【正文】 銜接城鎮(zhèn)服務(wù)功能為主，同時承擔(dān)區(qū)域性通道功能，以產(chǎn)業(yè)帶動和物流集散為主要功能，通過聯(lián)系南部的黃磏港、自南部聯(lián)系黃磏起，經(jīng)健龍 丁家 正興 大興 福祿 大路 八塘，至北碚。 打造面向黃磏的疏港通道，可以提升璧山的區(qū)域交通地位，帶動區(qū)域節(jié)點(diǎn)開發(fā)。 規(guī)劃增建成渝輔助通道與主城快速路二橫線對接、增建渝遂高速增線與主城快速路一橫線對接，打造直接通達(dá)兩江新區(qū)的快速通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 成渝城際鐵路、渝萬城際鐵路西延線 。 璧山新縣城幅員面積為 915 平方公里，均為綠島新區(qū)。森林覆蓋率提高到 48%以上，城市建成區(qū)綠化覆蓋率達(dá)到 50%以上，建成深綠型 生態(tài)化城市。地方財政收入年均增長 30%以上， 20xx 年突破 100 億元。定位于疏解主城人口、集聚區(qū)域人口的高品質(zhì)生態(tài)宜居城市；以休閑旅游、醫(yī)療康體、城郊農(nóng)業(yè)為特色的都市后花園。 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)增長趨勢圖（億元） 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 18 圖表 20xx20xx 年璧山地區(qū)三大產(chǎn)業(yè)比重示意圖（億元） （ 3） 固定資產(chǎn)投資 璧山縣固定資產(chǎn)投產(chǎn)總額從 20xx年的 20xx年的 135億，增加了 倍，除 08 年金融危機(jī)影響， 09年增幅較小，其他年份增幅都在 24%以上，其中 09年到 10年的增幅達(dá)到 70%，增長態(tài)勢良好。從這些數(shù)據(jù)顯示出北碚區(qū)較為雄厚的經(jīng)濟(jì)實力璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 17 和強(qiáng)勁的發(fā)展速度，預(yù)計未來發(fā)展還將繼續(xù)邁上新臺階。金堂湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西 35公里處的正興鎮(zhèn)，主要景點(diǎn)是重慶地區(qū)保存最好、最大的天主教堂“露德堂”，占地 30 畝，歷時百年至今完好無損。璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 16 20xx 年新型建材產(chǎn)值達(dá) 2多億元。全縣機(jī)械工業(yè)依托紅宇公司、青山公司、大江公司等一大批重點(diǎn)企業(yè)的配套作用，初步形成了汽、摩配生產(chǎn)基地，全年完成汽車配件 ，完成摩托車配件 億元，完成摩托車發(fā)動機(jī) 萬臺，摩托車成車 萬輛。 4. 人文風(fēng)貌 璧山史稱“巴渝名邑”，歷史悠久，地靈人杰，歷史上曾出過“雙狀元”、“六翰林”。 1949 年 12 月 1日璧山縣解放，屬川東區(qū)巴縣行政專員公署管轄。東西寬 ，南北長 。高壓調(diào)控立苛政時代，商業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)遇新機(jī)。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 11 (三 ) 重慶 城市規(guī)劃：規(guī)劃利好，城市發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁 1. 兩江新區(qū)掛牌 20xx 年 6月 18 日，作為“試驗區(qū)”的配套政策之一“兩江新區(qū)”正式掛牌，標(biāo)志著重慶正式進(jìn)入中國第三區(qū)時代。換句話說，在接下來的十年里，重慶將獲得更多，更優(yōu)秀是投資，這將大大的推動重慶經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長。 5. 消費(fèi)收入 圖表 199720xx 年重慶市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 圖表 199720xx 年重慶市社會消費(fèi)品零售總額走勢示意圖 數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計局 隨著居民收入的持續(xù)穩(wěn)定增長，市民消費(fèi)觀念有所變化，吃、穿、用消費(fèi)比重有所下降，汽車、住宅、教育、旅游、娛樂、保健等消費(fèi)漸成熱點(diǎn)，這推動了消費(fèi)市場的活躍。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 7 二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)升級，將會加速將重慶推向國家重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地和長江上游經(jīng)濟(jì)中心。 根據(jù)目前公布的數(shù)據(jù)顯示， 重慶 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的快速調(diào)整，及以民生為導(dǎo)向的一系列改革舉措， 20xx年重慶經(jīng)濟(jì)保持了快速發(fā)展的良好勢頭， GDP同比增長 17%，經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到 8000 億。 根據(jù)璧山產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，到 2020 年，重慶璧山工業(yè)園區(qū)總建成面積將達(dá) 25 平方公里，其中工業(yè)用地 21 平方公里，區(qū)域范圍包括璧城片區(qū) 15平方公里和青杠片區(qū) 10 平方公里，以生態(tài)工業(yè)園區(qū)為載體，建設(shè)千億工業(yè)集聚區(qū)。 是重慶市 西 面的一座衛(wèi)星城市，是集“優(yōu)美、生態(tài)、文化、宜居”為一體的現(xiàn)代生活高品質(zhì)城區(qū)。 實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 提升區(qū)域的市場知名度，推動區(qū)域的價值提升，提升外地資金對區(qū)域的投資信息，促進(jìn)大量社會資金進(jìn)入， 改善就業(yè)環(huán)境，增加區(qū)域稅收效益， 帶動城市的綜合發(fā)展。 璧山縣城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。 三、 本報告主要結(jié)論 重慶 是 一個極具發(fā)展?jié)摿Φ膰壹壷行某鞘?，城市定位、城市?guī)劃、城市建設(shè)引領(lǐng)著城市經(jīng)濟(jì)高速持續(xù)穩(wěn)步的增長，城市將邁入國際級大都市行列；同時，隨著兩江新區(qū)的發(fā)展影響，重慶城市社會結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市環(huán)境都將得到大幅改善，并將吸引大量國內(nèi)外資金進(jìn)入重慶，提高市民收入，增加市民消費(fèi)能力；另外，隨 著城市航空、鐵路、水路、道路條件的改善，未來，重慶將成為真正的中國內(nèi)陸的交通樞紐、商貿(mào)中心和物流中心，并將吸引大量的企業(yè)在重慶投資建廠。 (二 ) 編制說明 1. 工程投資估算按《重慶市建筑定額及安裝工程定額》估 算，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家及重慶現(xiàn)行有關(guān)政策文件規(guī)定計??； 2. 計委頒發(fā)的第三版《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》； 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 2 3. 本報告中價格、費(fèi)用等取數(shù)均以重慶市近年房地產(chǎn)開發(fā)市場一般水平為參考，未考慮其他非正常條件下的取數(shù)。 目前重慶總部經(jīng)濟(jì)開發(fā)處于較低發(fā)展水平，總部基地還處于萌芽階段，總部基地開發(fā)水平亟待提升 。 通過對整個市場環(huán)境的分析以及本項目自身條件的分析， 項目力求打造成為重慶市總部基地標(biāo)桿 項目 ， 重慶總部基地典范工程， 璧山的新地標(biāo)。璧山是歷史人文古城，擁有市級風(fēng)景名勝區(qū)， 旅游資源豐富 。璧山工業(yè)園區(qū)目前以發(fā)展制鞋業(yè)和機(jī)械制造加工業(yè)為主，園區(qū)產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展初級階段，園區(qū)龍頭企業(yè)尚未發(fā)展穩(wěn)定。特別是至 20xx 年以來，年均增速均保持在 10%以上，且近年來，增長速度還有擴(kuò)大的趨勢，位居全國前列。同時，服務(wù)業(yè)、金融業(yè)也正式啟動了升級，如江北嘴 CBD 建設(shè)提速、解放碑 CBD“騰籠換鳥”等，第三產(chǎn)業(yè)也將在未來呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長勢頭。眾所周知，目前地方政府熱衷于靠出讓土地過日子，也就是“土地財政”，而重慶工業(yè)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，將使政府?dāng)[脫對“土地財政”的依賴，使城市發(fā)展更具可持續(xù)性。而以目前的形式來看，進(jìn)軍的路程并不短暫，在這并不短暫的路上，充滿著投資的好機(jī)會。 是通過綜合經(jīng)濟(jì)能力、科技創(chuàng)新能力、國際競爭能力、輻射帶動能力、交通通達(dá)能力、信息交流能力、可持續(xù)發(fā)展能力等 七大指標(biāo)考察綜合而得。 政策環(huán)境趨嚴(yán)，市場難于快速回暖。至39。民國 3 年（ 1914 年），璧山縣屬四川省東川道。 1997 年重慶設(shè)立直轄市，璧山縣隸屬重慶市。 20xx 年，全縣有各類機(jī)械加工企業(yè)500 多家，實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 518761 萬元，實現(xiàn)稅收 15144 萬元。建材業(yè)由過去生建產(chǎn)水泥、機(jī)制磚等低檔產(chǎn)品向高新技術(shù)、環(huán)保型產(chǎn)品生產(chǎn)發(fā)展，形成了水泥、鋼材、塑鋼門窗、槽管多種產(chǎn)品的建材業(yè)。國家級森林公園青龍湖風(fēng)景區(qū)，位于縣城西北 29公里處的云霧山，為市級風(fēng)景區(qū)。 20xx20xx 年璧山 GDP 的平均增幅大于 8%，城市處于高速發(fā)展階段。從璧山縣經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，璧山縣將繼續(xù)保持以二、三產(chǎn)業(yè)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心，繼續(xù)帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 （ 3） 生態(tài)宜居新城區(qū) 發(fā)揮生態(tài)優(yōu)勢，積極吸引主城人口疏解，為主城截流區(qū)域人口，以宜居環(huán)境塑造衛(wèi)星城的核心吸引力。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 16%以上， 20xx年突 破 400億元；人均地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番，達(dá)到 8800 美元。璧南河、璧北河、梅江河三條主要河流水質(zhì)達(dá)到或接近Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2） 綠島新城規(guī)劃 圖表 璧山綠島新城規(guī)劃示意圖 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 21 璧山縣在《璧山縣縣域空間發(fā)展規(guī)劃》（ 20xx）中提出“重慶綠島新區(qū)”的建設(shè)規(guī)劃。 成渝輔助通道、渝遂高速增線 。 5) 與黃磏港聯(lián)系 目前璧山與黃磏港的聯(lián)系道路只有四級公路（丁黃路），規(guī)劃近期通過成渝輔助通道轉(zhuǎn)繞城高速公路到達(dá)黃磏港碼頭，遠(yuǎn)期規(guī)劃三合 — 廣譜 — 健龍 — 西彭通道直達(dá)黃磏港碼頭。在來鳳修建中部通道支線，聯(lián)系規(guī)劃的雙福組團(tuán)。網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)以形成縣內(nèi)區(qū)域商業(yè)中心為目標(biāo)，輻射帶動周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)與發(fā)展。大量的新增消費(fèi)需求，將會對項目的發(fā)展提供巨大空間。 第二階段產(chǎn)辦工業(yè)集群，滿足生產(chǎn)辦公，形成產(chǎn)業(yè)集群，資源整合得共能到提高，但并不能滿足企業(yè)人員的日常生活及消費(fèi)，仍存在缺陷。 璧山中小 總 部基地建 設(shè)項 目可行性 研 究 報 告 28 （ 2） 中國工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢 政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價格回歸到真實價值?；趨^(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的 推動器。 3. 工業(yè)地產(chǎn)商模式 房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn)行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理。 總部經(jīng)濟(jì)是指某區(qū)域由于特有的優(yōu)勢資源吸引企業(yè)總部集群布局，形成總部集聚效應(yīng)，并通過“總部－制造基地”功能鏈條輻射帶動生產(chǎn)制造基地所在區(qū)域發(fā)展，由此實現(xiàn)不同區(qū)域分工協(xié)作、資源優(yōu)化配置的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 4. 綜合運(yùn)作模式 綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。嚴(yán)格意義上來說并不是單純的房地產(chǎn)開發(fā)，主要是圍繞主體企業(yè)進(jìn)行的開發(fā)運(yùn)作，是企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。這兩種模式共同點(diǎn)是長期持有物業(yè)，待價而沽等待上市，通過 REITs 包裝上市，融到大筆的資金。 3. 工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 （ 1） 發(fā)展趨勢的影響因素 政府政策的影響： 監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場的健康規(guī)范成熟，有利于吸引外資與可持續(xù)發(fā)展；通過市場競爭，優(yōu)勝劣汰，可保存有實力企業(yè)； 市場供求的影響： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持強(qiáng)勁發(fā)展速度，有利于吸引外資； “世界工廠”的確立，對工業(yè)的重視； 發(fā)展模式的影響： 模式改變，都是以人性化發(fā)展為目標(biāo)，工業(yè)區(qū)的發(fā)展關(guān)系大量人口的生存條件與環(huán)境及其發(fā)展；可持續(xù)發(fā)展的節(jié)約型模式：充分利用有限的土地優(yōu)化配置創(chuàng)造最大的效益； 投資回報的影響： 隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會越來越少，國家對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。 (二 ) 工業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展歷程 工業(yè)地產(chǎn)市場在過去很長一段時間內(nèi)并不是一個完整發(fā)展的商業(yè)市場。隨著城市輻射力的提升，重慶將帶來大量產(chǎn)業(yè)集群，給重慶的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇，未來重慶產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策加上兩江新區(qū)及西永保稅港的成熟，重慶將迎來產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期 。 （ 4） 商業(yè)規(guī)劃 根據(jù)璧山城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃格局，未來 5— 10 年，璧山縣城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃總體格局為“一廊一核兩片”。 與合川北碚聯(lián)系 ， 規(guī)劃改造低等級道路為二級公路，繞城高速公路通車后可經(jīng)橫向聯(lián)系通道至繞城高速再轉(zhuǎn)高速公路進(jìn)行轉(zhuǎn)換； 與銅梁、大足聯(lián)系 ， 規(guī)劃將 G319 提升為一級公路，對位于璧城片區(qū)的路段進(jìn)行城市化改造；規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道，沿線預(yù)留成渝客運(yùn)專線走廊；中遠(yuǎn)期建設(shè)璧銅城郊鐵路，在璧城組團(tuán)北部及大路設(shè)站。 規(guī)劃建設(shè)成渝輔助通道接大學(xué)城橫一路，該通道將成為璧山聯(lián)系大學(xué)城以及西部鐵路物流園的最便捷通道（承接《重慶市城市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》）； 成渝城際鐵路、渝萬城際鐵路西延線 。建成后，常住人口將達(dá) 80 萬。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長 14%，達(dá)到 34000元，農(nóng)村居民人均純收入年均增長 16%，達(dá)到 15000元，城鄉(xiāng)居民收入比縮小到： 1。社會消費(fèi)品零售總額年均增長 20%， 20xx 年達(dá)到 120 億元。璧山定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，新興工業(yè)基地，休閑度假宜居區(qū)域。 (三 ) 璧山城市規(guī)劃分析 1. 區(qū)域 定位 （ 1） 區(qū)域工業(yè)增長極 工業(yè)在相當(dāng)時期內(nèi)仍將是璧山的核心優(yōu)勢所在，突出璧山的現(xiàn)實優(yōu)勢，以工業(yè)職能強(qiáng)化啟動衛(wèi)星城發(fā)展。璧山縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動力來源第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)當(dāng)中又主要以工業(yè)為主。 小結(jié)： 璧山縣 城市環(huán)境良好，擁有眾多的資源。土壤以水稻土為主，次為紫色土。 20xx年，有鞋業(yè)企業(yè) 1300多家，鞋業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量達(dá)到 5849萬雙，年產(chǎn)值達(dá)到 ，獲得重慶名牌稱號的鞋類產(chǎn)品 3個（“米棋”、“百折不撓”、“紅火鳥”），重慶市著名商標(biāo) 2個（“米棋”、“景渝”），重慶市知名品牌 1 個（“尼斯 ? 雪豹”）。位于璧城街道中央的文廟“大成殿”古樸、壯觀，有 194 朵如意斗拱，重檐大屋頂琉璃建筑屹立在鳳凰山腳下，與文廟廣場（大成廣場）、小東門狀元橋連成一線；歷年發(fā)掘的 17 具漢畫像石棺，雕刻精美，名冠巴蜀，其中一具遷入重慶三峽博物館館藏；梅江朝元寺的明代石牌坊、青杠的清代河氏百歲坊也是璧山名聲頗著的珍貴文化遺存。 1960 年 江津?qū)Ｊ疬w往永川