【正文】 ? 企劃管理 1) 建立年度 SP 和 PR 計(jì)劃，長期推動(dòng)，確保商場促銷氛圍。 積極的做好后期的經(jīng)營管理工作和維持高水平經(jīng)營能力。 （ 2） 招商及開業(yè)的契機(jī)不當(dāng)。 溫州聯(lián)商房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 第 7 頁 共 20 頁 三 、 項(xiàng)目 定位 及 論證分析 本篇主要通過對市場宏觀分析，從商圈的街道和主力店的目前運(yùn)行情況調(diào)查，結(jié)合消費(fèi)特征等因素以及外區(qū)域代表性商場的借鑒，理性分析 甌北 目前商業(yè)發(fā)展的客觀現(xiàn)狀，并結(jié)合項(xiàng) 目的自身特點(diǎn)，制定出項(xiàng)目的合理性定位規(guī)劃，并通過對定位業(yè)態(tài)的進(jìn)一步論證來明確定位業(yè)態(tài)的成熟性和目標(biāo)市場需求量及經(jīng)營可行性。先后建成東甌大橋、楠溪江五橋，縮短了與溫州的時(shí)空距離。 3） 、宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié) （ 1） 甌北經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)， 躍居溫州 30 個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)的前 6 位、浙江省百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)前 30 位，并被評為市級衛(wèi)生鎮(zhèn)、文明示范鎮(zhèn)和省級教育強(qiáng)鎮(zhèn)。 溫州聯(lián)商房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 第 9 頁 共 20 頁 C、 專業(yè)主題商場 屬于明星型業(yè)態(tài)，是目前運(yùn)行的主流業(yè)態(tài) 。 通過項(xiàng)目的造勢力度，深度挖掘更多的商戶資源和消費(fèi)群體。 溫州聯(lián)商房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 第 13 頁 共 20 頁 招商 策劃推廣 1)、招商推廣 訴 求點(diǎn) （ 1） 項(xiàng)目招商宣傳訴求點(diǎn)（項(xiàng)目的賣點(diǎn)） ? 打造 永嘉首席 、唯一、 專業(yè)型 特設(shè)主題商場 。項(xiàng)目整體面積 4569 平方米，一層面積 2400 平方米，二層面積 2160平方米，一樓 凈 高 米，二樓凈高 。 3） 建立定期市場調(diào)研規(guī)范，及時(shí)了解競爭對手狀態(tài)和市場變化并作出應(yīng)對，提升商場競爭力。 動(dòng)態(tài)和充分的觀察了解市場變化。 加大整體定位業(yè)態(tài)的策劃、招商及推廣力度等。 （ 2） 消費(fèi)場所過于單一且及不夠集中 。溫州聯(lián)商房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 第 1 頁 共 20 頁 永嘉甌北 1） 、核心商業(yè)街道調(diào)查（詳見附件一） 2） 、主力商家調(diào)查（詳見附件二） 3） 、甌北商業(yè) 業(yè)態(tài)分析（ 詳 見附件三） 4） 、 甌北鎮(zhèn)商業(yè)小結(jié)： （ 1） 商業(yè)零售總額潛力巨大，但相比較而言，投資性支出較高，而生活性支出還有待挖掘。 定位業(yè)態(tài)目標(biāo)客群具有廣泛型和較具消費(fèi)能力型。 適時(shí)、有效的開展招商。 溫州聯(lián)商房產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 第 16 頁 共 20 頁 2） 要求樓面建立日經(jīng)營戶溝通記錄，及時(shí)了解經(jīng)營戶的心態(tài)，能及時(shí)做好經(jīng)營戶工作，穩(wěn)定商場經(jīng)營。 項(xiàng)目目前整體物業(yè)現(xiàn)狀為全部是自有物業(yè) ，基礎(chǔ) 工程正在改造中，整體處于即將啟動(dòng)招商狀態(tài)。 ? 未 來核心商業(yè)中心、絕版地段。 利用前景規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合分析、招商講解、媒體引導(dǎo)等加信客戶投資信心。 D、 但由于商圈因素整個(gè)市場需 導(dǎo)入期培育。 （ 2） 民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，以 鞋服、 閥門、五金 產(chǎn)業(yè)為主，居民收入和 GDP均位于溫州地區(qū)前列。 緊臨溫州機(jī)場和溫州萬噸級碼頭， 橋梁、道路等交通建設(shè)。 （ 6） 商貿(mào)業(yè)消費(fèi)目前處于大眾化和同質(zhì)化階段，特色性、豐富化、品牌化、主流化以及目標(biāo)客群細(xì)分化消費(fèi)還有進(jìn)一步發(fā)展的空間和時(shí)機(jī)。 （ 1） 建筑物業(yè)本身存在著一定的缺陷。 項(xiàng)目商圈周邊業(yè)態(tài)對本案的影響 加強(qiáng)招商推廣時(shí)間性的技巧操作。 2）通過對品牌經(jīng)營業(yè)績分析和市場調(diào)查分析，進(jìn)行一年一次的品牌和業(yè)態(tài)組合調(diào)整。 2) 利用室 外 廣場，多做 PR（兒童秀秀臺(tái)、兒童帶動(dòng)跳、兒童模特大賽等）推動(dòng)，吸引人氣； 3) 建立企劃活動(dòng)的評估機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)企劃問題，針對性地調(diào)整企劃思路和方案。 后期整體推 廣的有效性和針對性。 （ 3） 商戶目前對項(xiàng)目的位置信心不足。 項(xiàng)