【正文】 之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級項(xiàng)目的物業(yè)管 理和客戶維護(hù)工作。開發(fā)模式可以分為兩種：一是定制開發(fā)，根據(jù)客戶需求制定廠房標(biāo)準(zhǔn)，反租給客戶 。工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā) 樓宇 等。 通過四條縱向通道的建設(shè)，聯(lián)系 縣域南北主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)以及鐵路、軌道及公路站點(diǎn)，建立璧山的縱向聯(lián)系通道溝通橫向交通聯(lián)系通道，強(qiáng)化縣域內(nèi)部聯(lián)系，形成縣域交通設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)布局。 規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路至重慶站、沿成渝輔助通道方向預(yù)留渝萬城際鐵路西延線走廊（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 規(guī)劃軌道一號線延伸至璧山（承接《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》） 。宜居休閑功能凸顯，展現(xiàn)“山、水、樹、人”和諧畫卷，成為中國西部極具魅力的宜居休閑綠島。 2. 功能定位 圖表 璧山功能定位 示意圖 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 20 在“ 1小時經(jīng) 濟(jì)圈”的規(guī)劃下，區(qū)域成為重慶主城拓展區(qū)。良好的城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將為本項(xiàng)目提供有利的發(fā)展環(huán)境。顧地公司獲專利技術(shù)并被認(rèn)定為科技型民營企業(yè)和市新技術(shù)企業(yè)。古時就有“璧山八景”，即“金劍晴雪”、“東林曉鐘”、“覺院夜雨”、“茅萊仙境”、“圣燈普照”、“虎峰馬跡”、“涼傘云遮”、“石泉凝脂”。東鄰沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)，南界江津區(qū)，西連銅梁縣、永川區(qū)，北接合川區(qū)、北碚區(qū)。 1200 平方公里， 10 年之后地區(qū)年產(chǎn)值預(yù)期等于目前整個重慶的生產(chǎn)總值（目標(biāo) 6000 億），占當(dāng)時城市生產(chǎn)總值的 1/4，簡單兩個數(shù)字指標(biāo)已經(jīng)把“兩江藍(lán)圖”描繪得淋漓盡致。按照重慶市政府“十二五”計(jì)劃，到 20xx 年，社會商品零售總額將達(dá)到 6000 億。 按照目前重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢，到 20xx 年，重慶 GDP 總值將邁上萬億元新臺階！跨入全國“萬億俱樂部”！ 按照目前重慶的“十二五”規(guī)劃目標(biāo)，到 20xx 年重慶要實(shí)現(xiàn)“ 4 大愿景”，即把重慶建成特色鮮明的國家中心城市、集聚和輻射功能強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)中心、居民有充分的幸福感、西部開放“窗口”和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革的“先行區(qū)”。同時，在區(qū)域工業(yè)增長極、主城后臺服務(wù)區(qū)及的規(guī)劃下，璧山城市經(jīng)濟(jì)得以高速發(fā)展，城市地位迅速提升， 發(fā)揮著承接城市核心區(qū)、輻射城市核心區(qū)外延區(qū)的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。是重慶都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，在 重慶乃至整個西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要的地位和作用。 二、 編制依據(jù) (一 ) 編制依據(jù) 1. 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布的《房地 產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》； 2. 《中華人民共和國土地管理法》； 3. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； 4. 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》 中華人民共和國國務(wù)院令第 248 號； 5. 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》； 6. 《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》； 7. 20xx 年《重慶市建筑工程預(yù)算定額》； 8. 建設(shè)部 20xx 年發(fā)布的《市政工程投資估算指標(biāo)》； 9. 國家及重慶市頒發(fā)的電力、通信、工程管網(wǎng)等造價信息； 10. 重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)； 11. 重慶市建筑材料價格信息和價格指數(shù)。但 在整個園區(qū)中目前暫無總部基地的規(guī)劃，這將成為市場的一個機(jī)會點(diǎn) 。 目前工業(yè)園區(qū)共引進(jìn) 175 家企業(yè)，其中投產(chǎn) 105 家， 20xx 年產(chǎn)值 97 億元，規(guī)劃 20xx 年產(chǎn)值將達(dá)到 500 億元， 2020 年將達(dá) 1500 億元。 隨著“兩江新區(qū)”工業(yè)區(qū)，西永微電園區(qū)、長壽晏家化工園區(qū)等工業(yè)園區(qū)的陸續(xù)推進(jìn)，重慶未來的工業(yè)實(shí)力將更為雄厚，為第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展提高堅(jiān)實(shí)的基 礎(chǔ)。這種政策上預(yù)期將在城市發(fā)展的方方面面推動重慶向名副其實(shí)的全國中心城市進(jìn)軍。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 13 (四 ) 政策環(huán)境：高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè) 地產(chǎn)遇新機(jī) 20xx 年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政 府繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控： 1月，“國八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從 20xx 年的不足 20個大幅增加到 40 多個； 7月初，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進(jìn)，限購城市數(shù)增加到近 50個； 10月底， 1000萬套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)；始于 20xx年的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控在 20xx年不斷細(xì)化和落實(shí)，抑制需求與增加供給兩手抓，行政與經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)一步細(xì)化。春秋戰(zhàn)國時，縣境為巴國地。 機(jī)械制造業(yè) 機(jī)械工業(yè)是璧山縣三大支柱產(chǎn)業(yè)之一。 璧山旅游資源豐富，改革開放以來，開辟出一批市風(fēng)景旅游區(qū)，有白云湖風(fēng)景區(qū)，位于成渝高速公路站口青杠街道。近年來璧山縣借勢發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)及裝備制造產(chǎn)業(yè)，極力打造千億級工業(yè)園區(qū)，勢必會拉動璧山經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。 3. 城市規(guī)劃 （ 1） 城市發(fā)展 規(guī)劃 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升。實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)。 4) 與江北機(jī)場聯(lián)系 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 23 璧山北部地區(qū)可通過渝遂高速公路轉(zhuǎn)繞城或內(nèi)環(huán)高速到達(dá)江北國際機(jī)場； 璧山中部地區(qū)璧城組團(tuán)可通過成渝輔助通道 或大學(xué)城隧道轉(zhuǎn)繞城高速或內(nèi)環(huán)高速到達(dá)江北國際機(jī)場； 璧山南部地區(qū)可經(jīng)成渝高速公路轉(zhuǎn)繞城或者內(nèi)環(huán)高速到達(dá)江北國際機(jī)場。 “兩片”：是指北部的大路和南部的丁家兩個片區(qū)，依托中心商貿(mào)鎮(zhèn)建設(shè)，形成兩個次級商圈，聯(lián)結(jié)重慶主城和璧山縣城，輻射帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)發(fā)展。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 27 2. 我國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展 現(xiàn)狀 工業(yè)地產(chǎn)分為三個階段，第一階段傳統(tǒng)工業(yè)廠房， 該類傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目，已經(jīng)不能滿足高度，緊張土地資源下的土地利用方式。 1. 工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持政策、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項(xiàng)目。即商務(wù)花園 。如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同時進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實(shí)現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略”發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠(yuǎn)前景來看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報相對穩(wěn)定。 璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。 與永川聯(lián)系 ， 規(guī)劃建設(shè)成渝城際鐵路，在永川及璧山境內(nèi)設(shè)站點(diǎn)；規(guī)劃建設(shè)成渝高速輔道。 璧山新城推出“綠島新區(qū)”概念，志在成為“宜居重慶”代表作。城鎮(zhèn)化率提高到 60%。構(gòu)建主城疏解工業(yè)的優(yōu)化升級基地；配套西永的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；重慶甚至成渝地區(qū)民營中小企業(yè)的集聚升級區(qū)；承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的都市型工業(yè)基地和出口加工基地。為本項(xiàng)目打造奠定一個良好的城市形象和基礎(chǔ)，有利于本項(xiàng)目的發(fā)展?！凹t火鳥”牌皮鞋成為我縣歷史上第一個國家免檢產(chǎn)品，并被評為重慶品牌產(chǎn)品。 1968 年，江津?qū)^(qū)更名江津地區(qū)，璧山縣屬江津地區(qū)。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 14 二、 璧山 投資環(huán)境 (一 ) 璧山 城市環(huán)境分析 1. 區(qū)域 位置 璧山縣位于重慶市以西，東經(jīng) 106 .0239。這種和諧將以加速加速度的作用推動城市全方面的迅速進(jìn)步。 圖表 20xx20xx 年重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)局 4. 工業(yè)發(fā)展 目前，重慶打造亞洲最大的筆記本電腦基地，國家級現(xiàn)代制造業(yè)基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推進(jìn)。 加之 重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 因此本項(xiàng)目的建設(shè)是可行的?？偛拷?jīng)濟(jì)是我國中心城市產(chǎn)業(yè)升級、品位提升的動力引擎，也是政府推進(jìn)中心城市產(chǎn)業(yè)升級的戰(zhàn)略選擇，總部基地的開發(fā)建設(shè)為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供良好的物質(zhì)承載體。我國總部經(jīng)濟(jì)近年來得到快速發(fā)展，在一定程度上推進(jìn) 了城市的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和發(fā)展。經(jīng)測算，本項(xiàng)目總投資54480 萬元， 稅前收益約 億元，稅前投資回報率 %，稅后收益約 億元，稅后投資回報率 %，全部資金內(nèi)部收益率 %，全部資金靜態(tài)投資回收期 年。隨著璧山縣經(jīng)濟(jì)、交通、城市的發(fā)展，將提升城市地位及增強(qiáng)城市輻射力，加之生態(tài)工業(yè)園區(qū)加速推進(jìn)、璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 5 西永微電園拓展區(qū)啟動及建設(shè)建造千億級工業(yè)園的規(guī)劃，使璧山縣工業(yè)快速發(fā)展，為工業(yè)園帶來大量產(chǎn)業(yè)及企業(yè)的集群，為打造總部經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了良好條件 ，總部基地的建設(shè)也成為未來發(fā)展的趨勢 。另外，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件，它的提速也會加快房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。 其三，全國性中心城市的戰(zhàn)略作為一種價值催化劑將城市自身的發(fā)展動力進(jìn)一步激發(fā)，城市綜合實(shí)力增長將在較長的時期內(nèi)處于價值預(yù)期增長與城市經(jīng)濟(jì)增長兩者之間快速相互激發(fā)的和諧過程。 宏觀調(diào)控劍指商品住宅， 商業(yè)及 工業(yè) 地產(chǎn)也將引來新的機(jī)遇。 1960 年 江津?qū)Ｊ疬w往永川。 20xx年，有鞋業(yè)企業(yè) 1300多家，鞋業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到 5849萬雙，年產(chǎn)值達(dá)到 ，獲得重慶名牌稱號的鞋類產(chǎn)品 3個（“米棋”、“百折不撓”、“紅火鳥”），重慶市著名商標(biāo) 2個（“米棋”、“景渝”），重慶市知名品牌 1 個（“尼斯 ? 雪豹”）。 小結(jié)： 璧山縣 城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。 (三 ) 璧山城市規(guī)劃分析 1. 區(qū)域 定位 （ 1） 區(qū)域工業(yè)增長極 工業(yè)在相當(dāng)時期內(nèi)仍將是璧山的核心優(yōu)勢所在，突出璧山的現(xiàn)實(shí)優(yōu)勢，以工業(yè)職能強(qiáng)化啟動衛(wèi)星城發(fā)展。社會消費(fèi)品零售總額年均增長 20%， 20xx 年達(dá)到 120 億元。建成后，常住人口將達(dá) 80 萬。 與合川北碚聯(lián)系 ， 規(guī)劃改造低等級道路為二級公路，繞城高速公路通車后可經(jīng)橫向聯(lián)系通道至繞城高速再轉(zhuǎn)高速公路進(jìn)行轉(zhuǎn)換； 與銅梁、大足聯(lián)系 ， 規(guī)劃將 G319 提升為一級公路，對位于璧城片區(qū)的路段進(jìn)行城市化改造；規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道，沿線預(yù)留成渝客運(yùn)專線走廊；中遠(yuǎn)期建設(shè)璧銅城郊鐵路，在璧城組團(tuán)北部及大路設(shè)站。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期 。 3. 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 （ 1） 發(fā)展趨勢的影響因素 政府政策的影響： 監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實(shí)力企業(yè)； 市場供求的影響： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資； “世界工廠”的確立，對工業(yè)的重視； 發(fā)展模式的影響： 模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益； 投資回報的影響： 隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。 總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實(shí)現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的 推動器。 第二階段產(chǎn)辦工業(yè)集群，滿足生產(chǎn)辦公，形成產(chǎn)業(yè)集群，資源整合得共能到提高，但并不能滿足企業(yè)人員的日常生活及消費(fèi)，仍存在缺陷。網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)以形成縣內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心為目標(biāo)，輻射帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)與發(fā)展。 5) 與黃磏港聯(lián)系 目前璧山與黃磏港的聯(lián)系道路只有四級公路（丁黃路），規(guī)劃近期通過成渝輔助通道轉(zhuǎn)繞城高速公路到達(dá)黃磏港碼頭，遠(yuǎn)期規(guī)劃三合 — 廣譜 — 健龍 — 西彭通道直達(dá)黃磏港碼頭。 （ 2） 綠島新城規(guī)劃 圖表 璧山綠島新城規(guī)劃示意圖 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項(xiàng) 目可行性 研 究 報 告 21 璧山縣在《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx）中提出“重慶綠島新區(qū)”的建設(shè)規(guī)劃。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 16%以上， 20xx年突 破 400億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番，達(dá)到 8800 美元。從璧山縣經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，璧山縣將繼續(xù)保持以二、三產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，繼續(xù)帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。國家級森林公園青龍湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西北 29公里處的云霧山，為市級風(fēng)景區(qū)。 20xx 年，全縣有各類機(jī)械加工企業(yè)500 多家，實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 518761 萬元，實(shí)現(xiàn)稅收 15144 萬元。民國 3 年（ 1914 年），璧山縣屬四川省東川道。 政策環(huán)境趨嚴(yán)，市場難于快速回暖。而以目前的形式來看，進(jìn)軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機(jī)會。同時，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動了升級，如江北嘴 CBD 建設(shè)提速、解放碑 CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機(jī)械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。 通過對整個市場環(huán)