【正文】 建設(shè)施工階段 包括建筑工程施工、公用工程施工、設(shè)備儀器采購安裝等。 49 第八章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員 管理機(jī)構(gòu)設(shè)置 項(xiàng)目建設(shè)期管理機(jī)構(gòu) 為確保工程建設(shè)順利進(jìn)行，建議項(xiàng)目承辦單位 *******房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)組建項(xiàng)目執(zhí)行機(jī)構(gòu) —— “金都雅苑小區(qū)項(xiàng)目小組”，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的組織，協(xié)調(diào)等籌建工作，其組織機(jī)構(gòu)見圖 81： 圖 81 項(xiàng)目建設(shè)期組織機(jī)構(gòu)圖 4 個(gè)職能部門的主要職責(zé)分別為： （ 1）工程技術(shù)管理組：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的土建施工安裝等的協(xié)調(diào)與指揮，施工進(jìn)度與計(jì)劃安排，施工質(zhì)量 與施工安裝的監(jiān)工程小組 工程技術(shù)組 計(jì)劃財(cái)務(wù)組 行政管 理組 材料供應(yīng)組 日常工程技術(shù)管理 編制工程預(yù)算決算 負(fù)責(zé)招投標(biāo) 工程質(zhì)量監(jiān)督 編制竣工圖及歸檔 資金籌措 編制用款計(jì)劃及分階段計(jì)劃作用使用 統(tǒng)計(jì)各類財(cái)務(wù)報(bào)表 對(duì)外聯(lián)絡(luò) 文秘工作 后勤保障 宣傳報(bào)導(dǎo) 設(shè)備材料供應(yīng) 50 察、監(jiān)督、檢查以及工程的驗(yàn)收工作；負(fù)責(zé)項(xiàng)目技術(shù)文件、技術(shù)檔案的管理，主持設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審，處理有關(guān)技術(shù)問題及組織入廠職工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等項(xiàng)目工作。 采暖空調(diào)系統(tǒng) （ 1）空調(diào)機(jī)組電機(jī)及控制采用變頻電機(jī)控制系統(tǒng)。 建筑設(shè)計(jì)的節(jié)能要求 在建筑設(shè)計(jì)中，本項(xiàng)目應(yīng)達(dá)到節(jié)約建材，采光通風(fēng)良好，保暖防寒的效果。走道封閉。經(jīng)集中收集后全部運(yùn)至城市垃圾處理場妥善堆放，以減少對(duì)環(huán)境的影響。系統(tǒng)中的所有放大器、分配器、分支器均采用 5～ 1000MHz 雙向器件。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 在地下車庫、公寓樓公共走道以及需要聯(lián)動(dòng)控制消 防 設(shè) 備等 處 設(shè)置 火 災(zāi)自 動(dòng)報(bào) 警 及消 防 聯(lián)動(dòng) 控 制 系統(tǒng)。 公變 10kV 進(jìn)線柜僅裝設(shè)隔離開關(guān)，至各變壓器10kV 出線均采用負(fù)荷開關(guān) +熔斷器方式進(jìn)行短路及過載保護(hù)，變壓器設(shè)溫度保護(hù)器進(jìn)行超溫報(bào)警和超高溫跳閘。 本工程給排水設(shè)計(jì)范圍包括生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)、生活污水及雨水系統(tǒng)，氣體滅火系統(tǒng)等內(nèi)容。 31 總平面布置原則 居住小區(qū)的規(guī)劃布局，綜合考慮路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公建與住宅布局、群體組合、綠地系統(tǒng)及空間環(huán)境等的內(nèi)在聯(lián)系，構(gòu)成一個(gè)完善的、相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)整體，并遵循下列原則： （ 1）方便居民生活，有利組織管理； （ 2）組織與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)的公共活動(dòng)中心，方便經(jīng)營、使用和社會(huì)化服務(wù)； （ 3）合理組織人流、車流、有利安全防衛(wèi)； （ 4）合理設(shè)置公 共服務(wù)設(shè)施，避免煙、氣（味）、塵及噪聲對(duì)居民的污染和干擾； （ 5）注重景觀和空間的完整性，市政公用站點(diǎn)、停車庫等小建筑與住宅結(jié)合安排；供電、電訊、路燈等管線地下埋設(shè)。 （ 1）交通流線 交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)盡可能實(shí)現(xiàn)人車分流，并兼顧社區(qū)物業(yè)管理及統(tǒng)一智能化管理設(shè)計(jì)，從而在交通組織上形成一個(gè)有利于生態(tài)環(huán)境的交通系統(tǒng)，以提高機(jī)動(dòng) 29 性和可達(dá)性，滿足住區(qū)居民生活出行的方便便捷、安全、安靜的需要。項(xiàng)目包括居住建筑和公共建 筑，建設(shè)要有一定的彈性和靈活性，并具備一定的超前性，適應(yīng)未來城市發(fā)展的要求。 、結(jié)構(gòu)、水、電等專業(yè)的設(shè)計(jì)中，認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)能減排的方針政策，使用節(jié)能型的建筑材料、器具和產(chǎn)品，盡可能利用自然通風(fēng)采光，滿足國家有關(guān)建筑節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范的要求，減少能耗，節(jié)約能源。 網(wǎng)絡(luò)、通信條件 網(wǎng)絡(luò)建設(shè)：全國性廣電網(wǎng)絡(luò)的光纖鋪設(shè)已經(jīng)從場地周圍輻射完畢，連接十分便利。房地產(chǎn)開發(fā)可以為廣大人民群眾提供良好的居住環(huán)境，屬于國家鼓勵(lì)和支持產(chǎn)業(yè)。由于得天獨(dú)厚的地緣優(yōu)勢(shì)，和優(yōu)越的自然環(huán)境、氣候，同時(shí)又長期得益于改革開放三十幾年來的發(fā)展，杞縣已成為中原區(qū)上一顆璀爛的明珠。 綜上所述，項(xiàng)目的建設(shè)是十分必要的。 項(xiàng)目的建設(shè)將改善當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境、完善住房供應(yīng)體系。 具體為： 改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè) 、 發(fā)展壯大新興產(chǎn)業(yè) 、增強(qiáng)企業(yè)自主創(chuàng)新能力 、 加快集聚區(qū)建設(shè)步伐。 （ 2） 20xx 年杞縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 20xx年 111月份杞縣國民經(jīng)濟(jì)延續(xù)第三季度的平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持平穩(wěn)增速，全縣經(jīng)濟(jì)得到鞏固和發(fā)展。 第二、勞動(dòng)力資源豐富。 5 建設(shè)目標(biāo) 我國已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)金都雅苑小區(qū)項(xiàng)目，致力于為在 杞縣 工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，及其他市民的家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的 居住環(huán)境。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司有決心在 3 年的開發(fā)建設(shè)中，實(shí)現(xiàn)碧波揚(yáng)風(fēng)帆、創(chuàng)新鑄發(fā)展。目前，我縣有建設(shè)路東段、銀河路南段等縣城主要街道亟需打通，有南北老集街、城隍廟商場等諸多黃金地段亟待開發(fā)，縣城商業(yè)開發(fā)的空間巨大。 研究結(jié)論及建議 本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金完全自籌，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。境內(nèi) 106 國道縱貫?zāi)媳保?2 327 省道橫跨東西，距日南高速、連霍高速、隴海鐵路 10 公里，距京九鐵路、京廣鐵路、京珠高速和 8 鄭州國際機(jī)場 70 公里左右，交通十分便捷。 主要預(yù)期是： 綜 合實(shí)力有新提 升 。 （四）進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)外開放，著力推進(jìn)招商層次大提升。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是杞縣進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有 必要的。啟動(dòng)參與中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃，加快建設(shè)“金磚五國”、構(gòu)筑“五大平臺(tái)”、推進(jìn)六大產(chǎn)業(yè)合作。開發(fā)部分適應(yīng)工薪階層承受能力的小康戶型的住宅，是有市場前景的。本項(xiàng)目不屬 于兩個(gè)目錄范疇。項(xiàng)目建設(shè)受到省委省政府、市委市政府及新區(qū)政府的大力支持，為項(xiàng)目建設(shè)提供了一個(gè)良好的政策環(huán)境。住宅按套型設(shè)計(jì)，套內(nèi)空間和設(shè)施滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的要求，滿足人體健康所需的通風(fēng)、日照、自然采光和隔聲的要求。 在建筑的空間構(gòu)圖、創(chuàng)意新、體現(xiàn)精品意識(shí)，避免了單調(diào)雷同，使之形成一街一景，一個(gè)建筑組團(tuán)體現(xiàn)一種格調(diào)，力求達(dá)到統(tǒng)一中有變化，變化中有統(tǒng)一。 （ 2）園林景觀 小區(qū)的綠化景觀環(huán)境本著生態(tài)的原則，挖掘用地特征和周邊景觀條件，通過“外借內(nèi)造”手法，將小區(qū)住宅環(huán)境的均好性最大化。 （ 6）安裝工程特征 ①衛(wèi)生設(shè)施：高水箱、蹲便器、洗滌盆。 ③排水系統(tǒng)：衛(wèi)生間排水接至室外化糞池，然后與生活用污水及其他污水經(jīng)室外生活排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)，屋面雨水采用外排水系統(tǒng)，雨水經(jīng)屋面雨水斗排至室外地面，然后經(jīng)室外雨水排水管網(wǎng)排入市政排水管網(wǎng)。 2）線路采用放射式和樹干式相結(jié)合的低壓配電方式。 2）火災(zāi)報(bào)警器以感溫探測(cè)器（發(fā)電機(jī)房和車庫）和光電感煙探測(cè)器（辦公、商場等）為主；在各樓層配電箱設(shè)置防火剩余漏電報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)。 3）在住宅內(nèi)設(shè)置可視訪客對(duì)講電話系統(tǒng)。 綠化 在總規(guī)劃中考慮足夠的綠化面積，臨路按規(guī)劃留綠化帶，并在主要道路兩側(cè)種植樹木，建筑周圍及部分空地上，采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的方法，設(shè)計(jì)綠化帶，栽種花草，力爭建成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、花園式居住場所?，F(xiàn)在我國能源利用率很低，消耗指標(biāo)高，節(jié)約能源不僅極其必要，而且潛力 很大，它是提高經(jīng)濟(jì)效益的一個(gè)重要方面，也是我國能源政策的重要組成部分。 根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛱攸c(diǎn)，門斗設(shè)計(jì)應(yīng)采取節(jié)能措施，提高建筑防寒保溫能力，使建筑物量散失薄弱部位達(dá)到節(jié)能減耗的目 的，提高節(jié)能效率。 照明工程 （ 1）合理選擇照度標(biāo)準(zhǔn)、照明方式、控制方式，充分利用自然光，降低照明電耗，提高照明質(zhì)量。 勞動(dòng)定員 人員需求 項(xiàng)目建成后，根據(jù)各部門技術(shù)、管理和服務(wù)人員需要量，以確定勞動(dòng)定員。 投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序 本項(xiàng)目質(zhì)量要求高，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模和建設(shè)要求，在招投標(biāo)過程中必須遵守如下程序： 項(xiàng)目經(jīng)上級(jí)部門批復(fù)同意后，項(xiàng)目承辦單位在指定媒體上發(fā)布招標(biāo)公告。 52 第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排原則 按照項(xiàng)目的施工順序、相互銜接關(guān)系及資金情況，在安排建設(shè)進(jìn)度時(shí)，依據(jù)建設(shè)資金到位情況，科學(xué)合理地安排各個(gè)工程環(huán)節(jié)的實(shí)施進(jìn)度，縮短建設(shè)周期，合理使用資金，控制工程成本。 （ 4）嚴(yán)格控制管材、附件和施工質(zhì)量，防止跑冒滴漏。減少冷風(fēng)滲透，加設(shè)密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。不得采用列入禁止目錄的技術(shù)、工藝、設(shè)備、材料和產(chǎn)品。 防火間距 多層建筑之間的距離均應(yīng)大于 6 m，高層與多層之間間距離均大于 9 m，高層與高層之間建筑間距大于 13 m。施工噪聲應(yīng)符合 GB1252320xx《建筑施工場界環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定。 4）在公共走道出入口附近設(shè)帶電話插孔的消防手動(dòng)報(bào)警按鈕；在消防設(shè)備機(jī)房、配電房等處設(shè)消防對(duì)講電話，保證消防時(shí)與控制中心的聯(lián)絡(luò)。 1）地下室、公共走道、住宅等處光源主要以高光效節(jié)能熒光燈為主，配高品質(zhì)電子鎮(zhèn)流器。 2）電源：擬由市電引接一路獨(dú)立 10kV 電源為其供電。郵電通信事業(yè)發(fā)達(dá)， 5 萬門程控電話和移動(dòng)電話直撥國內(nèi)外。 建筑外觀展現(xiàn)簡潔大方、活潑清新的現(xiàn)代風(fēng)格，立面線條立體感強(qiáng)，整體形象簡潔大方。 （ 7）市政設(shè)施及路網(wǎng)建設(shè)，作為花園式小區(qū)須具 28 備良好的城市環(huán)境，市政設(shè)施頒配套完善、規(guī)范安全、城市空間文明有序。 合考慮了杞縣 自身的性質(zhì) 、氣候、傳統(tǒng)習(xí)俗等地方特點(diǎn)和規(guī)劃用地周圍的環(huán)境條件，完善方案設(shè)計(jì)，提升功能設(shè)計(jì) 。 商業(yè)部分力求大開間，方便靈活布置，滿足大型商場入住需求；住宅部分力求各單元住宅具有較好的采光通風(fēng)條件，為形成和諧交流的鄰里關(guān)系提供舒適的空間和場所，為居民感 受美好生活提供精心細(xì)致的軟硬環(huán)境設(shè)計(jì)。 自然條件 氣象條件 杞縣的經(jīng)度： 度，緯度： 度，地處 豫東 平原，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，光照充足，雨量充沛，四季分明。 19 堅(jiān)持“改造舊區(qū)，控制新區(qū)，完 善功能，保持和諧”的原則，切實(shí)轉(zhuǎn)變住宅房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)，積極推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)，大力發(fā)展普通商品房建設(shè)，嚴(yán)格控制套型標(biāo)準(zhǔn)，保持房地產(chǎn)市場供求總量基本平衡，保證房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展，提高居民居住生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展。 我們通過民間訪問、調(diào)查發(fā)現(xiàn)其中有相當(dāng)?shù)目蛻簦麄兛春描娇h的房地產(chǎn)市場，對(duì)杞縣的發(fā)展和繁榮昌盛，對(duì)社會(huì)的安定和文明及和諧的社會(huì)環(huán)境，他們中的部分人都有在杞縣居住的愿望。 項(xiàng)目建設(shè)是完成杞縣 “十二五”規(guī)劃目標(biāo)的需要 《杞縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃》明 15 確指出，要加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。 （七）切實(shí)保障和改善民生，著力推進(jìn)社會(huì)事業(yè)大進(jìn)步。 改革開放有新推進(jìn) 。為了吸引中外客商到杞縣投資興業(yè)，該縣在縣城東區(qū)建成了民營經(jīng)濟(jì)工業(yè)園區(qū)。杞縣歷史悠久， 商朝 時(shí)建立 杞國 ，距今已有 3700 年的歷史。 本項(xiàng)目總投資為 4197萬元。 項(xiàng)目提出的理由與過程 隨著全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快，為加快杞縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。 編制依據(jù) 可行性研究報(bào)告 編制內(nèi)容的有關(guān)規(guī)定； 《河南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二五規(guī)劃綱要》； 《 國務(wù)院關(guān)于支持河南省加快建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的指導(dǎo)意見 》（ 國發(fā)〔 20xx〕 32 號(hào) ） ； 《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔 20xx〕 4 號(hào)） ； 《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)綱要（試行）》； *******房地產(chǎn)有限公司提供的有關(guān)資料。 項(xiàng)目總投資及資金籌措 本項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和流動(dòng)資金組成。是 ***市 第一人口大縣。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景 （ 1） 20xx 年杞縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 杞縣牢固樹立 “ 讓客商發(fā)財(cái)、求自己發(fā)展 ” 的招商引資新理念，加大了對(duì)外開放的力度，招商引資工作取得了明顯成績。按照 “ 平原古商都，靚麗水鄉(xiāng)城 ” 的規(guī)劃理念，協(xié)調(diào)推進(jìn)老城區(qū)改造、新城區(qū)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提升，努力把縣城建設(shè)成為功能完善、環(huán)境優(yōu)美、秩序良好、靚麗和諧的現(xiàn)代化中小城市。 具體為： 大力發(fā)展服務(wù)業(yè) 、 著力構(gòu)建現(xiàn)代商貿(mào)流通新格局 、 積極發(fā)展文化旅游事業(yè)。房地產(chǎn)的開發(fā)一是滿足人們對(duì)住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 的需要。 國內(nèi)外商家對(duì) ***市杞縣住房的需 求的調(diào)查分 17 析。 黨中央國務(wù)院關(guān)于 ?進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)通知 ? 中指出：穩(wěn)步推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化、逐步建立