【正文】 （五）建立供貨商檔案對所有的設(shè)備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。九、財務(wù)管理方案：通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。（1）根據(jù)氣候，給花木適量澆水；（2）根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土；（3）制定預防措施，防治病蟲害；（4）及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正，整修或補種合適的苗木、花草；（5）對大廈內(nèi)部公共場所進行綠化布置和養(yǎng)護；（6）定期對建筑小品進行修飾；（7）做到大廈周圍綠地和花草植被養(yǎng)護完好。二、業(yè)主入伙管理方案在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造管理處的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必須重視業(yè)主入伙工作的管理。（五）嚴格遵守《杭州市物業(yè)管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實可行的管理方案；與業(yè)主簽訂各項協(xié)議，依法約束雙方行為。機關(guān)新大院項目整體形象定位是開放、高效、親和?開放體現(xiàn)長沙市委、市政府改革開放的思想和國際化的辦公方式?高效展示長沙市委、市政府進取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率?親和象征長沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系二、工作重點和零風險工程（一）三個重點CPM以客戶導向理論為依據(jù)，從長沙市委、市政府的角度分析機關(guān)新大院的物業(yè)管理服務(wù)需求，確定了物業(yè)管理服務(wù)的三項工作重點：重點一：樹立政府物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樓宇形象控制、設(shè)備和公共設(shè)施管理、治安和交通控制、管理服務(wù)人員行為規(guī)范以及后續(xù)工程形象控制等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造機關(guān)新大院開放、高效、親和的整體形象。做成功物業(yè)管理人！』具體方案大廈的物業(yè)管理由早期物業(yè)管理介入階段（物業(yè)預售至交付前三個月）與前期物業(yè)管理實施階段（物業(yè)交付前三個月至業(yè)主委員會成立）組成。做成功物業(yè)管理人！』（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則：在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個積極性，即物業(yè)管理公司的積極性和業(yè)主（租戶）的積極性。 郵件、報刊雜志收發(fā)服務(wù) 正確分理信件，報刊雜志和掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)進行登記； 掛號信、特快專遞、包裹、匯款單、特殊郵件等應(yīng)請收件人簽收； 每日10：00前（節(jié)假日除外）應(yīng)將當天的報、信送達收件人；特快專遞、電報等須及時傳遞的郵件，應(yīng)在收到郵件后的2小時內(nèi)送達（或通知）收件人（收件人因故不能按時接收的應(yīng)做好相關(guān)記錄）；要退回郵局。 從業(yè)人員接受過相關(guān)專業(yè)技能的培訓，掌握寫字樓物業(yè)管理基本法律、法規(guī)和政策，熟悉物業(yè)的基本情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)施設(shè)備。規(guī)劃設(shè)計評估準備項目評估細則規(guī)劃設(shè)計評估的程序此階段系統(tǒng)評估工作應(yīng)以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務(wù)關(guān)系類型，責任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)操作指引》原則執(zhí)行。電梯進水事故預案1）當樓層跑水而使井道或底坑進水,應(yīng)將電梯停于進水樓層以上并及時關(guān)閉電梯總電源2）通知電梯公司前來,為電梯做進水進行緊急處理,并提交情況及處理報告電梯特殊故障處理預案遇到工程人員無法處理的復雜故障時,應(yīng)關(guān)閉電梯電源,停止使用故障電梯,及時通知電梯公司來人修理。1)脫離漏電物體大廈內(nèi)發(fā)生人員觸電事故時，首先應(yīng)及時準確的斷開漏電物體電源開關(guān)。天頂面定期進行檢查，做到無積水，無滲漏，隔熱層無破損。對漏水口做處理，以防水到處亂射；將空調(diào)機房內(nèi)管道底部排水口打開排水，留意水泵房污水泵抽水情況；一旦發(fā)現(xiàn)集水坑水位過高，則需關(guān)閉排水口。四、空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程空調(diào)專業(yè)人員負責大廈空調(diào)設(shè)備的維修，并按空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)計劃做好設(shè)備保養(yǎng)。風機房設(shè)備由空調(diào)專業(yè)人員負責維修、維護及日常巡查。供電系統(tǒng)的維護管理配電室是供電的中心，為加強這方面的管理，需制定管理規(guī)定?；貜?：寫字樓物業(yè)管理方案三、運行記錄管理制度所管轄系統(tǒng)巡查記錄表每日做好記錄，由項目主管檢查后每月月底將表格匯總交物業(yè)公司存檔。負責物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的上下水、采暖、空調(diào)、送風及各種管道的正 常運行與維修保養(yǎng)工作。提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。______________由____________開發(fā)建設(shè)，占地面積______平方米，總建筑面積_________，大廈內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、24小時熱水及消監(jiān)控設(shè)施，配有___臺電梯。定期組織所轄員工進行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識的交流。未經(jīng)批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經(jīng)濟責任。① 水工工作職責之一就是巡視檢查，一般每天不少于一次，一旦發(fā)現(xiàn)問題，及時維修解決。嚴格實施要害部門的門禁制度，未經(jīng)項目經(jīng)理或主管批準任何非本崗位人員一律禁止入內(nèi)。（2）巡查設(shè)備是否在規(guī)定時間內(nèi)運行或停止。五、中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)爭處理方案（一）冷水機組巡查發(fā)現(xiàn)運行中的冷水機組故障，應(yīng)立即停止該機，轉(zhuǎn)開備用電機。從接到報修開始，一般無其他特殊情況，應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達業(yè) 主家；敲門、按門鈴到達業(yè)主家門口，先輕輕敲門或按一下門鈴，如無反應(yīng)，應(yīng)間歇10秒鐘后再敲門或按門鈴第二次，不要連續(xù)按或是按住不放。在遇到消防、噴淋系統(tǒng)欠壓、起泵時應(yīng)立即報與專業(yè)領(lǐng)班組織人員進行檢查，并與消防中控室等相關(guān)部門聯(lián)系，查明原因具體處理。打電話報120或999。（3）不要在火場附近區(qū)域高叫“著火了”，以免造成混亂。本標準適用于本市行政區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)活動。 財務(wù)管理，對物業(yè)管理費和其它費用的收支進行財務(wù)管理，運作規(guī)范，賬目清晰。 專項特約服務(wù)受理對顧客提出的專項特約服務(wù)要求，應(yīng)在24小時內(nèi)回復；在物業(yè)管理機構(gòu)力所能及范圍內(nèi)的，原則上應(yīng)當受理，不能受理的要告訴原因。（三）在公司現(xiàn)有管理資源的基礎(chǔ)上，充分借鑒行業(yè)先進管理經(jīng)驗，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的管理人才，為（大廈）組建一支高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。一、接管驗收管理方案 篇三：辦公樓物業(yè)管理方案第一章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想及策劃一、認識與定位（一）全國戰(zhàn)略長沙重點（二）項目定位二、工作重點和零風險工程（一）三個重點（二）零風險工程三、指導思想、管理模式、管理目標（一）指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔（二）一種模式：[經(jīng)營型]物業(yè)管理模式（三）管理目標兩項承諾四、四大優(yōu)勢（一）觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務(wù)客戶為最高原則）（二）技術(shù)優(yōu)勢：樓宇設(shè)備管理技術(shù)支持（三）配套優(yōu)勢：提供綜合性物業(yè)管理服務(wù)（四）經(jīng)驗優(yōu)勢：外接項目管理服務(wù)的實踐五、八項措施第一章 管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式二、工作計劃三、物資裝備第二章 管理人員配備、培訓與管理一、管理人員的配備（二）管理處人員配置（三）各部門人員素質(zhì)要求二、管理人員的培訓三、管理人員的管理第三章 管理規(guī)章制度和檔案的建立與管理一、管理規(guī)章制度的建立二、檔案資料的建立與管理第五章指標的承諾及其措施第六章管理成本測算和管理費標準一、物業(yè)管理費標準二、對物業(yè)管理處財務(wù)管理的認識三、管理處控制成本主要措施四、機關(guān)新大院物業(yè)管理有關(guān)費用測算第七章 辦公大樓物業(yè)管理的前期介入和后續(xù)工程的前期介入一、物業(yè)管理的前期介入（一）施工期的物業(yè)管理（二）辦公大樓設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理（三）辦公大樓施工驗收期及物業(yè)接管驗收的物業(yè)管理二、辦公大樓后續(xù)工程的前期介入三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場之間各類矛盾的措施第八章社區(qū)文化和便民服務(wù)一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認識（一）開展社區(qū)文化活動是文化需求的重要手段。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。物業(yè)管理服務(wù)項目（一）公共服務(wù)項目（全體業(yè)主能夠享受的服務(wù)，費用納入物業(yè)管理費）：協(xié)助公安部門維護大廈內(nèi)的公共秩序，實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理；公共場所保潔，辦公垃圾收集和清運；大廈共用部位和公共設(shè)施設(shè)備維護和保養(yǎng)；公共綠地園藝的培植和保養(yǎng)；室內(nèi)公共場所綠化擺放養(yǎng)護；對大廈的各類資料進行管理；未裝修房屋通風、打掃等服務(wù)；電話及訪客留言轉(zhuǎn)告；雨傘、雨衣臨時借用；節(jié)日環(huán)境布置；1重要時刻提醒服務(wù)；1代訂報刊、信件收發(fā)；1代聘鐘點工服務(wù)；1代收代繳水、電、寬帶網(wǎng)絡(luò)費、有線電視收視費和衛(wèi)星電視收視費；1代叫出租車；1代辦保險；1義務(wù)安全用電常識宣傳。（1）門崗的任務(wù)： ? 禮儀服務(wù)；? 維護出入口的交通秩序；? 對外來車輛和人員進行驗證、登記和換證；? 制止身份不明人員、衣冠不整者和閑雜人員進入大廈； ? 夜間對外來人員進行詢問和登記； ? 嚴禁攜帶危險物品進入大廈；? 遇到外來人員將大件物品帶出大廈，即與物主核實，并作登記； ? 為業(yè)主提供便利性服務(wù)。（一）管理內(nèi)容：房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（二）管理措施：抓好管理人員的質(zhì)量學習，開展質(zhì)量管理培訓教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；制訂質(zhì)量責任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導；配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。物業(yè)管理收支預算（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進行調(diào)整）（一）物管收入：__________元/年物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標準按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標準的70%計）：______元/年；車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標準分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標準___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；經(jīng)營用房收入：______元/年；有償服務(wù)收入：______元/年。（二）管理措施：制定崗位責任制，做到責、權(quán)、利分明；建立約束與激勵相結(jié)合的運行機制，充分調(diào)動工作積極性；加強思想作風建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；崗前培訓與在崗培訓相結(jié)合，走出去培訓與請進來培訓相結(jié)合；全面考核，做到公開、公平、公正。七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。四、消防管理方案消防管理是物業(yè)安全管理的重點，因此要根據(jù)消防法規(guī)的要求，結(jié)合實際，切切實實地做好消防安全工作，確保業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。二、管理措施：熟悉、掌握物業(yè)管理法規(guī)政策，做到有法可依，有章可循；學習、運用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量；制定早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作；參與有關(guān)工程聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；第二階段：前期物業(yè)管理階段前期物業(yè)管理階段可分為接管驗收管理、業(yè)主入伙管理、保安管理、消防管理、綠化保潔管理、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理、娛樂設(shè)施管理、水系使用管理、財務(wù)管理、質(zhì)量管理、檔案資料管理、人力資源管理等方面。（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則：在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主（租戶）不同需求，又增強物管公司的造血功能，增加經(jīng)濟積累，以利于更好地為業(yè)主（租戶）服務(wù)。深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CATIC PROPERTY MANAGEMENT，以下簡稱CPM）的發(fā)展戰(zhàn)略是：以深圳為基地，以內(nèi)陸經(jīng)濟、文化發(fā)達的中心城市為輻射，以綜合性寫字樓物業(yè)為業(yè)務(wù)重點，以社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益統(tǒng)一為目標，創(chuàng)造市場，引導消費，主動地拓展業(yè)務(wù)規(guī)模。（九）依照市場化、企業(yè)化的運作方式，提供全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。大廈管理工作將參照地方和全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈評定標準，確保業(yè)主綜合滿意率達到93%—95%以上。顧客服務(wù) 接待服務(wù)——有條件的寫字樓物業(yè)管理應(yīng)設(shè)置總服務(wù)臺。 專項特約服務(wù)寫字樓物業(yè)管理機構(gòu)在《物業(yè)管理服務(wù)合同》約定的服務(wù)內(nèi)容之外，提供為滿足顧客個性需求的服務(wù)?；貜驼撸耗涿?20091029 13:39:42第二篇：寫字樓物業(yè)管理方案前期介入物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件，同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量，為確保業(yè)主正常入住奠定基礎(chǔ)。電梯緊急事故處理預案電梯困人事故處理預案1）工程維修人員在接到報修后,應(yīng)立即組織相關(guān)人員到達現(xiàn)場。滅火完畢后，做好善后處理及填寫相關(guān)記錄,提交書面事故報告。（二）其他區(qū)域維修管理維修人員除上述直接為業(yè)主服務(wù)時需達到的服務(wù)規(guī)范處，在間接方面應(yīng)定期對泵房、配電室、消防設(shè)施進行定期巡視，并做好記錄。（三）涼水塔巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水泵異常，應(yīng)先停該泵對應(yīng)的主機，后停異常水泵，開啟備用水泵，并啟動主機繼續(xù)供冷。（2）分體機：運行時有無發(fā)出噪音，制冷能力是否良好，塵網(wǎng)有無堵塞，去水冷凝盤去水是否順暢。嚴格遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。（4）要定期清理局部面天溝、污水坑井，