【正文】 64．商業(yè)部分投資回報率的計算方法：國際慣例：年租金15年＝總投資 分解：年租金＝月租金12個月 總投資＝總房款反向推算：總房款247。結(jié)果就是物價上漲。高層采光好，特別在高、多層雜處的小區(qū)內(nèi)，高層能享受更多明媚的陽光，而城市的樓房會越來越少。失去這套房子，要臨危不亂。就地理風(fēng)水而言，向東的房子最先見到太陽，大有前途無限光明的希望，而朝西的房子有“賺錢無人知“的意義。請大家跟著我們的工作人員一起到現(xiàn)場實(shí)地參觀，請大家注意安全，根據(jù)我們安排的指定路線參觀，現(xiàn)場參觀完后有意向的客戶請到選房區(qū)挑選適合自己的商鋪。首先我?guī)痛蠹医榻B下這個項目的開發(fā)商是中國家居行業(yè)的代表——紅星美凱龍集團(tuán)。，可以將強(qiáng)烈的光源過濾成冷光源，同時也具有很好的隔熱、隔音、保溫和采光的特性。項目總占地是90畝，總建筑面積是32萬平方米，是集超甲級辦公，大型商業(yè)，精裝公寓為一體的高端商務(wù)集群。所有的這些都顯示出在CBD置業(yè)的巨大好處和優(yōu)勢，同時也決定了在CBD置業(yè)使用價值和升值潛力，所以說無論您自用還是投資，這里絕對是首選之地。我們周邊的交通也是十分完善和發(fā)達(dá)的。隨著兩級政府東遷，這將會帶動整個如意開發(fā)區(qū)高速發(fā)展，大量的金融，企業(yè)，行政事業(yè)單位入駐到這里，同時政府也把這里定位為“內(nèi)蒙古總部辦公基地”，投入了大量的人力，物力，財力來發(fā)展和完善這個區(qū)域，要將這個區(qū)域打造成集政務(wù)中心、商務(wù)中心、金融中心為一體的多功能核心區(qū)，也就是打造成為內(nèi)蒙古的CBD。這也是中國唯一一家主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)入圍世界500強(qiáng)的企業(yè)。它地處于XXX路(大道)與XX路交匯處,其中XX路是西北部交通主干道,由北向南貫穿到經(jīng)七路,通向XX城市的四面八方,交通便捷,為您出行帶來了很大方便。一、集團(tuán)介紹：下面為您介紹我們開發(fā)商綠地集團(tuán)，我們綠地集團(tuán)總部在上海，成立于1992年，是一家大型國有控股企業(yè)，在今年8月18日成功上市，一躍成為中國市值最大的房地產(chǎn)企業(yè)，并且在14年取代萬科成為房地產(chǎn)行業(yè)老大，經(jīng)過23年的發(fā)展，已近在全國27省100多個城市都投資了項目，在建和已建的項目想就超過200多個。已經(jīng)不適合企業(yè)的長久辦公了，因此企業(yè)們還在尋找一個更加適合的辦公地點(diǎn)。在我們周圍還有像國開、浦發(fā)、光大、民生、新華保險等等銀行金融機(jī)構(gòu)都以總行的形式入駐，使周圍形成了一個輻射范圍廣的金融中心。在東面呼市獨(dú)一無二的水系景觀如意東河，再加上如意開發(fā)區(qū)有豐富的市政綠化，這樣就使得我們這里的空氣不僅好，而且濕度還大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城區(qū)，更加適合辦公和居住。例子：我們綠地中央廣場2008年拿地時土地價格為150萬/畝，而去年我們對面的土地出讓價格是1052萬/畝。還有高標(biāo)準(zhǔn)的精裝大堂，挑高10米，地板采用的是爵士白和意大利木紋石材平鋪，墻面是木紋洞石干掛，局部采用皮革硬包，周邊是茶鏡造型。所有的這些都能凸顯出在騰飛大廈置業(yè)好處和優(yōu)勢。我們的銷售模式是10年委托，前5年累計40%租金，在簽約時一次性支付抵扣房價，后5年根據(jù)市場的實(shí)際行情支付租金，也就是說零風(fēng)險，高回報讓您一鋪養(yǎng)三代。關(guān)于房子的朝向問題：先生認(rèn)為東西向的房子不好，比較喜歡南北朝向的房子，的確一般人都喜歡南北向的房子。②縱向比較，與其他城市比。住多層人沒有這一煩惱，每天爬幾十級樓梯是很好的被動鍛煉。人民幣一直在貶值，美元、港幣都有這個問題。利用三招：必須給客戶強(qiáng)烈的暗示，您必須買，您絕對買，您遲早要買。總房款＝投資回報率％，在與客戶溝通時可明確計算出該房屋的租金價值，以周邊租金范圍為例，計算出本案未來2——3年的租金價格，每3年為一個階段，年租金上浮比例12％——15％，15年時間可以初步調(diào)整浮動5次，（這是最為保守的計算）租金肯定是逐年上升的，同時該物業(yè)也存在升值的空間，租金收益好，升值速度快！關(guān)于固定年回報率（返租）的商業(yè)說辭：作為投資商業(yè)型的物業(yè)，最擔(dān)心的問題是今后的收租金問題，如今開發(fā)商按照每年固定的8％保證，你的投資的風(fēng)險性得到了保證，10年以后你可以繼續(xù)出租，可以轉(zhuǎn)讓，狠賺一把??！關(guān)于不返租的商業(yè)說辭：門面房肯定是不愁租的，對吧？和8％的年收益相比較，肯定是這個租金收益要高出他的，也許第一年的租金收益不是很理想，但這是個放水養(yǎng)魚的過程，以周邊的租金價格來計算，逐年遞增的租金是歸您自己所有的，而固定返租的8％以外的部分都?xì)w開發(fā)商所有了，還有一個很關(guān)鍵的問題是，如果開發(fā)商把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，申請破產(chǎn)，您的錢找誰要去？您說是吧？（停頓半分鐘，看客戶的反應(yīng)如何？要拿出一張紙，和客戶寫下你要講解的內(nèi)容，比如租金的計算方法，要把該門面房的收益多少用數(shù)字的形式表現(xiàn)出來。15年前萬元戶就是大款，一個縣才有幾個，現(xiàn)在不一樣了，家家都是萬元戶，十萬元不算富，百萬才起步，千萬才是富。高層上下樓方便和沒有電梯的多層相比顯得優(yōu)越。例：我有一個客戶是個作家，叫劉紹棠，在他21歲時，也就是56年時，就在北京中南附近買了一套四合院，里面有很多房間，他回憶說，他當(dāng)時出了一部中篇小說，才11萬字，他拿到8000元稿費(fèi)，他的四合院才花了2000元，現(xiàn)在這樣的房子最起碼也要500萬，增值 250倍。雖然朝西的房子夏天有西曬之苦，但這可以用設(shè)計裝潢等技巧克服。本項目分兩期開發(fā)，一期由15棟樓組成，約1500套商鋪，二期主要規(guī)劃為倉儲物流中心、商務(wù)辦公樓和酒店娛樂中心等，項目總體將在2014年底全部竣工。集團(tuán)貫徹至今的服務(wù)宗旨是：與業(yè)主攜手創(chuàng)造財富事實(shí)上也做到這一點(diǎn)。在辦公自動化方面，我們采用的是獨(dú)有的網(wǎng)絡(luò)架空地板設(shè)計，完全消除了辦公室電器多，布線混亂不美觀不安全的隱患，也是為后期電器移動加高電容提供極大的便利，同時它還具有防靜電功能，有效的防止因靜電引起的損壞。騰飛大廈作為內(nèi)蒙古行政，商務(wù)，金融中心的地標(biāo)形象，是集傳統(tǒng)與現(xiàn)代建筑風(fēng)格的智能化建筑集群。目前是呼市最大的城市綜合體。西側(cè)緊鄰的是呼市的大動脈，也被人們成為呼市金腰帶東二環(huán)，它是貫穿呼市南北并且連接?xùn)|西六條主干道，形成一縱六橫的交通體系，這6條道路由北向南依次是新華大街、烏蘭察布路