【正文】 ? 板塊代表項目銷售均價 目前區(qū)域內(nèi)有一個樓盤榮泰河庭尾盤在售，均價為 9500 元 /平方米， 高于香洲區(qū)主城區(qū)平均 水平 。 該板塊代表樓 盤有芭堤雅境、京華奧園、和協(xié)綠城、財富世家、二城心作、夏都華景、城市主場、中聯(lián)國際、夏逸庭院、頤和人家等。 ? 土地供應市場： ? 土地市場供應仍以綜合性土地為主， 20xx 年成為珠海過去幾年來土地供應量最大的一年，斗門、金灣區(qū)土地成交活躍。 、珠海商品住宅均價走勢 03年07年珠海市商品住宅均價增長情況（元/平方米）2965 31503710520063510100020xx3000400050006000700003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設局開發(fā)簡報 ? 03 年至 07年商品住宅年均增長幅度為 20%。 澳門博彩業(yè)發(fā)展形勢 澳門博彩業(yè)發(fā)展趨勢435114713457521589058. 30%44%22%45. 80%01000020xx0300004000050000600007000020xx 20xx 20xx 20xx年19月單位：百萬葡幣0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%同期增長率總收益 同期增長 ? 澳門開放博彩業(yè)，極大地推動了澳門經(jīng)濟發(fā)展，居民收入的提升帶動了居民消費能力提升。所以本項目的資金鏈計劃要求更加嚴格和科學。 本項目鄰近輕軌前山站，屬于輕軌站點輻射的核心商 圈 。總體上本項目所處位置與市區(qū)內(nèi)其它區(qū)域通達性良好。歷年來，在珠海人的心目中，前山給人以一種臟亂差的低檔居住區(qū)形象，在一定程度上影響了商品房檔次的提升。同時各類生活配套檔次相對較低，尤其是商業(yè)配套，一直以來缺乏相對高端的大型商業(yè)廣場，經(jīng)營檔次不高。 綜合以上特點，本項目的價值點在于未來的升值空間，項目具備打造區(qū)域高品質大盤的基本條件。 ? 營業(yè)稅和二手房交易所得稅的征收也給本項目帶來了潛在的市場機會，因此本項目開發(fā)時要注重結合區(qū)域資源，突出項目的地段優(yōu)勢，盡量規(guī)避有關政 策帶來的負面影響，將本項目的區(qū)位優(yōu)勢及產(chǎn)品優(yōu)勢發(fā)揮到極致?？梢灶A見 未來幾年珠海發(fā)展將進一步提速，前山的區(qū)位價值將進一步提高； ? 三大產(chǎn)業(yè)尤其是包括旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進一步提高了珠海的吸引力和整體競爭力； ? “ 135工程”進展順利，促進珠海經(jīng)濟飛速發(fā)展，積極推動房價增長。 商業(yè)物業(yè)總體成交價格 0507 年上揚較快，發(fā)展態(tài)勢良好 珠海市商業(yè)物業(yè)成交價格走勢(單位:元/平方米)9137713978485471620xx4495980530048100100020xx3000400050006000700080009000100001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設局開發(fā)簡報 ? 近年商業(yè)物業(yè)的銷售價格呈增長趨勢，其中 07 年增長幅度最大，為 30%。后期待建項目較多，開發(fā)總量將會有一個很大的上升空間。 項目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建面 待建（推） 建面 芭堤雅境 萬 萬 項目在售 萬 萬 和協(xié)綠城 萬 萬 項目在售 萬 萬 京華奧園 萬 3 7 萬 項目在售 萬 萬 財富世家 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏都華景 萬 萬 項目在售 0 萬 二城心作 萬 萬 項目在售 萬 萬 夏逸庭院 萬 萬 項目在售 萬 萬 中聯(lián)國際 萬 萬 項目預熱 0 萬 城市主場 萬 萬 尾盤在售 萬 萬 頤和人家 萬 萬 項目在售 萬 建安項目 萬 萬 規(guī)劃中 0 萬 、前山河東板塊 a)簡述 前山河東板塊是前山沿河區(qū)域，前山橋與南屏大橋之間的望河景區(qū)域。 ? 板塊供應、消化主力戶型面積 在 20xx 年的住宅推售中， 戶型面積的跨幅較大 ，同時出現(xiàn)兩種特點： 一是：以中珠上城為代表的 80109 平方米的二房， 105124 平方米的三房為暢銷戶型； 二是：以仁恒星園為代表的 120130 平方米三房、 165170 平方米四房為暢銷戶型。該板塊價格增長較快， 其中， 07年價格增幅最大，為 50%。 、片區(qū)發(fā)展狀況 珠海市20xx20xx年各片區(qū)商品住宅供應總量0%20%40%60%80%100%20xx年 20xx年 20xx年拱北 吉大 老香洲 南屏沿河帶 前山 唐家 新香洲 ? 前山片區(qū)開發(fā)總量和銷售總量逐年上升 前山片區(qū) 07 年開發(fā)總量為 06 年的 倍，開發(fā)量飛速增長，前山市場潛力已趨于明朗。 商業(yè)物業(yè)空置面積總體上逐步下降 珠海市商業(yè)物業(yè)空置面積分布(單位:萬平方米)051015202530354045501999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬平方米 數(shù)據(jù)來源：珠海市建設局開發(fā)簡報 ? 隨著經(jīng)濟環(huán)境的不斷發(fā)展，市場上正在逐漸消化空置商業(yè)面積，預計 珠海市商業(yè)物業(yè)市場將進一步發(fā)展，空置率會將進一步下降。 ? 人口的穩(wěn)定增長，對住宅市場的需求進一步增加。 ? 房產(chǎn)新政策目的在于抑制投機現(xiàn)象，預防次債危機，更多影響中短線投資行為，對于自住型、高端物業(yè)影響不大。另外輕軌前山站的高起點規(guī)劃，將全面提升前山的形象，推動區(qū)域價值的提升。 生活配套與大市政配套 、但檔次較低 項 目周邊金融、商業(yè)、醫(yī)療、學校等各類生活配套較為完善，居民生活便利。近年來隨著城市的發(fā)展，城區(qū)土地越來越缺乏的境況下，開始大規(guī)模的市區(qū)工業(yè)外遷，同時進行城中村的改造。周邊居民多以外來務工人員為主，流動人口較多。 ，將打通主城區(qū)向北通道，城市重心將進一步西移 目前市區(qū)往北到廣州、中山一般走情侶路 港灣大道，而鳳凰山隧道開通之后，將大大縮短主城區(qū)往廣州、中山的距離，如從拱北、澳門往中山或廣州，相比原來的路線約縮短 3040 分鐘，成為珠海主城區(qū)向北通向的最佳路線。 ? 房產(chǎn)交易契稅的提高，增加了投資者的交易成本，降低了房產(chǎn)的轉手率。 珠海近幾年人均可支配收入走勢 珠海市人均可支配收入變化情況1660218347189081929017670150001600017000180001900020xx003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 ? 人均可支配收入提高，消費能力增強 。 07 年均價比 06年均價上漲 22%， 增幅有所減緩，價格仍保持較為穩(wěn)健的增長，銷售面積及金額創(chuàng)新高，說明了珠海市場的發(fā)展具備一定的剛性。 ? 土地閑置稅的征收，加快開發(fā)周期，資金流轉速度。產(chǎn)品類型相對單一，高檔產(chǎn)品市場缺失 。根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計，待推建面約為 64 萬平方米。 ? 板塊供應、消化主力戶型面積 在 20xx20xx 年的住宅推售中， 主力戶型為三房和四房 ，面積區(qū)間為 105165 平方米，跨幅較大，相比前山腹地板塊，面積略偏大。 片區(qū)住宅物業(yè)市場情況 由于前山片區(qū)范圍較大，為提高參考價值，以下對本地塊周邊區(qū)域分為四個板塊進行分析，分別是：前山腹地板塊、前山河東板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊。 ? 珠海市近年 房地產(chǎn)市場供銷兩旺，銷售價格保持穩(wěn)步上揚 ， 06 年以來增長速度加快； 07年銷售均價達到 6350 元 /平方米。 ? 對 08年市場的影響： 放量過大，市場潛在購房者消化過大，會透支了 08年的市場，影響了 08 年的購房需求 。 珠海旅游業(yè)發(fā)展形勢 珠海近幾年來訪游客發(fā)展趨勢1 7 6 8 . 41 6 7 7 . 2 5145312748201 1 5 4 . 6 75 5 . 4 0 %5 . 4 3 %1 5 . 4 6 %1 4 . 1 %29%1 0 . 3 %02004006008001000120014001600180020xx20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx人次4 0 .0 0 %3 0 .0 0 %2 0 .0 0 %1 0 .0 0 %0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %變化率接待總人數(shù)年增長 數(shù)據(jù)來源：珠海市旅游局 ? 據(jù)統(tǒng)計 20xx 年全年實現(xiàn)旅游總收入 億元。 ? 以提高第二套商品房貸款成數(shù)與利率為核心內(nèi)容的“ ”房貸新政，使得投資性購房者更加理性和慎重。交通線途經(jīng)番禺、順德、中山、珠海等各市區(qū)的沿途工業(yè)重鎮(zhèn)。另外，根據(jù)前山輕軌站規(guī)劃方案，輕軌站將建設公 交樞紐站，與輕軌站人流進行接駁分流。 隨著廣珠輕軌、前山河改造、明珠路改造等工程推進和完善，前山板塊的區(qū)位優(yōu)勢日益顯現(xiàn)，成為新興的城市發(fā)展與商品房開發(fā)熱點區(qū)域。由于多個大型商業(yè)住宅項目的開發(fā)，外來人口的急劇增加，前山的消費能力急速增長，未來的商業(yè)潛力發(fā)展誘人，家樂福、國美等大型零售巨頭已表示 有進駐意愿。 目前珠海房地產(chǎn)市場體系已經(jīng)基本形成，房地產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重也已上升到一個不可或缺的地位。 珠海近幾年產(chǎn)業(yè)結構變化 珠海市三大產(chǎn)業(yè)構成0 100 200 300 400 500 60020xx20xx20xx20xx20xx第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 ? 珠海市近幾年經(jīng)濟總量都保持穩(wěn)定、快速的增長，增幅超 過 11%。 ? 03 年至 07年的竣工面積年均增長 16%， 03 年至 07 年銷售面積年均增長%。 珠海土地供應情況 珠海近幾年土地成交面積走勢 珠海0 3 年以來土地成交面積變化情況02040608010012014003年 04年 05年 06年 07年(單位：萬平方米) 珠海市近幾年土地成交數(shù)量走勢 珠海市土地成交宗數(shù)變化情況67128130246810121403年 04年 05年 06年 07年 珠海市 20xx 年“ ”土地成交價格 珠海市07年土地成交價格1100 10801500800 1050 86020xx770017500100020xx3000400050006000700080009000白蕉鎮(zhèn)高欄經(jīng)濟區(qū) 洪灣工業(yè)區(qū)井岸平沙鎮(zhèn) 三灶鎮(zhèn)萬山開發(fā)區(qū)前山河西前山港單位：元/平方米 ? 20xx至 20xx 年，珠海市土地供應呈現(xiàn)正態(tài)分布走勢， 05 年受土地供應政策及土地萎縮影響而成為拐點，總體土地供應量 319 萬平方米，合計 千畝； ? 珠海西區(qū)的土地供應持續(xù)增加，政府實行城市發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃重心轉移從而對西區(qū)土地實行增量補缺； ? 市區(qū)土地供應減少加劇，使得市區(qū)與西區(qū)的土地價格差距在持續(xù)擴大。 （單位：萬平方米） 、小結 ? 全市商品房開發(fā)總量、銷售總量逐年增長，房地產(chǎn)發(fā)展速度加快。 前山河東板塊是新近崛起的板塊，前山河改造、輕軌興建，是前山河東板塊崛起的最主要因素，其中 以榮泰河庭的開發(fā)為標志。 由于中珠上城、仁恒星園、悅安雅苑的開發(fā)， 0 07 年開發(fā)量較大，預計 08 年招商項目的面市，將進一步增大板塊的市場供應量。暢銷戶型是 7580 平方 米兩房、 8090平方米三房及 120140 平方米三 /四房。 ? 老香洲、吉大、拱北三個片區(qū)地處珠海海岸線，房地產(chǎn)市場相對成熟。 從 1999 至 20xx 年施工、竣工面積看，基本以 年變化一次波動性發(fā)展，一般很少出項連續(xù)下降的現(xiàn)象， 預計08年的施工、竣工量將上升 。 珠海近幾 年固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢 珠海固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長情況 05010015020025030035040003年 04年 05年 06年 07年固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資 數(shù)據(jù)來源：珠海市統(tǒng)計局 ? 珠海市固定資產(chǎn)投資保持年均 15%以上的增幅水平，房地產(chǎn)開發(fā)投資比重維持在 20%左右的較為合理水平。 ? 首套住房享受優(yōu)惠利率的保障政策會穩(wěn)定首次