【正文】 檔物業(yè)目前銷售狀況不是很好。 ②住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 在調(diào)查的所有樓盤中，大多數(shù)都采取隨行就市的追隨策略。目前處于前期的準備階段，將于 45月正式開盤。 XX生態(tài)花園 XX生態(tài)花園位于 XX發(fā)展區(qū)，正面沿 103國道和漢黃高速公路，北鄰六干道，南邊是東方恒星園。 本區(qū)域的物業(yè)形態(tài)已形成已多層住宅為主的格局，將來仍將是以多層住宅為主，小高層，聯(lián)體別墅為輔的格局。 居民習慣 :此地區(qū)居民主要為當?shù)剞r(nóng)民 ,生活以打工 ,種植 ,養(yǎng)殖為主 ,年收入水平偏低 ,居民的文化水平不高 ,勞動之余 ,以閑聊為主 ,對外界基本不關(guān)心和接觸較少 ,但由于地理位置靠近城區(qū)以及外來人員的影響 ,生活已開始城市化傾向。發(fā)展大道臨街主要是商鋪 ,背街處大多為住宅 ,其中 發(fā)展大道 ,二七路附近都有村莊 :黃浦園豐村 ,勝華村 ,人口數(shù)量均在20003000人之間。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。居民的房屋大體為23層，比較簡陋。 遠方較開闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過，隱約有河水淤積下來的異味。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。其中基本建設(shè)完成投資 億元，增長 %；更新改造完成 億元，增長 %；房地產(chǎn)完成 ，增長 %。 另外銀行的多次降息也有利于居民增加對住房的投資，住宅消費的可能性和市場將會擴大，加上有關(guān)金融政策措施的實施，也會對房地產(chǎn)起推動作用，如 2000年國家加大住房公積金的歸集力度，重點發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長按揭期限，完善住房貸款保障等，都對促進市場消化 ，提高市場價格起到積極作用。 3． 2001年及未來武漢市房地產(chǎn)市場展望（億房 2000年湖北省房地產(chǎn)價格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚的態(tài)勢。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價在 7580 元 /平方米 ，平均月租價為 60 元 /平方米，平均入住率為 60%左右。例如藍灣俊園項目，運用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍灣旋風，使得一大批有購房意向的消費者最終都成為了藍灣的業(yè)主。例如：統(tǒng)建千禧園，從 2000年 11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。與此同時 2000年 8 月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了武漢市中介市場的服務(wù)行為，而且?guī)恿苏麄€行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍武漢市二、三級市場起到了十分重要的作用。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量 房的交易，而武漢市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動住宅一級市場的操作空間很大。其中住宅類物業(yè)價格指數(shù)具體見下表： 各季度武漢市住宅加權(quán)平均價格水平與價格指數(shù)變化如下圖所示 : 通過下圖可以看出，第四季度住宅價格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價格基數(shù)相對較低，導致三季度住宅價格增幅較大，第四季度在三季度住宅價格基數(shù)相對較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢是住宅價格保持攀升。 4． 二級市場日趨活躍，租賃市 場漸成氣候。建筑形式采用組合式：多層 60%，小高層 40%,并初步確定項目主要技術(shù)指標如下： ①總用地面積： ，合 。武漢 x花園完整可行性研究報告 內(nèi) 容 提 要 江岸區(qū) XX鄉(xiāng)，屬于武漢市“十五”計劃確定的三大住宅新區(qū)之一。 ②容積率： ③總建筑面積： M2 其中：多層住宅： M2 小高層住宅及別墅： M2 公建面積： M2 ④建筑密度： % ⑤綠化率： 40% （以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進一步優(yōu)化） 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2000年國內(nèi)經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場回眸 投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場、二手房交易市場和房屋租賃市場三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場的繁榮。 2．市場特點分析 ：〈億房 1．住房分配制度改 革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了動力。 2000 年武漢市增量房市場交易 30010 起，交易的建筑面積達 244 萬平方米，而存量房市場交易達到 27130 起，建筑面積為 萬平方米。 房交會為活躍房地產(chǎn)市場提供了重要的舞臺。 5．從價格上看， 2000元 /平方米左右的商品房是最能被市場接受，也是市民購買商品房時認為最為合理的價位，而經(jīng)濟適用房 100%的被市場接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟適用房的平均價位在13001400元 /平方米之間。 1 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強、康居、百步 亭等企業(yè)的樓盤以“購買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點，成為市民購房的首選。 2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，武漢廣場、泰合廣場、中原大廈、化工大廈、良友大廈。因此 2001年也是武漢市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。（《長江日報》 2000’ 9） (三 )有利投資經(jīng)濟形勢成因分析（億房 （一） 國家宏觀經(jīng)濟的影響 截止 11 月份，我國經(jīng)濟保持 %的高速增長。消費品市場繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長。本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境， XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生 活消費條件， XX地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 西對姑嫂樹路，進處無高層建筑，視野開闊，遠眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。 經(jīng)濟環(huán)境：有一大型鋼材市場，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有 10001500元的收入，來源于村辦企業(yè)，承包隊，出租房。當?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在 1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。 經(jīng)濟環(huán)境 :發(fā)展大道一帶較繁華 ,銀行 ,酒店及商業(yè)網(wǎng)點較多 。 XX 地區(qū)是武漢市十大綜合組團之一 ,是以水面 ,城市綠地 ,低密度區(qū)組成的主城生態(tài)走廊 ,是以多層建筑為主 ,小高層 ,高層 ,別墅為輔的大型住宅新區(qū)。這符合本區(qū)域人口 的規(guī)劃要求和客戶在此置業(yè)的生活要求和環(huán)境需求?？傉嫉孛娣e 420畝，建筑面積 40 萬平方米，綠化率 30%，容積率為 2。 ７ .銷售情況 竹葉苑在武洽會上取得了較大成功，在內(nèi)部認購階段，積累了大量的意向客戶，同時已實現(xiàn)認購銷售 100套。 同武漢市其他區(qū)域相比，區(qū)位差異帶來的價格變化影響相對較小，決定價位的更多的是物業(yè)的品牌、品質(zhì)。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 ,各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快更上。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策 ,主要原因是 : ，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。 ①國家宏觀經(jīng)濟走出低谷，進入上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期。 中、低檔次樓盤之間的價格差距不大，中、高檔次樓盤之間的價格差距則較為懸殊。 ５ .價格策略 多層公寓起價 1625元 /平方米，最高價 2020元 /平方米，均價在 17001800元 /平方米之間，集合別墅起價 2280元 /平方米，最高價 2530元 /平方米，均價在 23002400元 /平方米之間．付款方式較為靈活，一次性付款，分期付款，七成 20年銀行按揭，公積金貸款，同時推出零首付． ６ .宣傳推廣 目前竹葉苑尚未開盤，正處在內(nèi)部認購階段， 2000 年武漢金秋貿(mào) 易洽談會上首次亮相取得了相當?shù)某晒?，隨后又參加了 2000年 11 月的房交會，同時在竹葉山轉(zhuǎn)盤處設(shè)有一戶外廣告牌，售樓部設(shè)在竹葉山轉(zhuǎn)盤處。 客戶主要是以工商，稅務(wù)，證券，銀行，設(shè)計院等行政企事業(yè)單位中高收入人員，另有部分中小企業(yè)的業(yè)主。 隨著購房客戶的理財能力的成熟和投資途徑的增多，購房客戶選擇按揭方式購房越來越多，如 XX生態(tài)花園， 80%的客戶選擇按揭方式購房，東方恒星園更是達到 88%，按揭的成數(shù)高，年限長，已成為吸引客戶購房的一個重要條件。《武漢市城市總體規(guī)劃 (19962020)》中確定在該地塊西側(cè)新建姑嫂樹電信分局 ,屆時該地塊閑心線路有姑嫂樹 電信分局引來。二七路沿線景觀較差 ,正在進行基礎(chǔ)設(shè)施道路建設(shè) ,旁邊多為低層住宅 ,商業(yè)用房較少 ,離二七路幾十米以外為江漢鐵路西線，鐵路線以外是大片的農(nóng)田 . 人文環(huán)境 :發(fā)展大道一帶科 ,教 ,文 ,衛(wèi) ,娛樂等公用設(shè)施一應(yīng)俱全。 經(jīng)濟環(huán)境：該區(qū)域 人口經(jīng)濟實力不強，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營企業(yè)仍具相當活力。他們大多是出外打工來到這里，租用當?shù)鼐用竦淖》?，沿?地帶和石橋村大概有 23千人。 北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊， 蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧靜而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：國家宏觀經(jīng)濟形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說 XX花園項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學根據(jù)的。國有經(jīng)濟、集體經(jīng)濟、股份制經(jīng)濟、外商及港澳臺經(jīng)濟分別完成工業(yè)增加值 億元、 億元、 億元和 億元，比上年同期增長%、 %、 %和 %； 1－ 10月份， 全市完成固定資產(chǎn)投資 ， 比上年同期增長 %。 支持軟升的主要有以下因素，首先是多 項房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動將拉動房價上揚， 2001 年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場的進一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。 從以上資料可以看出，武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進一步發(fā)展。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等眾多的高檔寫字樓。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場雖處于買方市場，但消費者還未到達理性化的地步，賣方的有效引導對買方的購買決策會起到很重要的作用。 4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓 銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價格也略低一些，對客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。截止 2000 年，共有 218 家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的經(jīng)驗，二手房市場的活躍會直接刺激住宅一級市場的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場的萎縮，而是帶動增量房市場的增長。 價格 指數(shù) 一季度 1000 二季度 1963 三季度 四季度 （ 3）截止 2000年 11 月份，全市完成住宅投資 ，占房地產(chǎn)總投資的 %， 2000年武漢市住宅累計總投資 億元，占房地產(chǎn)總投資的 %。其中建設(shè)銀行 2000年末個人住房貸款余額達 1390 億元，占該行全部貸款余額的 %，當年新增個人住房貸款占該行當年全部貸款新增額的 40%。 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。本文通過對江岸區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村 ，以及周邊主要同類競爭物業(yè)的比較后，依據(jù)江岸區(qū) XX鄉(xiāng)當?shù)氐哪壳笆袌鰻顩r和對未來的預(yù)測，對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并結(jié)合項目的特點優(yōu)勢，對項目進行了投資分析、財務(wù)評價和風險分析，以期探討該地塊進行住宅開發(fā)經(jīng)營的可能性。因此，對宏觀經(jīng)濟、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 5． 需求狀況發(fā)生變化，市場供求呈現(xiàn)多樣。 2000年，武漢市正式步入住宅的商品時代。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動了武漢房地產(chǎn)市場的梯級消費需求。 2000年武漢市各區(qū)聯(lián)動舉辦“房交會 ”，進一步了活躍住房市場。 6．從樓盤設(shè)計上看， 2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計風格各異，以滿足市場日益張揚的個性化需求， 2000 年整個市場中有歐式風格，古 典風格、中西合璧的風格等多種特點，可謂百花齊放。 2000 年武漢房地產(chǎn)市場總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。平均售價為 5036元 /平方米，平均月租金為 元 /平方米，入住率為 55%，退居次席。 1． 2001年武漢市的十大工程計劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達到 100億， 住宅竣工面積達 500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟熱潮。是亞洲金融危機以來表現(xiàn)最好的一年。對外貿(mào)易 10月份實現(xiàn)外貿(mào)出口 3451萬美元，比上年同期增長 %，保持較高的增長幅度。 該項目位于江岸區(qū) XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對江岸區(qū)房地產(chǎn)市場作簡要的概述。 我們選擇以本地塊為中心，南至五干