【正文】 （ 1） 營業(yè)成本含草坪維護(hù)用肥料、農(nóng)藥、園林樹苗、沙石料、會所餐飲、球具、會所用品等，預(yù)計(jì)為固定成本約 300 萬 /年，每年遞增 3%； （ 2） 工資費(fèi)用含工資、福利及保險費(fèi)，預(yù)計(jì)人員定編 250 人 (隨著營業(yè)收入的提高編制也會增加 )，人均勞工資費(fèi)用 1200 元，每年遞增 3%； 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 36 （ 3） 傭金及會籍推廣費(fèi)預(yù)計(jì)占會籍收入的 %； （ 4） 日常費(fèi)用含水電費(fèi)、營業(yè)用品、勞保用品、廣告費(fèi)（日常）、修理費(fèi)、燃料費(fèi)、交通費(fèi)等，預(yù)算為球場收入的 13%； （ 5） 辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、交際應(yīng)酬費(fèi)、通訊費(fèi)等費(fèi)用，預(yù)計(jì)占球場收入的5%； （ 6） 折舊費(fèi)用，預(yù)計(jì)公司固定資產(chǎn)原值 9100 萬元，含球場、會所、辦公樓、員工宿舍、草坪倉庫、草坪機(jī)械、球車、電器設(shè)備等各項(xiàng)設(shè)施，預(yù)計(jì)殘值率為 10%，資產(chǎn)使用年限分別為 5年、 10年、 20年、 30 年，折舊按年折舊率計(jì)算，預(yù)計(jì)年折舊額為 500 萬元，從 20xx 年至 2019 年，累計(jì)折舊額為 4500 萬元 ； （ 7） 土地使用租金按當(dāng)?shù)厮剑?畝每年租金為 700 元，租金成本為 1元/平方米 /年 ； （ 8） 營業(yè)稅金：經(jīng)營收入中有高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、專賣店等，涉及了營業(yè)稅、增值稅、高爾夫消費(fèi)、餐飲、客房、屬于營業(yè)稅范圍，高爾夫消費(fèi)列入娛樂業(yè)稅率為 20%；餐飲、客房列入服務(wù)業(yè)稅率為 5%；專賣店屬于商品銷售應(yīng)繳納增值稅；參照營業(yè)中的球場，綜合營業(yè)稅率在 10%12%之間，以綜合稅率 11%進(jìn)行測算 ； （ 9） 籌建期等有關(guān)開辦費(fèi)用，預(yù)計(jì) 200 萬元，在開業(yè)年度一次性攤銷 ； 固定資產(chǎn)折舊測算表 固定資產(chǎn) 項(xiàng)目 原值 （萬元） 使用期限 （年） 年折舊率 （ %） 年 折舊額 （萬元） 高爾夫 球場 、練習(xí)場 6,000 30 180 會所、行政樓等 基礎(chǔ) 配 4,000 30 120 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 37 套設(shè)施 草坪機(jī)械設(shè)備 600 10 54 高爾夫 球車 380 5 合計(jì) （ 10）貸款利息（暫略） 稅金預(yù)測 按照國家以及 海南 的相關(guān)稅收政策，高爾夫球行業(yè)營業(yè)稅稅率為 ，無城建及教育費(fèi)附加。 項(xiàng)目總投資估算表 序號 項(xiàng)目名稱 金 額 (萬元 ) 一 建設(shè)工程費(fèi) 30000 1 高爾夫球場建設(shè)工程費(fèi) 18000 2 會所及其他配套設(shè)施費(fèi)用 120xx 二 建設(shè)工程其他費(fèi) 600 1 工程勘察、設(shè)計(jì)和評估、策劃費(fèi) 300 2 開辦費(fèi) 300 三 球車、草坪設(shè)備等購置費(fèi) 20xx 四 不可預(yù)見費(fèi) 400 五 土地費(fèi) 六 項(xiàng)目靜態(tài)投資合計(jì) 七 建設(shè)期利息 八 項(xiàng)目總投資 33000 二、資金來源 本部分內(nèi)容（暫略）。 項(xiàng)目總投資額的估算，是根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部和 海南省、 贛州 市有關(guān)休閑產(chǎn)業(yè)、城市規(guī)劃、建筑工程造價等方面的相關(guān)政策、法規(guī)等，并結(jié)合項(xiàng)目自身的定位、需求等進(jìn)行整體估算的。在環(huán)境保護(hù)方面，項(xiàng)目建設(shè)將采取如下舉措： 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 31 充分尊重大自然，尊重原始景觀。球場內(nèi)有的球道地勢平坦、草深地凹；有的起伏不定、變化多端；有的河湖 橫臥、灌木重重；有的沙坑眾多、星羅棋布；有的居高臨下、視 野開闊。 本項(xiàng)目所處區(qū)域 SWOT 分析： SWOT 分析 優(yōu)勢（ Strengths） 鄰近環(huán)北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 對外具有良好的道路和海洋交通條件 海南島西部惟一擁有民用機(jī)場的市 部分地區(qū)還保留著獨(dú)特的、典型的熱帶稀樹草原環(huán)境（大田國家級自然保護(hù)區(qū)） 以山地自然風(fēng)光為背景的特色湖區(qū) 豐富而有特色的黎族文化 在城區(qū)，商務(wù) 型酒店設(shè)施正在出現(xiàn) 市域的城鎮(zhèn)發(fā)展比較成熟，能提供較好的服務(wù) 工業(yè)和其他正在發(fā)展的產(chǎn)業(yè)（如石化工業(yè)、港口工業(yè)等）已經(jīng)擁有一批技術(shù)熟練的勞動力 無論是政府還是社會都具備相當(dāng)?shù)耐顿Y能力 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 26 與城區(qū)相比，規(guī)劃區(qū)擁有相對清潔的環(huán)境（特別是空氣質(zhì)量） 富有特色的餐飲食品 村莊少 弱勢（ Weaknesses） 規(guī)劃區(qū)整體建設(shè)水平低，缺乏保護(hù)意識 現(xiàn)有旅游設(shè)施缺乏高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計(jì) 缺乏高效的區(qū)域公共交通 過度采石導(dǎo)致嚴(yán)重的景觀破壞 一些企業(yè)缺乏社會責(zé)任心 旅游業(yè)缺乏社區(qū)的理解和參與 缺乏對高品質(zhì)旅游的投資意識 文化旅游產(chǎn)品的 開發(fā)還很落后 對生態(tài)旅游和自然旅游的發(fā)展?jié)摿φJ(rèn)識不足 市域水上交通還停留在交通運(yùn)輸功能上，還沒有成為一種旅游產(chǎn)品 機(jī)會（ Opportunities） 泛北部灣經(jīng)濟(jì)合作組織國家的大型國際性活動將帶來大批國際游客 海南國際旅游島的建設(shè)，將存在潛在的巨大的國內(nèi)和區(qū)域旅游客源市場 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 27 基于工業(yè)區(qū)與港口區(qū)的商務(wù)客人、員工的旅游客源市場正在不斷增長 康療旅游正在起步（如 贛州 水鄉(xiāng)的溫泉浴） 高檔的第二居所和度假房產(chǎn)有很大的潛在市場 城區(qū)居民的消費(fèi)能力和休閑意識正在提高 周邊城市（?？?、三亞）已經(jīng)出現(xiàn)了一個周末出游市場 可能會 有更多投資商對開發(fā)旅游感興趣 海上旅游交通（郵輪旅游）正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇 瓊州海峽跨海工程的上馬 威脅（ Threats） 過分重視大眾旅游將貶低生活質(zhì)量，并對環(huán)境造成破壞 過度開發(fā)可能導(dǎo)致突破承載容量、加劇競爭、降低收益 對旅游投資不加控制可能會導(dǎo)致大量的投機(jī)行為和低水平的開發(fā) 汽車和游客帶來的交通問題和污染問題可能會影響旅游地的舒適性 大規(guī)模、大體量的港口和工業(yè)開發(fā)將與旅游發(fā)展相沖突，它們可能會影響規(guī)劃區(qū)的環(huán)境，并造成永久性破壞 未經(jīng)規(guī)劃就開放和開發(fā)環(huán)境脆弱的區(qū)域，將破壞這里的獨(dú)特文化和景觀質(zhì)量 農(nóng)村的 重建可能會毀掉當(dāng)?shù)匚幕奶厥庑院蛡鹘y(tǒng)生活方式 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 28 在敏感的湖岸旁進(jìn)行開發(fā)建設(shè)可能會破壞湖灘和湖灣的自然環(huán)境 草率的開發(fā)建設(shè)、缺乏對景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，可能對優(yōu)美的風(fēng)景造成很大影響 公路的過度建設(shè)也可能影響景觀效果 當(dāng)?shù)鼐用窈苌賲⑴c旅游業(yè)將可能導(dǎo)致疏遠(yuǎn)、剝削、及社會不平等 如果旅游產(chǎn)品的質(zhì)量下降，高消費(fèi)游客就可能會另找新的旅游目的地 本項(xiàng)目 市場前景預(yù)測 ： 贛州 市作為海南傳統(tǒng)的工業(yè)城市，旅游產(chǎn)業(yè)地位一直不高，相當(dāng)多的旅游資源得不到重視開發(fā)，在建設(shè)國際旅游島的背景下，政府加大了對旅游產(chǎn)業(yè)、交通的投入。服務(wù)的差別是構(gòu)成產(chǎn)品差別化的主要原因之一。這種差異可以從硬件以及軟件兩個方面進(jìn)行分析。國內(nèi)各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關(guān)系影響，日本客源自 20xx 年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。 海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很不穩(wěn)定。 海南球場平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。 海南球場積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)。 （ 2）經(jīng)營理念獨(dú)辟蹊徑 由于海南高爾夫本地市場比較狹小，各球場的打球客人主要來自島外，球場要想在經(jīng)營方面取得突破，必須將高爾夫與旅游結(jié)合起來，通過 整合酒店、旅行社等市場資源，吸引本地以外乃至國外的旅游者和度假休閑客人，依靠旅游度假者的到訪彌補(bǔ)本地打球人口的不足。海南已經(jīng)營業(yè)的高爾夫球場的數(shù)量居廣東、北京山東之后，排在全國第四位；海南還有多家球場已經(jīng)在建或已立項(xiàng)。 海南高爾夫現(xiàn)狀： 據(jù)海南高爾夫球場協(xié)會相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示， 20xx 年旺季來海南打球的人口達(dá)到了 48 萬人次，客流達(dá)到巔峰期，而大多數(shù)球會也呈現(xiàn)超負(fù)荷營運(yùn)的狀態(tài)。而市場更多的空間留給公眾球場，實(shí)行低投入、低收費(fèi)的做法，吸引更多的人參加這個運(yùn)動，并且促進(jìn)這項(xiàng)運(yùn)動產(chǎn)業(yè)化的形成。預(yù)計(jì)在未來 35 年中國的高爾夫人口將達(dá)到近 100 萬，在 21 世紀(jì)末，中國高爾夫球場建設(shè)數(shù)目可達(dá)7580 個。球場的單次消費(fèi)價格一般低于 10 美元。 1985 年，中國高爾夫球協(xié)會在北京成立，使高爾夫運(yùn)動走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃發(fā)展的道路。 1931 年，上海成立了高爾夫球游戲中心。高爾夫運(yùn)動已是全美第五大群眾體育運(yùn)動。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 11 三、可行性研究報告編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）； 《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）； 贛州 市國民經(jīng)濟(jì)及社會發(fā)展 的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和資料； 海南 省、 贛州 市相關(guān)政府部門對項(xiàng)目的有關(guān)文件； 國家、部委及地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、法規(guī)等。 整個海南將旅游度假產(chǎn)業(yè)及城市功能規(guī)劃放在一個相當(dāng)?shù)母叨?，政府將提供?yōu)惠政策、便利條件進(jìn)一步擴(kuò)大招商引資力度。 全球高爾夫運(yùn)動最為發(fā)達(dá)的美國在過去的 幾 年中，平均每年新增 500 多個高爾夫球場，高爾夫運(yùn)動也已由傳統(tǒng)的貴族休閑運(yùn)動轉(zhuǎn)變?yōu)橐豁?xiàng)全民的健身運(yùn)動，在社會各階層得到了廣泛的普及。 、自然景觀： 地塊比較平坦，視野開闊，中間為總面積達(dá) 8 平方公里的 約翰尼 水庫，部分區(qū)域伸入水庫內(nèi)形成半島或島狀，形成獨(dú)具特色的山水 相連的景觀。 同時，項(xiàng)目將被打造成為海南國際旅游島西線的領(lǐng)軍項(xiàng)目。 境內(nèi)八所港是海南的優(yōu)質(zhì)港，港口水深，吞吐量大，擁有 6 萬噸級的泊位，是海南吞吐量最大的港口，也是全國八大港口之一。 全國最大的坡鹿保護(hù)區(qū)，海南省最大的水力發(fā)電廠大廣壩水電站。 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 6 海航地產(chǎn) 贛州 公司十分重視海南 贛州 地區(qū)旅游資源的開發(fā)與利用，現(xiàn)擬與政府合作開發(fā) 約翰尼 濱湖溫泉旅游度假區(qū)，預(yù)計(jì)總投資 48 億元。 、水源分析： 約翰尼 水庫為內(nèi)陸水庫，面積巨大，為周圍農(nóng)業(yè)基地的主要灌溉水源，水質(zhì)良好。 自去年 10 月通過決議，高爾夫于 20xx 年正式成為奧運(yùn)會比賽項(xiàng)目，這對于全球范圍內(nèi)的高爾夫運(yùn)動無疑是巨大的利好消息，在中國已經(jīng)表現(xiàn)出了青少年參與的空前踴躍。 放眼整個海南，包括中信、中信泰富、長江 實(shí)業(yè)、盈科電訊、恒基、中糧、上海家化在內(nèi)的多家著名企業(yè)紛紛看好海南的發(fā)展前景，選擇多種形式、大資金量的投資方式搶占海南的海岸線，各種特色的球場一定會成為海南的亮點(diǎn)，從而拉動海南高球市場的發(fā)展。 四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 經(jīng)可行性研究、論證和測算，本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表： 項(xiàng)目主要 經(jīng)濟(jì) 技術(shù)指標(biāo) 序號 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 1 占地面積 畝 7480 2 建設(shè)期 月 48 3 勞動定員 人 1000 其中：管理人員 人 200 教練及培訓(xùn)人員 人 50 工人一般員工 人 750 4 建設(shè)項(xiàng)目總投資 萬元 100000 固定資產(chǎn)投資 萬元 80000 5 項(xiàng)目凈利潤總額 萬元 6 主要經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 投資利潤率（靜態(tài) /年均） % 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%） 萬元 內(nèi)部收益率（ IRR） % 贛州 市 約翰尼 體育休閑公園項(xiàng)目可行性分析報告 12 投資回收期（靜態(tài)） 年 投資回收期（動態(tài)） 年 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 一、改善 贛州 地區(qū)投資環(huán)境，為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn) 高爾夫球運(yùn)動在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多高爾夫球會的建設(shè)和發(fā)展歷史已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對 外招商引資，改善投資環(huán)境方面都已經(jīng)起到了積極的作用。 高爾 夫 運(yùn)動 市 場系 以美、 歐 、日 為 主， 占 整 體 市 場 的 90%以上。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球 俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。 二、國 內(nèi)外高爾夫市場發(fā)展趨勢 國際高爾夫球市場發(fā)展趨勢 作為一種時尚運(yùn)動或某種身份的隱約暗示，高爾夫球已逐漸滲透到人們的都市生活之中，并吸引著越來越多的人群加入。多年來高爾夫行業(yè)在發(fā)達(dá)國家形成了成熟的市場層次：服務(wù)于富人階