【正文】 城市郊區(qū)鄰里購物中心 屬于郊區(qū)小型購物中心，主要提供消費者日常生活用品和個人服務(wù)，一般建筑面積在 3000―― 10000 平方米，建有 200 個停車場，服務(wù)人口為 15000 人。 （三）、目標市場定位 目標市場定位包括對項目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次 其中品牌店的組合差異性對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建 筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。 法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高 商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。 FIP 提供的項目產(chǎn)品策劃方案： 項目產(chǎn)中策劃的市場依據(jù)； 項目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計； 項目產(chǎn)品的市場總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象； 項目規(guī)劃概念設(shè)計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排； 項目 環(huán)境和景觀概念設(shè)計：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置 項目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計：立面處理、商鋪設(shè)計、面積配比； 主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計建議、廣場設(shè)計建議、在廳設(shè)計建議、內(nèi)部交通設(shè)計建議、功能布局設(shè)計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規(guī)劃設(shè)計建議、客貨梯設(shè)計建議、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計建議、鳳格設(shè)計建議； ① 從市場的角度給予專業(yè)的、符合各級經(jīng)營商家要求的建議； ② 從消費角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計建議； ③ 從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計建議； ④ 從經(jīng)營的角度 提出保持旺場的規(guī)劃設(shè)計建議； ⑤ 從成本角度給予合理的經(jīng)濟預算建議； ⑥ 從發(fā)展商利潤最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計，二層的借力設(shè)計； ⑦ 從消費人性化角度提出設(shè)計建議，如消費者步行時間設(shè)計、消費者購物路線設(shè)計、消費者休恬空間設(shè)計、消費者可達性設(shè)計等； 一、商業(yè)項目規(guī)劃的市場依據(jù) 依據(jù)一：市場調(diào)查 項目的規(guī)劃設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運用建筑設(shè)計師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。 依據(jù)三：超越時代消費者需求 設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和不同年代間引起共鳴。 以 SHOPPING MALL 為例。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛完商場宛如散步于城市步行街。這里人流密集，上上下下動感強烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所。 下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成 由平面變化向垂直向多維發(fā)展的多功能步行空間是現(xiàn)代城市步行空間設(shè)計的又一主要形 式。 ⑵ 小品設(shè)計技巧 技巧一：。 要點二：墻、地面色調(diào)與商場鳳格一致 色調(diào)是鳳格的主要表現(xiàn)形式，商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間，其色調(diào)的選取，取決于商場鳳格。 最佳整體規(guī)劃 廣場的范圍大小應與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。新東安市場地下 3 層，地上 11 層，其 1－ 6 為購物中心，內(nèi)設(shè)21990 停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯 37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心 對于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的設(shè)計，要做到以下幾點： 第一：流暢，明快 消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的； 第二：體驗式的環(huán)境空間 消費者走進來后，就是一種商業(yè)消費的體驗，中庭空間設(shè)計作為大型 SHOPPING MALL 的標志， 在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍； 第三：打造引領(lǐng)的消費者的功能 一個 SHOPPING MALL 的消費空間相當大，如何有效地吸引消費者，引領(lǐng)消費者到SHOPPING MALL 各處購物，游玩也是設(shè)計中很重要的一部分； （ 5）、內(nèi)部庭院空間設(shè)計建議 一般大型商場都會有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點： 要點一：和諧性與均好性 以商場核心主題特色為基點，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題 特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性； 要點二：與市場互動 商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。 ⑶ 開間設(shè)計建議 大型商業(yè)項目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。還包括光效、廣告、媒體、特效工程的綜合運用。 此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越 少，為新的參與形式提供了可能性。通過對項目商業(yè)現(xiàn)狀進行充分的市場 研究，對項目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導向系統(tǒng)、項目環(huán)境及配套設(shè)施等進行預先設(shè)定，用以指導項目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計； 依據(jù)二：商家的需求 在考慮商家需求時，最重要的是主力店的設(shè)計。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費購物習慣，并引導他們形成健康新型的消費購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。 價格定位需要依靠科學的經(jīng)濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學專業(yè)的經(jīng)濟分析， FIP“宏策劃”確定了商場最佳定價的三大法則。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有 這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準”吻合。 倉儲商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體，以提供有限服務(wù)和低價格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對商業(yè)項目林做成什么形式的商業(yè)確定定位?，F(xiàn)在我司正在進行一項市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結(jié)構(gòu)的變化是消費結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 測量商 圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來源。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場態(tài)勢分析 供求走勢、價格走勢、租金走勢、鋪位分割走勢、業(yè)態(tài)功能走勢、交付標準等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求、不同商家對商場配套的要求。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。 工作二：項目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項目整體開發(fā)報告是 在縝密的市場調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項目開發(fā)特點與進程的行動計劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計劃地執(zhí)行。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學的態(tài)度，及對待投資招商的謹慎。 工作內(nèi)容： 工作一：市場調(diào)研報告 通過對本市商業(yè)物業(yè)市場總體的供求情況和項目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對特定目標群體的調(diào)查，了解目標商家的分布及消費心理、消費特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場未來3－ 5 年內(nèi)的趨勢走向，從而為項目的市場定位、開發(fā)策略及項目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導性意見。咨詢調(diào)查要注意對象的選擇， 要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有 代表性。 項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ① 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對本區(qū)域即項目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進行調(diào)研與分析。 第 一種分類： 此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。 第三步： 對商業(yè)圈的三個組成部分進行確定。 ⑷ 商圈容量測算 在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。 目標客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析 目標客戶品牌分級研究 四、消費者總體研究分析 消費水平調(diào)研 ● 消費習慣：考慮南北地域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因； ● 對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等； 消費結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費水平的提升必然導致消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結(jié)構(gòu)的變化。 附商業(yè)項目市場調(diào)查問巻 廣州某項目商業(yè)市場調(diào)查問卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問員。一、戰(zhàn)略定位 項目商業(yè)定位 項目市場定位 項目主題定位 項目業(yè)態(tài)定位 項目價格定位 項目檔次定位 項目形象定位 經(jīng)營方式定位 項目功能定位 二、商業(yè)定位 （一）、業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費需求 而形成的不同的零售經(jīng)營形式。 專賣店（ EXCLUSIVE SHOP） 專門 經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。如北方購物中心 FIP 業(yè)態(tài)定位 模式 項目整體功能組合設(shè)計、單層功能組合設(shè)計； 從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配 從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位 從控制內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定 從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整 從各商家經(jīng)營特點上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整 FIP 以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式： 從經(jīng)營商家需求界定 業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。 （四）、功能定位 商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費群、客戶群的需要了。 （七）、價格定位 項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。 （八）、經(jīng)營方式定位 對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。 消費不是單方面的，因此設(shè)計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學習和成長的渴求，在這一設(shè)計中，故事性是設(shè)計必不可少的要素――設(shè)計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。它的形象設(shè)計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。 增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的 30%來自廣告及展示空間。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時引 入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購 物 中 心 空 間 設(shè) 計 空間類型 空間設(shè)計特點 經(jīng)典設(shè)計借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街 新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積 26 萬平方米，其中商務(wù)面積 20 萬平方米，餐飲面積 5 萬，旅游面積 1 萬平方米 立體型 突出引導和組織人流垂直運動的科學合理性，設(shè)計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果 北京新安東：商業(yè)建筑面積 22 萬多平方米，其中商業(yè)零售面積 89377 平方米，餐飲面積 7889 平方米 ，娛樂面積 6445 平方米，服務(wù)面積 3077 平方米。 采用相對剛性的建筑邊緣界面； 采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面； 思路八：強化 四維空間設(shè)計 商場經(jīng)營外延導入 廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（ COFFEE SHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O(shè)計與廣場活動結(jié)合，達到商場與廣場良好的互動關(guān)系。 建筑細節(jié)設(shè)計 ⑴ 內(nèi)墻、地面設(shè)計技巧 要點一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào) 商場內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達到鳳格統(tǒng)一的視覺效