【正文】 計(jì)算結(jié)果詳見表 4“風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)（概率分析）”。將全部報(bào)價(jià)方案列表打印。產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見表 6。 為更準(zhǔn)確地安排投資計(jì)劃，每項(xiàng)投資費(fèi)用分別進(jìn)行。 建筑安裝工程費(fèi)用包括電梯等設(shè)備及安裝費(fèi)用。整個(gè)優(yōu)化過程全部由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成，只需輸入表 7“地塊基本信息”、表 8“擬建產(chǎn)品”， 計(jì)算機(jī)計(jì)算得到表 表 10。小高層使用年限比多層長(zhǎng)，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售 價(jià)應(yīng)該相近。園區(qū)現(xiàn)有公積金會(huì)員 30900 人，還有很大的潛力。 2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。 2）低層住宅 最小建筑退后戶基地線 主建筑正面： 5 米； 側(cè)面： 2 米； 后面： 3 米。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨 詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù) 蘇 園土拍（ 20xx）第 1 號(hào)《 蘇州 工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣公告》， 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟 件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了 蘇 園（ 20xx） 01 號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。為了解決這個(gè)問題，可以針對(duì)不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 1． 建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界 5 米，其中沿界至少 3 米為綠化帶，至少 2 米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場(chǎng)。 3)多層、中 高層層數(shù)不超過 14 層。 第二節(jié) 市場(chǎng)研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。因此，本項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本分析，別墅售價(jià)取 8800 元。 本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例 X1，高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過 52415=62899 平方米 ,別墅用地 26208 平方米建筑面積 12580 平方米，剩下可建面積 50319 平方米及土地面積 26208 平方米，容許多層和高層平均容積率 50319/26208=。 ２１ 圖 1 ２２ 圖 2 ２３ 圖 3 ２４ 第四章 投資估算 投資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參數(shù)之一。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。 確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資金不足自動(dòng)安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表 15。投資變化的概率分布也是如此操作。 ３１ 附錄 土地報(bào)價(jià)可行性研究案例原始數(shù)據(jù) 文件名： A L 2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司 ３２ 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價(jià)格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價(jià) 建安造價(jià) 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 土地增值 =［售價(jià) *（ 1營(yíng)業(yè)稅 率及附加）－建安造價(jià)－每 M2 其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計(jì) ３３ 第二部分 數(shù)據(jù)輸入 一、基本信息 基本信息 原表 內(nèi)容 單位 數(shù)量 計(jì)算期 年 3 每年分期數(shù) 期 /年 4 基準(zhǔn)收益率 % 10 最低利潤(rùn)率 % 0 土地面積 平方米 52415 最高容積率 ≤ 土地最低限價(jià)或起拍價(jià)格 萬元 /畝 ,元 /平方米 (默認(rèn) ) 120xx 報(bào)價(jià)方案土地起算價(jià)格 萬元 14600 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 萬元 200 營(yíng)業(yè)稅稅率 % 5 城建稅稅率 % 7 教育附加稅率 % 4 所得稅稅率 % 33 公積金 10 公益金 5 經(jīng)營(yíng)資金利率 % 短期借款利率 % 注： 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 0 為土地報(bào)價(jià)分析，報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 =0 為可行性研究 二、投資估算 單項(xiàng)工程造價(jià) 原表 單項(xiàng)工 程 面積 工程造價(jià) 開竣工時(shí)間（期） 建筑 面積 占地 面積 或容 積率 單位造價(jià) 合價(jià) 開工 時(shí)間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗(yàn)收 獨(dú)立別墅 12250 （ ） 1200 （ 1470） 5 7 8 多層住宅 29900 （ ） 850 （ ） 4 7 7 中高層住宅 19140 （ 6600） 1200 （ ） 4 7 8 汽車車位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計(jì) （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項(xiàng)數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)?；痉治雒科椒矫资蹆r(jià)定為 4000 元。 60 萬人口，按三口之家計(jì)算為 20 萬戶，每戶平均面積 140 平方米，則需要 2800 萬平方米，預(yù)測(cè)園區(qū)住宅每年的需求量見表 5。 ８． 圍墻 圍墻高度一般不得超過 米，宜采用金屬欄桿漏空形式，其實(shí)心底座 高度低于 米。 中高層住宅需做日照分析報(bào)告，滿足相關(guān)要求。這種分析才是最高層次上的決策分析。 本報(bào)告分別從三個(gè)層次對(duì)土地報(bào)價(jià)進(jìn)行分析，土地基本報(bào)價(jià)方案分析、多因素變化土地臨界點(diǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)分析。金雞湖 ５ 的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家 審定，并獲得了中國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。南面為空地。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開發(fā)， 45 幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米 4200 元增長(zhǎng)到二期工程的 75008000 元，前后相差不到一年。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土 地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 15800 萬元； 一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16400萬元； 當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17000 萬元； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17800 萬元； 當(dāng) 企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得 時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點(diǎn)上， 一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18000 萬元。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很小；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2 ８ 個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。 排屋式住宅不得小于 6 米（中間戶）和 8 米（轉(zhuǎn)角戶）。 5）在單體設(shè)計(jì)前可先報(bào)若干總平面構(gòu)思草圖方案，確定后再做深化設(shè)計(jì)。由于環(huán)金雞湖優(yōu)美的環(huán)境，多層及中高層商品住宅預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將逐步逼近每平方米 6000 元，近幾年售價(jià)仍將會(huì)以 10%左右幅度上漲。 １７ 地塊 信息 表 7 項(xiàng)目 參數(shù)代號(hào) 單位 數(shù)量 土地面積 D M2 52415 土地價(jià)格 DJ 元 /M2 2500 最高容積率 RZ M2/ M2 擬建產(chǎn)品 表 8 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需 求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價(jià) 建安造價(jià) 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占 收入比例 其它費(fèi)用占 建安費(fèi)比例 參數(shù)代號(hào) RI SjI ZJI QT1i QT2i QT3i 獨(dú)立別墅 8800 1200 250 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 每平方米土地增值 表 9 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值 (扣土地費(fèi) )（元） 每平方米土地增值（不扣土地費(fèi)）（元） 變量 Z1I Z2i 獨(dú)立別墅 多層 高層 根據(jù)地塊規(guī)劃控制的最大容積率，找出最佳的產(chǎn)品組合。 方案比較結(jié)論與上一章優(yōu)化的結(jié)論一致，方案三的三種產(chǎn)品的數(shù)量也與方案優(yōu)化理論值基本相近：獨(dú)立別墅 12250 平方米（ 優(yōu)化的理論值12580），多層住宅 29900 平方米（優(yōu)化的理論值 28494），中高層住宅 19140平方米（優(yōu)化的理論值 21280）。 ２５ 投資估算表 表 13 序號(hào) 項(xiàng)目 單位 金額 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 1 建筑安裝工程費(fèi)用 獨(dú)立別墅 萬元 1470 單位建筑面積 元 /M2 1200 多層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 850 中高層住宅 萬元 單位建筑面積 元 /M2 1200 汽車車位 萬元 1760 單位建筑面積 元 /M2 2200 商業(yè)配套 萬元 40 單位建筑面積 元 /M2 800 2 土地費(fèi)用 萬元