的頂部 、架空層進(jìn)行 相應(yīng) 設(shè)計(jì)。 利用架空層將景觀引入建筑物中，擴(kuò)大景觀范圍，將建筑與景觀結(jié) 合。其中時(shí)間公園項(xiàng)目建筑與景觀風(fēng)格協(xié)調(diào)處理的較成功。 住宅群體組合能起到吸引視線，豐富天際線及立面的效果。 高層住宅有引入入戶花園、錯(cuò)層陽臺(tái)的設(shè)計(jì)。 建筑外觀設(shè)計(jì)方面多以歐陸風(fēng)格為主，并結(jié)合了現(xiàn)代鋼筋混凝土建筑的特性進(jìn)行一定的改良與創(chuàng)新，如：水岸新天、黃金 時(shí)代為新現(xiàn)代主意歐陸風(fēng)格；時(shí)間公園、濱江 愛丁堡為古典式歐陸風(fēng)格；蔚藍(lán)半島項(xiàng)目建筑風(fēng)格為現(xiàn)代澳洲風(fēng)格。 ? 土地價(jià)值利用 ： 核心產(chǎn)品布置在土地價(jià)值最優(yōu)區(qū)域，弱勢(shì)區(qū)域設(shè)置形象展示弱的公建服務(wù)設(shè)施或 總值較低的產(chǎn)品。 小區(qū)內(nèi)車行道設(shè)置減速裝置。 第 7 頁 共 41 頁 均設(shè)置會(huì)所、泳池、運(yùn)動(dòng)設(shè)施、商業(yè)、物業(yè)管理、智能化、監(jiān)控系統(tǒng)、停車。 小區(qū)綠化率≥ 35%。 如 蔚藍(lán)半島項(xiàng)目形成的是多層均為對(duì)中心景觀區(qū)的向心力。 整個(gè)開發(fā)節(jié)奏大多為分期滾動(dòng)開發(fā)，各專業(yè) 搭 接采取流水施工，穿插進(jìn)行。 消防樓梯：水泥砂漿（防滑地磚）面層；鐵欄桿鋼管 （木）扶手；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 產(chǎn)品設(shè)置上均引入小部分高端產(chǎn)品，并形成相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，在一定的容積率的控制下， 對(duì) 項(xiàng)目的相對(duì)價(jià)值有所提高。 ? 項(xiàng)目產(chǎn)品 產(chǎn)品品質(zhì)均不同程度領(lǐng)先贛州市場(chǎng)，屬區(qū)域高檔次樓盤。包括社區(qū)商業(yè)、會(huì)所、品質(zhì)物管、社區(qū)安全上都配備了智能化監(jiān)控系統(tǒng)。 1產(chǎn)品組合多數(shù)按區(qū)域組合同面積區(qū)間同類型產(chǎn)品，頂層大多設(shè)計(jì)為復(fù)式樓。個(gè)別樓盤采取人車分流，大多為人車混流；多采用地下停車與地 上部分停車相結(jié)合，有些樓盤在底層設(shè)置車庫。 第 1 頁 共 41 頁 項(xiàng)目產(chǎn)品及工程建議書 第一部分：贛州市典型樓盤調(diào)查 一、 調(diào)查對(duì)象： 根據(jù)站北項(xiàng)目特性，本次調(diào)查選擇占地超百畝，物業(yè)類型多樣，分期開發(fā)，市場(chǎng)占有率及口碑良好的住宅開發(fā)樓盤為主要調(diào)查對(duì)象。 人防設(shè)置在地庫，與地下停車場(chǎng)結(jié)合考慮，多在高層區(qū)域下。 1在產(chǎn)品方面均有不同程度的創(chuàng)新。運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施 有籃球場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)、棋牌室、游泳池 等 。 產(chǎn)品逐漸進(jìn)入小高層產(chǎn)品階段，套內(nèi)面積有明顯減小趨勢(shì)。 注重項(xiàng)目產(chǎn)品和居住生活方式的聯(lián)系，有組織 營(yíng)造 的社區(qū)生活 活動(dòng) 氛圍。 ? 項(xiàng)目工程 各樓盤在工期上都比國(guó)家定額工期有所提前，在相關(guān)合同約定中有明確工期要求和獎(jiǎng)懲措施。 在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)客戶的參觀有專門綠色通道及專職人員引導(dǎo)。 有滿足 業(yè)主使用的配套物業(yè)。 ? 商業(yè)布局： 能 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求 。 公建服務(wù)設(shè) 施以方便使用、均衡布置為原則。 ? 管線設(shè)計(jì) ： 公共空間的管線布置集中、有序。 臨街設(shè)置底商，將商業(yè)最大化。 在外立面設(shè)計(jì)方面注重了五個(gè)立面的設(shè)計(jì)，混凝土構(gòu)架充一處理、外立面的細(xì)部處理（如：空調(diào)格柵立面處理），彩瓦坡屋頂?shù)恼w設(shè)計(jì)等。 戶型各功能區(qū)基本保證自然采光，在設(shè)計(jì)過程中能夠注意到餐廳及衛(wèi)生間的自然采光或間接采光。 能適當(dāng)超越本地市場(chǎng)，同時(shí)具可操作性、現(xiàn)實(shí)性及美觀需要。 景觀、建筑風(fēng)格相對(duì)較統(tǒng)一。 ? 水系： 以水作為 景觀的主表現(xiàn)形式，起到了增強(qiáng)景觀效果，給社區(qū)韻動(dòng)的旋律。 部分樓盤硬景比例較大。 ? 物業(yè)管理 :均 重視物管的作用和重要性。 ? 隊(duì)伍選擇： 都經(jīng)過篩選，選擇實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)的、符合自身控制要求的隊(duì)伍。 商業(yè)配套面積過大導(dǎo)致大量的商業(yè)空置，對(duì)項(xiàng)目的使用和運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響。 商業(yè)的業(yè)態(tài)設(shè)置較為同質(zhì)化，未能形成特色商業(yè)區(qū)，均以物業(yè)管理用房、零星休閑物業(yè)、小百貨及臨街商鋪 為主。 市場(chǎng)認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場(chǎng)存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強(qiáng)其內(nèi)在品質(zhì)。 色彩多采用鮮艷明亮色系，部分樓盤用色過多略顯雜亂，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)不夠。 ? 節(jié)能、環(huán)保： 在節(jié)能、環(huán)保設(shè)計(jì)方面投入度不大 ， 估計(jì)與成本控制有關(guān)。缺乏恢宏氣勢(shì)。 項(xiàng)目配套 ? 會(huì)所 :實(shí)用度未得到 充分 體現(xiàn)。如底層花園與入戶之間的處理等。 ? 開發(fā)節(jié)奏： 可能是追求利潤(rùn)最大化，多數(shù)樓盤開發(fā)節(jié)奏未能形成緊密連續(xù)性。 屋面情況：屋面多為平屋面結(jié)構(gòu)，有部分為斜屋面結(jié)構(gòu)，屋面做防水卷材后鋪隔熱板。 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 排水系統(tǒng)： 目前老城區(qū)的樓盤采用雨污合流排水方式，新城區(qū)均強(qiáng)制雨污分流排水，室內(nèi)排水管材均采用了 UPVC 管、 UPVC 螺旋消音排水管、室外采用了 UPVC 管或鋼筋混凝土管。高低變配電設(shè)備均由供電局采購(gòu)，而且必須使用組合式箱變并置于室外，不同意設(shè)于室內(nèi)。其他中低檔樓盤只設(shè)置了對(duì)講系統(tǒng)。 戶外家具設(shè)計(jì)： 主要為桌椅 。 組團(tuán)設(shè)計(jì)。 ? 住宅布局： 對(duì)存在銷售阻力的物業(yè)在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中根據(jù)地塊和社區(qū)內(nèi)部資源的綜合利用提升其品質(zhì)。 多層采用多種手法區(qū)別產(chǎn)品，花園洋房為高附加值產(chǎn)品，類花園洋房為主推多層產(chǎn)品。 北區(qū)西側(cè)考慮集中商業(yè)。 人行道路的布置中應(yīng)設(shè)計(jì)人們 短暫 停留及交 流的空間 ， 體現(xiàn)人性化的設(shè)計(jì)。 數(shù)量：地下和地面停車位共 1920 個(gè)，另外為非機(jī)動(dòng)車位。 站北大道建設(shè)形成的道路與項(xiàng)目高差加以修飾，不過多進(jìn)行土方工程。 ? 分期開發(fā)： 分大兩期開發(fā)，以站北大道為分界線。除釉面磚及涂料外，可考慮運(yùn)用部分仿真石材磚；蘑菇石貼面等。 廚房、衛(wèi)生 間和建筑設(shè)備及管線較多的部位，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)綜合設(shè)計(jì)。 ? 建筑朝向 ： 符合政府控制性規(guī)劃要求，建筑 物 南北朝向，可有適當(dāng)?shù)钠牵?15 度以內(nèi)），須注意贛州市常年風(fēng)向與建筑朝向的關(guān)系。 無動(dòng)力污水處理裝置。 ? 景觀 風(fēng)格： 統(tǒng)一 景觀風(fēng)格，南、北區(qū) 風(fēng)格上 可有所區(qū)分，采用異域風(fēng)格為 觀設(shè)計(jì)主題 ， 與本地 其他項(xiàng)目 形成 差異 化。 ? 軟硬景： 致力打造軟景 部分，營(yíng)造自然、生態(tài)的生活空間環(huán)境。 B、一期后期 建設(shè)，與一期物業(yè)同時(shí)交付使用。 ? 物業(yè)管理： 引進(jìn)知名品牌物業(yè)管理公司，拓展服務(wù)內(nèi)容及深度。 ? 產(chǎn)品 竣工驗(yàn)收 標(biāo)準(zhǔn)： 第 24 頁 共 41 頁 1. 住宅結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn) 六層及六層以下多層住宅為 異型柱 結(jié)構(gòu)，七層及七層以上中高層住宅為框架結(jié) 構(gòu)。 . 住宅外墻做涂料。 . 住宅進(jìn)戶門多層采用防盜門、高層采用防火防盜門。 第 25 頁 共 41 頁 . 灌水時(shí)間每根管道二分鐘