【正文】 件方面，施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料； ? 通過(guò)整體營(yíng)銷手段樹立及鞏固珠江僑都高品質(zhì)、高品味的樓盤形象。 本項(xiàng)目投資商己在市內(nèi)成功開發(fā)不少大型樓盤、其知名度與實(shí)力有目共睹，這種無(wú)形資產(chǎn)有助于樓盤更快建立品牌形象，可增加買家信心。 ? 本項(xiàng)目靠近領(lǐng)事館區(qū) 本項(xiàng)目西部為廣州領(lǐng)事館區(qū)，雖然領(lǐng)事館的概念不斷淡化，但規(guī)劃為領(lǐng)事館的地塊綠草如茵、道路寬闊、環(huán)境怡人。隨著綜合實(shí)力的增強(qiáng)，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計(jì)劃參與 橋梁高速公路等相關(guān)項(xiàng)目的投資建設(shè)，同時(shí)還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。 2. 中國(guó)廣州三聯(lián)華僑房地產(chǎn)有限 公司，為僑都項(xiàng)目提供 654107平方米的國(guó)有土地使用權(quán)，并提供政府給予本項(xiàng)目購(gòu)房入廣州市戶口指標(biāo)、海外售房等政策優(yōu)惠條件。 5. 銷售部：負(fù)責(zé)產(chǎn)品廣告宣傳和銷售、市場(chǎng)中介和辦理產(chǎn)權(quán)證件。 六 . 發(fā)展商概況 (一 ) 發(fā)展商介紹 1. 成立時(shí)間：一九九八年一月十六日 注冊(cè)資金： 53400 萬(wàn) 人民幣 注冊(cè)地址：廣州市開發(fā)區(qū)夏港大道科技園 1 號(hào)樓 B503 室 經(jīng)營(yíng)范圍：在經(jīng)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)文同意使用的海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房。 珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 目錄 一 . 項(xiàng)目名稱 二 . 項(xiàng)目地點(diǎn) 三 . 項(xiàng)目發(fā)展商 四 . 項(xiàng)目概況 五 . 投資商概況 六 . 發(fā)展商概況 七 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 八 . 市場(chǎng)分析 九 . 市場(chǎng)定位及形象設(shè)計(jì) 十 . 資金籌措 十一 . 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 十二 . 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度 十三 . 財(cái)務(wù)分析 十四 . 項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果 珠江帝景項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 一 . 項(xiàng)目名稱 珠江帝景 二 . 項(xiàng)目地點(diǎn) 海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河以南、新市頭村以北地段 三 . 項(xiàng)目開發(fā)商 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司 四 . 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目用地根據(jù)市規(guī)劃局（ 92）城地批字第 39 號(hào)、 55 號(hào)文，位于海珠區(qū)廣州大道以東、赤崗涌以西、珠江河 以南、新市頭村以北地段，南連新港路，西至廣州大道。 2. 公司歷史：是由廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司和廣東珠江投資公司及英屬處女島廣大投資有限公司合作經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，主要業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租及管理自建的商品房為主。 公司各部門的主要職能是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計(jì)、銷售、物業(yè)管理等設(shè)置，目標(biāo)是為建立一個(gè)配套設(shè)施完善、環(huán)境幽雅怡人、建筑風(fēng)格獨(dú)特 、具備良好社區(qū)文化的大型多功能高尚生活區(qū)。 3. 廣東珠江投資有限公司 擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中具備較大的優(yōu)勢(shì)，并把控制成本放在各項(xiàng)工作的首位。公司有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)品銷售實(shí)力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力。 ? 本項(xiàng)目為廣州市觀光塔的所在地，規(guī)劃中的廣州市觀光塔將在本項(xiàng)目西北面臨江拔起，作為廣州市的標(biāo)志，也有利提高本項(xiàng)目的知名度。 ? 利用投資商品牌效應(yīng)，通過(guò)宣傳策劃強(qiáng)化、穩(wěn)固公司品牌； ? 建筑規(guī)劃風(fēng)格：建筑物主要采用自然式布局形式，與道路、綠化 協(xié)調(diào)，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。 （二）、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 1. 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會(huì)立案，由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū)，瀕臨珠江，與正在開發(fā)為高級(jí)住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙，與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng)，并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會(huì)展中心、笆洲島互相連接，珠江僑都將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。僑都公建配套設(shè)施完善，設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂(lè)部， 古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等，是集商貿(mào)、旅游、娛樂(lè)、中西文化于一體，置業(yè)安居的理想住宅區(qū)，擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購(gòu)房欲望，市場(chǎng)前景是良好的。在項(xiàng)目西北角將建廣州市觀光塔，作為廣州市的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號(hào)線直接與珠江新城相通，將大大方便本項(xiàng)目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá) 34%，從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來(lái)看，該項(xiàng)目將為住戶提供一個(gè)安靜、整潔、健康的環(huán)境。消費(fèi)品市場(chǎng)銷售穩(wěn)定； 1 至 7 月累計(jì)，全市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額 542． 31億元，同比增長(zhǎng) 8． 3%，增幅比去年大。 1. 住戶貸款期限延長(zhǎng)利率降低 中國(guó)人民銀行決定從 1999 年 9 月 21 日起，延長(zhǎng)個(gè)人住房貸款期限，并降低利率，以支 持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房。 1. 中央確定了以住宅產(chǎn)業(yè)為主拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，廣州市確定住宅房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)是優(yōu)先發(fā)展的三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，在政策上給予積極的支持。造成高層住宅價(jià)格下降的主要原因與高層住宅推售面積增加，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致售出率偏低等因素有關(guān)，不少發(fā)展商被迫降價(jià)，希望 通過(guò)犧牲利潤(rùn)來(lái)?yè)Q市場(chǎng)。 3. 房 地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)過(guò)多，負(fù)擔(dān)重。 居民用于購(gòu)建房的支出有所升溫， 8 月份城鎮(zhèn)居民人均購(gòu)房與建房支出 64． 38 元，同比增長(zhǎng) 89． 4%，居今年各月增幅首位。近年來(lái)，市政府正全力完善城市規(guī)劃，為市區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)升值提供了環(huán)境資本，開發(fā)商和消費(fèi)者將直接得益，而新城市中軸線的確立，將在本世紀(jì)形成新的城市中心。小區(qū)的密度越小，則住宅小區(qū)的舒適性越高。故高素質(zhì)的樓盤會(huì)逐漸成為市場(chǎng)主導(dǎo)。其樓盤四周皆為老榕樹，空氣清新、感覺(jué)健康、舒適的印象便留在人們的腦海中。倡導(dǎo)是以“健康的生活方式”為基本形象。 十一 . 基本數(shù)據(jù)說(shuō)明 本項(xiàng)目占地面積 654107m2，總建筑面積約為 1567000 m2，項(xiàng)目可銷售面積 1,535,650 平方米，開發(fā)期為 4 年。 十三 . 財(cái)務(wù)分析（見(jiàn)附表） （珠江僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表） （僑都項(xiàng)目總體成本估算表） （僑都項(xiàng)目利潤(rùn)估算表） （僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表） （僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表） 十四 . 結(jié)論 本項(xiàng)目總投資成本約 億元，總收入約 92 億元，稅前利潤(rùn)約 億，稅后利潤(rùn)約 億元，銷售利潤(rùn)率為 %，投資利潤(rùn)率為 36%。 以上指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高，投資回收期較短，投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù)，所以本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 第一期：至 2021 年止，完成土地平整，三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè)，部分建筑投入施工，