深圳西郡園商業(yè)租賃政策建議報告(文件)
【正文】 道西 12 內衣店 服裝 FZ 3 10 4 30 60 留仙大道西 13 必勝客 餐飲 CY 4 15 5 400 180 留仙大道東 14 創(chuàng)輝租售 中介 ZJ 4 15 5 60 180 留仙大道東 15 服裝店 服裝 FZ 4 15 5 60 210 留仙大道東 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 1． 項目周邊四條主干道商業(yè) 調研 表 西 郡 園所在位置為留仙大道與西麗路交匯處，處 在 西麗片區(qū)商業(yè)最為繁華 路段 ，與西麗天虹商場隔街相望。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千 個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千 個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千 個。從目前西麗商業(yè)情況分布來看，主要以留仙大道與沙河西路交匯所在區(qū)域商業(yè) 氛圍 最為濃厚，其余街道大多是以社區(qū)商業(yè)為主 ，商業(yè)氣氛較冷淡 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 2． 租金統計分析 通過上表，可將租金水平分為 100元 /㎡以下， 100200元 /㎡以內和 200元 /㎡以上， 3個租金段 位 進行比率分析，得出周邊商業(yè)目前主流的租金現狀。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 另外 ， 社區(qū)配套商業(yè) 主要類型有 藥店、通訊、餐飲 、超市、美容美發(fā) 等行業(yè)，符合西麗片區(qū)以生活居住為主的這個特點。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 萬聯 百貨 10000 5 由國美電器、愛家超市、沃客服裝廣場組成，三個商場各自為政，沒有 統一經營 ，導致經營狀況一般 。 4．路 段 平均租金 分析 通過對項目周邊幾條路段的平均租金水平進行測算，可以知曉影響路段租金差異的主要因素，對項目所在的微觀區(qū)域的特征有更深一層的了解。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。 如新高路的留仙居商業(yè)街 ，其租金水平在 60 元 /平方米 左右 、南國麗城商業(yè)街其經營狀況 也相當 冷清，很多商場常年招商 ，仍有大量 空鋪 。月 ，商 鋪空置率的高低從某個程度上可以反應這個區(qū)域的經營狀況， 另外，三級市場的成熟度可 看出 片區(qū) 商業(yè) 的繁華程度。 商圈因子： ⑴ 企業(yè)品 牌：指所在裙樓內是否存在強勢品牌店，通過品牌店可拉動客流量，提升物業(yè)的形象 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 客流因子 ⑴ 通達程度： 指顧客進入店鋪時的便利性，對消費行為產生決定性的影響。 ⑸ 客 流量： 客 流進出項目的數量，與物業(yè)人流、周邊住宅人流和隨機性人流有關。 ⑶ 外觀設計：建筑外觀對于商鋪的保值性會有一定的影響。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統資料。月 參 考 商業(yè)街 平均分 ＝ 西 郡 園一樓租賃 均價 ＝ (西 郡 園 評分 參 考 樓盤平均價 )/參 考 商業(yè)街 平均分 ＝（ 170） / ＝ /M2 根據測算西 郡 園一樓 平均 租金價格為 190 元 /㎡ ，根據目前市場反應的 情況， 眾廈 建議，西 郡 園 一樓租金價格 區(qū)間為 ： 一樓： [（ 19050） （ 190+50） ]元 /㎡ 根據復利公式可測算出， 5年平均租金： [190*2+190*（ ++） ]/5=200元 /㎡ 2． 項目二、三樓租金測算 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 由于 西郡園從一樓上到二、三樓有 2 部扶手電梯，客流引導難度較大，商業(yè)價值很低，只能采取整租的方式 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房
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