【正文】 更能誘發(fā)人們的新 奇感，從而利用人們崇洋及喜新的觀念來打造小區(qū)環(huán)境，提升產(chǎn)品價(jià)值?？梢越?jīng)槙物、雕塑、噴泉等景觀構(gòu)筑物為標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。居住環(huán)境的實(shí)體要素 — 如住宅和其他設(shè)施的布局要能組織起良好的自然通風(fēng)系統(tǒng)。現(xiàn)鄰里中心設(shè)定了一個(gè)基本的 12項(xiàng)功能，主要將商業(yè)和公益有機(jī)的結(jié)合起來，一些政府需求的，一些百姓必備的功能，努力實(shí)現(xiàn)顧客、經(jīng)營(yíng)者、政府三者滿意，取得了企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的良好局面。后優(yōu)化公寓是對(duì)傳統(tǒng) 的住宅理念的顛覆和創(chuàng)新。有利項(xiàng)目住宅部分價(jià)值的提升。距市區(qū)車程僅 30 分鐘。 南京金盛國(guó)際采購(gòu)商貿(mào)中心項(xiàng)目。 ■ 相關(guān)個(gè)案分析 南京國(guó)際小商品城 南京國(guó)際小商品城位于湯銅公路與寧溧路交界處，占地面積 95 萬平方米，容積率 ，建筑單體共 3 層，整體分三期開發(fā)。目前銷售為二期，總建筑面積 萬，共 650套，以 6595 平方米的經(jīng)濟(jì)型二房、三房為主，比例約占 61%。 1． 4．周邊房地產(chǎn)開發(fā)狀況 1． 4． 1．住宅房地產(chǎn) 區(qū)位內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步于 20xx 年初，區(qū)域內(nèi)商品住宅體量少，居住環(huán)境較差。 地塊目前處于“三通一平”狀態(tài)，西北部商業(yè)部 分建筑至地面主體結(jié)構(gòu) 3 層。 這份企劃案依然是我們?cè)诖颐χ行纬傻?，以至市?chǎng)調(diào)研沒有充足的時(shí)間去完成，但是我們對(duì)本案依然傾注了滿腔的激情，在短短幾天時(shí)間內(nèi)，我們夜以繼日的超負(fù)荷工作，深深領(lǐng)悟本案的精髓和要義。 項(xiàng)目所在區(qū)域距離祿口機(jī)場(chǎng)約 8 公里，且垂直于機(jī)場(chǎng)進(jìn)出港航線，因此不受機(jī)場(chǎng)噪音污染。建筑形態(tài)為 15 幢 6+1F 多層，其中一期 5 幢，二期 10 幢，總戶數(shù) 378 戶。項(xiàng)目以低小面積、低總價(jià)為賣點(diǎn)，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)深小，開間大，與同區(qū)域的百利華府相比市場(chǎng)認(rèn)可度較高。 根據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù) 據(jù)顯示，截止 20xx 年 4 月 8 日，銷售率僅為 3%。 “兩園”即祿口工業(yè)園、華商科技園，遠(yuǎn)期規(guī)劃 萬畝，已開發(fā) 3,000 畝；“兩城”即華潤(rùn)城、星漢城。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格較低能夠吸引客群。 本區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)剛起步，市場(chǎng)認(rèn)同度不高。 第一代公寓與后優(yōu)化公寓比較 第一代公寓 后優(yōu)化公寓 1 容積率 3 容積率 2 綠化率 30% 綠化率 40%,綠地率 60% 3 多層住宅 67 層 多層住宅 4 5+1 層 4 社區(qū)基本無水景或只有小面積人工水系 社區(qū)園內(nèi)水景達(dá) 6500 平米，并且是天然活水引園，貫穿南北，形成 T 字形水系 5 社區(qū)有一處或沒有會(huì)所配套 社區(qū)擁有 1+3 配套泛會(huì)所體系。 要素二：內(nèi)部整體環(huán)境與外部環(huán)境風(fēng)格協(xié)調(diào) 對(duì)于本項(xiàng)目而言，其內(nèi)部整體環(huán)境就要作 相應(yīng)的設(shè)計(jì)，如營(yíng)造綠色生活文化來切合美好的自然景觀。 3. 安全性 安全是人生存的首要條件，沒有安全性也就談不上其他各方面的特征，居住環(huán)境的安全性表現(xiàn)在日常安全系統(tǒng)，防災(zāi)安全系統(tǒng)、防盜系統(tǒng)等方面。同時(shí)，環(huán)境構(gòu)成要素作為實(shí)體來構(gòu)成空間，空間才是環(huán)境的主角，各要素需要為環(huán)境和諧的整體利益而 限制自身不適宜的夸張表現(xiàn)，使各自的先后、主次、從屬分明、共同構(gòu)筑協(xié)調(diào)、統(tǒng)一的環(huán)境景觀。 首先確定的是該項(xiàng)目當(dāng)前成交均價(jià)，百利華府 1900 元 /平方米、頤家春天 2100 元 /平方米。讓小區(qū)景觀成為大自然的延伸 ，讓居民仿佛置身于自然環(huán)境之中去。 5. 原則性 回歸自然、親近自然 是人的本性，也是全球發(fā)展的基本戰(zhàn)略。根據(jù)德式的建筑風(fēng)格的形成，和居住環(huán)境的特色，居民的文化與愛好，空間的特性、色彩、尺度以及當(dāng)?shù)丨h(huán)境特點(diǎn)等，打造小品的表現(xiàn)形式與內(nèi)容，與環(huán)境和人文和諧統(tǒng)一、相得益彰。 11+1小高層，設(shè)計(jì)面積為 80— 85 平米的二室一廳， 110—— 120 平米的三室一廳，有取景框式 Penthhouse 陽(yáng)光房。 二是非核心目標(biāo)客戶： 投資客（投資一族） 分析：這部分人有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要是考慮祿口地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，價(jià)格還有較大的升值空間，所以會(huì)購(gòu)房進(jìn)行投資。 由于項(xiàng)目緊靠機(jī)場(chǎng)高速，臨寧溧路區(qū)域存在輕度噪音污染和空氣粉塵污染。 第二部分：項(xiàng)目產(chǎn)品定位及建議 一、 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) （ Strength） 地域優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目位于南京祿口鎮(zhèn)。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。 分戶型去化情況表： 房型 面積 戶 數(shù) 比例 單價(jià)范圍 總價(jià)范圍 銷售率 獨(dú)立 240380 35 14% 均價(jià) 5000 120190 26% 雙拼 260330 38 15% 均價(jià) 4000 105132 16% 聯(lián)排 190320 74 29% 均價(jià) 3500 55120 65% 疊加 139175 108 42% 均價(jià) 3000 4053 74% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時(shí)也在銷售，具體為樣板區(qū) 41聯(lián)排 6 套，去化 0； 43獨(dú)立 4 套，去化 1； 45疊加 12，去化 1 該項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)、渡假、休閑為推廣主題，以低價(jià)為賣點(diǎn)。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購(gòu)買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多。目前，主要基本生活配 套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。 距離祿口機(jī)場(chǎng)約 8 Km。 距離主城區(qū)約 20Km。 1． 3．市政配套狀況 地塊周邊 1000 米內(nèi)市政設(shè)施匱乏。 該項(xiàng)目規(guī)模小，建筑品質(zhì)較低。一期于 20xx 年 11 月 25 日開盤，截止 20xx年 4月 8日總體去化 52%。 祿口的建設(shè)依托于南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)，有機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、湯銅公路穿越交匯，有一定的交通優(yōu)勢(shì)。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族） 分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時(shí)需要信貸消費(fèi)予以支持，購(gòu)房時(shí)比較關(guān)心交通問題，一般購(gòu)買小戶型的房屋。 5+1 多層，設(shè)計(jì)面