【正文】 明確各管理崗位的職責和范圍，明確工程技術(shù)人員的專業(yè)分工和專業(yè)范圍；３、管理人員熟悉現(xiàn)場情況和相關(guān)崗位，修訂完善各項管理規(guī)章制度，初步磨合管理工作體系的運作；４、各類員工就位，開展崗前培訓，熟悉工作崗位；三、接管期間的治安管理１、確立在接管期“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理思路；２、根據(jù)接管期的不同階段，制訂相應的保安編制、崗位布置和巡邏方案； ３、加大接管期人流、物流、車流的有效監(jiān)控，確保接管期的治安管理工作任務的完成；４、加強治安消防的宣傳教育力度，使廣大用戶培養(yǎng)起自查的良好的治安消防意識。人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。同時全面負責商業(yè)業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。同時全面負責商業(yè)業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務工作。（三）安全第一的原則安全是實現(xiàn)項目管理經(jīng)營服務的前提，物業(yè)管理服務首先是為客戶提供安全的工作、休閑環(huán)境。在實踐中，推出了“全方位式”的培訓體系，做到崗前培訓、在崗培訓和調(diào)崗培訓，各層級員工均有明確的培訓達標標準，使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態(tài)平衡。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。從經(jīng)驗來看：一是要推進物業(yè)管理市場化進程，逐步實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價；二是物業(yè)管理企業(yè)實施規(guī)模化運作，在企業(yè)內(nèi)部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；要求制定《管理規(guī)約》?！巴晟频淖饧s管理”指：簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進入。通過了IS09000質(zhì)量體系認證和標準化服務體系認證，是一家專業(yè)的市場化物業(yè)管公司，有專業(yè)的團隊、一流的管理、先進的服務理念、和緊跟時代潮流的線上線下服務平臺。保潔工作：1人負責招商大廳和停車場的環(huán)境衛(wèi)生。垃圾桶、果皮箱垃圾桶、果皮箱：每日清運2次。扶手護攔干凈、光亮。四、宿舍樓供配電系統(tǒng)建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護制度、安全及交接班制度。巡檢每年年底或年初對宿舍樓共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進行全面檢查1次，掌握宿舍樓設(shè)施設(shè)備完損狀況，對完損程度做出評價。工作有記錄。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，必須遵守有關(guān)管理條例和規(guī)定，自覺愛護小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施。使用文明用語，不使用服務忌語。(5)檢查學生宿舍區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。每月清掃1次排水明溝內(nèi)的泥沙、紙屑等垃圾，拔出溝內(nèi)生長的雜草。各梯間墻面、天花板每月除塵1次。涼亭等人文景觀保潔每天清潔1次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅)。（一）服務標準：：儀表端莊，禮儀周到；大廳秩序井然；車輛擺放整齊、疏導有序，無堵塞車現(xiàn)象；招商中心、辦公區(qū)無重大財產(chǎn)失竊事故。項目總投資30億元 土地面積約79畝，建筑體量近30萬方。 “統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。區(qū)域內(nèi)存在不同類型的業(yè)態(tài)，如品牌專買、餐飲等。第二節(jié) 項目管理服務的特點和模式一、管理服務特點 商業(yè)進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。三、素質(zhì)優(yōu)良的員工隊伍要實現(xiàn)我們在管理方案中的各項承諾，最關(guān)鍵的在于員工的整體素質(zhì)，人的因素決定一切。第二章 項目前期物業(yè)管理服務組織機構(gòu)及人員管理、培訓等工作的方案及計劃第一節(jié) 組織機構(gòu)設(shè)置組織機構(gòu)是實現(xiàn)“統(tǒng)一運作、氛圍管理”的管理運作方式的組織保障，商場物 業(yè)管理中心將實行公司領(lǐng)導下的經(jīng)理負責制，管理中心經(jīng)理對工作全權(quán)負責，是山東大廈項目管理中心的一切重大事務的組織者和指揮者。1．客戶服務部設(shè)主管一人。第四節(jié) 內(nèi)部管理一、服務方式組織架構(gòu)是實現(xiàn)“一站式”管理運作方式的組織保障，建立以客戶為中心的服務方式，管理中心將實行總經(jīng)理負責制，總經(jīng)理對工作全權(quán)負責，是一切重大事務的組織者和指揮者。管理資料：各類值班記錄、設(shè)備維修記錄等各類服務質(zhì)量的原始記錄。對此，“鳳凰創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)”物業(yè)項目管理中心、駐園單位、相關(guān)部門均存在一個相互適應、磨合、協(xié)調(diào)的過程。另一方面根據(jù)接管有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清掌握物業(yè)的性能與特點，預防管理中可能出現(xiàn)的問題，有利于計劃安排好各項管理，為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造了條件。若有未移交部分，由雙方列出未移交部分的清單，確定移交時間并簽字認可。二、管理機制制度建設(shè)在項目中將制度為依據(jù)，建立一整套完善的行政人事管理制度，品質(zhì)管理制度，目標考核管理制度，財務管理制度。該部門主要職能是保證商業(yè)不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。在人力資源管理、品質(zhì)管理、行政管理、財務管理等方面由公司進行統(tǒng)一的資源調(diào)配，節(jié)省費用開支。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時間有利于商業(yè)的整體形象塑造。設(shè)立置業(yè)人檔案，嚴格管理。管理公司應該為商業(yè)策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。2013年，區(qū)域正式升級為“石盤河商務區(qū)”。（二）工作方案：安排一名物業(yè)工程人員進場，對工程進行跟進監(jiān)督、檢查匯報（重點從使用功能和觀瞻性考慮問題），正常情況下每月做一次工程整改報告，如有特殊情況特事特辦。垃圾收集與處理生活垃圾由學校老師、學生自己送至指定地點。共用衛(wèi)生間保潔每日對共用衛(wèi)生間清潔2次，(清潔內(nèi)容包括：通風換氣。每日檢查變壓器電壓、電流互感器、斷路器、隔離開關(guān)、高壓熔斷器及避雷器、配電箱、導線等供配電系統(tǒng)的運行狀況，并定時抄表做好記錄，出現(xiàn)異常及時處理。在冬、雨季和天氣異常時安排組織宿舍樓設(shè)施巡視，對質(zhì)量較差，易出問題的部位重點檢查。小修3日內(nèi)修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾。被破壞的路面、綠地應及時恢復原狀，工程結(jié)束經(jīng)物業(yè)公司驗收合格后，退回保證金。對學校老師、學生一視同仁。(2)檢查學生宿舍區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進行維修。受學校委托對宿舍樓內(nèi)壓力供水管道及泵房、水塔、水箱等損壞、漏水、脫落或零件殘損等及時修復。六、清潔服務宿舍樓共用樓道保潔每日打掃2次各樓層通道和樓梯臺階，并拖洗干凈。道路保潔每日對道路、兩側(cè)人行道清掃二遍，保潔人員不間斷地循環(huán)保潔，目視道路、人行道干凈、無浮塵、無雜物、無油污，無積水、積雪、污漬、泥沙。遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。具體視每天應交房數(shù)定。、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。商業(yè)的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護建筑、維護設(shè)備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。難點分析：從進駐期直至正常營業(yè)期，物業(yè)管理實施與周邊施工（二次裝修）長期并存，且進駐期商家進駐集中、進駐率高、進駐快，管理壓力較大。第三節(jié) 項目管理服務的設(shè)想與計劃針對物業(yè)管理的各個要素和山東大廈設(shè)計和開發(fā)思路的基礎(chǔ)上，充分考慮其未來使用需求，以此確定該山洪大廈物業(yè)管理服務的定位：我們堅信一流的商業(yè)應該配備一流的物業(yè)管理服務，出色的物業(yè)管理服務使置業(yè)人（使用人）無時無刻不在體會到五星級的尊貴待遇。一些設(shè)備如電梯，自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。(三)重視文化素質(zhì)和專業(yè)技能各類人員的配備，均要求有較高的知識水平和專業(yè)技能。具體保潔作業(yè)人員根據(jù)商業(yè)保潔范圍、保潔面積、保潔頻次進行安排。激勵機制員工激勵機制，一是行政促動力，以行政權(quán)力為依托，以行政命令為基本形式，以獎懲為后盾的體制性促動力；二是競爭促動力，運用競爭手段促使相關(guān)方 面關(guān)系的協(xié)調(diào)，如通過競聘選擇安全班長，以先進帶后進，共同完成任務；三是輿論促動力，因勢利導利用輿論達到協(xié)調(diào)的目的；四是管理者的凝聚力，通過領(lǐng)導者或一名管理人員對于下屬的吸引力、影響力，促進日常管理工作協(xié)調(diào)開展。一、接管前期管理工作主要內(nèi)容管理中心的組建和運作；接管運行方案的制訂和儀式安排；移交事宜的處理；接管過程管理工作。二、房屋移交接管內(nèi)容建筑外檐；梁、柱、板主體；公