【正文】 土地使用權(quán)抵押之前，應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)評(píng)估一般情況下，抵押人抵押自己的土地使用權(quán)，期望得到銀行或金融機(jī)構(gòu)的貸款，而金融機(jī)構(gòu)貸款數(shù)額的依據(jù)之一便是土地使用權(quán)的價(jià)值，所以在抵押之前，應(yīng)請(qǐng)具有房地產(chǎn)評(píng)估資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)予以評(píng)估，根據(jù)評(píng)估報(bào)告，抵押權(quán)人再作出是否接受抵押的決策。協(xié)商不成，可以向人民法院起訴。欠繳土地使用權(quán)出讓金為人民幣_(tái)_________元，大寫__________。本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，另一份用于辦理土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記。本宗地上建筑物、構(gòu)筑物占地面積為 m2，建筑面積為 m2。案例：1998年**支行為**市外貿(mào)土產(chǎn)公司辦理貸款100萬元，以20畝劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押，1999年該市擴(kuò)修環(huán)城路，該公司10畝劃撥土地使用權(quán)被無償收回，銀行抵押權(quán)被部分懸空。根據(jù)法律規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)在一定條件下可以設(shè)定抵押。本院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)等問題的批復(fù)》有其明確的適用范圍，與本案的情形并不相同。天橋工行還與金冠公司簽訂了兩份最高額抵押合同，以金冠公司的機(jī)器設(shè)備設(shè)定抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記。為擔(dān)保其中一筆1400萬元的貸款，天橋工行與金冠公司簽訂了2000年抵字第0001號(hào)抵押合同，約定金冠公司以其自有房產(chǎn)提供抵押。依據(jù)該規(guī)定和房地產(chǎn)交易中房隨地走、地隨房走，即房地產(chǎn)主體一致的原則，當(dāng)事人應(yīng)對(duì)房產(chǎn)及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一并抵押。因此，國(guó)有劃撥土地使用權(quán)之上的房產(chǎn)能不能進(jìn)行單獨(dú)抵押，關(guān)鍵在于承不承認(rèn)房屋是當(dāng)事人自有的合法財(cái)產(chǎn)。(三)、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47條規(guī)定：無償取得的劃撥土地使用權(quán)的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)無償收回其劃撥土地使用權(quán)；對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求可以無償收回。這些問題對(duì)貸款安全性的威脅已不容忽視。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記。土地用途：__________使用年限為_______年，使用終止日期為__________年__________月__________日。本條所列違約金的支付方式，甲、乙雙方商定如下：__________。保險(xiǎn)問題土地使用權(quán)抵押，如其地上有建筑物或其他附著物，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)地上建筑物辦理保險(xiǎn)手續(xù)，并應(yīng)在保險(xiǎn)單上注明抵押權(quán)人為第一受益人，保險(xiǎn)合同的期限應(yīng)長(zhǎng)于抵押協(xié)議的期限。土地使用權(quán)抵押時(shí)應(yīng)辦理公證手續(xù)因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)抵押涉及的是不動(dòng)產(chǎn)抵押，標(biāo)的重大，所以在簽署土地使用權(quán)抵押協(xié)議時(shí)，抵押雙方應(yīng)到國(guó)家公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù)。本合同自土地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)定登記批準(zhǔn)之日起生效。三、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)抵押合同簽訂后15日內(nèi)，甲、乙雙方須共同申請(qǐng)土地使用權(quán)抵押設(shè)定登記，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。西至。甲方在抵押期間有權(quán)繼續(xù)占有、使用抵押物。由于歷史及客觀原因，大部分國(guó)有企業(yè)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，我行有相當(dāng)一部分貸款是憑抵押劃撥土地使用權(quán)發(fā)放的。目前對(duì)劃撥土地使用權(quán)設(shè)定抵押作出明確規(guī)定且有效的行政法規(guī)有三個(gè)：國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部頒布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。涉案房產(chǎn)在濟(jì)南市房產(chǎn)管理局辦理了抵押登記，并取得了房屋他項(xiàng)權(quán)證，該抵押合同已自辦理登記之日起生效。長(zhǎng)城公司濟(jì)南辦事處向山東省高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令金冠公司償還借款本息5017萬元，并確認(rèn)其對(duì)金冠公司設(shè)定抵押的房產(chǎn)和機(jī)器設(shè)備有優(yōu)先受償權(quán)。在我國(guó)，房產(chǎn)和地產(chǎn)是相互分離的，并不像某些采用“結(jié)合主義”的國(guó)家和地區(qū)那樣，將房產(chǎn)和地產(chǎn)視作同一標(biāo)的物，建筑物是土地的附屬物，不是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。長(zhǎng)城公司濟(jì)南辦事處不服一審判決，上訴至最高人民法院。而且，最高法院的上述批復(fù)是針對(duì)湖北高院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)以及有關(guān)抵押效力認(rèn)定等問題的請(qǐng)示》作出的，解決的是國(guó)有劃撥土地使用權(quán)是否列入破產(chǎn)債權(quán)的問題，對(duì)于其中“抵押無效”的理解不宜作擴(kuò)大解釋。(二)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第45條、《城市房地產(chǎn)管理法》第50條規(guī)定：以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)當(dāng)從處分所得的價(jià)款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。所以銀行在接受評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告時(shí)，尤其是關(guān)于劃撥土地使用權(quán)的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)檢查該機(jī)構(gòu)是否具備有權(quán)部門頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書，一是保證資產(chǎn)評(píng)估的合法性，二是防止接受一些低素質(zhì)機(jī)構(gòu)出具的不符合實(shí)際的評(píng)估報(bào)告。由甲方占管的抵押物發(fā)生毀損，導(dǎo)致土地價(jià)值減少甚