【正文】 建筑細(xì)節(jié)設(shè)計(jì) ⑴ 內(nèi)墻、地面設(shè)計(jì)技巧 要點(diǎn)一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào) 商場(chǎng)內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達(dá)到鳳格統(tǒng)一的視覺(jué)效果。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時(shí)引 入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購(gòu) 物 中 心 空 間 設(shè) 計(jì) 空間類型 空間設(shè)計(jì)特點(diǎn) 經(jīng)典設(shè)計(jì)借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時(shí)代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街 新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積 26 萬(wàn)平方米，其中商務(wù)面積 20 萬(wàn)平方米，餐飲面積 5 萬(wàn)，旅游面積 1 萬(wàn)平方米 立體型 突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動(dòng)的科學(xué)合理性，設(shè)計(jì)的焦點(diǎn)是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果 北京新安東：商業(yè)建筑面積 22 萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)零售面積 89377 平方米，餐飲面積 7889 平方米 ，娛樂(lè)面積 6445 平方米，服務(wù)面積 3077 平方米。它的形象設(shè)計(jì)，其整體形象不單是依靠通常的建筑語(yǔ)言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實(shí)墻的虛實(shí)對(duì)比等）來(lái)完成的。需特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。 （七）、價(jià)格定位 項(xiàng)目在市場(chǎng)上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營(yíng)者其價(jià)格都有所區(qū)別。如北方購(gòu)物中心 FIP 業(yè)態(tài)定位 模式 項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)； 從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配 從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位 從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定 從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整 從各商家經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整 FIP 以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式： 從經(jīng)營(yíng)商家需求界定 業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。一、戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目形象定位 經(jīng)營(yíng)方式定位 項(xiàng)目功能定位 二、商業(yè)定位 （一）、業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求 而形成的不同的零售經(jīng)營(yíng)形式。 目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況分析 包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等； 目標(biāo)客戶抗經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)能力分析 目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究 四、消費(fèi)者總體研究分析 消費(fèi)水平調(diào)研 ● 消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵； ● 偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因； ● 對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長(zhǎng)，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。 第三步： 對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。 第 一種分類： 此類商圈由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇， 要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有 代表性。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。 工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是 在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。 測(cè)量商 圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽聽您的意見。 倉(cāng)儲(chǔ)商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是經(jīng)營(yíng)定位要解決的問(wèn)題。 此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來(lái)越 少，為新的參與形式提供了可能性。 ⑶ 開間設(shè)計(jì)建議 大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。 最佳整體規(guī)劃 廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，所以盡是使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。 ⑵ 小品設(shè)計(jì)技巧 技巧一：。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場(chǎng)所。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛完商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。 依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。 法則三：商場(chǎng)樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高 商場(chǎng)樓梯口是消費(fèi)者的必經(jīng)之路，其實(shí)商場(chǎng)里的商鋪就像一個(gè)篩子一樣，將顧客一層層地篩過(guò)，當(dāng)然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。 （三）、目標(biāo)市場(chǎng)定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位包括對(duì)項(xiàng)目要服務(wù)的對(duì)象即經(jīng)營(yíng)者、投資者的定位。 專業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。 基于此， FIP 將對(duì)未來(lái) 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的 核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來(lái)可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 第二種分類： 此種商圈按照顧客來(lái)店所需的時(shí)間來(lái)計(jì)算區(qū)分。 項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析 包括本市國(guó)民生 產(chǎn)總值、 GDP 狀況、生活水平、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。 主要內(nèi)容： 項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作 項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作 項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告 工作目的： 深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)球產(chǎn)，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)； 以未來(lái)界定現(xiàn)在的宏策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力； 細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng) 定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì) 通過(guò)專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評(píng)估、資源整合、主力店招商以及介入最后管理實(shí)施，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的成功開發(fā)至關(guān)重要，這些系統(tǒng)性的工作必須請(qǐng)專業(yè)公司協(xié)助完成。 ④現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查 調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。核心商圈的顧客占55%―― 70% Ⅱ、 次級(jí)商圈 次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。 FIP 以“未來(lái)界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來(lái)市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來(lái)中國(guó) 3－ 5 年市場(chǎng)消費(fèi) 結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 FIP 商業(yè)“宏策劃通過(guò)對(duì)銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型綜合商場(chǎng)、便利店、專賣店、購(gòu)物中心、倉(cāng)儲(chǔ)商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。 從消費(fèi)群需求上界定 業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購(gòu)物習(xí)慣，方便客戶購(gòu)物，引導(dǎo)客戶在商場(chǎng)里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場(chǎng)里逗留更長(zhǎng)時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。 法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大 商場(chǎng)負(fù)一層與一層的租金相差 2―― 3 倍。 對(duì)于主力店來(lái)說(shuō)，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計(jì)行裝 由它自己來(lái)確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計(jì)是由商家決定而非發(fā)商自行主張。比如，設(shè)計(jì)室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL 大廳設(shè)計(jì)可伸展出來(lái)的平臺(tái)，用于演出等商業(yè)活動(dòng)；在 SHOPPING MALL 的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺(jué)效果設(shè)計(jì)等，這樣才會(huì)形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目 。如何將廣場(chǎng)與內(nèi)庭通過(guò)互動(dòng)作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計(jì)的一個(gè)重要因素； （ 6）、外部空間廣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)思路 思路一：注重互動(dòng)性 ★★ 商場(chǎng)與廣場(chǎng)互動(dòng) 步行空間的配置最好緊鄰商場(chǎng)建筑物外墻，與商場(chǎng)入口有充足的緩沖空間（約 10 米 ） 10 米，使步行過(guò)程中達(dá)到商場(chǎng)對(duì)行人吸引的效果 ，使廣場(chǎng)與商場(chǎng)有良好的互動(dòng)關(guān)系。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡(jiǎn)明為主，圖案一般采用清晰簡(jiǎn)約的格式圖案。 以庭院或廣場(chǎng)為主向外輻射線型空間 以廣場(chǎng)或庭院為主，購(gòu)物或休閑空間在其中進(jìn)行，或由廣場(chǎng)向四周輻射出多個(gè)線型購(gòu)物街區(qū)，并通過(guò)連廊、環(huán)形街等不同形式的外部空間把購(gòu)物或休閑空間結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成一個(gè)復(fù)合?的多樣化的、富有情趣的購(gòu)物場(chǎng)所。 ⑷ 中庭空間設(shè)計(jì)建議 中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和精華。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系； 解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性 樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖 要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn) 業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計(jì)能夠保證消費(fèi)者晨商場(chǎng)的停留時(shí)間 產(chǎn)品檔次 項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計(jì)根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而 定； 主題形象 主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來(lái)確定，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中貫穿這一理念。 項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營(yíng)需求發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)服市場(chǎng)，以良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。 通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)； （六）、檔次定位 項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營(yíng)品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。 購(gòu)物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營(yíng)消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營(yíng)管理方法。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。 目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 ⑵ 商圈分析步驟 第一步： 確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。 ③ 直接征詢 這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場(chǎng)洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營(yíng)，并在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式： ① 直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問(wèn)、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。 ⑦未來(lái) 3－ 5 年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析 商圈也稱購(gòu)買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。 對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購(gòu)物頻率高；而輻射半徑過(guò)大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。 假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營(yíng)業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬(wàn)人，全年人平均購(gòu)買 5000元，