【正文】 第四期：至 2021 年，實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè)，完成土建面積 35 萬 m2預(yù)售商品房。 當(dāng)一種現(xiàn)象呈多個(gè)例子出現(xiàn)的時(shí)候，我們就有理由把之當(dāng)作趨勢(shì)來研究。 ? 單純定位為高檔，客戶群會(huì)非常狹窄。（數(shù)據(jù)摘自《廣州日?qǐng)?bào)》） 購(gòu)房人員的比例 調(diào)查顯示：廣州市區(qū)的 100 多萬個(gè)家庭有潛在住房需求的接近一半，按每個(gè)家庭 60m2潛在需求量達(dá) 3500 萬 m2，景近兩年打算購(gòu)房的人占 21． 7％。 其次，在肯定廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)利好因素的同時(shí)，對(duì)目前存在的 一些不利因素不能忽視。（摘自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會(huì) ) 3. 房地產(chǎn)稅費(fèi)獲減免 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局發(fā)出通知，從 8 月 1 日起對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實(shí)行減免政策。 1． 2 投資快速增長(zhǎng)，消費(fèi)需求穩(wěn)定。而地鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行緊張施工，預(yù)計(jì)完成時(shí)間為 2021 年。 3． 廣州市改革開放后，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其國(guó)際地位進(jìn)一步提高，海外華僑或返居故里，落葉歸根，或投資置業(yè)，拓展經(jīng)濟(jì)原有的華僑新村己滿足不了僑務(wù)工作的需要，因此，建設(shè)一個(gè)華僑新村是當(dāng)前形勢(shì)發(fā)展的需要。 4. 附件優(yōu)勢(shì)： ? 從附件營(yíng)銷環(huán)境分析可以看出，廣州市經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，隨著國(guó)家取消福利分房，轉(zhuǎn)入貨幣分房，市民消費(fèi)欲望己逐步增強(qiáng)，住房更成為居民投資與消費(fèi)熱點(diǎn)。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達(dá) 95％以上，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。 3. 開發(fā)部：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)前期工作和辦理有關(guān)法律手續(xù)。 五 . 投資商概況 由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司（下稱甲方）和廣東珠江投資公司（下稱乙方）及英屬處女島廣大投資有限公司（下稱丙 方）合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)。 公司以人為本、尊重科學(xué)、尊重人才，采取以崗定人、以崗定責(zé)，擇優(yōu)選用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。集團(tuán)自 93 年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊(cè)的十二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊(cè)資金為 68054 萬元，總建筑樓面面積約為 2621300 平方米。區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計(jì)為“東方威尼斯”的風(fēng)格。 去年 8 月，市政府法定對(duì)廣州大道實(shí)施擴(kuò)建改造，并在廣州大橋南、北兩頭建設(shè)橋頭綠地。以上幾項(xiàng)工程將直接影晌本項(xiàng)目，使本項(xiàng)目所 處位置的交通更加便利。 1 至 7 月累計(jì)，城市居民人均可支配收入 7045． 7 元，同比增長(zhǎng) 5． 4%，城市居民人均消費(fèi)性支出 5406． 22 元，增長(zhǎng) 0． 3%。 3. 房改房上市政策正式出臺(tái)和藍(lán)印戶口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。 4. 壟斷行業(yè)的收費(fèi)及工程建設(shè)問題，長(zhǎng)期以來沒有解決，特別是水、電、煤氣的指定承包公司、指定價(jià)格、指定材料設(shè)備，開發(fā)商不能提出異議，沒法進(jìn)行招投標(biāo)，增加了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。 （六） 市場(chǎng)主體需求 1. 區(qū)位選擇： 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，欲購(gòu)房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。 1． 6 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的，適宜居住，適合層次較高、注重享受的客戶，故做成高素質(zhì)亦在情理之中。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌，通過品牌策略在激烈競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說明 本項(xiàng)目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。 居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出 64． 38 元，同比增長(zhǎng) 89． 4%，居今年各月增幅首位。造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價(jià)，希望 通過犧牲利潤(rùn)來?yè)Q市場(chǎng)。 1. 住戶貸款期限延長(zhǎng)利率降低 中國(guó)人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限，并降低利率，以支 持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá) 34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看，該項(xiàng)目將為住戶提供一個(gè)安靜、整潔、健康的環(huán)境。在項(xiàng)目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標(biāo)志性建筑。 （二）、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會(huì)立案，由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級(jí)住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會(huì)展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。 ? 本項(xiàng)目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起，作為廣州市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名度。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 六 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時(shí)間：一九九八年一月十六日 注冊(cè)資金： 53400 萬 人民幣 注冊(cè)地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號(hào)樓 B503 室 經(jīng)營(yíng)范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 2. 中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限 公司，為僑都項(xiàng)目提供 654107平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 ? 本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。 ? 硬件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料； ? 通過整體營(yíng)銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。在海沁沙建生態(tài)公園，同時(shí)擬作為廣州燃放煙花的所在地。 （五） 環(huán)境保護(hù) 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少污染大的企業(yè)，基本上都是住宅區(qū)，空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的。 (二 ) 政府出臺(tái)刺激房地產(chǎn)消