【正文】 月 即 [140— 240] 元 /㎡ ⑵ 道路狀況：主要指干道與輔道的連接情況，同時也包括反向車道調(diào)頭的方便性，對高端顧客產(chǎn)生影響。 5．三級市場 商鋪 分析 三級市場相對二級市場已經(jīng)過市場和時間的檢驗(yàn)，比較接近實(shí)際，對項(xiàng)目的租賃 政策的制定有較強(qiáng)的參考價值。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 第一部分 項(xiàng)目周邊 商業(yè) 市場背景 分析 1．詳細(xì)調(diào)研統(tǒng)計(jì) 2．租金統(tǒng)計(jì)分析 3．業(yè)態(tài)分析 4．路段分析 5．三級市場 調(diào)研 分析 第二部分 項(xiàng)目租金價格建議 1．項(xiàng)目一樓街鋪?zhàn)饨饏^(qū)間測算 2．項(xiàng)目二、三樓租金測算 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 序號 商鋪 開間 （米） 進(jìn)深 （米） 層高 （米） 面積 （㎡） 租金 （元 /㎡ ⑶ 停車場：車位 數(shù)量的多少會影響高端顧客消費(fèi)時的便利性，對餐飲、娛樂等項(xiàng)目尤為關(guān)鍵。月 說明： 由于沒有完全相同的 2個鋪位，建議本項(xiàng)目街鋪每個鋪位的差異租金標(biāo)準(zhǔn)為 50元 /㎡。月 參 考 商業(yè)街 平均分 ＝ 西 郡 園一樓租賃 均價 ＝ (西 郡 園 評分 參 考 樓盤平均價 )/參 考 商業(yè)街 平均分 ＝（ 170） / ＝ /M2 根據(jù)測算西 郡 園一樓 平均 租金價格為 190 元 /㎡ ，根據(jù)目前市場反應(yīng)的 情況， 眾廈 建議，西 郡 園 一樓租金價格 區(qū)間為 ： 一樓： [（ 19050） （ 190+50） ]元 /㎡ 客流因子 ⑴ 通達(dá)程度： 指顧客進(jìn)入店鋪時的便利性，對消費(fèi)行為產(chǎn)生決定性的影響。 如新高路的留仙居商業(yè)街 ，其租金水平在 60 元 /平方米 左右 、南國麗城商業(yè)街其經(jīng)營狀況 也相當(dāng) 冷清，很多商場常年招商 ，仍有大量 空鋪 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千 個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 45 建興陶瓷 建材 JC 5 16 6 80 80 南國麗城 備注： 表中商鋪面積指實(shí)用面積，其中 藍(lán)色部分面積 為 2 層商鋪 的實(shí)用面積。 商家 類型 面積（ ㎡ ） 樓層 經(jīng)營情況 天虹商場 百貨 17000 6 是西麗鎮(zhèn)目前檔次最高 ， 業(yè)態(tài)最全的商場，經(jīng)常狀況良好，極大的帶動了 整個 西麗的商業(yè)氣氛，周邊商鋪的 租金也是不斷上漲 ，是西麗片區(qū)租金最貴的區(qū)域。月） 1 南國麗城 41 4 15 6 60 60 2 南國麗城 45 15 6 70 60 3 南國麗城 99 3 16 6 48 110 4 南國麗城 106 3 16 6 48 110 5 南國麗城 107 16 6 56 120 6 西麗北街 11 4 8 6 32 210 分析： 根據(jù)對 周邊三級市場商鋪調(diào)研可以看出，目前項(xiàng)目周邊的南國麗城有大量的街鋪空置，且租金較低 ，西麗北街商鋪空置率 也 很低，僅有一家商 鋪 進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且租金較高，達(dá)到了 210 元 /㎡ ⑷ 途經(jīng)目的性： 主要 指行人、車輛受項(xiàng)目周邊設(shè)施的影響，而與項(xiàng)目相遇的可能性，此項(xiàng)數(shù)值越大則同類型的顧客層就越多，對項(xiàng)目的認(rèn)同感就越大。 另，對街鋪?zhàn)饨鸾ㄗh也采用 “ 高 開高走”的策略，建議 起點(diǎn)租金 190元 /㎡ ,年增長率 4%， 第 3年開始遞增 ,租期 5年。 根據(jù)市場競爭項(xiàng)目的特質(zhì)，我們選取與本項(xiàng)目有 可比 性的 4條街道商業(yè) 用 “ 市場比較法 ” 進(jìn)行 測 算 ，步驟