【正文】 素質(zhì)逐漸提高 ,眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維 ,逐漸向享受型 住宅過渡。要求居住環(huán)境舒適是購房者的本意 ,舒適性 主要表現(xiàn)在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。 (數(shù)據(jù)摘自《廣州日報(bào)》 ) 廣州市房地產(chǎn)發(fā)展方向 廣州市的未來城市發(fā)展的方向是沿著珠江兩岸向東發(fā)展。 、 廣州市居民消費(fèi)行為特征 1?9 月份社會需求增長主要來自非商品性消費(fèi) ,如購房、旅游、教育等消費(fèi)。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi)過多 ,負(fù)擔(dān)重。在區(qū)位分布上 ,除中心區(qū)外 ,其余各區(qū)位售出率也表現(xiàn)不同程度下滑。 房改房上市政策正式出臺和藍(lán)印戶口政策在一定程序上將擴(kuò)大商品房的需求。個(gè)人住房貸款利率最高水平由現(xiàn)行年利率 %降為 %。 1 至 7 月累計(jì) ,城市居民人均可支配收入 ,同比增長 %,城市居民人均消費(fèi)性支出 ,增長 %。 社會生產(chǎn)穩(wěn)定增長。 設(shè)計(jì)單位資質(zhì) 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設(shè)計(jì)有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的建 設(shè)工程甲級企業(yè) ,具備有眾多的經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀設(shè)計(jì)技術(shù)人員 ,曾獨(dú)立完成多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)任務(wù) ,如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。根據(jù)市政規(guī)劃 ,新港路將擴(kuò)寬為 60 米 ,現(xiàn)正進(jìn)行拆遷工作。現(xiàn)在 ,廣州大道南段的擴(kuò)建工程己全面完成 ,路面擴(kuò)寬至雙向 10 車道 80米寬 ,中央為 6米寬綠化帶 ,兩側(cè)的機(jī)動車道人行道之間分別用 13米綠化帶隔開 ,并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。 廣州大橋東側(cè)開始至本項(xiàng)目 ,因規(guī)劃、配套的不夠完善而開發(fā)力度較弱 ,區(qū)內(nèi)物業(yè)價(jià)位皆在 6000 元左右 /平方米。 D. 120 一一 150 m2,占總面積的 10%。 建筑規(guī)劃風(fēng)格 :建筑物主要采用自然式布局形式 ,與道路、綠化協(xié)調(diào) ,創(chuàng)造舒適、優(yōu)美的建筑空間環(huán)境。 交通方便 未來交通網(wǎng)絡(luò)極為完善 ,規(guī)劃道路與廣州大道、新港路直接相通 ,項(xiàng) 目東部有規(guī)劃的跨江大橋與珠江新城直接相通 ,與地鐵二號線相近 ,地鐵三號線在本區(qū)東部經(jīng)過與一號線、二號線形成網(wǎng)絡(luò) ,交通十分方便。 司 ,倚靠集團(tuán)的實(shí)力 ,在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢 ,從設(shè)計(jì)方案上大套用、小調(diào)整 ,原材料大批量采購 ,加上采用標(biāo)準(zhǔn)化管理模式施工建設(shè)等方式 ,有效地降低開發(fā)成本 ,使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價(jià)格出售 ,從而取得價(jià)格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢 ,有效地 提高了在市場的競爭力。 公司注重功能綜合的管理方式 ,對項(xiàng)目進(jìn)行前期市場策劃、市場定位、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)管理實(shí)行一條龍的管理 ,使設(shè)計(jì)、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求 ,更好地建設(shè)出符合顧客需要的樓盤。 企業(yè)負(fù)責(zé)人的基本情況 : 法人代表 : 林廣志 總經(jīng)理 : 蔡春萌 發(fā)展商素質(zhì) 廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司管理架構(gòu)設(shè)置較為科學(xué)合理 ,獨(dú)具特色。該項(xiàng)目總體規(guī)劃占地約 1000 畝 ,總建筑面積 萬平方米 ,容積率為 ,項(xiàng)目建設(shè)有住宅三千余套 ,建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特 ,格調(diào)典雅 ,公建配套設(shè)施完善 ,設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部 ,古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等 ,是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體 ,置業(yè)安居的理想住宅區(qū) ,擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望 ,市場前景是良好的。丙方負(fù)責(zé)提供本項(xiàng)目所需的 %的注冊資金 ,即相當(dāng)于 萬元人民幣的等值外匯。 工程部 :負(fù)責(zé)工程設(shè)計(jì)、勘探、施工等方面的技術(shù)把關(guān) ,包括各種管線的申報(bào) ,協(xié)調(diào)工程的生產(chǎn)進(jìn)度。 發(fā)展商經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力 本項(xiàng)目投資總額約 64 億元人民幣 ,由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負(fù)責(zé)全部投資 ,注冊資金 億元 (出資比例根據(jù)合同的規(guī)定執(zhí)行 ), 項(xiàng)目銷售總收入預(yù) 計(jì)為 86 億元。公司在發(fā)展過中 ,與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系。 本項(xiàng)目鄰近廣州會展中心 本項(xiàng)目東部為規(guī)劃中的廣州會展中心 ,作為廣州市未來的商貿(mào)中心 ,其發(fā)展必將帶動周圍地帶房地產(chǎn)的發(fā)展。 投資商實(shí)力人所共知。 單位面積與比例 :以下面積均為關(guān)門面積 A. 65 一一 80m2,占總面積的20%。 (二 )、項(xiàng)目發(fā)展前景分析 珠江僑都是經(jīng)市人大常委會立案 ,由市政府組織實(shí)施的大型建設(shè)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目位于廣州大橋南頭東側(cè)的赤崗區(qū) ,瀕臨珠江 ,與正在開發(fā)為高級住宅綜合區(qū)的二沙島隔江相峙 ,與規(guī)劃開發(fā)為金融、商貿(mào)中心珠江新城遙相呼應(yīng) ,并與正在開發(fā)的領(lǐng)事館區(qū)及廣州市會展中心、笆洲島互相連接 ,珠江僑都 將是市區(qū)珠江河岸東段建設(shè)的重要組成部分。僑都公建配套設(shè)施完善 ,設(shè)有市政客運(yùn)碼頭、商貿(mào)中心、游艇俱樂部 ,古塔文化區(qū)和世界華僑博物館等 ,是集商貿(mào)、旅游、娛樂、中西文化于一體 ,置業(yè)安居的理想住宅區(qū) ,擬建 的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望 ,市場前景是良好的。在項(xiàng)目西北角將建廣州市觀光塔 ,作為廣州市的標(biāo)志性建筑。 項(xiàng)目東部規(guī)劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通 ,將大大方便本項(xiàng)目與新城市中心區(qū)的聯(lián)系。區(qū)內(nèi)規(guī)劃綠化率達(dá) 34%,從上述噪聲、水質(zhì)、衛(wèi)生等方面的環(huán)保措施來看 ,該項(xiàng)目將為住戶提供一個(gè)安靜、整潔、健康的環(huán)境。消費(fèi)品市場銷售穩(wěn)定 。 政府出臺刺激房地產(chǎn)消費(fèi)政策 眾所周知 ,今年政府下了很大決心啟動消費(fèi)尤其是商品房消費(fèi) ,年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低 按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等 ,這些政策和措施對樓市的走旺確實(shí)起一定作用。 廣州市房地產(chǎn)市場綜述 經(jīng)歷了九十年代中期房地產(chǎn)市場的低迷之后 ,廣州市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了一個(gè)快速、有序發(fā)展的階段 ,市場成交活躍 ,市場發(fā)育趨向成熟 ,前景廣闊樂觀。各區(qū)值在售高層住宅一次性付款均價(jià)均有不同程度下降 ,中心區(qū)、一般市區(qū)及郊區(qū) 9 月在售高層住宅一次性付款均價(jià)分別為 7508 元 /m 5889 元 /m2 及 4712 元 /m2。 從我國來說 ,金融形勢比較嚴(yán)峻 ,適度從緊的貨幣政策 ,一系列有關(guān)社會福利制度的改革政策的出臺 ,城市居民普遍持幣觀望 ,儲蓄備用 。 盡管廣州市房地產(chǎn)市場存在一些不利因素 ,但我們可以看到 ,今年以來 ,廣州市政府采取了許多措施來活躍房地產(chǎn)業(yè) ,降低企業(yè)負(fù)擔(dān) ,加大力度刺激商品房消費(fèi)。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習(xí)慣春節(jié)前購房等利好 ,預(yù)計(jì)成交量會比前 8 個(gè)月有所提高 ,達(dá)到今年的新高。影響市民區(qū)位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環(huán)境”及“售價(jià)”為置業(yè)者最關(guān)心的問題。 如定為中檔 ,那么優(yōu)良的江岸則體現(xiàn)不了其內(nèi)在 價(jià)值 ,顯得浪費(fèi) ,且和本項(xiàng)目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 ,這些樓盤雖處江邊 ,其實(shí)存在規(guī)模小、配套不齊等缺點(diǎn) ,而本項(xiàng)目作為大型社區(qū) ,在這方面的優(yōu)勢較為明顯 ,具有很強(qiáng)的競爭力。 形象設(shè)計(jì) 現(xiàn)代都市 ,居民生活忙碌而緊張 ,生活素 質(zhì)不斷提高 ,對居住環(huán)境亦要求越來越高 ,已不只是滿足于幾塊草坪 ,幾棵樹的綠化家園。認(rèn)購目前己出現(xiàn)輪籌的景象。目前 ,臨江高檔樓盤中海錦苑的售價(jià)由 8000升至 10000元 /M2,中檔樓盤愉景雅苑售價(jià)由 5000升至 6000元 / M2,都呈勁升趨勢。 第三期 :至 2021 年 ,實(shí)施七通一平市政建設(shè)、房屋建設(shè) ,完成土建面積 35 萬 m2 預(yù)售商品房。另外 ,由于本項(xiàng)目的投資回報(bào)收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率 ,抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng) ,完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng) ,在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款 ,加快建設(shè)進(jìn)度 ,以獲取更高的投資回報(bào)。 (3)中華人民共和國噪聲污染防治法 。推土機(jī)、挖掘機(jī)在工作中產(chǎn)生的噪聲經(jīng)過一定的距離 510米傳播后 ,其噪聲強(qiáng)度在 8085 分貝 ,按照自由聲場衰減模式進(jìn)行計(jì)算 ,距離聲源10 米處 ,聲級強(qiáng)度的減少值在 20 分貝。對于施工泥漿廢水可設(shè)置集水池集中收集 ,經(jīng)過沉淀池沉淀處理后再回用 。 運(yùn)營期影響 分析 (1)大氣環(huán)境影響 項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中 ,職工生活食堂將產(chǎn)生少量的油煙 ,可以設(shè)置油煙凈化裝置對其進(jìn)行處理后排放。金屬廢料將全部回收外賣 。從環(huán)境保護(hù)角度而言 ,該項(xiàng)目是可行的。 (4)聲學(xué)環(huán)境影響 項(xiàng)目在生產(chǎn)過程中 ,噪聲源主要為沖床、剪板機(jī)、折彎機(jī)、空壓機(jī)等設(shè)備 ,產(chǎn)生的噪聲大約在 7080 分貝之間。因此 ,本項(xiàng)目生產(chǎn)過程不會對大氣環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。采取上述處理措施后 ,本工程施工期對水環(huán)境不會產(chǎn)生顯著影響。采取保護(hù)措施后 ,可以將施工期對聲環(huán)境的影響減至最小。 (5)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例 (國務(wù)院令第 253 號 )。公司 單擊此處輸入文字。 第五期 :至 2021 年 ,住宅和配套設(shè)施全面開發(fā)完成建筑面積 萬 m2,僑都項(xiàng)目全面建成。 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目采用滾動式開發(fā) ,項(xiàng)目的總開發(fā)成本約 億元 ,開發(fā)啟動資金約為 9 億 ,目前股東已投入自有資金 億元 ,仍可自籌 1 億 ,尚需 3億元啟動資金向銀行借貸。雖然人們喜愛某個(gè)樓盤不會僅憑一兩個(gè)要素 ,但可以肯定 ,隨著消費(fèi)理念的成熟 ,