【正文】 第五步：以體驗式售樓中心和推廣吸引長沙和長沙周邊地區(qū)買家入場 為彌補現(xiàn)場商業(yè)形體尚未呈 現(xiàn)的缺陷，增強對整體商業(yè)的切身感受，建議設(shè)立現(xiàn)場體驗式售樓中心，即以高科技手段結(jié)合光盤影象帶體驗者進入項目的商業(yè)模擬空間，有如入其境的現(xiàn)場感受。在這里，作為一個完整的商業(yè)服務(wù)體系，客戶之間不是互相排斥，而是互相輝映，對外形成集群優(yōu)勢。 ★ 西北角規(guī)劃為溫州商城，以溫州小商品、鞋業(yè)、服裝等為地域特色主題； ★ 東北角規(guī)劃為娛樂特區(qū)，利用臨近撈刀河優(yōu)勢及環(huán)島景觀湖道，規(guī)劃有水上樂園、兒童反斗城、大型室內(nèi)娛樂中心歡笑天地、游戲、音樂廳等； ★ 西南角規(guī)劃為女人街，通過細分最具消費力的購買 決策群體量身定做，形成以美容、健身、美麗健康顧問、休閑、女性桑拿、內(nèi)衣、婦嬰兒童用品店、珠寶首飾、精品、小飾品、時尚圖書、時尚屋、培訓(xùn)、交流為主的商業(yè)結(jié)構(gòu)； ★ 東南角規(guī)劃為以大百貨、品牌名店、加盟店為主的品牌專區(qū)。 五、項目主題形象定位 長沙至大、至全的國際化生活體驗式商都。 本篇小結(jié) 大型綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)時機成熟，呼之欲出，一旦出現(xiàn)填補這一空白的項目，將改變長沙現(xiàn)有商業(yè)的格局，衍生無比巨大的商機。 項目市場篇》 本篇解決以下問題：長沙總體經(jīng)濟情況對項目的啟示？長沙商業(yè)市場的突破點在哪里？從長沙消費者商業(yè)消費行為分析找到商業(yè)的需求，從相關(guān)重要因素對本項目的影響分析中驗證本項目最終的定位。 整體商業(yè)氛圍不濃厚：公共市政項目不多，居住人口無法保證，是該區(qū)域整體商業(yè)氛圍不濃厚的重要原因，而商業(yè)的特性在于成行成市，講究整體的互相烘托，本項 目不具備這樣的有利條件。 醫(yī)療：醫(yī)療配套較為落后。長沙順天項目（星城國際）總體策劃思路 前 言 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)要上更高的臺階 擁擠的長沙中心市區(qū)必須外拓 一北一南，中間的開福區(qū)政府沿新世紀大道一線將起到 “承北啟南 ”的關(guān)鍵作用 開福區(qū)寬廣的土地在北邊，土地存量占全市城區(qū)的一半以上，還有30 平方公里的土地可供城區(qū)開發(fā)利用，這相當于現(xiàn)在開福區(qū)城區(qū)面積的 。 商業(yè)：上檔次的商業(yè)基本處于空白，西北的湖湘文化藝術(shù)品大市場處于歇業(yè)狀態(tài)。 地理位置目前較偏：長沙北邊目前在長沙人心目中還處于郊區(qū)的概念，這里目前無論市政、公共設(shè)施還是居住人口都很缺乏。 一、長沙總體經(jīng)濟情況分析 近年長沙經(jīng)濟呈現(xiàn)如下特征： 經(jīng)濟保持持續(xù)較快增長。當然，本項目開發(fā)的難度與機遇同樣巨大，對開發(fā)商和代理商都是一個世紀挑戰(zhàn)。 它以生活的萬花筒為您演繹一個中南地區(qū)商業(yè)的傳奇。 其它商業(yè)特色主題板塊包括錦繡中華大食街、文化音像民間收藏品市場等等。 與眾不同的建筑風(fēng)格：項目應(yīng)考慮 引進國際高水準的專業(yè)設(shè)計公司，通過古典歐洲與現(xiàn)代歐洲的風(fēng)情演繹，加上現(xiàn)代科技對夜晚燈文化的精妙點綴，帶來長沙前所未有的商業(yè)建筑之美。從而促進零售商客的購買。 可行性： 在項目浮出水面并取得前期良好影響的前提下，更易取得政府和媒體的大力支持。 七、項目全程創(chuàng)新體系及附加值提煉 全新業(yè)態(tài)組合：不同于長沙眾多商業(yè)項目過于依賴單一主力商家的購物城形式，而是在認真研究長沙消費者行為及競爭對手的基礎(chǔ)上，進行功能的有效區(qū)分和業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)最佳的商業(yè)功能配置。 在靠近道路四周的東西南北四個角規(guī)劃為四層的四個主題特色商業(yè)區(qū)。 （ 3）通過代理商吸引的溫州買家和廣州買家。 （ 3）綜觀 長沙，二環(huán)以內(nèi)占地 1000 畝以上的大型商業(yè)地塊，除了本項目已經(jīng)沒有第二個，這給本項目以很大的發(fā)揮空間。 本項目做商業(yè)要立足高遠，確保成功，必須揚長避短，必須站在最大規(guī)模、最全業(yè)態(tài)、匯聚最多國內(nèi)外知名商家的高度來進行突破，而相關(guān)條件也對本項目往這一方向突破有足夠的支持。 九、項目劣勢 項目周邊居住群尤其是高端居住群極其缺乏：由于項目周邊缺少大型高尚居住區(qū)和缺乏流動人口集結(jié)的可能性，因此無論是常住消費人口還是流動消費人口目前都是制約該區(qū)域商業(yè)成功的關(guān)鍵，這也是目前該區(qū)域商業(yè)設(shè)施缺少的根本原因。 教育：往北有著名的周南中學(xué)。 新的區(qū)政府和金霞新區(qū)的建設(shè) 表明政府對本項目所處區(qū)域必須做熱做旺做強的決心 則本項目的成功與否 不僅對順天集團而且對開福區(qū)的后續(xù)發(fā)展具有特殊的戰(zhàn)略意義 不能立足于一個普通開發(fā)商開發(fā)一個常規(guī)地產(chǎn)項目 本 項目的運作必須站在對整個開福區(qū)政府發(fā)展起拉動作用的高度去考慮 同時它可以有效提升開福區(qū)及長沙商業(yè)在湖南、中南乃至全國的影響力 也就是說 在本項目橫空出世前 外界還不太知道長沙的開福區(qū)長沙的商業(yè)還只是在長沙出名 有了本項目 外界會因為本項目坐落在開福區(qū)而讓它在全國頻頻上鏡 同時因為有了本項目外界從此不敢小看長沙的商業(yè) 提及長沙北提及開福必提及本項目 提及長沙商業(yè)必提及本項目 做現(xiàn)代商業(yè)的樣板和教科書 這就是本項目的高度 目 錄 《項目分析篇》 一、 項目規(guī)模 二、 項目地段及交通情況 三、 項目地塊地貌 情況 四、 項目周邊環(huán)境情況 五、 項目周邊相關(guān)配套情況 六、 項目于所在區(qū)域地位 七、 項目商圈人口現(xiàn)狀及未來增長預(yù)測 八、 項目優(yōu)勢 九、 項目劣勢 十、 項目威脅 十一、 項目機會 《項目市場篇》 一、 長沙總體經(jīng)濟情況分析 二、 長沙商業(yè)市場分析 三、 長沙消費者商業(yè)消費行為分析 四、 相關(guān)重要因素對本項目的影響分析 《項目定位篇》 一、 項目商業(yè)定位的原則 二、 項目商業(yè)品質(zhì)檔次定位 三、 項目市場定位 四、 項目目標客戶群定位 五、 項目主題形象定位 六、 項目主題形象的演繹 《項目規(guī)劃篇》 一 、 項目開發(fā)節(jié)奏 二、 項目設(shè)計理念 三、 商業(yè)板塊功能分區(qū)與配置 四、 商業(yè)板塊建筑風(fēng)格 五、 商業(yè)板塊環(huán)境藝術(shù)設(shè)計 六、 商業(yè)板塊內(nèi)部