【正文】 近年來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入始終保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)升級(jí)引導(dǎo)住房消費(fèi)需求提升，目前居民的購(gòu)房需求還沒(méi)有充分釋放出來(lái)，加之二手房交易制度安排缺位等原因，將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期走強(qiáng)。雖然各個(gè)地區(qū)增長(zhǎng)情況不一樣，在局部地區(qū)還出現(xiàn)了泡沫化的趨勢(shì)，但是基本上全國(guó)主要城市和地區(qū)都相繼進(jìn)入了景氣周期。 XX178。 2021 年以來(lái)重慶地區(qū)參加國(guó)際性的商務(wù)會(huì)議及文化交流活動(dòng)的游客在 27 客源市場(chǎng)中所占比例越來(lái)越大，目前高端商務(wù)游客 比例約為 510%。 國(guó)際知名品牌飯店管理公司尚未進(jìn)入，引進(jìn)國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)飯店管理公司的情況也不理想。 二是星級(jí)越低規(guī)模越小，重慶市星級(jí)飯店客房數(shù)平均規(guī)模為 107間，五星級(jí)飯店平均規(guī)模為 412間，最高 517間，最少 313間；四星級(jí)飯店平均規(guī)模為 178間，最高 379間，最少 48間，且 150間以下有 14間；三星級(jí)為 106間，最高 200間，最少 39間，且 100間以下有 40間；一、二星級(jí)僅為 62間。二是直轄效應(yīng)帶來(lái)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游星級(jí)飯店的資產(chǎn)升值等綜合效應(yīng)，使投資商、房地產(chǎn)商大規(guī)模介入飯店業(yè)。 根據(jù)《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》，“十一五”期間，重慶旅游業(yè)發(fā)展的總體目標(biāo)是：把旅游業(yè)發(fā)展成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)，把重慶建設(shè)成為中國(guó)旅游強(qiáng)市、國(guó)內(nèi)外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，為 2020年建成長(zhǎng)江上游旅游中心奠定基礎(chǔ)。 六、 行業(yè)發(fā)展前景 據(jù)世界旅游組織《 1995 年－ 2020 年世界旅游預(yù)測(cè)》的預(yù)測(cè)，全球旅游業(yè)將保持較高的增長(zhǎng)速度。 五、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我國(guó)旅游飯店業(yè)呈現(xiàn)了相對(duì)繁榮的局面，并進(jìn)一步推動(dòng)投資和運(yùn)作主體的區(qū)域擴(kuò)張。 2021年末，全國(guó)星級(jí)飯店共擁有固定資產(chǎn)原值 ，比上年末增長(zhǎng) %。 14 第三章 市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目涉及酒店 經(jīng)營(yíng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 酒店 經(jīng)營(yíng)主要 提供住宿、餐飲、會(huì)議 、休閑娛樂(lè)、會(huì)展 等綜合性服務(wù) 。這為開(kāi)發(fā)建設(shè) 本項(xiàng)目 帶來(lái)了良好的契機(jī)。 2021年，江津 實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入 ，增長(zhǎng) %。 本項(xiàng)目具有較高的市場(chǎng)差異化，產(chǎn)品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以實(shí)現(xiàn)良好的投資回報(bào)，建議 LH公司股東及融資機(jī)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目給予資金支持，加快實(shí)施本項(xiàng)目。 4 （四）建設(shè)單位簡(jiǎn)介 企業(yè)名稱(chēng)： 重慶市 LH實(shí)業(yè)有限責(zé)任公 司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)“ LH公司”） 住 所：江津區(qū)幾江街道南門(mén)路 43號(hào) 注冊(cè)資本：壹仟萬(wàn)元整 實(shí)收資本：壹仟萬(wàn)元整 企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任公司 法定代表人：鄔貴峰 成立日期： 2021 年 5 月 12 日 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、從事投資業(yè)務(wù)、旅游開(kāi)發(fā)。國(guó)際項(xiàng)目由一個(gè)按照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的超豪華商務(wù)酒店及一個(gè)國(guó)際高尚住宅住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組成。 標(biāo)準(zhǔn)定位：引入 ISO9000 國(guó)際服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)酒店服務(wù)質(zhì)量與國(guó)際水平的接軌，以滿(mǎn)足境內(nèi)外高中端客戶(hù)需求； （三）可行性研究報(bào)告編制的依據(jù)和原則 編制依據(jù) （ 1）《酒家酒店分等定級(jí)規(guī)定》（ GB/T 13391— 2021） ； （ 2）《旅游飯店星級(jí)的劃分及評(píng)定》 （ GB/T 143082021）； （ 3）《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（重慶市人民人民政府）； （ 4）《 重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 》； （ 5）《 重慶市江津區(qū)城市總體規(guī)劃（ 2021— 2020） 》； （ 6）《 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈江津區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃 》； （ 5）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（中國(guó)國(guó)際工程咨詢(xún)公司）； （ 6）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)案例》（建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所）； 3 （ 7）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部）； （ 8）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三 版）》（國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部）； （ 9）有關(guān)政府部門(mén)、機(jī)構(gòu)發(fā)布的工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額； （ 10）國(guó)家其他有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范。本項(xiàng)目?jī)攤陂g，利息備付率 ≥ ，償債備付率大于 ≥ ，項(xiàng)目?jī)攤治鲋笜?biāo)較好 ，償債能力較強(qiáng)，易于取得貸款機(jī)構(gòu)的貸款支持。 江津北距重慶主城 42公里、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng) 70公里，重慶市規(guī)劃的“三環(huán)十射”公路網(wǎng)涵蓋江津；緊臨渝黔、成渝高速公路，成渝、渝黔鐵路交匯江津境內(nèi)達(dá) 135公里； 180公里的重慶繞城高速公路在江津境內(nèi)有 、渝滇高速公路在江津境內(nèi)有 47公里；鐵路總里程達(dá) 135公里，有火車(chē)站 15個(gè)，其中三級(jí)站 3個(gè)，擬建的城市鐵路南北貫穿全境，規(guī)劃的城市輕軌 5號(hào)線(xiàn)直達(dá)江津，把江津主城與重慶主 城緊密連接。既不能體面地招待為江津社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)作貢獻(xiàn)的四海賓朋，也無(wú)法進(jìn)行大型的商務(wù)活動(dòng)及會(huì)議，嚴(yán)重地影響了江津商貿(mào)業(yè)、旅 游業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和江津的形象。 根據(jù) 《重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年 規(guī)劃旅游業(yè)發(fā)展重點(diǎn)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》 ， “ 十一五 ” 期間， 重慶 市將爭(zhēng)取每年星級(jí)飯店總量保持 10%的增速，五年內(nèi)力爭(zhēng)再造 “200 顆星 ” ，即： 10個(gè)五星級(jí)、 15個(gè)四星級(jí)、 30個(gè)三星級(jí)旅游飯店。這一時(shí)期旅游飯店業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位得以確定，不僅產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，而且產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整加快，旅游飯店業(yè)的整體素質(zhì)不 15 斷提高。目前，全球飯店集團(tuán) 300 強(qiáng)中已經(jīng)有 15%進(jìn)入中國(guó)，以洲際、香格里拉、喜達(dá)屋、萬(wàn)豪、凱悅等為代表的 43 家國(guó)際飯店集團(tuán) /管理公司的97 個(gè)品牌已進(jìn)入中國(guó)。除了市場(chǎng)繁榮以外，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和土地供給制度改革也給投資者以更多的想象空間。從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了高速增長(zhǎng)，帶來(lái)了巨大的商機(jī)。五星級(jí)飯店是為商務(wù)旅游的高端消費(fèi)人群提供最佳服務(wù)的，而它所代表的飯店業(yè)也是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展 21 水平和商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展程度的標(biāo)尺：高星級(jí)，尤其是五星級(jí)飯店越多，經(jīng)營(yíng)狀況越好，則表明這個(gè)城市的總體經(jīng)濟(jì)水平越高，對(duì)外開(kāi)放度越好，國(guó)際化程度越高。 2．旅游星級(jí)飯店布局日趨分散，但結(jié)構(gòu)仍不盡合理 近幾年來(lái)，隨著旅游經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，重慶市旅游星級(jí)飯店逐漸向區(qū)域性中心城市和旅游區(qū)縣發(fā)展，絕大多數(shù)區(qū)縣都有了旅游星級(jí)飯店，星級(jí)飯店分布日趨分散。江津區(qū)已在建 2家，故規(guī)劃布局 2家。 目前，江津在建 5星酒店 酒店 3家，除 XX178。該部分客戶(hù)對(duì)就餐環(huán)境、綠色餐飲、食品安全、菜肴特色要求較高。 七、項(xiàng)目市場(chǎng)研究結(jié)論 隨著重慶市及江津區(qū)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展，旅游人數(shù)的不斷增加，將擴(kuò)大酒店的客源基數(shù)；會(huì)議團(tuán)隊(duì)、企業(yè)及機(jī)構(gòu)組團(tuán)、高級(jí)商務(wù)旅游、高檔休閑旅游的顯著增長(zhǎng)，對(duì)高檔特色酒 店的新建、改造提供了需求動(dòng)力；重慶市基礎(chǔ)設(shè)施的完善、直航線(xiàn)路的增加，將開(kāi)辟更多的高檔休閑旅游的客源地，也為重慶高端商務(wù)餐飲業(yè)發(fā)展提供了客源保證。 2021 年 18 月全國(guó) 70 個(gè)大中城市的商品房銷(xiāo)售價(jià)格同比和環(huán)比連續(xù)第 3 個(gè)月出現(xiàn)上升，其中同比上漲 %，漲幅比 7 月份擴(kuò)大 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %，漲幅與 7 月份相同，我們預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲不可避免，但漲幅不會(huì)太大。宏觀調(diào)控政策。但同時(shí)我們注意到，以深圳、北京、上海等率先反彈的一線(xiàn)城市的成交量已經(jīng)連續(xù) 2 月以上環(huán)比出現(xiàn)了下滑態(tài)勢(shì)，這種成交量的下跌是否具有持續(xù)性，以及國(guó)內(nèi)其他地區(qū)是否也會(huì)逐漸顯現(xiàn)有待密切觀察?，F(xiàn)擬正式聘用職工中 80%以上是原國(guó)內(nèi)四、五星級(jí)酒店的業(yè)務(wù)骨干，曾經(jīng)有 10 多位管理和業(yè)務(wù)骨干先后被派往國(guó)外 著名飯店管理集團(tuán)接受過(guò)短期培訓(xùn)，員工隊(duì)伍整體國(guó)際化程度較高。 高收入者：包括重慶及江津區(qū)企業(yè)家、金融從業(yè)人員、高校工作者、外企員工、新聞工作者。 根據(jù)國(guó)家旅游局 、重慶市旅游局統(tǒng)計(jì)資料 ， 過(guò)夜 旅游者 約占 30%， 入住 5 星酒店的 高端游客 比例約為 25%，平均入住天數(shù)為 2天，平均每個(gè)人士占用酒店房間數(shù)取 間 ，入住率按 80%估 算。合川區(qū)、涪陵區(qū)各規(guī)劃布局 1家）；市域內(nèi)重要風(fēng)景區(qū)與休閑度假區(qū)所在區(qū)縣共規(guī)劃布局 13家（奉節(jié)縣、豐都縣、巫山縣、忠縣、云陽(yáng)縣、大足縣、銅梁縣、長(zhǎng)壽區(qū)、萬(wàn)盛區(qū)、雙橋區(qū)、南川區(qū)、武隆縣、榮昌縣各規(guī)劃布局 1家）。二是與發(fā)達(dá)省市和周邊省市相比有相當(dāng)差距，重慶市旅游星級(jí)飯店分別比云南和四 川少 667家 和 295家。 2021年胡錦濤總書(shū)記對(duì)重慶的三大定位又一次帶給了重慶巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。隨著我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)步伐的加快，人們生活水平日益 提高、可自由支配收入比重不斷增加，節(jié)假日的延長(zhǎng)、閑暇時(shí)間的增多，必然會(huì)極大地促進(jìn)國(guó)內(nèi)旅游的發(fā)展。本 項(xiàng)目 所在 重慶 市是我國(guó)長(zhǎng) 江上游 地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和商務(wù)活動(dòng)非常活躍的中心城市，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，日趨活躍的國(guó)際投資、商務(wù)交流、大型會(huì)議、會(huì)展活動(dòng)拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和商務(wù)客源需求的上升，為五星級(jí)商務(wù)酒店的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了廣闊的增長(zhǎng)空間。目前，中國(guó)旅游飯店業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了充分競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。在一定意義上可以說(shuō)，我國(guó)的旅游飯店業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中管理制度最嚴(yán)密，員工隊(duì)伍整體的職業(yè)素質(zhì)最高、管理標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際水平基本同步、管理手段最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)之一。國(guó)際大酒店將 承擔(dān) 起江津區(qū)高端 商務(wù)宴會(huì)、高端公務(wù) 接待等活動(dòng)的功能 ，有助提高江津城市形象及知名度，為江津 區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進(jìn) 江津區(qū) 經(jīng)濟(jì)的振興。而江 11 津高檔住宿餐飲休閑娛樂(lè)場(chǎng)所非常少，特別是高檔娛樂(lè)休閑場(chǎng)所幾乎空白。全區(qū)幅員面積 3200平方公里，人口 146萬(wàn)，是重慶市建設(shè)的“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”圈內(nèi)幅員面積最大的區(qū)縣，轄23個(gè)鎮(zhèn)、 3個(gè)街道、 1個(gè)風(fēng)景名勝區(qū)。 工程技術(shù)方案合理、可靠 環(huán)保可達(dá)標(biāo) 本 項(xiàng) 目 施工期和服務(wù)期產(chǎn)生的污染物都較少，采取嚴(yán)格有效的污染防治措施后，污 染物的排放對(duì)周?chē)h(huán)境的影響小，項(xiàng)目環(huán)境評(píng)價(jià)已通過(guò)政府部門(mén)批準(zhǔn) 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以?xún)?yōu)秀、精致、時(shí)尚、舒適中型戶(hù)型為主，滿(mǎn)足自住型、投資性客戶(hù)需求， 強(qiáng)調(diào)景觀性好，綠化率高 ， 實(shí)用性與觀賞性 。五星級(jí)商務(wù)酒店： 打造一座集住宿、餐飲、會(huì)議 、休閑娛樂(lè)、會(huì)展等綜合功能于一體的 五星級(jí) 商務(wù) 酒店 ，用地面積 40畝，建筑面積，擁有標(biāo)準(zhǔn)客房、普通套房、豪華套房、單間等各式客房 330間 。主要研究?jī)?nèi)容包括：市場(chǎng)分析、建設(shè)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)方案、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件、工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析等。 從業(yè)人員的技能水 平、服務(wù)質(zhì)量和人員素質(zhì)都直接影響本 項(xiàng)目 經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。 隨著江津經(jīng)濟(jì)的全面開(kāi)放和國(guó)際化步伐的加快，外向型經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展，對(duì)外交流及招商引資，帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。項(xiàng)目所在的江津區(qū)餐娛業(yè)特點(diǎn)是以大眾中檔消費(fèi)為主，而高檔化正逐漸成為我國(guó)餐娛業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。 第一節(jié) 酒店業(yè) 行業(yè)狀況及發(fā)展前景 一、行業(yè)基本情況 酒店經(jīng)營(yíng) 所屬行業(yè)為旅游飯店業(yè)。 2021年，全國(guó) 14099家星級(jí)飯店?duì)I業(yè)收入總額 ，比上年增長(zhǎng) %；上繳營(yíng)業(yè)稅 元，與上年基本持平。 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大 改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)旅游飯店業(yè)先后經(jīng)歷了入 境旅游市場(chǎng)拉動(dòng)，國(guó)內(nèi)旅游為主、中國(guó)公民旅游與入境旅游市場(chǎng)互為補(bǔ)充的兩大發(fā)展階段。 1995－ 2020 年世界旅游業(yè)的平均增長(zhǎng)率為 %，其中， 2021－ 2021 年的年平均增長(zhǎng)率為 %， 2021－ 2020 年的 19 年平均增長(zhǎng)率為 %。到 2021年，入境旅游者突破 100萬(wàn)人次，國(guó) 內(nèi)旅游者超過(guò) 1億人次，旅游總收入達(dá)到 600億元人民幣以上，相當(dāng)于 GDP的 12%。旅游星級(jí)飯店的發(fā)展為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化等方面的發(fā)展帶來(lái)重要影響，刺激和促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的對(duì)外交往、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化交流。 二、 重慶市 五星級(jí) 酒店 布局規(guī)劃 根據(jù) 重慶市規(guī)劃研究中 心 《 重慶市五星級(jí)飯店布局規(guī)劃研究 》 ， 通過(guò)定性、定量估算，未來(lái)重慶市較為合理的五星級(jí)飯店數(shù)量為： 2021年 20－ 25家， 2020家 50－ 60家。 人力資源缺乏，整體素質(zhì)不高，尤其是職業(yè)飯店管理人才不足是阻礙飯店發(fā)展的重要因素。 上述 2均為高端商務(wù)客戶(hù)，該部分客戶(hù)客源比較穩(wěn)定，其對(duì)酒店的忠誠(chéng)度高、消費(fèi)力 強(qiáng)、利潤(rùn)比大眾餐飲高 20%左右。項(xiàng)目整體規(guī)劃科學(xué)、合理，與周邊環(huán)境和諧，地理位置、商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)顯著。 二、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 及趨勢(shì) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)逐月回升 2021 年 18 月， 18 月全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 萬(wàn)億元，增幅比17 月提高 個(gè)百分點(diǎn)；其中 8 月份單月增速同比提高 35%，遠(yuǎn)高于 7 月份 31 的單月增速 %，隨著商品房銷(xiāo)售的回暖，存量商品房的 逐步消化，開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)高了新開(kāi)工面積，由于房地產(chǎn)新開(kāi)工的滯后性特點(diǎn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額在四季度會(huì)有加速上升態(tài)勢(shì)。 城市化進(jìn)程加快實(shí)現(xiàn)了住房?jī)?nèi)在價(jià)值的增值。在經(jīng)濟(jì)尚未完全企穩(wěn)，政府未主動(dòng)收縮流動(dòng)性以及通脹尚未惡化的情況下，考慮到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的預(yù)期，我們認(rèn)為短期的波動(dòng)暫時(shí)不會(huì)改變房地產(chǎn)行業(yè)的主流 上 行趨勢(shì)。引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展，有利于滿(mǎn)足廣大群眾的基本住房消費(fèi)需求，有利于實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)”。 六、項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 地理景觀環(huán)境優(yōu)勢(shì) XX178。 五、酒店高端餐飲市場(chǎng)分析 酒店餐飲也系酒店主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，根據(jù)客戶(hù)消費(fèi)的目的， XX178。 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)單一，觀光旅游者是主體， 高端 商務(wù)、會(huì)展 、