【正文】 使用電梯時應(yīng)文明操作，嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按 鈕及隨意按動警鈴按鈕。維修時，只能在維修點操作，不得東張西望，隨便到處亂走，嚴禁在維修時與住戶發(fā)生爭執(zhí)或使用不文明語方。 定期對各配電柜，控制柜等除塵，檢查各解點是否完好。 六、對不合格的進行說明，以書面形式上報。 。 保潔程序 每天由指定的環(huán)衛(wèi)員對車行道；人行道；廣場；水池；架空層地面、頂面及設(shè)施；樓道頂面、墻面、樓梯、扶手、護欄、玻璃、信箱、電梯門、垃圾桶（箱）、煙灰缸等公共區(qū)域進行保潔，并不斷巡視以保持干凈整潔。 采購報批程序：部門采購計劃→物管部初審→倉庫報采購申請→物管部、財務(wù)部審核→總經(jīng)理審批→物管部安排采購。 核實業(yè)主出示的開發(fā)商開具的購房證明、“交房通知”及身份證（若是委托人辦理，須出示并核實業(yè)主委托書、業(yè)主身份證，受委托人身份證）。 檢查所屬員工的儀容儀表、禮節(jié)禮貌、勞動態(tài)度和工作效率，編制員工當(dāng)值輪休表，嚴格記錄考勤，檢查員工勞動紀律。 認真完成家政服務(wù)工作。 入住客人走后，及時打掃整理房間，清點耗用品并填寫耗用數(shù)量報表。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負責(zé)來訪人員接待、夜間值班、接聽電話、填寫維修派工單，辦理出門條。 禮貌周到，快速優(yōu)質(zhì)地完成住戶報修項目的維修工作。 果斷處理本崗位發(fā)生的問題，發(fā)現(xiàn)可疑的人要有禮貌地進行盤查和監(jiān)控。 完成公司及部門交辦的其他工作。 負責(zé)住戶投訴及突發(fā)事件的具體處理工作。 負責(zé)公司所需物資的采購及進貨驗證工作。 完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負責(zé)員工福利用品的發(fā)放、登記。 負責(zé)對公司各職能部門、各崗 位的日常工作檢查，參與質(zhì)部管理組織的部部門抽查工作。 出納職責(zé) 嚴格遵守國家現(xiàn)金管理制度，做好現(xiàn)金管理工作，具體辦理現(xiàn)金收支業(yè)務(wù)。 四、財務(wù)部經(jīng)理、會計、出納、倉管理員職責(zé) 財務(wù)部經(jīng)理職責(zé) 編制和執(zhí)行預(yù)算、財務(wù)收支計劃、信貸計劃、擬定資金籌措和使用方案，增收節(jié)支，有效地使用資金。 第二部分：崗位職責(zé) 一、總經(jīng)理職責(zé) 貫徹國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)。 負責(zé)對開發(fā)商相關(guān)部門及施工單位聯(lián)絡(luò)，協(xié)調(diào)處理工程遺留問題。 負責(zé)公司人事管理工作，制定人事調(diào)配方案。 五、獎懲規(guī)定 根據(jù)公司有關(guān)獎罰條例執(zhí)行。 對不合格項每月進行一次統(tǒng)計匯報，對處理的問題及時進 行復(fù)查，跟蹤執(zhí)行。 （ 5）口氣清新，無異味。 公司所管物業(yè)費用收繳率達 90%以上。 做好合同評審工作和人事檔案、外來文件和資料的保管和使用工作。 完成公司下達的各項指標、任務(wù)。 提供資源，確定合理的質(zhì)量組織機構(gòu)，任命相關(guān)部門負責(zé)人。 負責(zé)內(nèi)部財務(wù)審計，監(jiān)督財務(wù)部門各崗位做好核算工作，避免資金流失。 協(xié)助會計核算工資，組織發(fā)放工資、獎金及提取現(xiàn)金。 六、辦公室主任、文員職責(zé) 辦公室主任職責(zé) 負責(zé)統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)各部門之間的工作并對部門成員進行督導(dǎo)和管理。 對部門各項工作進行監(jiān)督、協(xié)助，確保各項工作的正常執(zhí)行、運轉(zhuǎn)。 負責(zé)對各管理處的日常維修保養(yǎng)工作進行監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)。 負責(zé)庫存物資的安全管理工作，定期會同財務(wù)部盤點，并做到帳、物相符。 負責(zé)組織轄區(qū)保安員貫徹實施物管部組織制訂的安全防范計劃。 保管好本班公用物資。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 認真參加公司和本部門組織的培訓(xùn)、學(xué)習(xí)。 做好打字、復(fù)印、收發(fā)傳真的業(yè)務(wù)工作。 每日所收現(xiàn)金及時上繳財務(wù)部，不得坐支挪用現(xiàn)金。 協(xié)助保安組做好招待所的治安消防工作，發(fā)現(xiàn)異常情況及時報告管理處主任或保安組主管。 負責(zé)管轄范圍內(nèi)消殺蚊蟲、蠅、鼠等的工作。 與員工同時輪班服務(wù)，處理顧客投訴和糾紛，處理不了時應(yīng)及 時向部門主管匯報。 （ 3）《業(yè)主公約》一式兩份，業(yè)主和管理處各存一份。 凡是個人和部門申領(lǐng)所需物品，填寫領(lǐng)料單，經(jīng)部門負責(zé)人核準后領(lǐng)用。 空置房根據(jù)發(fā)展商要求進行清掃。 作業(yè)時，工作人員要戴好膠手套、口罩，注意風(fēng)向，從下坡區(qū)域開始，先噴高處，后噴低處，嚴防藥液噴到行人，作業(yè)后用肥皂洗擦皮膚裸露處。 一 、員工素質(zhì)教育 按照“服務(wù)人員職業(yè)道德、文明禮貌規(guī)范”的要求，進行必要的培訓(xùn)，做辦公環(huán)境清潔有序，服裝統(tǒng)一、言行一致，服務(wù)行為符合規(guī)范要求，以達到專業(yè)化管理的要求。 適用范圍 適用于各管理處維修組。 非工作人員進入電梯機房須經(jīng)維修主管批準后，由專業(yè)維修工陪同，方可進入。 超長超寬的材料不允許用電梯搬運，以免損壞電梯轎廂。 不得超載運行，當(dāng)超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應(yīng)自覺退出，不得采取任何形式的強制關(guān)門手段。 工作程序 管理處接到住戶所反映的維修項目后，及時通知維修員，并開出維修派工單，組織維修員及時到達住戶家。 常用電話設(shè)置： （ 1）小區(qū)（大廈）服務(wù)電話： 物業(yè)公司總機、服務(wù)咨詢熱線： 服務(wù)投訴電話： 小區(qū)（大廈）報警電話：（ 24 小區(qū)（大廈）保安值班巡邏服務(wù)） 維修報修電話：（ 24 小區(qū)（大廈）急修服務(wù)熱統(tǒng)一計劃） 其它服務(wù)部門電話： （ 2）緊急求助電話： 醫(yī)療急救： 120 火警： 119 匪警： 110 供電搶修： 95598 供水搶修： 96106 煤所搶修： 3164228 3138151 7174162 （ 3）市區(qū)常用電話： 市區(qū)查詢： 114 轄區(qū)派出所： 飛機訂購票： 火車查詢： 民航問訊 云南氣象臺： 噴淋消防泵維護作業(yè)指導(dǎo)書 每月試驗一次消防系統(tǒng)，檢驗其是否正常運轉(zhuǎn)。 安全消防接管驗收工作指書 一、公司接到正式“接管通知”單后，就應(yīng)按約定時間，抽調(diào)具有專業(yè)知識的安全、消防人員及各級領(lǐng)導(dǎo)組成接管驗收工作小組，即由公司物管部經(jīng)理、副經(jīng)理、保安主管、維修員等組成，配合物業(yè)接管驗收小組接管驗收。 工作程序 綠化程序 綠化員每天上崗后 ,巡視管轄范圍內(nèi)所有綠化植物的生長動態(tài)是否正常 ,發(fā)現(xiàn)問題及時處理 ,或報告綠化主管。 采購員把經(jīng)理室批準的采購申請單交一份到倉庫和財務(wù)部，并憑倉庫驗收單到財務(wù)部報銷采購材料費用。 業(yè)主辦理入住流程圖 購房證明 交房通知 物業(yè)管理服務(wù)咨詢 驗收房屋 簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 繳納費用 簽領(lǐng)鑰匙及物資 建立檔案 相關(guān)質(zhì)量記錄 小區(qū) (大廈 )業(yè)主房屋驗收交接表 WGQR69 小區(qū) (大廈 )接管驗收不合格項目返修通知單 WGQR77 小區(qū) (大廈 )業(yè)主鑰匙交接記錄表 WGQR71 小區(qū) (大廈 )辦理入住手續(xù)情況登記表 WGQR82 小區(qū) (大廈 )業(yè)主入住費用統(tǒng)計表 WGQR83 常用物資的管理作業(yè)指導(dǎo)書 一、物資采購： 各部門常用物資每月末由部門負責(zé)人報送下月采購計劃，報物管部審核。 負責(zé)做好收銀和記帳工作。 制定部門人員編制，組織員工培訓(xùn)及考核，適時指導(dǎo)工作，合理組織調(diào)配人員。經(jīng)常巡視小區(qū)（大廈）各公共區(qū)域和綠化區(qū)域的環(huán)衛(wèi)保潔、綠化管養(yǎng)情況，發(fā)現(xiàn)未達標準的，及時批評、整改，嚴重的給予處罰。 對進出小區(qū)（大廈）的裝修人員進行管理，對違規(guī)行為加以糾正和制止，對可疑人員及時報告保安人員或主管。 負責(zé)日常檢查管理處員工勞動紀律、辦公環(huán)境、服務(wù)規(guī)范、工作效率等，并認真做好檢查記錄。 保持工作環(huán)境的清潔、整齊；妥善保管領(lǐng)用工具。 負責(zé)對小區(qū)（大廈）發(fā)生的維修應(yīng)急事件的現(xiàn)場處理，并及時報告管理處主任。 警容整潔、言行規(guī)范、文明執(zhí)崗。 保安組副主管職責(zé) 協(xié)助保安主管抓好轄區(qū)治安、消防管理工作。 加強與住戶及業(yè)主委員會的聯(lián)系與交往，妥善處理住戶投訴。 負責(zé)本部門文件資料的收集、整理、保管等工作。 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 負責(zé)人力資源管理，制定人員招聘、培訓(xùn)、考核計劃，并實施。 協(xié)助總經(jīng)理、管理者代表組織管理評審的準備、跟蹤、驗證工作。 負責(zé)內(nèi)部費用指標的使用考核分析工作，按月總結(jié)財務(wù)活動，按時編制和提供財務(wù)工作分析報表及資料。 三、副總經(jīng)理職責(zé) 協(xié)助總經(jīng)理抓好公司 的各項管理工作。 負責(zé)各項費用的收取工作，落實和完成公司下達的經(jīng)濟效益指標。 四、客戶服務(wù)部職責(zé) 負責(zé)住戶反映意見和投訴問題的跟蹤、落實、處理。 負責(zé)收費發(fā)票的購買、保管、使用及回收工作。 （ 5）對被檢查人態(tài)度誠懇，不驕不躁；堅持原則，對檢查的部門和人員，須持有公正、嚴謹?shù)膽B(tài)度，不得包庇任何人。 YTZGQW01 小區(qū) (大廈 ) 物業(yè)管理方案 文件編號： YT/WY 版本號： 受控狀態(tài)： 擬制部門 /人：