【正文】 與景觀風(fēng)格協(xié)調(diào)處理的較成功。 ? 中心景觀： 配備 較大型的景觀節(jié)點， 設(shè)置了中心景觀區(qū)，設(shè)計在追求氣勢和展示效果的同時更加人性化。 利用架空層將景觀引入建筑物中，擴大景觀范圍，將建筑與景觀結(jié) 合。 開始運用色彩對道路進行設(shè)計，與周邊景觀協(xié)調(diào)。 能夠利用集中車庫、裙樓的頂部 、架空層進行 相應(yīng) 設(shè)計。 項目配套 ? 會所 :設(shè)置會所 并將會所作為項目展示元素。 ? 商業(yè) :充分的考慮了商業(yè)的體量及營造商業(yè)環(huán)境 。 項目工程 ? 工期要求： 均能結(jié)合營銷計劃合理制定工期。 ? 材料選用： 可視材料（防盜門、窗、公共空間材料）均采用在贛州市有影響力的品牌產(chǎn)品或彰顯品質(zhì) 第 11 頁 共 41 頁 的材料。 二、 不足： 項目規(guī)劃及設(shè)計 （ 1） 總平面規(guī)劃： ? 總體布局： 對土地的評估未能細化 及綜合考慮 物業(yè)產(chǎn)品的價值，導(dǎo)致市場認(rèn)可能快速銷售的產(chǎn)品又占據(jù)土地的最優(yōu)位置，而市場存在阻力的產(chǎn)品布置未能加強其內(nèi)在品質(zhì)。 配套物業(yè)的 設(shè)置多 為滿足營銷的需求 ， 對業(yè)主使用的考慮不足， 如 在社區(qū)內(nèi)運動場所、休閑交流場所等設(shè)施的布置僅為局部的 散 狀設(shè)置 ， 不能形成每個區(qū)域或組團的配套主題。 ? 住宅布局： 住宅區(qū)的景觀均好性未能體現(xiàn)，在總體布局中主要考慮在中心景觀區(qū) ， 對節(jié) 點景觀 基本沒有 布置 ，僅為沿道路旁設(shè)置。 商業(yè)區(qū)的建筑布局均為直線布置且建筑風(fēng)格不具有特色 ； 對項目的展示效果不強 ， 對 形成 商業(yè)氣氛不利。 人行道路的設(shè)置一般為結(jié)合車行道考慮 ， 僅在中心景觀區(qū)和局部設(shè)置人行小道 ， 未有專項 交通組織 設(shè)計，對營造小區(qū)生活氣氛不利。 ? 土地價值利用： 臨街均大量設(shè)置商業(yè)，體量過大，對項目品 質(zhì)有一定影響，開發(fā)節(jié)奏較難控制。 ? 分期開發(fā)： 分期開發(fā)未能有明確的開發(fā)主題，提供開發(fā)的亮點，形成市場的突破，僅靠地塊的優(yōu)勢和一期開發(fā)形成的熱銷延續(xù)考慮， 黃金時代項目 表現(xiàn)最為明顯 。 細部處理方面深度不夠 ，缺乏厚重度， 與沿海等地的樓盤設(shè)計還是有一定差距。 戶型主要 以三房 、 四房為主 ，面積在 90160 平米 ，缺乏較小面積的產(chǎn)品。 ? 建筑間距 /建筑朝向： 水岸新天、蔚藍半島項目的高層建筑間距雖 符 合規(guī)劃間距要求，但由于建筑間距較小，建筑朝向的日照指數(shù)偏 低。 體現(xiàn)在現(xiàn)代建筑風(fēng)格與 異域歐陸景觀主題風(fēng)格不匹配，脫節(jié)。 ? 水系： 景觀設(shè)計中有水景的引入但效果不佳，如水岸新天為集中布置、濱江愛丁堡為小水系布置不能夠形成一定區(qū)域的 水系環(huán)繞效果。 第 14 頁 共 41 頁 ? 小品： 小品較少，未能畫龍點睛。設(shè)計中軟景的搭配層次感不強，這和開發(fā)商對景觀投入成 本控制有關(guān)。 缺乏切身為住戶需求考慮布置。 項目產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品類型 :某些樓盤創(chuàng)新元素 融合度不夠，尺度把握不夠精準(zhǔn)，未深入考慮住戶設(shè)計需 求。未能按合同要求完成。 ? 專業(yè)搭接： 搭接不夠緊湊，質(zhì)量、工期相互影響，局部細節(jié)處理不到位。十字型塔樓外型優(yōu)點是分?jǐn)偯娣e較小，基本都是一梯四戶，缺點是通風(fēng)采光及朝向會受影響。 外墻及內(nèi)墻用材：外墻及內(nèi)墻的墻體材料使用的是粘土磚，未使用加氣混凝土砌塊及多空磚。 電梯前廳及入戶大堂：高檔耐磨磚鋪地，墻面刷高檔乳膠漆。 基礎(chǔ)及地下室：大部分沒設(shè)地下室，只有黃金時代多層設(shè)有地下室車庫。設(shè)有飄窗， 設(shè)置了空調(diào)板并設(shè)有百頁，都預(yù)留有空調(diào)管洞。給水管材都采用了塑料管（ PPR、 PE、 PVC）等，但是采用了加壓泵的給水管部分采用了復(fù)合管（鋼塑、鋁塑）。其他樓盤均為每層兩個消火栓。各分戶電表前均由供電局設(shè)計和施工。均未采用遠傳抄表系統(tǒng)。 安全防范系統(tǒng)： 水岸新天和蔚藍半島、黃金時代均設(shè)置了可視對講系統(tǒng)且?guī)ёx卡門禁，還設(shè)置了 CCTV監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)周邊防范系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)和停車收費管理系統(tǒng)。 新風(fēng)系統(tǒng)： 贛州目前還沒有住宅采用中央新風(fēng)系統(tǒng)。 園林小品： 較少體現(xiàn)且品種單一。 第 17 頁 共 41 頁 第三部分：項目工程建議： 一、項目規(guī)劃及設(shè)計 總平面規(guī)劃： ? 總體布局： 思路： 按照地塊的綜合資源及利用價值，結(jié)合地勢布置產(chǎn)品，設(shè)置道路交通系統(tǒng)，基本作到人車分流，動靜分區(qū)，保證住宅的品質(zhì)，營造商業(yè)的氛圍。以控制項目成本及發(fā)掘項目特質(zhì)。具體建議外沿八一四大道布置，商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)形成明顯、有效的隔離。南區(qū)提升容積率。 組團 布局。 有效利用自然高差豐富建筑形態(tài)，增加產(chǎn)品特色及附加值。 ? 商業(yè)布局： 充分的考慮小區(qū)內(nèi)部的商業(yè)配套需求和地塊周邊的配套需求。 主要沿八一四大道布置商業(yè)。 ? 配套布局： 公共配套設(shè)施的布置 按照大配套分期分散、小配套分期集中、零星配套分散布置的原則布置， 會所與幼兒園分期分散，運動場所按功能分期要求布置 ， 在同一 建設(shè)期內(nèi) 運動場所相對集中放置 ， 形成運動氛圍及相對的主題 。 延伸至 小景觀節(jié)點和組團景觀 道路體系 便利， 區(qū)域 公共空間 通達性好 ， 輻射面廣。對多層產(chǎn)品的停車為集中半地下停車 ； 高層、小高層為集中地下停車 ； 不足部分設(shè)置路面停車位。 位置： 第 19 頁 共 41 頁 1）地下停車位：地下室設(shè)計規(guī)模為 14000 ㎡，結(jié)合人防面積和地下停車位一并考慮 ； 2）架空層停車位：①在建筑底層架空層設(shè)置；②可 結(jié)合地 勢統(tǒng)籌 考慮 ； 3）地面露天停車位。 人防面積滿足規(guī)劃要求即可。 現(xiàn)有自然高差充分利用，形成錯落梯級場地。 由西向東開發(fā)，核心區(qū)域分期開發(fā)。且南北兩區(qū)可呼應(yīng)。 采用密集滾動開發(fā)模式，保證銷售的連續(xù)性及產(chǎn)品不斷升級。 外立面應(yīng)以“清新、活潑”為設(shè)計理念，體現(xiàn)本項目的“活力、健康”主題。 重視第五立面（屋頂）的設(shè)計，使其在功能和景觀上成為本地的唯一性。 建筑設(shè)備管線的設(shè)計，應(yīng)相對集中，布置緊湊，合理占用空間，宜為住戶進行裝修留有靈活性。公共功能管道的閥門和需經(jīng)常操作的部位，應(yīng)設(shè)在公共部位。 住宅設(shè)計應(yīng)避免戶與戶、樓與樓之間的視線干擾。 能適當(dāng)超越本地市場，同時具可操作性、現(xiàn)實性及美觀需要。 垃圾分類收集。 景觀設(shè)計： 景觀設(shè)計提前介入，在項目規(guī)劃設(shè)計 過程中 參與意見，充分研討 確定項目規(guī)劃方案。 在設(shè)計中并且嚴(yán)格控制景觀投入成本，進行限額設(shè)計 。 ? 水系： 集中布置 ，結(jié)合泳池設(shè)計，面積及深度在滿足項目形象應(yīng)嚴(yán)格控制。小品布置少而精，可布置在中心景觀區(qū)、組團景觀、組團連接區(qū)域及會所、幼兒園、大型運動設(shè)施 附近 ，烘托氣氛 ，營造場景 。 ? 細部設(shè)計： 統(tǒng)一路燈、標(biāo)識牌等識別系統(tǒng)。 開發(fā)時間建議： A、一期開盤時建設(shè)完成，作為情景展示及銷售場所。 ? 學(xué)校： 面積 約 3000 ㎡ 左右， 設(shè)計 23 層 ，盡可能節(jié)約占地面積，可利用部分架空層作為戶外活動游戲空間； 位置應(yīng)處于南區(qū)偏東，貼近泛會所盡可能 達到不影響小區(qū)居民生活； 第 23 頁 共 41 頁 開發(fā)時間： 二期中期時建設(shè)完成。 東側(cè)適量考慮底商，便于圍合及擴展服務(wù)范圍。 ? 周邊配套： 三、項目產(chǎn)品 ? 產(chǎn)品類型 ： 高層： 18 層 （北區(qū)限高 54 米；南區(qū)限高 60 米） ； 小高層： 、 9+1 層 — 11+1 層 ； 多層： 為 5+1 層 、 6 層 ；為 豐富天際線， 在 中心景觀區(qū) 域可適量布置 4+1 層 。 南區(qū)多 /高層比例不高于 3： 7。 2. 住宅裝飾標(biāo)準(zhǔn) . 住宅公共走道、公共部位及樓梯間墻面及平頂根據(jù)住宅性質(zhì)進行相適應(yīng)的裝飾。表面平整、光滑，清潔干凈，不污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂。 . 門窗推拉順滑，表面平整、光潔，無嚴(yán)重劃痕與破損，型材沒有開裂或斷裂現(xiàn)象。 . 玻璃無污染，無破損，雙玻夾層無灰塵和水氣，分隔條均勻，不翹起。 . 外陽臺 :地坪表面平整、光滑，無色差，無污染，無裂縫、脫皮、麻面，不起砂，陽臺欄桿油漆涂刷均勻，表面無銹斑、焊渣等現(xiàn)象。 . 浴缸、地漏、座便器、洗臉盆、洗滌盆、淋浴盆各下水管道灌水 試驗 。 . 油漆 :油漆涂刷均勻，光色一致，無明顯凹痕，無流墜、起皺。 . 住宅每套設(shè)置衛(wèi)生間，衛(wèi)生 間設(shè)有洗臉盆、座便器、浴缸 （整體浴室） 等 3 種設(shè)備的安裝位置，并統(tǒng)一留有排水孔，衛(wèi)生間的管道安裝尺寸以設(shè)計圖紙為準(zhǔn)。 . 住宅統(tǒng)一采用城市管道煤氣，提供安裝煤氣表表位，明裝煤氣管不得隨意拆裝改造；煤氣表統(tǒng)一由煤氣公司安裝在廚房內(nèi)。 ? 交樓標(biāo)準(zhǔn)： 室內(nèi)地面：水泥砂漿找平； 室內(nèi)墻面 /天棚：混合砂漿抹面； 門：高級防盜入戶門 窗：鋁合金帶紗窗，普通平板玻璃； 廚房 /衛(wèi)生間：墻面水泥砂漿抹面；地面水泥砂漿找平，防水處理；預(yù)留管道。 高層門廳：入口為不銹鋼防盜門，彩顯可視對講系統(tǒng)；地面采用花崗巖地面；墻面 /天棚乳膠漆飾面。 ? 場地布置： 規(guī)劃施工場地，盡可能先期建設(shè)主路網(wǎng)及地下主管進行區(qū)隔。 ? 隊伍選擇 ：選擇知名 有實力 承包商作為總承包商。 第 27 頁 共 41 頁 ? 產(chǎn)品設(shè)計建議 套型 設(shè)計： 住宅應(yīng)按套型設(shè)計，每套住宅應(yīng)設(shè)臥室、起居室（廳）、廚 房和衛(wèi)生間等基本空間。 起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。 ? 廚房 廚房的使用面積不應(yīng)小于下列數(shù)字： 第 28 頁 共 41 頁 一類住宅為 3 平方米；二類住宅為 4 平方米；三類、四類住宅為 56 平方米；五類以上住宅為不小于5 平方米。 ? 衛(wèi)生間 每套住宅必須有衛(wèi) 生間，第三類以上住宅宜設(shè)兩個或兩個以上衛(wèi)生間。 復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時不應(yīng)采用下 排式排水。 利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時，其中 1／ 2 面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于 米。 陽臺欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。 陽臺應(yīng)設(shè)置晾、曬衣物的設(shè)施；頂層陽臺設(shè)雨罩。 頂層陽臺應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。過道拐彎處的尺寸應(yīng)便于搬運家具。 住宅戶門應(yīng)采用安全防衛(wèi)門。 凸窗窗臺高宜 400－ 450，進深 500。 窗型設(shè)計時不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng) ,開啟扇面積不小于房間地板面積的 1/20 第 30 頁 共 41 頁 且廚房不得小 于 ㎡；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。 戶配電箱應(yīng)避免與對講機、開關(guān)及門鈴一同設(shè)置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為 120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于 100，其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)。 常用分體空調(diào)室內(nèi)、室外機參考尺寸 第 31 頁 共 41 頁 大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機，應(yīng)考慮柜機留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地 350。 公 共空間 ? 樓梯 樓梯間設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（ GBJ16）的有關(guān)規(guī)定。扶手高度不應(yīng)小于 米。 高層住宅樓梯消火栓明設(shè)在休息平臺處時，休息平臺寬度應(yīng)比 正常寬度加寬 200，同時設(shè)計時應(yīng)注意消火栓上皮與框架梁的關(guān)系。 大于十一層的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于 2 臺；層數(shù)為 24 層以上時，應(yīng)設(shè) 3 臺電梯（本項目沒有 24 層以上住宅）。 不應(yīng)在電梯機房頂板上直接設(shè)置水箱或在機房內(nèi)直接穿越水管和煙道。 單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷，門洞最小尺寸宜為 1500x2300，且設(shè)閉門器，地面找 1％坡坡向門外。 單元入口處走道凈寬不應(yīng)小于 1300。 附建公共用房 住宅建筑內(nèi)嚴(yán)禁布置存放和使用火災(zāi)危險性為甲、乙類物品的商店、車間和倉庫，并不應(yīng)布置產(chǎn)生噪音、振動和污染環(huán)境衛(wèi)生的商店及娛樂設(shè)施。 住宅與附建公共用房的出入口應(yīng)分開布置。 住宅的設(shè)計應(yīng)符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部分）》（ JGJ26）的有 關(guān)規(guī)定。 ? 地下室、半地下室 層高設(shè)計：層高 米 , 凈高應(yīng)保證管道下 米；計算凈高時須預(yù)留 100 的設(shè)備管道安裝量。 會所可適當(dāng)增加棋牌室、乒乓球室的數(shù)量。 第 34 頁 共 41 頁 機動車與非機動車出入口應(yīng)盡量分開設(shè)置，兩個出入口凈距離不宜小于 5m。 設(shè)備管道應(yīng)避免穿越防火分區(qū)，分隔防火單元的防火卷簾門高度不應(yīng) ；經(jīng)常開啟的防火卷簾門宜采用輕質(zhì)產(chǎn)品。 主體結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)技術(shù)可靠，經(jīng)濟合理，初步建議高層采用框剪結(jié)構(gòu)、多層采用框架異型柱結(jié)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 3 米。 凸窗、落地窗部位上下、窗臺板結(jié)構(gòu)長度為窗洞口尺寸兩邊各加 200 ㎜。 主要混凝土澆搗建議采用商品混凝土。 平屋面防水材料建議選用 SBS 防水卷材加涂抹類防